彭繼穩(wěn)

(鄭州大學(xué) 旅游管理學(xué)院,河南 鄭州 450001)

我國(guó)住房市場(chǎng)不平衡狀態(tài)仍然存在，租售失衡，“重售輕租”現(xiàn)象普遍。租售市場(chǎng)的長(zhǎng)期失衡，導(dǎo)致城市的基本住房需求得不到滿足，持續(xù)的住房供不應(yīng)求狀態(tài)引起房?jī)r(jià)不斷上漲，難以保障租房群體的基本權(quán)益，嚴(yán)重阻礙了住房市場(chǎng)的健康和完善發(fā)展。鄭州市作為河南省唯一的人口凈流入城市，大量的住房需求隨之增加，住房租賃需求比例也不斷擴(kuò)大，但市場(chǎng)上租賃住房比例低，供給主體發(fā)育不充分等現(xiàn)象的存在，導(dǎo)致住房市場(chǎng)發(fā)展不協(xié)調(diào)，影響“住有所居”政策的落實(shí)。

在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的基本定位下[1]， 2017年8月國(guó)土資源部確定鄭州等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工作方案。鄭州市積極響應(yīng)國(guó)家政策，發(fā)布《培育和完善住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》，落實(shí)工作重點(diǎn)，開(kāi)始加快建立租購(gòu)并舉的住房保障制度。

在理論研究上，彭慧(2013)結(jié)合租賃型住房，分析了實(shí)行租售并舉的意義，認(rèn)為租售并舉能夠有效解決租賃住房存在的一系列問(wèn)題，如融資難、入住率低等[2]；畢力格圖(2015)認(rèn)為，擴(kuò)大我國(guó)保障制度的作用，需要在在租售并舉的住房模式中處理好政府與受保障對(duì)象之間的關(guān)系[3]；黃燕芬(2017)提出“購(gòu)租同權(quán)”能夠有效促進(jìn)“租售并舉”，帶動(dòng)建立住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制[4]。這些對(duì)于住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行購(gòu)租并舉的研究主要是站在政府的角度，很少?gòu)钠髽I(yè)的自身發(fā)展方面來(lái)分析租售并舉的運(yùn)營(yíng)模式，因此本文結(jié)合鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)中面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，探索租售并舉的轉(zhuǎn)型模式，以期促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式，充分響應(yīng)國(guó)家政策，從而促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與完善。

一、鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)租售并舉的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

(一)租售并舉新機(jī)遇

(1)迎戰(zhàn)人口爭(zhēng)奪，擁有廣闊發(fā)展空間。隨著國(guó)家政策的大力支持和房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的不斷完善，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段[5]。此外，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，也促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)空間的進(jìn)一步擴(kuò)大。2017年7月廣州市發(fā)布《關(guān)于引發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，對(duì)市場(chǎng)租售同權(quán)的實(shí)現(xiàn)設(shè)定了較高標(biāo)準(zhǔn)與要求；8月，河南省印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)鄭州市住房租賃試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，要求鄭州市落實(shí)意見(jiàn)思想，積極進(jìn)行試點(diǎn)工作；9月，無(wú)錫市租賃即可落戶[6]。在國(guó)家宏觀政策指引下，各大城市紛紛出臺(tái)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，滿足各類群體的住房租賃需求，拉開(kāi)新的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

鄭州市作為河南省會(huì)城市，是中部地區(qū)重要的人口凈流入城市，流入人口包括37%的其他省份流入河南省的人口和63%的在省內(nèi)城市之間流動(dòng)的人口，這對(duì)鄭州市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等方面具有深遠(yuǎn)影響，極大地帶動(dòng)了住房租賃市場(chǎng)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)迎合市場(chǎng)需要，進(jìn)行租賃市場(chǎng)建設(shè)，這是助力城市贏得人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)的重要途徑，有望獲得巨大發(fā)展空間。

(2)城市需求潛力巨大，業(yè)務(wù)范圍廣闊。在推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，政策落實(shí)到位的城市，能夠在未來(lái)吸引更多人口，在爭(zhēng)取優(yōu)秀人才上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，特別是二線城市。鄭州市作為迅速發(fā)展中的即將晉升為新一線的二線城市，在住房租賃中擁有巨大的市場(chǎng)潛力。

首先，相較于一線城市，二線城市吸引人口入住的空間范圍更大。以鄭州為例，近年來(lái)人口凈流入數(shù)量處于快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，由發(fā)改委預(yù)測(cè)，到2020年，鄭州市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1245萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口1025萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到82%。

