張夢(mèng)雄 中華聯(lián)合保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司

房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，與投資項(xiàng)目所需資金相比較，企業(yè)常常存在資金不足問(wèn)題。所以需要借助金融體系資金支持。但是，我國(guó)房地產(chǎn)多采用單一化的融資模式，多依賴于銀行貸款，極大影響了房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，也不利于我國(guó)宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此必須深入分析和研究房地產(chǎn)融資模式的現(xiàn)狀，提出多種融資模式。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）融資現(xiàn)狀分析

通常情況下，房地產(chǎn)融資方式包括直接和間接兩種。前者主要是借款方直接將資金借給企業(yè)，包括商業(yè)信用、私人借貸、租賃業(yè)務(wù)以及債權(quán)融資等。后者主要是借款方通過(guò)中間人或機(jī)構(gòu)，將資金借給企業(yè)。通過(guò)分析能夠看出，房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)融資渠道中，還是以銀行信貸為主，其次為債權(quán)市場(chǎng)及股票市場(chǎng)。在此種市場(chǎng)化發(fā)展模式下，不管是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是針對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，融資渠道過(guò)于單一，還是需要依賴銀行業(yè)。此外，也會(huì)導(dǎo)致銀行機(jī)構(gòu)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策中，面臨較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，所實(shí)行的金融政策和機(jī)制缺乏彈性，極易受到外界影響。

（二）房地產(chǎn)金融新政策

與銀行信貸相比較，債務(wù)資本市場(chǎng)具備較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、且融資成本與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都比較低。與股權(quán)融資相比較，債權(quán)融資具有較高規(guī)模，并且具備較高的發(fā)展空間，可以應(yīng)用到多數(shù)企業(yè)中。所以，需要建立債券市場(chǎng)，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展的需求，使經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)。債券市場(chǎng)在開(kāi)展直接融資模式時(shí)，必須關(guān)注到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能與作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展債權(quán)融資渠道的必要性

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管控力度

第一，銀行貸款日益緊縮。為了避免年初銀行過(guò)多放貸，監(jiān)督管理部門(mén)需要通過(guò)多種措施控制信貸沖動(dòng)問(wèn)題，可以通過(guò)調(diào)節(jié)存款準(zhǔn)確金率、窗口指導(dǎo)意日間隙監(jiān)控等方式，不同銀行也應(yīng)當(dāng)縮緊信貸額度。當(dāng)貸款額度有限時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)提升貸款利率，相應(yīng)導(dǎo)致貸款成本增加。第二，調(diào)節(jié)銀行貸款結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中占據(jù)重要地位，使銀行貸款趨于房地產(chǎn)與重工業(yè)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式調(diào)整之后，為了滿足國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略要求，銀行應(yīng)當(dāng)適當(dāng)縮小信貸規(guī)模，并且對(duì)信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

（二）證券結(jié)構(gòu)不合理，上市制約因素多

第一，股權(quán)融資的門(mén)檻比較高現(xiàn)階段，我國(guó)股市結(jié)構(gòu)單一，只有主板市場(chǎng)的發(fā)展比較成熟，其他市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)不理想。股票市場(chǎng)無(wú)法滿足融資需求。所以還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提升證券市場(chǎng)的監(jiān)督管理力度，加大法律制度規(guī)定。由于我國(guó)投資者缺乏強(qiáng)烈的投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，未實(shí)行全國(guó)信用機(jī)制，從而導(dǎo)致政府部門(mén)對(duì)于上市公司在申請(qǐng)與資質(zhì)要求審核比較嚴(yán)。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模比較小，且企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高，運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量低下，從而導(dǎo)致其不符合上市要求。盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)上市，但是由于業(yè)績(jī)波動(dòng)比較大，不具備再融資條件。第二，股權(quán)融資成本比較高，多數(shù)上市公司通過(guò)配股和增發(fā)等方式，發(fā)行可轉(zhuǎn)讓債券，以此募集資金。但是由于股票發(fā)行時(shí)間以及公司上市時(shí)間比較長(zhǎng)，所辦理的手續(xù)程序都比較復(fù)雜，成本比較高，國(guó)家政府對(duì)于上市企業(yè)的資質(zhì)要求具有嚴(yán)格的審核流程，從而導(dǎo)致多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能接受。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的問(wèn)題處理方法

