劉桂寬 黃中顯

何去何從：虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪問題的提出

產(chǎn)權(quán)式商鋪這種模式上世紀(jì)70年代出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，近十幾年引進(jìn)中國。產(chǎn)權(quán)式商鋪有概念分割和實(shí)體分割兩種，實(shí)體分割產(chǎn)權(quán)式商鋪是以墻體、木板或玻璃等隔開，可形成固定的空間，符合房屋的核心定義，可成為所有權(quán)的客體。概念分割的則是沒有物理空間隔斷的，一般稱為虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營模式，指開發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目，分割成若干沒有物理空間隔斷的小面積單元作為商鋪進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營，而以租賃或委托經(jīng)營的方式交由第三方經(jīng)營使用，投資者取得按約定一定比例的租金收益的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的核心是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，業(yè)主根據(jù)投資的份額獲取租金回報(bào)。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)項(xiàng)目往往有幾百上千個(gè)業(yè)主，只有統(tǒng)一經(jīng)營，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。但一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或經(jīng)營商撤出，或者投資回報(bào)期（返租期）滿后業(yè)主與管理公司或經(jīng)營者欲再續(xù)合作時(shí)，眾多小業(yè)主之間對(duì)投資回報(bào)的期望值不同，要達(dá)成一致的繼續(xù)合作意見難度很大。這樣勢必影響到項(xiàng)目順利繼續(xù)經(jīng)營，一旦項(xiàng)目停止運(yùn)作，物業(yè)閑置，不但造成資源浪費(fèi)，導(dǎo)致投資者沒有任何回報(bào)，還導(dǎo)致大量人員失去工作崗位，引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定問題，造成惡劣的社會(huì)影響。

據(jù)有關(guān)人士測算，目前經(jīng)營效益較好的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪項(xiàng)目僅占30%。不少項(xiàng)目業(yè)主與經(jīng)營者之間磕磕碰碰、糾紛不斷，甚至歇業(yè)倒閉。曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，到底該何去何從，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

典型案例：虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪引發(fā)的法律和社會(huì)沖突

我們試圖通過剖析廣西三個(gè)大型虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的商場倒閉的事例，探討虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的困境和出路。

梧州市金苑時(shí)代廣場是位于該市中心地段的樓盤，開發(fā)商除保留了一部分虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的所有權(quán)之外，將其他虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪轉(zhuǎn)讓給幾百名業(yè)主，同時(shí)又與這幾百名業(yè)主統(tǒng)一簽訂返租合同，由開發(fā)商統(tǒng)一對(duì)外招租。2004年2月，開發(fā)商與承租方簽訂了十年的租賃合同，將自有及幾百小業(yè)主所有的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪共計(jì)14000多平方米統(tǒng)一租賃給承租方經(jīng)營。但2014年產(chǎn)生糾紛：一方面，開發(fā)商單方面通知承租方解除合同并對(duì)商場停水停電；另一方面，金苑時(shí)代廣場的部分小業(yè)主要求開發(fā)商返還商鋪，公安民警也多次出警處理租賃雙方及小業(yè)主之間的糾紛，其中有33名小業(yè)主起訴開發(fā)商和承租方，要求返還商鋪。

承租方無法繼續(xù)經(jīng)營，被迫撤離金苑時(shí)代廣場，商場關(guān)門停止?fàn)I業(yè)。因此，當(dāng)?shù)胤ㄔ夯诤贤聦?shí)上已經(jīng)終止履行、商場空置而判決支持了33名小業(yè)主要求開發(fā)商返還商鋪的請(qǐng)求。

此后，開發(fā)商曾多次試圖整合業(yè)主統(tǒng)一對(duì)外招租。但是，該方案最終因產(chǎn)權(quán)分散、小業(yè)主意見分歧太大而失敗。迄今四年多過去了，金苑時(shí)代廣場仍然閑置，全體業(yè)主均沒有任何收益，那33名小業(yè)主打贏官司“收回”了商鋪，卻失去了租金收益，這是典型的打贏官司輸了錢。