其次，城市土地屬于稀缺資源，長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，但二線城市情況相對(duì)樂(lè)觀，在城市住宅土地的供應(yīng)上更為突出。一線城市住宅土地供給規(guī)劃建筑面積較少，比較難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行居民剛需住房建設(shè)的面積要求，銷售市場(chǎng)上面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，而二線城市住宅土地供給規(guī)劃面積明顯高于一線城市。2017年鄭州市住宅用地供應(yīng)1681.78萬(wàn)m2，同比增加40%，占供地總量的21%，供應(yīng)面積上升明顯。

最后，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，限于資金能力和拿地門檻等要求，在二線城市獲取土地相對(duì)容易。目前，我國(guó)已有多個(gè)一線城市為了防止出現(xiàn)“炒地”熱潮，開(kāi)始實(shí)行“限地價(jià)”，拿地門檻逐漸升高，中小型企業(yè)缺乏獲得土地資格。鄭州市作為快速發(fā)展中的二線城市，選擇機(jī)會(huì)更多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍然能夠獲得較大的發(fā)展前景。

(二)租售并舉轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)

(1)轉(zhuǎn)型要求高、難度大。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行租售并舉業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)都面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。第一，企業(yè)租售轉(zhuǎn)型必須以相應(yīng)規(guī)模的物業(yè)開(kāi)發(fā)為支撐，具備相對(duì)成熟的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，以及貫穿始終的保守財(cái)務(wù)策略。第二，企業(yè)租售并舉轉(zhuǎn)型需要依賴外部條件的支持，比如，市場(chǎng)繁榮、迅速成長(zhǎng)的資本市場(chǎng)、合理的物業(yè)價(jià)值等，而且這些是企業(yè)發(fā)展中的不可控因素，需要有發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的戰(zhàn)略眼光。第三，企業(yè)在租售轉(zhuǎn)型中會(huì)面臨高風(fēng)險(xiǎn)，需要有足夠的戰(zhàn)略眼光。

(2)投資物業(yè)收益率較低。在市場(chǎng)繁榮階段，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的投入資本回報(bào)率較高，而在市場(chǎng)發(fā)展速度相對(duì)回落的階段，企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率會(huì)呈現(xiàn)較低狀態(tài)。近幾年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但波動(dòng)明顯，投資物業(yè)的資產(chǎn)回收率出現(xiàn)降低趨勢(shì)，資產(chǎn)和資本回報(bào)率面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行租售并舉轉(zhuǎn)型的階段，這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率更大，企業(yè)獲取土地的成本不斷提高，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)資金比例發(fā)生變化，縮小了租金收益的上升空間。在這種狀況下，企業(yè)進(jìn)行租售并舉的轉(zhuǎn)型可能會(huì)降低整體收益，使企業(yè)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

(3)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程復(fù)雜。企業(yè)持有租賃住房進(jìn)行租售并舉，需要按照相關(guān)配租程序、租金標(biāo)準(zhǔn)及其他要求來(lái)運(yùn)營(yíng)，在這過(guò)程中會(huì)存在很多管理上的問(wèn)題，例如日常監(jiān)管、物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題。目前市場(chǎng)上住房租賃群體(如中低收入無(wú)力購(gòu)買住房的家庭、畢業(yè)大學(xué)生、外地務(wù)工人員等)需求各異，對(duì)于缺乏租賃運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是艱巨的任務(wù)，運(yùn)營(yíng)管理各方面條件都亟待提高[7]。

二、鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)租售并舉轉(zhuǎn)型的條件

(一)外部市場(chǎng)條件

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于向上發(fā)展的階段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展繁榮的大背景下，房地產(chǎn)投資才會(huì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)狀態(tài)，此類型的增長(zhǎng)不僅能夠縮短企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)產(chǎn)品的銷售期，大大增加租金收益，加速投資物業(yè)成長(zhǎng)，而且對(duì)于促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)具有重要意義。這些都是影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行租售并舉轉(zhuǎn)型的重要因素，有利于降低轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展整體呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的趨勢(shì)，發(fā)展較為迅速，如圖3所示，住宅、辦公、商業(yè)銷售價(jià)格波動(dòng)中上升，2011—2016年間住宅價(jià)格平均增長(zhǎng)17.3%。房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，為鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)提升投資物業(yè)能力創(chuàng)造了廣闊空間，使投資物業(yè)與開(kāi)發(fā)物業(yè)比例不斷增加。

