張夢雄 中華聯(lián)合保險集團股份有限公司

房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，與投資項目所需資金相比較，企業(yè)常常存在資金不足問題。所以需要借助金融體系資金支持。但是，我國房地產(chǎn)多采用單一化的融資模式，多依賴于銀行貸款，極大影響了房地產(chǎn)與金融機構的發(fā)展，也不利于我國宏觀調(diào)控與經(jīng)濟發(fā)展。因此必須深入分析和研究房地產(chǎn)融資模式的現(xiàn)狀，提出多種融資模式。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）融資現(xiàn)狀分析

通常情況下，房地產(chǎn)融資方式包括直接和間接兩種。前者主要是借款方直接將資金借給企業(yè)，包括商業(yè)信用、私人借貸、租賃業(yè)務以及債權融資等。后者主要是借款方通過中間人或機構，將資金借給企業(yè)。通過分析能夠看出，房地產(chǎn)企業(yè)的各項融資渠道中，還是以銀行信貸為主，其次為債權市場及股票市場。在此種市場化發(fā)展模式下，不管是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是針對消費者來說，融資渠道過于單一，還是需要依賴銀行業(yè)。此外，也會導致銀行機構在宏觀經(jīng)濟政策中，面臨較大的經(jīng)濟波動，所實行的金融政策和機制缺乏彈性，極易受到外界影響。

（二）房地產(chǎn)金融新政策

與銀行信貸相比較，債務資本市場具備較強的產(chǎn)業(yè)導向、且融資成本與市場風險都比較低。與股權融資相比較，債權融資具有較高規(guī)模，并且具備較高的發(fā)展空間，可以應用到多數(shù)企業(yè)中。所以，需要建立債券市場，滿足經(jīng)濟發(fā)展、市場需求以及競爭力發(fā)展的需求，使經(jīng)濟社會實現(xiàn)各項發(fā)展目標。債券市場在開展直接融資模式時，必須關注到經(jīng)濟發(fā)展的功能與作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展債權融資渠道的必要性

（一）加強房地產(chǎn)信貸管控力度

第一，銀行貸款日益緊縮。為了避免年初銀行過多放貸，監(jiān)督管理部門需要通過多種措施控制信貸沖動問題，可以通過調(diào)節(jié)存款準確金率、窗口指導意日間隙監(jiān)控等方式，不同銀行也應當縮緊信貸額度。當貸款額度有限時，商業(yè)銀行會提升貸款利率，相應導致貸款成本增加。第二，調(diào)節(jié)銀行貸款結構。房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展體系中占據(jù)重要地位，使銀行貸款趨于房地產(chǎn)與重工業(yè)。在我國經(jīng)濟發(fā)展方式調(diào)整之后，為了滿足國家發(fā)展戰(zhàn)略要求，銀行應當適當縮小信貸規(guī)模，并且對信貸結構進行優(yōu)化調(diào)整。

（二）證券結構不合理，上市制約因素多

第一，股權融資的門檻比較高現(xiàn)階段，我國股市結構單一，只有主板市場的發(fā)展比較成熟，其他市場發(fā)展狀態(tài)不理想。股票市場無法滿足融資需求。所以還應當進一步提升證券市場的監(jiān)督管理力度，加大法律制度規(guī)定。由于我國投資者缺乏強烈的投資風險意識，未實行全國信用機制，從而導致政府部門對于上市公司在申請與資質(zhì)要求審核比較嚴。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模比較小，且企業(yè)資產(chǎn)負債率比較高，運營管理質(zhì)量低下，從而導致其不符合上市要求。盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)上市，但是由于業(yè)績波動比較大，不具備再融資條件。第二，股權融資成本比較高，多數(shù)上市公司通過配股和增發(fā)等方式，發(fā)行可轉讓債券，以此募集資金。但是由于股票發(fā)行時間以及公司上市時間比較長，所辦理的手續(xù)程序都比較復雜，成本比較高，國家政府對于上市企業(yè)的資質(zhì)要求具有嚴格的審核流程，從而導致多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能接受。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題處理方法

（一）培育債券市場，發(fā)行企業(yè)債券

企業(yè)發(fā)行相應的債券，以此獲得生產(chǎn)經(jīng)營成本。通過此種方式，不僅能夠開設融資渠道，降低對銀行機構的依賴性；還能夠防止資本金擴大所致資金利潤率低下。與發(fā)達市場比較，我國債權融資比重比較低，且投資者類型單一，必須注重培育債權市場。

1.放寬債權融資準入門檻。在現(xiàn)行制度體系下，企業(yè)發(fā)行債權會受到嚴格管理。按照相關規(guī)定能夠看出，企業(yè)所發(fā)行的債權余額應當小于凈資產(chǎn)的40%，所有債權都必須經(jīng)過國家發(fā)改委批準，且只有少數(shù)承擔國家科研項目的企業(yè)才可以發(fā)行債券。在后續(xù)發(fā)展中，應當選擇部分城市的企業(yè)開展債券發(fā)行試點，并且將投資人員作為發(fā)行對象。在獲取相關經(jīng)驗之后，解除商業(yè)銀行購買企業(yè)債券的限制。