對(duì)于金苑時(shí)代廣場的開發(fā)商與承租方、眾多小業(yè)主之間的是非，我們不做評(píng)判。但就事件的結(jié)果來看，全體業(yè)主的利益都遭受重大損失。

位于柳州市繁華路段的溫州商貿(mào)城，建成后開發(fā)商采取返租銷售的方式向業(yè)主銷售商鋪，隨后也由開發(fā)商統(tǒng)一委托一家管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。2004年，溫州商貿(mào)城的百貨商場開業(yè)，成為當(dāng)年柳州市最紅火的大型高檔百貨商場。但2008年，開發(fā)商與商場管理方產(chǎn)生糾紛，逼迫管理公司撤離溫州商貿(mào)城。此后引發(fā)連鎖反應(yīng)：向開發(fā)商發(fā)放貸款的兩家銀行馬上起訴開發(fā)商等要求償還巨額貸款并查封了開發(fā)商的抵押房產(chǎn)；接受業(yè)主委托統(tǒng)一租賃的公司，隨即提前解除了與全體小業(yè)主的返租合同。開發(fā)商、委托方、管理方、廣大業(yè)主之間產(chǎn)生了一系列的訴訟、仲裁，多家法院相繼查封、拍賣了開發(fā)商在溫州商貿(mào)城的全部幾百個(gè)商鋪。

如此一來，溫州商貿(mào)城商鋪統(tǒng)一經(jīng)營方式土崩瓦解，溫州商貿(mào)城商鋪成了一盤散沙：虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪不能獨(dú)立經(jīng)營，又沒有任何人能夠整合全體業(yè)主統(tǒng)一經(jīng)營或者統(tǒng)一對(duì)外招租。十年多過去了，溫州商貿(mào)城至今依舊大門緊閉，商場內(nèi)設(shè)備壞損，銹跡斑斑。對(duì)于這個(gè)近3萬平方米的大型商場，不投入幾千萬元是無法開業(yè)的。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，即使上千業(yè)主能夠統(tǒng)一意見對(duì)外招租，恐怕也無人敢接。

南寧市金湖廣場地下商場同樣也是虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)建成后銷售給約1300名業(yè)主。2005年，南寧百貨大樓股份有限公司與業(yè)主均簽訂了租期為9年的租賃合同，約定年租金按照購房款的7%、8%、9%的比例每3年調(diào)整一次。2013年12月31日租賃合同到期后，南寧百貨大樓認(rèn)為租金太高、無法經(jīng)營下去，要求小業(yè)主在重新簽訂租賃合同時(shí)把年租金降低到購房款的6%，而且簽約率要達(dá)到全體小業(yè)主的80%才繼續(xù)經(jīng)營。但半數(shù)小業(yè)主認(rèn)為租金太低，不同意簽訂新的租賃合同。南寧百貨大樓撤離并關(guān)閉商場，雖然業(yè)主們似乎收回了自己的商鋪，但也沒有收益。經(jīng)過長時(shí)間的博弈后，目前雖已有1000名的小業(yè)主與南寧百貨大樓簽訂了租賃合同，但是仍有近300名小業(yè)主沒有簽訂租賃合同。至今金湖廣場地下商場空置了5年多了，沒有簽訂租賃合同的近300名小業(yè)主固然沒有任何租金收益，已經(jīng)簽訂租賃合同的1000名小業(yè)主也跟著受害。據(jù)南寧百貨大樓有關(guān)人士說，現(xiàn)在業(yè)主是否簽訂租賃合同已經(jīng)沒有意義，因?yàn)橐呀?jīng)錯(cuò)過了商機(jī)，商場重新開業(yè)可能性不大。

從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，由于受到電商的沖擊，大型商場的經(jīng)濟(jì)效益普遍大幅度下降。經(jīng)營者會(huì)細(xì)心算賬，確定合理的租金水平，因此向業(yè)主提出降低租金是必然的選擇。

