黃劍鋒

（貴州林城溪湖生態(tài)文旅有限公司，貴陽550000）

1 引言

時(shí)光貴州，是由貴陽市打造的貴陽城西休閑旅游主題商業(yè)街區(qū)，國家4A 級(jí)風(fēng)景區(qū)。曾獲2014年首屆貴州“五張名片”品牌影響力第二名、“貴州省第九屆旅發(fā)大會(huì)重點(diǎn)觀摩景區(qū)”、2014年貴州省“100 個(gè)旅游景區(qū)”優(yōu)秀景區(qū)等稱號(hào)[1]。

2 項(xiàng)目周邊環(huán)境及策劃

該項(xiàng)目位于貴州省貴陽市金清大道與百花大道交匯處，地處百花湖、紅楓湖之間，距離貴陽市中心區(qū)實(shí)際路程27km左右，到達(dá)項(xiàng)目的實(shí)際耗時(shí)約35min。項(xiàng)目3km 內(nèi)有尚湖城、麓湖宮、鳳凰棲、海通金色家園等35 個(gè)住宅小區(qū)，人口約7 萬余人；有省旅游學(xué)校、幼兒師專、建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、機(jī)械工業(yè)學(xué)校等8 所高校，約6 萬師生。

項(xiàng)目以講述“貴州故事”，展現(xiàn)“海派生活”為主題，結(jié)合貴州特有的三疊紀(jì)地質(zhì)文化、屯堡地域文化和海派建筑文化，引入休閑度假旅游商業(yè)模式，突破貴州傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)，打造貴陽首個(gè)以文化傳承為基礎(chǔ)的，集旅游、度假、休閑、食宿、娛樂功能于一體的休閑旅游小鎮(zhèn)。

項(xiàng)目是周邊職教城的產(chǎn)、教、城互動(dòng)示范項(xiàng)目，功能首先是滿足清鎮(zhèn)職教城的配套需要；其次依托周邊旅游資源吸引貴陽休閑客群，形成區(qū)域旅游、休閑綜合配套；最后滿足本地消費(fèi)客群及未來職教城新增人口的商業(yè)需求[2]。

項(xiàng)目以仿古建筑，活態(tài)展現(xiàn)等方式將民朝屯堡文化、清朝會(huì)館文化民國仕官建筑文化和近代民間趕場(chǎng)文化等四大文化進(jìn)行串聯(lián)和展示。規(guī)劃有商、軍、官、民四條文化街區(qū)以表現(xiàn)“貴州故事，海派生活”的新型休閑生活方式。打造有半山溫泉酒店、森林企業(yè)會(huì)所、古鎮(zhèn)休閑旅游街區(qū)和濱河濕地公園四大功能板塊。

3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營分析

項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期占地約80 畝，總建筑面積5.6 萬m2，容積率約1.0，其中商業(yè)面積約4.3 萬m2，于2014年3月開盤，8月開街；二期占地97 畝，總建筑面積7.15 萬m2，2016年10月開街。

項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)有餐飲1.15 萬m2，面積段50～600m2，主要面積段是50m2以內(nèi)及50～100m2兩種；住宿1.21 萬m2，面積段22～60m2；旅游商品及零售1.35 萬m2，面積段25～1800m2；輕餐、酒吧0.67 萬m2，面積段90～1400m2、游客中心等0.4 萬m2，總計(jì)4.78 萬m2。

據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)2015年在經(jīng)營商家41 家，經(jīng)營面積5630m2，以火鍋/烤魚類、小吃類、西餐類為主。2016年在經(jīng)營商家27 家，歇業(yè)14 家，歇業(yè)面積2240m2，占餐飲規(guī)劃面積的19.5%。歇業(yè)的主要是外來餐飲。15年?duì)I業(yè)額4155 萬元，租金貢獻(xiàn)2208 萬元。酒店業(yè)態(tài)，15年在經(jīng)營4 家，面積6189m2，總客房量142 間，年平均入住率57%。15年?duì)I業(yè)額1510 萬元，租金貢獻(xiàn)335 萬元。旅游商品及零售業(yè)態(tài)15年在經(jīng)營面積5575m2，主要是土特產(chǎn)超市、茶葉和手工藝品。全年?duì)I業(yè)額11826 萬元，租金貢獻(xiàn)1531 萬元。休閑娛樂業(yè)態(tài)15年在經(jīng)營面積1.43 萬m2，主要包含酒吧、慢搖吧、咖啡吧+水吧、KTV 和足?。娣e占比約為：61%:12% :11%:7%）。15年?duì)I業(yè)額2825萬元，租金貢獻(xiàn)1373 萬元。2015年總計(jì)實(shí)際在經(jīng)營面積約3.17 萬m2，累計(jì)營收額20316 萬元，租金收益5447 萬元。對(duì)租金貢獻(xiàn)最多的是餐飲業(yè)態(tài)，占比達(dá)40%。租金營收比最高的是餐飲業(yè)態(tài)和休閑娛樂業(yè)態(tài)，分別為0.53 和0.49。

目前，項(xiàng)目一、二期總計(jì)空置率估計(jì)不小于60%，分布上看，一期首層（首層包括1 層和濱水負(fù)層）基本存續(xù)，二層以上基本空置，二期大量空置，且很多店鋪有經(jīng)營后停業(yè)的痕跡。項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)現(xiàn)存的有沿城市干道的大型餐飲7 家和一期主動(dòng)線上首層及外擺的小吃店；酒店業(yè)態(tài)在原有4 家的基礎(chǔ)上，在二期內(nèi)新增2 家；旅游商品業(yè)態(tài)現(xiàn)存五合茶行、牙舟古陶藝體驗(yàn)館、柒黔民族文化非遺藝術(shù)體驗(yàn)館等[3]。休閑娛樂業(yè)態(tài)歇業(yè)較多，僅時(shí)光茶樓、主動(dòng)線首層的中低檔酒吧、KTV 尚在營業(yè)。二期新增時(shí)光書局及酒吧、水吧各1 家。一些企業(yè)辦公場(chǎng)地處于掛牌空置或已經(jīng)棄用狀態(tài)。租金方面，主動(dòng)線上，現(xiàn)租金75 元/月/m2，約為該位置規(guī)劃租金水平的25%。

