艾澤民

（云南昭通市永善縣住建局，云南 昭通 657300）

所謂舊城改造是指因經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，經(jīng)批準(zhǔn)對老城區(qū)局部或整體有步驟地改造和更新老城區(qū)生活環(huán)境，從根本上改善其勞動、生活服務(wù)和休息等條件。永善縣地處新一輪西部大開發(fā)的前沿陣地，極力融入長江經(jīng)濟(jì)帶和川渝旅游經(jīng)濟(jì)圈，必須借助提升人居環(huán)境整治和綜合經(jīng)濟(jì)競爭力提升的大機(jī)遇，踐行新時(shí)代思想，努力推進(jìn)以舊城改造為核心的人居環(huán)境，改善工程建設(shè)。筆者結(jié)合永善實(shí)際，就推進(jìn)該縣舊城改造進(jìn)行了探討和分析，與大家共享。

1 舊城區(qū)改造的重要性和必要性

舊城改造能有效改善老城區(qū)市民的住房條件，發(fā)揮帶動消費(fèi)、擴(kuò)大投資的積極作用，緩解城市內(nèi)部二元矛盾，提升城鎮(zhèn)綜合承載能力和人居環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和社會和諧穩(wěn)定，是重大的惠民工程和發(fā)展工程，對穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生具有十分重要的作用。

對政府而言，加速推進(jìn)舊城改造，有利盤活有限的土地資源，釋放更多土地供給到市場，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，更有利于完善城市功能、提升城市形象，改善舊城區(qū)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速增長，提升投資環(huán)境和宜居空間，推進(jìn)城市轉(zhuǎn)型和晉級。

對市民而言，加快推進(jìn)舊城改造，有利于市民資源收益最大化，有利于改善市民的生產(chǎn)生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，更有利于市民獲得改革紅利的分享，增強(qiáng)政府與市民思想的溝通與融合。

對開發(fā)商而言，當(dāng)前，舊城改造土地的特殊性和優(yōu)越性，已經(jīng)成為房企戰(zhàn)略性的投資方針和發(fā)展方向，開發(fā)商占有舊城區(qū)的土地資源，就為房企占有更大的贏利空間和廣闊的城市商業(yè)市場創(chuàng)造條件。舊城改造所獲土地還為企業(yè)融資、利潤增長點(diǎn)等發(fā)揮功能作用。

2 落實(shí)舊城改造前期情況

根據(jù)永善縣發(fā)展水平和財(cái)力狀況，結(jié)合該縣城市總規(guī)、土地利用規(guī)劃的戰(zhàn)略布局和決策部署，本著先急后緩、量力而行，優(yōu)先安排縣城規(guī)劃區(qū)集中連片、居住條件差、安全隱患重、群眾改造意愿強(qiáng)的舊城區(qū)項(xiàng)目實(shí)施。主要涉及縣城永清街、南正街、興隆街、新華街和景鳳路及周邊“城中村、城邊村、城郊村”。當(dāng)前，對該區(qū)域內(nèi)的房屋及人員情況進(jìn)行了摸排。占地面積近400畝。其中舊城區(qū)約300畝，其他占地100余畝；擬涉及拆遷戶數(shù)1 700余戶，人口5 000余人，拆遷面積26萬余m2，擬投資21.4億元。在做好摸底的同時(shí)，結(jié)合政策規(guī)定，對舊城區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行研究和評審，對市民的意愿、需求及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估分析，力爭項(xiàng)目建設(shè)效益最大化。

3 舊城區(qū)改造中存在的問題

（1） 舊城改造方案待完善。舊城改造政策性強(qiáng)，該縣沒有改造經(jīng)驗(yàn)，雖然做了大量工作，但對土地、拆遷研究不深；對政府購買服務(wù)不夠明確；對改造中動遷、安置、規(guī)劃等方面落細(xì)落小不夠。因而，對現(xiàn)有舊改方案及配套措施仍需再論證、再完善，為后期項(xiàng)目順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