前述的三個(gè)商場，地理位置優(yōu)越，都是處于城市的核心商圈，按理應(yīng)該容易搞好經(jīng)營。但是，由于業(yè)主人數(shù)眾多，部分業(yè)主對(duì)租金收益的期望值太高，不惜編造借口、采取各種強(qiáng)硬措施趕走租賃者或者委托經(jīng)營者，或者返租期滿后不愿意簽訂續(xù)租合同，導(dǎo)致商場關(guān)閉，損害了全體業(yè)主的利益。這三個(gè)商場關(guān)閉后，商鋪馬上大幅度貶值，業(yè)主既沒有了租金收入，也不能夠使用商鋪，隨著商場關(guān)門日子的延長，后期連降價(jià)出售商鋪都難以找到人接手，近年法院拍賣這些商鋪竟然全部流拍。如果國家再開征了房產(chǎn)稅，業(yè)主沒有租金收入還要繳稅，更是雪上加霜。如今，這三個(gè)商場的重新開業(yè)成了幾千業(yè)主非常遙遠(yuǎn)的夢想。

法院判例：對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪之訴的法院判決分析

部分業(yè)主要求返還正在整體經(jīng)營中的商鋪、賠償損失的訴訟，人民法院是如何審判的呢？

據(jù)北京天同南京分所課題研究小組的調(diào)查，涉及產(chǎn)權(quán)式商鋪返還的36個(gè)集體意志與個(gè)人意志的沖突的案例中，33個(gè)案例法院認(rèn)定產(chǎn)權(quán)式商鋪沒有獨(dú)立性、整體利益優(yōu)先。也就是說，超過90%的法院不支持個(gè)別業(yè)主返還商鋪的訴訟請(qǐng)求。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)主持有房產(chǎn)證，在實(shí)踐中易引發(fā)個(gè)別業(yè)主要求開發(fā)商或者經(jīng)營者返還原物等物權(quán)保護(hù)糾紛。我們通過對(duì)全國各地的案例進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，雖然目前沒有專門法律規(guī)定對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行調(diào)整，但大部分地方法院在司法實(shí)踐中，均贊同應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的物權(quán)行使進(jìn)行特殊限制，不支持個(gè)別業(yè)主返還經(jīng)營中的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的請(qǐng)求。據(jù)中國裁判文書網(wǎng)公開的案例，在高級(jí)法院層面，起碼有重慶、江蘇、安徽、新疆、遼寧、福建和四川?。▍^(qū)、市）高級(jí)人民法院持此觀點(diǎn)。其裁判要點(diǎn)列舉如下：

四川省高級(jí)人民法院在〔2015〕川民提字第17號(hào)民事判決書中認(rèn)為：由于業(yè)主所購買的商鋪是沒有隔離設(shè)施的開放空間，其在使用功能、固定界址和隔離設(shè)施方面，屬于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，不完全符合建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。據(jù)此，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)只能是商鋪所有權(quán)的抽象分割，每一買受人僅享有整個(gè)商場的相應(yīng)價(jià)值份額，各業(yè)主所獲得的商鋪屬于按份共有性質(zhì)，因此，該類商鋪業(yè)主在行使其所有權(quán)時(shí)要根據(jù)按份共有的法律特征受到一定限制，故業(yè)主認(rèn)為其已辦理產(chǎn)權(quán)登記，訟爭商鋪四至明確，因而其專有面積內(nèi)享有排他權(quán)，任何人不得強(qiáng)迫業(yè)主違反其意志使用房屋的理由不成立。四川省高院還認(rèn)為：目前商廈超過半數(shù)的業(yè)主已選擇與洋洋公司續(xù)簽合同并由該公司繼續(xù)經(jīng)營，即使各業(yè)主系分別與洋洋公司續(xù)約，并非通過召開業(yè)主大會(huì)的形式作出決定，但畢竟超過半數(shù)的業(yè)主已就自己的專有權(quán)進(jìn)行了處分，亦就共有部分形成了多數(shù)意見，據(jù)此，全體業(yè)主之間實(shí)際上難以再形成否定由洋洋公司繼續(xù)經(jīng)營的決定。由于超過半數(shù)的業(yè)主作出的由洋洋公司繼續(xù)經(jīng)營的共同決定導(dǎo)致訟爭商鋪難以返還，故一、二審判決訟爭商鋪不具備返還條件因而對(duì)業(yè)主要求返還商鋪的主張不予支持并無不當(dāng)。