（一）培育債券市場(chǎng)，發(fā)行企業(yè)債券

企業(yè)發(fā)行相應(yīng)的債券，以此獲得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。通過(guò)此種方式，不僅能夠開(kāi)設(shè)融資渠道，降低對(duì)銀行機(jī)構(gòu)的依賴性；還能夠防止資本金擴(kuò)大所致資金利潤(rùn)率低下。與發(fā)達(dá)市場(chǎng)比較，我國(guó)債權(quán)融資比重比較低，且投資者類型單一，必須注重培育債權(quán)市場(chǎng)。

1.放寬債權(quán)融資準(zhǔn)入門(mén)檻。在現(xiàn)行制度體系下，企業(yè)發(fā)行債權(quán)會(huì)受到嚴(yán)格管理。按照相關(guān)規(guī)定能夠看出，企業(yè)所發(fā)行的債權(quán)余額應(yīng)當(dāng)小于凈資產(chǎn)的40%，所有債權(quán)都必須經(jīng)過(guò)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，且只有少數(shù)承擔(dān)國(guó)家科研項(xiàng)目的企業(yè)才可以發(fā)行債券。在后續(xù)發(fā)展中，應(yīng)當(dāng)選擇部分城市的企業(yè)開(kāi)展債券發(fā)行試點(diǎn)，并且將投資人員作為發(fā)行對(duì)象。在獲取相關(guān)經(jīng)驗(yàn)之后，解除商業(yè)銀行購(gòu)買(mǎi)企業(yè)債券的限制。

2.建立和完善信用評(píng)級(jí)制度。信用評(píng)級(jí)制度的客觀性與獨(dú)立性，能夠有效確保債權(quán)市場(chǎng)不同參與者的利益，促進(jìn)債權(quán)市場(chǎng)的發(fā)展。所以必須由第三方企業(yè)建立評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，而不能由政府部門(mén)所承擔(dān)。通過(guò)建立具備競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)的市場(chǎng)機(jī)制，以此提升第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的客觀性和公正性。政府監(jiān)管部門(mén)注重監(jiān)督和管理評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，會(huì)對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的發(fā)展造成較大影響。采用多樣化的實(shí)踐活動(dòng)，能夠建立合理有效的評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)體系。

3.創(chuàng)新和優(yōu)化債券融資產(chǎn)品：當(dāng)前所發(fā)行的房地產(chǎn)債券都為三年制，且利率比較固定。盡管考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間問(wèn)題，但是此種方式將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加劇到期償債有潛力，還會(huì)導(dǎo)致投資人員無(wú)法選擇適宜的投資品種。所以在今后發(fā)展中，可以考慮多種融資產(chǎn)品以及期限、先優(yōu)化設(shè)計(jì)債券期限結(jié)構(gòu)，企業(yè)可以按照自身資金需求，設(shè)定最終的還債時(shí)間，以此豐富債券結(jié)構(gòu)。其次，在設(shè)計(jì)債券品種時(shí)，需要針對(duì)不同投資者需求，合理設(shè)計(jì)債券品種，實(shí)現(xiàn)一次付息方式，確保投資人員可以按照自身需求合理選擇。

房地產(chǎn)上市企業(yè)需要通過(guò)內(nèi)部調(diào)整與項(xiàng)目組合等方式，建立相關(guān)治理機(jī)構(gòu)，以此達(dá)到債券市場(chǎng)的需求。證券發(fā)行部門(mén)也應(yīng)當(dāng)分析成本與落實(shí)性問(wèn)題，確保融資期限、結(jié)構(gòu)以及利率滿足企業(yè)的要求。債券投資人員還應(yīng)當(dāng)關(guān)注道德風(fēng)險(xiǎn)與信息成本，對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行規(guī)范，并且開(kāi)展多種監(jiān)督機(jī)制，確保證券市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。