（2） 拆遷意愿各異。當(dāng)前在舊城改造中拆遷要求實(shí)行貨幣化和房屋置換安置方式。但部分居民對該安置方式抵觸情緒大，利益戰(zhàn)突出，一些臨街建構(gòu)筑物的居民，提出的要求高；部分經(jīng)濟(jì)收入水平較低，要購房籌資困難，加重了拆遷居民與政府的矛盾。安置方式難統(tǒng)一，影響了舊改進(jìn)度及開發(fā)商投資信心，一個(gè)片區(qū)的居民，有的愿意改造，有的不愿意改造，有的希望拆除重建，有的希望加固整治，有的要求就地劃地安置，有的要求異地重建，難以統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施。

（3） 拆遷資金有限。據(jù)調(diào)查表明，要完成該縣舊改工作資金約20億元，受上級融資政策調(diào)整，加之調(diào)查實(shí)際面積遠(yuǎn)超擬融資面積，戶均融資額度又估量不足，同時(shí)，考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)指數(shù)變化，資金缺口加大，若這些資金都由地方政府買單，勢必加重地方財(cái)政負(fù)擔(dān)。

4 推進(jìn)舊城改造的幾點(diǎn)建議

舊城改造必須緊緊圍繞《縣城總規(guī)》和《控規(guī)》要求，在保持特色和保護(hù)歷史文化建筑的前提下，著力構(gòu)建以縣城為核心，建制鎮(zhèn)為極點(diǎn)，鄉(xiāng)村為補(bǔ)充的城鄉(xiāng)融合的新型城鄉(xiāng)體系，通過舊城改造帶動，引領(lǐng)新城發(fā)展，明細(xì)措施辦法，將永善縣城打造成為“清潔能源基地、綠色經(jīng)濟(jì)示范縣、長江上游生態(tài)屏障、體驗(yàn)式旅游目的地”和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化繁榮、生活舒適、環(huán)境優(yōu)美的宜居宜游山水園林生態(tài)新城。

（1） 強(qiáng)化組織，專項(xiàng)推進(jìn)。要把舊城改造工程列入縣委政府工作重中之重，把它作為改善投資環(huán)境和惠民工程來抓，組建舊城開發(fā)指揮部，制定翔實(shí)方案抓落實(shí)。一是積極探索“政府主導(dǎo)、鎮(zhèn)級落實(shí)、社區(qū)及村級掌控、群眾參與、分類施策”的屬地舊改工作方法，堅(jiān)持情法結(jié)合，實(shí)行工作重心下移，明確縣、鄉(xiāng) （鎮(zhèn)） 、社區(qū)的職責(zé)，做到人性化征收、法治化推進(jìn)。二是按“抽硬人、硬抽人”原則，抽調(diào)干部條塊工作組，專職專項(xiàng)推進(jìn)。三是建立縣領(lǐng)導(dǎo)牽頭舊改片區(qū)開發(fā)機(jī)制，明確責(zé)任單位和責(zé)任人，考核到人、獎懲到人；實(shí)行一天一報(bào)告，一周一調(diào)度，一月一盤點(diǎn)。四是實(shí)行專題例會、定期調(diào)度、現(xiàn)場辦公、日常聯(lián)絡(luò)等工作制度，掌握工程進(jìn)展情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)矛盾化解，鋪平舊改工作道路。

（2） 博采眾長，細(xì)化措施。舊城改造對該縣來說沒有經(jīng)驗(yàn)借鑒，因而必須強(qiáng)化學(xué)習(xí)，博采眾長。一是由組織住建、財(cái)政、發(fā)改、國土、溪洛渡鎮(zhèn)等部門領(lǐng)導(dǎo)及人員外出實(shí)地考察學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)舊改工作先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法。二是廣泛征求“兩代表一委員”、企業(yè)家、舊城區(qū)住戶代表等各界人士意見建議，通過入戶調(diào)研，聽取合理訴求，制定可行的舊改工作程序、方法、資金監(jiān)管、檔案管理等規(guī)定。三是加大培訓(xùn)宣傳。邀請專家對工作人員、群眾代表舉行舊改法律知識專題講座，提高工作人員對做好征收拆遷工作的責(zé)任意識、大局意識和主動意識，爭取被拆群眾支持。