新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院在〔2017〕新民申482號(hào)民事裁定書中認(rèn)為：虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是指開發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目，分割成若干沒有物理空間分割的小面積單元進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營，而以租賃或委托經(jīng)營的方式交由第三方經(jīng)營使用，投資者取得收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。由于所銷售商鋪沒有實(shí)質(zhì)意義的不動(dòng)產(chǎn)界址，不是物理形態(tài)的空間分割模式，商鋪投資者的產(chǎn)權(quán)只是商鋪所有權(quán)量的抽象分割，每一買受人僅享有整個(gè)商場的相應(yīng)價(jià)值份額，而不是商場分割而成的獨(dú)立物，商鋪投資者所享有的權(quán)利是商場“份額權(quán)”，各購房者（業(yè)主）之間更具有共有性質(zhì)。從案件事實(shí)看，申請(qǐng)人購買烏魯木齊中山方向置業(yè)有限公司開發(fā)的金世界商業(yè)中心（家樂福國際超市）商鋪后即與烏魯木齊金世界經(jīng)營管理有限公司簽訂《委托經(jīng)營管理合同》委托該公司經(jīng)營管理，并獲取租金收益。與本案商鋪關(guān)聯(lián)的其他商鋪業(yè)主在一審法院庭審中明確表示因?yàn)樯啼仜]有實(shí)際劃分過，并不清楚商鋪具體位置；商鋪沒有分割過，簽訂完商品房買賣合同之后就同步與被申請(qǐng)人簽訂了委托經(jīng)營合同。該事實(shí)可以印證爭議商鋪所涉及的即是虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營模式。因此，二審認(rèn)定涉案商鋪為虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，各業(yè)主之間具有共有性質(zhì)并無不妥。且實(shí)踐中處理類似糾紛一般亦是基于此種商鋪的特殊性，多考慮整體利益以便發(fā)揮其最大價(jià)值。即申請(qǐng)人雖持有商鋪的產(chǎn)權(quán)證書，但其對(duì)商鋪享有的權(quán)利不能等同于獨(dú)立商鋪，為有利于商場整體功能的發(fā)揮及大多數(shù)業(yè)主的利益，申請(qǐng)人行使權(quán)利必須符合大多數(shù)商鋪業(yè)主的整體意志?，F(xiàn)家樂福公司與大多數(shù)業(yè)主已續(xù)簽了委托經(jīng)營協(xié)議，考慮商場一直是統(tǒng)一經(jīng)營的模式，如果進(jìn)行分割，勢必會(huì)影響商鋪整體功能的發(fā)揮，實(shí)際是損害了各商鋪業(yè)主的利益。因此，在目前情況下，從平衡雙方當(dāng)事人利益受損情況和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，二審判決認(rèn)定涉案商鋪無法實(shí)際分割，不具備返還條件符合我國民法的公平誠實(shí)信用原則。申請(qǐng)人認(rèn)為其要求被申請(qǐng)人返還商鋪或按市場價(jià)格支付占有使用費(fèi)并未損害其他業(yè)主權(quán)益的理由不能成立。一、二審判決根據(jù)絕大多數(shù)業(yè)主與被申請(qǐng)人續(xù)簽協(xié)議約定的年租金標(biāo)準(zhǔn)，確定被申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)的涉案經(jīng)濟(jì)損失賠償標(biāo)準(zhǔn)，既盡可能維護(hù)了申請(qǐng)人的合法權(quán)益，也尊重了絕大多數(shù)業(yè)主的共同決定的客觀事實(shí)。

北京市第一中級(jí)人民法院、上海市第二中級(jí)人民法院以及深圳市、貴陽市、洛陽市、婁底市、淮安市、蕪湖市、淮北市等眾多的中級(jí)人民法院和基層法院在公開的判決書亦是駁回業(yè)主返還商鋪的訴訟請(qǐng)求、支持按照多數(shù)業(yè)主與統(tǒng)一經(jīng)營者簽訂的委托合同租金標(biāo)準(zhǔn)作為支付業(yè)主的占用費(fèi)的。

