□ 阮官壽

本文通過(guò)對(duì)臺(tái)州41 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資情況調(diào)查，分析了臺(tái)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源、融資意愿和成本費(fèi)用，發(fā)現(xiàn)臺(tái)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資方面存在明顯的“融資難、融資貴”問(wèn)題，并從政府、銀行和房地產(chǎn)企業(yè)三方面提出了解決問(wèn)題的對(duì)策建議。

為摸清臺(tái)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房企”）資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)情況，反映臺(tái)州房企融資中的困難問(wèn)題，臺(tái)州市統(tǒng)計(jì)局走訪調(diào)研了相關(guān)部門(mén)以及多家房企，并開(kāi)展了問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，臺(tái)州中小房企存在明顯“融資難、融資貴”問(wèn)題，這不僅增加了中小房企的融資成本，也增加了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，需引起有關(guān)方面關(guān)注。

臺(tái)州房企融資基本情況

（一）資金來(lái)源分析

此次共調(diào)查了41 家房企，其項(xiàng)目類(lèi)型較為全面。從項(xiàng)目建設(shè)期看，包括項(xiàng)目未開(kāi)盤(pán)、正常在售以及尾盤(pán)等；從投資樓盤(pán)規(guī)模看，包含大型、中型、小型三種不同類(lèi)型；從屬地看，既有本地企業(yè)，也有外來(lái)集團(tuán)公司。資金來(lái)源主要有三個(gè)渠道：銀行貸款或其他借款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款。項(xiàng)目不同階段資金來(lái)源也不同，項(xiàng)目前期以自籌資金為主；項(xiàng)目建設(shè)中期以銀行貸款和內(nèi)部資金調(diào)度為主；項(xiàng)目后期以定金預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款為主。資金來(lái)源占項(xiàng)目總投資的比例大概如下：自籌資金占15%-35%；銀行貸款或其他借款占20%-50%；定金預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款占30%-50%。

（二）融資意愿分析

從調(diào)研情況來(lái)看，大部分企業(yè)對(duì)于資金都有強(qiáng)烈的需求。不過(guò)，不同規(guī)模的房企對(duì)于資金的需求程度不一樣，大企業(yè)（國(guó)企、上市公司）的項(xiàng)目公司由于有母公司支持，資金相對(duì)寬裕；中小企業(yè)由于資金實(shí)力總體較弱，自有資金相對(duì)缺乏，對(duì)于融資需求尤為迫切。

（三）成本費(fèi)用分析

開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、項(xiàng)目前期費(fèi)用和三項(xiàng)費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用）構(gòu)成。一般項(xiàng)目土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)合計(jì)超過(guò)項(xiàng)目總投資的90%，前期費(fèi)用和三項(xiàng)費(fèi)用比重不到10%。

目前房企融資存在的問(wèn)題

（一）融資政策收緊

在中央明確“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”的要求下，人民銀行嚴(yán)格落實(shí)房產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)對(duì)首套房支付比例、貸款利率等方面的管控；住建部門(mén)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售樓盤(pán)資金的專(zhuān)用賬戶監(jiān)管。隨著國(guó)家穩(wěn)控房?jī)r(jià)的措施越來(lái)越嚴(yán)格，銀行對(duì)房企的開(kāi)發(fā)貸和抵押貸也在縮緊，一般只對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)企業(yè)才開(kāi)貸款大門(mén)，其他中小房企幾乎無(wú)法從銀行獲得貸款。個(gè)人按揭貸款是房企主要的資金來(lái)源之一，但隨著人民銀行對(duì)房企融資政策的收緊，個(gè)人按揭貸款的通過(guò)率呈下降趨勢(shì)，而且利率有不同程度的上浮。

（二）融資條件苛刻

銀行貸款是房企的主要融資渠道，成本較低但要求較高，中小企業(yè)基本上難以獲得貸款。企業(yè)規(guī)模排名靠后無(wú)法進(jìn)入核心客戶，現(xiàn)金流達(dá)不到銀行要求的也難以獲得貸款。一般房開(kāi)貸僅對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、全國(guó)前50 強(qiáng)房企開(kāi)放，中小房企無(wú)法獲得貸款。信托貸款條件也很苛刻，要滿足“432”要求，即二級(jí)資質(zhì)、30%自有資金、四證齊全，且成本高，對(duì)于一般中小企業(yè)來(lái)說(shuō)也比較難。同時(shí)，銀行放貸過(guò)程易受銀行經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整影響，且貸款程序繁瑣，如建安工程抵押貸款在房屋開(kāi)售時(shí)需解凍抵押，再對(duì)未開(kāi)售建安工程進(jìn)行重新抵押。

（三）融資渠道單一

當(dāng)前，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的平臺(tái)機(jī)構(gòu)還不夠成熟，融資產(chǎn)品不夠多樣化，沒(méi)有形成強(qiáng)大的融資網(wǎng)絡(luò)，難以為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供良好環(huán)境。目前，除了銀行貸款外，雖然還有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資等渠道，但對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，實(shí)際難以從這些渠道滿足融資需求。

