汪曙東

（中鋁（上海）有限公司，上海 200120）

隨著人們生活水平的提高，對辦公環(huán)境的要求也是越來越高，要求一種安全、健康、舒適、節(jié)能的智能樓宇成為商務辦公樓的標準，同時對商務辦公樓的管理也有了更高的要求，如何進行高效智能管理成為樓宇物業(yè)管理的重點。隨著現(xiàn)代的商務辦公樓樓層不斷增多，面積不斷增大，建筑內部布局與結構復雜，運行設備眾多，點位分布更廣，辦公使用人員多樣復雜，環(huán)境要求不斷提高，樓宇設備的運行使用關系使用者的生活和需要，需要建立高效科學的管理模式，智能化技術的高速發(fā)展，利用計算機技術、網絡科技以及移動終端對商務辦公樓宇進行智能管理成為實現(xiàn)高效管理的主要方式。

1 智能化技術的應用情況

商務辦公樓智能化系統(tǒng)工程建設中要求采用成熟先進、安全可靠的技術，為應對運行使用中功能需求的變化以及智能化應用技術的不斷發(fā)展，要求系統(tǒng)建設具有升級可能和具有擴展性，定位為建設高效、安全、數字化、人性化的智能建筑。細化如下：①具備高效辦公的基礎保障，滿足各類業(yè)務正常開展；②滿足辦公的不同業(yè)態(tài)的管理要求；③確保樓內環(huán)境的穩(wěn)定、財產和人身的高度安全；④確保網絡數據信息傳遞的高安全性；⑤確保系統(tǒng)的穩(wěn)定性和經濟性。

1.1 樓宇自控系統(tǒng)

樓宇自控系統(tǒng)將分散的、相互獨立的機電設施，進行集中監(jiān)視，管理整個樓宇的風、水、電以及能源信息。管理人員和操作人員可以通過智能化系統(tǒng)可視化界面進行管理，監(jiān)控辦公環(huán)境溫度、濕度、二氧化碳含量、風量及風壓等參數，監(jiān)測辦公空調機組、樓宇照明、電梯、通風以及給排水等設備的運行狀態(tài)，建筑的空調能耗，辦公用電、用水等情況。

樓宇自控系統(tǒng)包括主要用于空調冷熱源板式換熱系統(tǒng)、空調機組系統(tǒng)、空調熱回收機組系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等設備及其他機電設備的監(jiān)視管理和最佳節(jié)能控制，對樓宇空調系統(tǒng)進行溫、濕度，風量、風壓以及運行頻率進行自動調節(jié)，實現(xiàn)自動啟?？刂?，確保建筑物內環(huán)境達到舒適性的要求；對樓宇空調、給排水設施、照明系統(tǒng)、供配電設備、電梯等系統(tǒng)進行監(jiān)控，保障樓宇設備經濟合理運行，對設備故障及時反饋，提高設備維護管理人員的工作效率和及時性，實現(xiàn)樓宇設備設施的安全、合理運行，降低設備設施的運行費用并延長使用壽命，利用智能化技術提高物業(yè)管理水平、降低人工管理成本。

1.2 安保智能化系統(tǒng)

商務辦公樓的安全性是非常重要的，為使用戶感到身體和心里的安全，安保系統(tǒng)的使用體現(xiàn)在大樓的各個方面，而智能化的應用使辦公樓的安保實現(xiàn)全方位無死角的監(jiān)控，預防安全事故的發(fā)生，安保智能化系統(tǒng)包含視頻監(jiān)控報警系統(tǒng)、一卡通應用系統(tǒng)、安防防盜報警系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、自動火災報警系統(tǒng)等組成。

視頻監(jiān)控系統(tǒng)是安保智能化系統(tǒng)中最重要的組成部分，是不可或缺的視覺延伸，通過監(jiān)控對區(qū)域內人員進出及活動情況進行有效、真實地監(jiān)視與錄像，從而掌握整個建筑內外的安全動態(tài)信息，保存高質量的視頻存儲資料，便于使用時隨時查詢，為發(fā)生意外時提供重要信息和資料，為使用者創(chuàng)造一個安全舒適的活動環(huán)境。

一卡通系統(tǒng)（即智能卡應用系統(tǒng)）是基于計算機網絡技術、感應IC卡技術，將出入口控制管理、食堂消費等相關應用全面納入一卡通系統(tǒng)，并擴展到車庫管理和其他增值服務中去。系統(tǒng)充分考慮未來的系統(tǒng)擴展及發(fā)展，規(guī)劃了全面、架構靈活、功能完善、以先進的系統(tǒng)構架和管理軟件為核心，同時輔以先進的、可靠的、安全的控制器、讀卡器等硬件設備的應用系統(tǒng)方案，包含門禁出入管理、消費管理、訪客管理、電梯梯控管理、車庫停車管理以及車庫充電管理等功能。