銷售方面，2019年時(shí)光貴州商鋪報(bào)價(jià)一樓均價(jià)28000 元/m2，二樓均價(jià)18000 元/m2，三樓均價(jià)10000 元/m2。2013年歷史報(bào)價(jià)一期一層均價(jià)24000 元/m2，二層均價(jià)11000 元/m2；2014年一層均價(jià)32000 元/m2，二層14500 元/m2。但據(jù)實(shí)際走訪調(diào)查，項(xiàng)目實(shí)際平均售價(jià)13106 元/m2，平均銷售率75.91%，總銷售額57405.62 萬元。

時(shí)光貴州一期在銷售上采取了售后返租，年返利7%，一次性返還三年期收益沖抵首付的策略。招商同步進(jìn)行，年租金為租賃房屋售價(jià)的7%。同時(shí)通過密集舉辦活動(dòng)、制造事件，造成火爆場(chǎng)面促進(jìn)租售。

對(duì)比開發(fā)成本，該項(xiàng)目一期拿地約76 萬/畝，容積率1.0，樓面地價(jià)約合1200 元/m2，單位面積總成本估計(jì)為8000 元/m2，則項(xiàng)目開發(fā)總成本約合44800 萬元，銷售利潤約12605 萬元，投資收益率28.13%。但以現(xiàn)在的經(jīng)營狀況看，假設(shè)租金收益能夠總體保持在2015年的25%，即1361.75 萬元/年，而需要支付的返利為4018.39 萬元/年，項(xiàng)目年虧損估計(jì)將接近3000萬元。

4 項(xiàng)目對(duì)貴陽文旅商業(yè)開發(fā)的借鑒意義

時(shí)光貴州項(xiàng)目從地理位置、濱水的地理環(huán)境、周邊人口的總量、結(jié)構(gòu)、人均可支配收入、城區(qū)到達(dá)項(xiàng)目時(shí)間等方面在貴陽市都具有一定的代表性。在人均商業(yè)面積指標(biāo)和周邊競(jìng)爭(zhēng)壓力方面還比較寬松，但經(jīng)營現(xiàn)狀卻并不樂觀。

現(xiàn)狀基本事實(shí)是：第一，時(shí)光貴州項(xiàng)目對(duì)城市休閑游和旅游人群的吸引力已降至較低程度，其經(jīng)營主要依靠周末的職教城學(xué)生消費(fèi)，工作日比較冷清，業(yè)態(tài)和品牌已基本回歸職教城配套的規(guī)劃，客單價(jià)相對(duì)較高和不符合該人群定位的商家基本已經(jīng)消亡。第二，項(xiàng)目一期會(huì)館區(qū)、二層以上、二期大部分面積皆處于空置狀態(tài)。第三，項(xiàng)目規(guī)劃中對(duì)風(fēng)貌考慮更多對(duì)經(jīng)營考慮較少。其“豐”字形動(dòng)線規(guī)劃，內(nèi)無閉環(huán)無法聚攏人流。其建筑，則如經(jīng)營戶所反映，未作太多針對(duì)經(jīng)營性的考慮。第四，項(xiàng)目一期銷售成功，二期仍在銷售，但銷售報(bào)價(jià)持續(xù)下滑。

這說明：第一，項(xiàng)目開發(fā)可以借助政府的力量，但借外力可以幫助項(xiàng)目帶來人流，但卻無法幫助項(xiàng)目留住人流，留住人流靠的還是經(jīng)營。第二，項(xiàng)目3km 內(nèi)客群的需求非常值得重視。項(xiàng)目周邊的人群是固定的高頻次人群，而周末休閑游人群和旅游人群雖然能夠帶來更多的經(jīng)濟(jì)收益，但其到訪和消費(fèi)的習(xí)慣是需要培養(yǎng)的，在培養(yǎng)的過程中，一是對(duì)周末休閑和旅游人群所設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)和品牌存在經(jīng)營壓力，若租金壓力過大，則很多商家將活不過培育期；二是城市商業(yè)業(yè)態(tài)和特色業(yè)態(tài)的搭配比例、分布和結(jié)合需要通過一個(gè)深入研判、精心設(shè)計(jì)并反復(fù)調(diào)校的過程來擬合，這個(gè)過程是復(fù)雜的。第三，策劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營是一個(gè)一體化的進(jìn)程，任何缺失都會(huì)在最后的經(jīng)營過程中反映出來，策劃時(shí)期重文化輕商業(yè)是政府主導(dǎo)文旅商項(xiàng)目中常見的問題，這會(huì)給后期運(yùn)營帶來很大困難。第四，房地產(chǎn)開發(fā)邏輯并不適宜用于文旅商項(xiàng)目。開發(fā)售后返租保證銷售，一次性返還擴(kuò)大受眾群體，同期招商由商戶承擔(dān)返租壓力，大量制造營銷事件刺激消費(fèi)者購買、商家入駐，這一邏輯在房地產(chǎn)銷售上是無懈可擊的，但商業(yè)地產(chǎn)的特性就在于朝向長期經(jīng)營收益，房地產(chǎn)銷售的邏輯應(yīng)用在此處則頗有竭澤而漁之嫌。