2.建立和完善信用評級制度。信用評級制度的客觀性與獨立性，能夠有效確保債權市場不同參與者的利益，促進債權市場的發(fā)展。所以必須由第三方企業(yè)建立評級機構，而不能由政府部門所承擔。通過建立具備競爭性質(zhì)的市場機制，以此提升第三方評級機構的客觀性和公正性。政府監(jiān)管部門注重監(jiān)督和管理評級機構，市場發(fā)展環(huán)境，會對評級機構的發(fā)展造成較大影響。采用多樣化的實踐活動，能夠建立合理有效的評價指標和評價體系。

3.創(chuàng)新和優(yōu)化債券融資產(chǎn)品：當前所發(fā)行的房地產(chǎn)債券都為三年制，且利率比較固定。盡管考慮到項目開發(fā)時間問題，但是此種方式將會導致企業(yè)面臨市場風險，加劇到期償債有潛力，還會導致投資人員無法選擇適宜的投資品種。所以在今后發(fā)展中，可以考慮多種融資產(chǎn)品以及期限、先優(yōu)化設計債券期限結構，企業(yè)可以按照自身資金需求，設定最終的還債時間，以此豐富債券結構。其次，在設計債券品種時，需要針對不同投資者需求，合理設計債券品種，實現(xiàn)一次付息方式，確保投資人員可以按照自身需求合理選擇。

房地產(chǎn)上市企業(yè)需要通過內(nèi)部調(diào)整與項目組合等方式，建立相關治理機構，以此達到債券市場的需求。證券發(fā)行部門也應當分析成本與落實性問題，確保融資期限、結構以及利率滿足企業(yè)的要求。債券投資人員還應當關注道德風險與信息成本，對資本市場的運行進行規(guī)范，并且開展多種監(jiān)督機制，確保證券市場的有序競爭。

（二）發(fā)展房地產(chǎn)信托基金

1.建立金融法規(guī)、提升執(zhí)法監(jiān)督力度：房地產(chǎn)未來發(fā)展中，投資信托基金將會成為股權融資重要途徑。然而我國缺乏專業(yè)性、獨立性的投資基金法律。所以，政府部門應當深入研究房地產(chǎn)投資信托，并且建立和完善相關法律制度，以此促進投資信托的發(fā)展。

2.創(chuàng)新信托產(chǎn)品。第一，優(yōu)化信托產(chǎn)品期限結構設計，將彈性期限結構納入到產(chǎn)品設計中，信托企業(yè)可以按照項目進度對信托方案進行約束或者執(zhí)行。信托延遲期可以看做風險緩沖處理，能夠為企業(yè)獲得多方投資渠道；第二，全面提升信托產(chǎn)品的價值與安全。在風險控制期間，需要借助中介結構，對全過程可能存在的風險隱患進行控制，以此加強信托方案的信用度。此外，可以將具備良好信譽度的評價機構進行信用評級。信用評價機構應當在客觀性原則、公正性原則下，通過風險指標體系技術評級流程，以此評估信托產(chǎn)品，給予相應的風險值，維護投資人員的經(jīng)濟效益。第三，轉變信托產(chǎn)品受益方式，以此滿足不同投資人員的選擇。信托投資企業(yè)可以采用收益支付，劃分同一個計劃收益，并且應用對應的收益支付方法。

3.發(fā)展信托產(chǎn)品二級交易市場。建立信托交易流通平臺，采用此種方式有助于減少合同轉讓交易成本。由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多為特性項目。因此設計安排力度不足，從而降低了產(chǎn)品的標準性。相應導致投資人員無法進行合理判斷和選擇，也會影響信托產(chǎn)品的流通性。在未來發(fā)展中，需要制定詳細的信托合同和計劃方案，以此確保產(chǎn)品的高效流通。

4.制定優(yōu)惠的稅收制度。房地產(chǎn)信托業(yè)務所包含的內(nèi)容如下：資金、土地和房產(chǎn)，從而導致稅收問題比較突出。當稅收負擔比較大時，會對業(yè)務創(chuàng)新空間造成移動影響。所以，需要出臺相關法律政策，并且實行優(yōu)惠的稅收政策，以此促進房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展。

5.建設機構投資者隊伍?，F(xiàn)階段，我國社保基金、保險公司以及投資資金的發(fā)展力都比較強。投資收益穩(wěn)定且風險系數(shù)低，已經(jīng)成為投資者的基礎需求。通過實證分析能夠看出，在房地產(chǎn)投資中加入投資組合，可以使投資風險降低，還有助于提升收益率。所以，政府部門應當鼓勵投資基金、年金基金以及銀行理財產(chǎn)品，實現(xiàn)多種投資產(chǎn)品組合。

四、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)展債權融資渠道具有十分重要的意義，有助于加強房地產(chǎn)信貸管控力度、促進證券結構合理化以及發(fā)展債券融資等。所以為了促進房地產(chǎn)上市企業(yè)債權融資的有效發(fā)展，需要注重債券市場培育，發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)展房地產(chǎn)信托基金等方面入手，全面促進房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。