（四）融資成本較高

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，全國(guó)前10 強(qiáng)房企，可以獲得基準(zhǔn)利率（1-5 年期基準(zhǔn)利率為4.75%）及以下；前10-30 強(qiáng)房企，基準(zhǔn)利率上浮30%-50%；前30-50 強(qiáng)房企，基準(zhǔn)利率上浮70%-80%；前50 強(qiáng)以外房企就很難貸到款了。信托貸款利率（年利率在7%-10%左右）介于銀行貸款和民間借款之間，但條件仍比較苛刻。民間借款不僅利率高昂（年利率高達(dá)15%-20%左右），而且融資金額少、借款期限短。而民間借款和信托貸款是大部分中小房企資金的主要來(lái)源。

（五）融資風(fēng)險(xiǎn)不小

在調(diào)研的房企中，普遍反映開(kāi)發(fā)資金情況受銷(xiāo)售行情和銀行放貸影響較大。一是銷(xiāo)售回款不確定因素較大。在工程進(jìn)度正常的情況下，房企的銷(xiāo)售回款速度基本取決于樓市行情，若銷(xiāo)售行情下滑，銷(xiāo)售回款量往往難以維持項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)不得不采取降價(jià)銷(xiāo)售或加大貸款等方式。這就在一定程度上加大了企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行不按授信額度放貸。銀行貸款容易受金融大環(huán)境和銀行經(jīng)營(yíng)策略影響，致使企業(yè)貸款具有不確定性。如果銀行不按時(shí)放款的話，房企就會(huì)面臨很大的資金壓力。

化解房企融資難的建議

要想化解房企“融資難、融資貴”問(wèn)題，需政府、銀行和房企三方加強(qiáng)溝通，共同努力。

（一）政府應(yīng)優(yōu)化房企融資環(huán)境

一要完善多層次的房企融資體系。放寬民間資本融資渠道，降低放貸門(mén)檻，為房產(chǎn)投資提供友好的政策環(huán)境和金融環(huán)境。加快發(fā)展專(zhuān)門(mén)為中小房企提供服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)允許金融資產(chǎn)管理公司在中小房企領(lǐng)域進(jìn)行產(chǎn)業(yè)資本和金融資本結(jié)合的探索。加大財(cái)政投入，促進(jìn)融資類(lèi)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的發(fā)展。二要建立房企信用體系。銀行有錢(qián)不貸的根本原因，在于信息不對(duì)稱(chēng)造成的對(duì)中小房企貸款風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心。建立中小房企征信管理體系可以推動(dòng)信用評(píng)價(jià)在銀行信貸決策等方面的應(yīng)用，為房企發(fā)展?fàn)I造良好的制度和政策環(huán)境。三要研究解決安置房項(xiàng)目融資困難的問(wèn)題。安置房項(xiàng)目作為政府的棚改項(xiàng)目，利潤(rùn)較低，資金占用時(shí)間較長(zhǎng)，本屬于銀行支持的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但實(shí)際上此類(lèi)項(xiàng)目很難獲得銀行貸款。一方面，由于目前大部分安置房項(xiàng)目都是通過(guò)市場(chǎng)化操作開(kāi)發(fā)的，然后政府進(jìn)行全額回購(gòu)，這就導(dǎo)致房企不能獲得政策性貸款；另一方面，由于安置房項(xiàng)目的土地不允許抵押，以致房企又不能獲得抵押貸款。

（二）銀行要探索建立靈活的貸還款制度

銀行要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的支持力度，積極探索向優(yōu)質(zhì)中小房企發(fā)放信用貸款。在考察和發(fā)放貸款時(shí)，不分企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模，只要企業(yè)有充足的償債能力就大膽支持。要?jiǎng)?chuàng)新還款方式。銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)本著控制風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的原則，積極探索適合不同類(lèi)型房企的還款方式。對(duì)于基本面較好、信用記錄良好、有競(jìng)爭(zhēng)力、有市場(chǎng)但暫時(shí)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的中小房企予以貸款延期支持。要根據(jù)不同中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流特點(diǎn)，因地制宜，制定靈活多變的還款方式，盡量避免因貸款收回而給中小房企造成經(jīng)營(yíng)上的困難。

（三）房企自身要練好融資內(nèi)功

“打鐵還需自身硬”。一方面，房企自身要熟悉各種融資方式，提高資金管理水平，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，做足融資準(zhǔn)備工作，提升外部融資能力；另一方面，要充分挖掘內(nèi)部融資潛力，實(shí)現(xiàn)兩條腿走路。一要強(qiáng)化內(nèi)部管理。要建立規(guī)范化的管理模式，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立財(cái)務(wù)預(yù)決算制度，提升企業(yè)整體素質(zhì)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。這樣才能從根本上解決因信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的房企融資難問(wèn)題。二要選擇合適融資渠道。不同企業(yè)面臨著不同的融資機(jī)會(huì)，所采用的融資方式也不盡相同；同一個(gè)企業(yè)因各種融資條件的限制也不能隨意選擇融資方式。因此一個(gè)企業(yè)在制定、實(shí)施融資策略時(shí)，必須考慮具體的融資方式所具有的特點(diǎn)，并結(jié)合本企業(yè)自身的實(shí)際情況，明確哪些融資方式可用，然后結(jié)合實(shí)際，擇優(yōu)選用。三要注重內(nèi)部挖潛。在融通資金、控制資金成本策略上，要首先著眼于內(nèi)部挖潛，最大限度盤(pán)活資金，避免資金沉淀和浪費(fèi)，合理高效調(diào)度資金。要建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。要及時(shí)處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等，加快資金流轉(zhuǎn)。