（二）發(fā)展房地產(chǎn)信托基金

1.建立金融法規(guī)、提升執(zhí)法監(jiān)督力度：房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展中，投資信托基金將會(huì)成為股權(quán)融資重要途徑。然而我國(guó)缺乏專業(yè)性、獨(dú)立性的投資基金法律。所以，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)深入研究房地產(chǎn)投資信托，并且建立和完善相關(guān)法律制度，以此促進(jìn)投資信托的發(fā)展。

2.創(chuàng)新信托產(chǎn)品。第一，優(yōu)化信托產(chǎn)品期限結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，將彈性期限結(jié)構(gòu)納入到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，信托企業(yè)可以按照項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)信托方案進(jìn)行約束或者執(zhí)行。信托延遲期可以看做風(fēng)險(xiǎn)緩沖處理，能夠?yàn)槠髽I(yè)獲得多方投資渠道；第二，全面提升信托產(chǎn)品的價(jià)值與安全。在風(fēng)險(xiǎn)控制期間，需要借助中介結(jié)構(gòu)，對(duì)全過(guò)程可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行控制，以此加強(qiáng)信托方案的信用度。此外，可以將具備良好信譽(yù)度的評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在客觀性原則、公正性原則下，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系技術(shù)評(píng)級(jí)流程，以此評(píng)估信托產(chǎn)品，給予相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)值，維護(hù)投資人員的經(jīng)濟(jì)效益。第三，轉(zhuǎn)變信托產(chǎn)品受益方式，以此滿足不同投資人員的選擇。信托投資企業(yè)可以采用收益支付，劃分同一個(gè)計(jì)劃收益，并且應(yīng)用對(duì)應(yīng)的收益支付方法。

3.發(fā)展信托產(chǎn)品二級(jí)交易市場(chǎng)。建立信托交易流通平臺(tái)，采用此種方式有助于減少合同轉(zhuǎn)讓交易成本。由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多為特性項(xiàng)目。因此設(shè)計(jì)安排力度不足，從而降低了產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)性。相應(yīng)導(dǎo)致投資人員無(wú)法進(jìn)行合理判斷和選擇，也會(huì)影響信托產(chǎn)品的流通性。在未來(lái)發(fā)展中，需要制定詳細(xì)的信托合同和計(jì)劃方案，以此確保產(chǎn)品的高效流通。

4.制定優(yōu)惠的稅收制度。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)所包含的內(nèi)容如下：資金、土地和房產(chǎn)，從而導(dǎo)致稅收問(wèn)題比較突出。當(dāng)稅收負(fù)擔(dān)比較大時(shí)，會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新空間造成移動(dòng)影響。所以，需要出臺(tái)相關(guān)法律政策，并且實(shí)行優(yōu)惠的稅收政策，以此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

5.建設(shè)機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍?，F(xiàn)階段，我國(guó)社?；?、保險(xiǎn)公司以及投資資金的發(fā)展力都比較強(qiáng)。投資收益穩(wěn)定且風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，已經(jīng)成為投資者的基礎(chǔ)需求。通過(guò)實(shí)證分析能夠看出，在房地產(chǎn)投資中加入投資組合，可以使投資風(fēng)險(xiǎn)降低，還有助于提升收益率。所以，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)投資基金、年金基金以及銀行理財(cái)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)多種投資產(chǎn)品組合。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)展債權(quán)融資渠道具有十分重要的意義，有助于加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管控力度、促進(jìn)證券結(jié)構(gòu)合理化以及發(fā)展債券融資等。所以為了促進(jìn)房地產(chǎn)上市企業(yè)債權(quán)融資的有效發(fā)展，需要注重債券市場(chǎng)培育，發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)展房地產(chǎn)信托基金等方面入手，全面促進(jìn)房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。