在審理虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)主要求返還商鋪、恢復(fù)原狀、賠償占用費(fèi)的訴訟案件的司法實(shí)踐中，通過已經(jīng)公開的法院判決文書分析，法院系統(tǒng)在審理此類案件中大致形成了三個(gè)共識(shí)：1.對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)主行使物權(quán)進(jìn)行特殊限制。2.依據(jù)多數(shù)業(yè)主對(duì)商鋪的處分行為推定其集體意志，個(gè)人意志應(yīng)當(dāng)服從集體意志。3.參照多數(shù)已與統(tǒng)一經(jīng)營方簽訂合同的租金標(biāo)準(zhǔn)確定商鋪占用費(fèi)。上述共識(shí)的形成，有利于最高人民法院盡快制定關(guān)于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪適用法律的司法解釋，以統(tǒng)一全國法院的審判尺度。

對(duì)于要求返還有實(shí)體分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪的訴訟，是有些法院判決應(yīng)當(dāng)還業(yè)主商鋪的案例。但是迄今為止，據(jù)筆者初步調(diào)查，還沒有找到一個(gè)案例是法院認(rèn)為虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是可以分割、有完整的物權(quán)，從而支持個(gè)別業(yè)主返還經(jīng)營中商鋪的請(qǐng)求的。

從現(xiàn)實(shí)情況看，即使法院判決經(jīng)營中的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪返還業(yè)主，這個(gè)判決在實(shí)際執(zhí)行中，基于此類商鋪在客體上的特殊性，其物權(quán)利益也是難以實(shí)現(xiàn)的：根本無法確定業(yè)主商鋪的準(zhǔn)確位置，難以執(zhí)行返還商鋪；即使能夠確定商鋪位置，一個(gè)商鋪孤立在統(tǒng)一經(jīng)營的商場，統(tǒng)一經(jīng)營者不給提供水電和必要的協(xié)助，這個(gè)商鋪也無法使用。如果返還的商鋪數(shù)量過多，統(tǒng)一經(jīng)營者將無法繼續(xù)經(jīng)營就會(huì)撤出商場，造成商場空置，不但全體業(yè)主的利益受損，還會(huì)導(dǎo)致大量人員失去工作，影響社會(huì)穩(wěn)定。這種判決的實(shí)際效果，無法維護(hù)公平正義，無法真正維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，無法實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。同時(shí)，也不符合當(dāng)前中央把穩(wěn)就業(yè)當(dāng)作頭等大事的大政方針。

如果法院不參照多數(shù)業(yè)主與統(tǒng)一經(jīng)營方簽訂合同的租金標(biāo)準(zhǔn)確定商鋪占用費(fèi)，判決給予個(gè)別業(yè)主過高或者過低的占用費(fèi)，這是不符合民法的公平原則的。既然多數(shù)業(yè)主已經(jīng)與經(jīng)營方簽訂了租賃合同，形成了集體意志，這集體意志不僅僅是商鋪的出租，也包括了租金水平的確定。另外，如果給予業(yè)主較高租金的支持，可能導(dǎo)致經(jīng)營方無法繼續(xù)經(jīng)營而撤出商場，這樣勢必?fù)p害了全體業(yè)主的利益。

多元途徑：虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛解決的對(duì)策與出路

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營模式引進(jìn)中國后，的確存在水土不服等諸多問題。此類商鋪問題，既是法律問題，也是社會(huì)問題，解決的方法、手段或者機(jī)制，也應(yīng)該是多元制和整體性的。具體而言，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

一、加強(qiáng)正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)業(yè)主對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪的真正認(rèn)知，引導(dǎo)業(yè)主正確認(rèn)識(shí)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離、統(tǒng)一經(jīng)營才能獲得最高效益、個(gè)人意志必須服從集體意志的特點(diǎn)，從而正確行使自己的權(quán)利。