1.3 能源計量系統(tǒng)

能源計量系統(tǒng)是對耗電量、耗水量、耗氣量（天然氣量）、空調供熱耗熱量、供冷耗冷量與其他能源應用量的計算與測量，實施建筑能耗分類、分項與分戶計量；建立公共機構的建筑能耗和交通能耗臺賬；建立滿足公共機構能源統(tǒng)計報表制度的能源統(tǒng)計報表；提供能耗指標趨勢、同比及環(huán)比等分析功能以滿足公共機構節(jié)能管理的需要。耗電量由電氣管理系統(tǒng)提供，能源計量系統(tǒng)和電氣管理系統(tǒng)進行通訊，其他計量由各管道計量遠傳儀表提供。

1.4 無線WIFI覆蓋系統(tǒng)

隨著移動客戶端的應用越來越廣泛，網絡上承載的應用系統(tǒng)也越來越多，商務辦公樓的無線WIFI的要求也越來越高，無線WIFI覆蓋以保證無阻塞的數據交換，同時需要考慮多媒體應用的部署，保障網絡的性能，無線WIFI覆蓋確保網絡安全、可靠穩(wěn)定性、開放性、實用經濟性、可擴展性和可管理性。

1.5 IBMS系統(tǒng)

IBMS系統(tǒng)不僅可對各弱電子系統(tǒng)進行分散式控制，集中統(tǒng)一管理和監(jiān)控，使不同的子系統(tǒng)和產品間接口和協(xié)議達到“互操作性”，IBMS系統(tǒng)集成樓宇的各種子系統(tǒng)：樓宇自控系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等，集成成為一個“有機”的統(tǒng)一系統(tǒng)。其接口界面標準化、規(guī)范化，完成各子系統(tǒng)的信息交換和通信協(xié)議轉換，實現(xiàn)功能集成，對所有子系統(tǒng)的集中監(jiān)視和控制，全局事件的管理，流程自動化管理，主要功能為集中實時監(jiān)控各子系統(tǒng)關鍵設備和關鍵點；執(zhí)行上層應用下達的管理方面的控制指令；綜合各個控制系統(tǒng)的狀態(tài)信息；提供相關報告；提供準時的系統(tǒng)間的軟聯(lián)動功能；存儲歷史數據；為信息管理系統(tǒng)提供資料；支持在線聯(lián)動預案設置；定義角色用戶；授權管理；日志記錄；分類和查詢功能、歷史數據的多樣趨勢分析；分類報表等。

2 智能化技術在商務辦公樓使用中的問題及解決辦法

智能化技術在商務辦公樓的建設中存在重建設輕管理，建設方為了提高辦公樓品質，提出一流智能化設備設施的建設要求，注重智能化系統(tǒng)的引進，花費大量建設成本，建設了先進的智能化系統(tǒng)。而先進的智能化系統(tǒng)都有一定的技術要求，設備控制復雜，在實際運行中沒有充分考慮實用性以及所需的物業(yè)管理技術人員、運行費用等問題，技術力量薄弱，管理水平不高，導致一些智能化系統(tǒng)不能很好的應用，甚至關閉停機現(xiàn)象，

為避免智能化樓宇的重建設輕管理問題，建設方在項目建設同時應選擇具有一定技術實力的物業(yè)管理隊伍，參與項目的建設工作，一方面從物業(yè)管理角度對智能化應用提出建議；另一方面提前介入智能化系統(tǒng)的建設、安裝、調試及驗收工作，為后期管理工作打下基礎。為發(fā)揮智能化技術在商務辦公樓的應用，物業(yè)服務企業(yè)必須建立適應智能化系統(tǒng)的管理方案，遵循系統(tǒng)安全、運行經濟、合理實用的原則，建立一流的技術管理隊伍。尤其在現(xiàn)代智能化樓宇中，高技術的人才在設備管理維護中的作用尤為突出，因此物業(yè)服務企業(yè)必須堅持“以人為本”，提高員工素質，樹立服務意識，提高業(yè)務及時能力。

3 結語

智能化技術在商務辦公樓的應用是隨著技術發(fā)展的必然結果與要求，可以使辦公樓宇更加智能化，是現(xiàn)代樓宇的基本要求，隨著智能化技術的不斷發(fā)展，在智能樓宇的運行使用中發(fā)揮更大的效益和作用，同時對物業(yè)管理企業(yè)提出更高的要求，不僅是管理的改變，更需要管理技術水平的提高。