（3） 創(chuàng)新模式，明確主體。要明確政府是舊改工作的責(zé)任主體，進(jìn)一步發(fā)揮政府組織協(xié)調(diào)作用，落實(shí)資金、土地、財(cái)稅等政策，可采取與國有開發(fā)企業(yè)開展戰(zhàn)略合作、土地招拍掛、多項(xiàng)目打捆推介等模式，吸引企業(yè)和社會力量投入舊城改造，緩解地方財(cái)政壓力。結(jié)合該縣實(shí)際，還可采取“政府購買服務(wù)”的運(yùn)作模式，由縣政府作為購買服務(wù)主體，確定企業(yè)作為項(xiàng)目承載主體，負(fù)責(zé)資金籌措、建設(shè)、運(yùn)營及管理等工作，同時(shí)，調(diào)動舊改項(xiàng)目范圍內(nèi)企業(yè)和居民積極性，共同參與、合理分擔(dān)。也可以采取對有開發(fā)價(jià)值的舊城區(qū)，設(shè)置土地招拍掛條件，實(shí)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)。

（4） 堅(jiān)持原則，集中用力。要把舊城改造作為提升人居環(huán)境和改善投資環(huán)境的重要意義來認(rèn)識，強(qiáng)化依法依規(guī)強(qiáng)勢推進(jìn)。一是堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作，以人為本、妥善安置”原則，嚴(yán)格執(zhí)行上級政策，政府主導(dǎo)房屋征收與補(bǔ)償工作。二是堅(jiān)持依法操作、陽光操作，做到“一個(gè)政策執(zhí)行、一把尺子衡量”，被遷戶房屋面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與數(shù)額、補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容等都公開、透明，充分保障群眾知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。三是落實(shí)舊改貨幣化和產(chǎn)權(quán)置換安置政策。哪個(gè)區(qū)段的居民積極性高、配合度強(qiáng)就優(yōu)先安排落實(shí)。四是著力爭取上級政策、資金扶持，集中用力推進(jìn)舊改工作，對資金不足問題可招拍掛土地，盤活土地資源，讓存量資源增值，為地方財(cái)政減壓。

（5） 宣傳引導(dǎo)，營造氛圍。舊城改造，社會關(guān)注度高，百姓受益面大，正確宣傳引導(dǎo)就顯得十分重要。一是可制定針對性的宣傳方案，入戶可《致公開信》，通過當(dāng)?shù)仉娨暸_、新聞網(wǎng)及官方微信平臺等媒體開通專欄，讓政策措施家喻戶曉；二是強(qiáng)化輿情監(jiān)控。明確專人檢測和處置工作中出現(xiàn)的網(wǎng)絡(luò)輿情，及時(shí)回應(yīng)社會關(guān)注，正面引導(dǎo)輿論方向；三是開設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場專欄。充分利用現(xiàn)有資源，縣城醒目位置設(shè)宣傳牌，社區(qū)專項(xiàng)宣傳欄，發(fā)揮戶外廣告平臺、廣場電子屏等媒體作用，滾動播放舊改工程宣傳標(biāo)語、法規(guī)政策；四是強(qiáng)化信息公開。盡可能爭取市民對舊改工作的理解和支持，加強(qiáng)對舊改建設(shè)動態(tài)以及年度建設(shè)計(jì)劃、開工、竣工等信息及時(shí)公布，增強(qiáng)項(xiàng)目透明度和群眾的知情參與權(quán)。

（6） 強(qiáng)化督導(dǎo)，惠民落地。舊改項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持政府多予少取、企業(yè)合理盈利、群眾得實(shí)惠的出發(fā)點(diǎn)，推進(jìn)舊改項(xiàng)目實(shí)施，更好滿足群眾多元化安置需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快市政設(shè)施的健全與完善。在舊改工作中要嚴(yán)禁利用職務(wù)之便許諾拆遷戶政策以外條件，徇私枉法，影響或阻礙搬遷改造工作，紀(jì)檢、監(jiān)察、審計(jì)和司法部門同步跟進(jìn)，加強(qiáng)對舊改工作的全程監(jiān)督，確保資金、工程和人員安全。對拆遷過程中可能遇到的特殊戶要依法征拆，提前做好預(yù)案，執(zhí)法部門要對項(xiàng)目區(qū)違建看住、管住、拆掉，堅(jiān)決杜絕突擊違章建筑。同時(shí)，加強(qiáng)質(zhì)量、安全監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)終身質(zhì)量安全責(zé)任追究制，讓民心工程惠民、讓舊改工程順心。