二、通過引導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)來確立所有業(yè)主的利益表達(dá)，避免業(yè)主各自為政。在項(xiàng)目銷售之際，開發(fā)商和政府主管部門要積極引導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會(huì)與委托經(jīng)營方、租賃方進(jìn)行溝通、交涉。這樣既能努力維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，又可以避免個(gè)別業(yè)主采取過激的維權(quán)方法，影響商場正常的經(jīng)營秩序。

三、引導(dǎo)業(yè)主分析認(rèn)清當(dāng)今的商業(yè)形態(tài)和形勢，使其做出必要的理性讓步。近些年來，隨著電商的迅猛發(fā)展和沖擊，傳統(tǒng)的百貨零售商店步步退卻，利潤大幅度減少甚至虧損嚴(yán)重，不少大型的購物商場慘淡經(jīng)營、舉步維艱，關(guān)門歇業(yè)的也不斷發(fā)生。在這種形勢下，經(jīng)營者為了維持正常的經(jīng)營，要求業(yè)主將商鋪的租金做調(diào)整就成了必然的趨勢，這是市場規(guī)律。然而，一些虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主卻看不到這新形勢和市場規(guī)律，仍然抱著租金只能漲不能跌的心態(tài)，這就需要正面的正確的引導(dǎo)。

四、充分發(fā)揮政府主管部門的穩(wěn)定器作用。開發(fā)商或者經(jīng)營者與業(yè)主的租約期滿，正是虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪矛盾沖突爆發(fā)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。不是經(jīng)營者撤走導(dǎo)致商場關(guān)閉，就是部分小業(yè)主要求經(jīng)營者返還商鋪，還可能沖擊商場導(dǎo)致群體性事件的發(fā)生。這時(shí)候政府主管部門的協(xié)調(diào)就顯得特別的重要。政府主管部門應(yīng)該采取一切措施，穩(wěn)定商場的正常經(jīng)營，疏導(dǎo)業(yè)主的過激行為，引導(dǎo)業(yè)主通過法律途徑解決糾紛。

五、司法是維護(hù)業(yè)主集體利益和商場正常經(jīng)營活動(dòng)最后一道防線，必須把握好業(yè)主的個(gè)體與集體利益的平衡，實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。在部分業(yè)主向法院提起要求返還商鋪、賠償商鋪占用費(fèi)的訴訟之后，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點(diǎn)，尊重多數(shù)業(yè)主的選擇，推定多數(shù)業(yè)主的選擇就是業(yè)主的集體意志，個(gè)人意志必須服從集體意志，從而作出有利于維護(hù)全體業(yè)主包括訴訟業(yè)主利益、維護(hù)商場的正常經(jīng)營秩序的判決。

《請(qǐng)您斷案》答案

海淀法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《訂房合約書》及《委托書》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)系合法有效。其中，因胡小芹兩次辦理美國簽證手續(xù)均遭到拒簽，致使《訂房合約書》合同目的無法實(shí)現(xiàn)而解除，故在本案中應(yīng)依《委托書》內(nèi)容規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)。

胡小芹依照《委托書》服務(wù)明細(xì)培訓(xùn)指導(dǎo)項(xiàng)目中“中國唯一100%過關(guān)安心保障+專業(yè)通關(guān)培訓(xùn)（未能通關(guān)退賠機(jī)票，行業(yè)唯一）”的約定，主張龍鳳公司承諾其可以順利入境美國塞班，致使其基于此約定簽署了《委托書》。但龍鳳公司在上述約定處的括號(hào)中明確標(biāo)注了未能通關(guān)的相應(yīng)后果，并未故意告知胡小芹虛假情況，亦未承諾其可順利入境。對(duì)胡小芹主張龍鳳公司存在欺詐行為主張，本院不予采信。

胡小芹作為完全民事行為能力人，在懷有身孕的情況下，選擇境外生子，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

2018年8月14日，海淀法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款的規(guī)定，作出一審判決：龍鳳公司退還胡小芹首付款29145元、機(jī)票款3946元，以上合計(jì)33091元；駁回胡小芹的其他訴訟請(qǐng)求。

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