圖3 2011—2016年鄭州市樓價(jià)變動(dòng)情況(單位：元/m2)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC資訊

圖5 新一線城市租金回報(bào)率(單位：%)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC資訊

(2)合理的租金回報(bào)。租金收益是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行租售并舉的核心，也是其目標(biāo)所在，該收益能夠有效保護(hù)企業(yè)的現(xiàn)金流。如圖4、圖5所示，鄭州市作為快速發(fā)展中的新晉一線城市，租金回報(bào)率達(dá)到2.32%，在新一線城市中排名第六，低于南陽(yáng)、洛陽(yáng)等省內(nèi)城市，也低于太原、西安等周邊省會(huì)城市，但是卻高于北京、上海、廣州、深圳四大一線城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，鄭州每年流入人口約28萬(wàn)人，年度常住人口平均增長(zhǎng)18萬(wàn)至20萬(wàn)人，不斷增加的租賃住房需求是鄭州市的租金回報(bào)率也逐漸增加。住房租賃需求的不斷增加，使鄭州成為投資價(jià)值巨大的城市。

(3)資本市場(chǎng)的融資支持，尋求企業(yè)間合作。資本市場(chǎng)的融資能夠迅速擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流平臺(tái)，各企業(yè)之間的聯(lián)合開(kāi)發(fā)也能有效延長(zhǎng)資金鏈，使負(fù)債率維持在低位，成為租售并舉轉(zhuǎn)型過(guò)程中的基礎(chǔ)條件。2016年以來(lái)，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在迅速成長(zhǎng)的過(guò)程中伴隨著巨大波動(dòng)，各類調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，開(kāi)發(fā)建設(shè)融資渠道逐漸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。近年來(lái)，鄭州有多家房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋求社會(huì)幫助或者與其他企業(yè)合作，探索各種融資形式，例如以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式實(shí)現(xiàn)融資的目的。以河南建業(yè)地產(chǎn)為例，2017年7月將原價(jià)值3.5億元的公司20%股權(quán)，以1.5億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給鄭州安永置業(yè)有限公司和中城基金。

(二)企業(yè)內(nèi)部條件

(1)穩(wěn)定的物業(yè)現(xiàn)金流平臺(tái)。以鄭州市領(lǐng)先地產(chǎn)企業(yè)建業(yè)集團(tuán)為例，自2015年以來(lái)，企業(yè)另辟蹊徑，物業(yè)管理業(yè)務(wù)不再專注于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的住宅物業(yè)，轉(zhuǎn)變服務(wù)重點(diǎn)到商業(yè)、辦公等非住宅上來(lái)。例如寫(xiě)字樓、酒店式公寓等，于2016年增加企業(yè)管理服務(wù)范圍，增加多個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)管理項(xiàng)目，有效增加了企業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)收入。除此之外，2017年中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)榜之一的正商發(fā)展控股子公司河南興業(yè)物聯(lián)網(wǎng)公司從辦公、商業(yè)等非住宅項(xiàng)目拓展物業(yè)管理服務(wù)，持有貨幣資金8851萬(wàn)元，應(yīng)收賬款1602.13萬(wàn)元，凈現(xiàn)金流2027.66萬(wàn)元，充足的物業(yè)管理資產(chǎn)有效促進(jìn)了企業(yè)內(nèi)部資金循環(huán)，成為開(kāi)發(fā)融資新的突破口。

(2)豐富的運(yùn)營(yíng)與管理經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)實(shí)現(xiàn)租售并舉轉(zhuǎn)型，不僅要?jiǎng)?chuàng)建平衡點(diǎn)的內(nèi)部現(xiàn)金流平臺(tái)，企業(yè)管理能力的積累、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和發(fā)展模式的探索的重要性同樣不可忽視。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)也上升到一個(gè)新的臺(tái)階，進(jìn)入到快速發(fā)展逐漸完善的階段。以未來(lái)、清華園、正弘等品牌為代表的各大新型品牌地產(chǎn)相繼誕生，外地開(kāi)發(fā)商也不斷進(jìn)入鄭州市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。與此同時(shí)，鄭州市區(qū)各大地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始走向地級(jí)市，不斷擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍。除此之外，各方面社會(huì)資金也融入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，在此過(guò)程中不斷形成的管理經(jīng)驗(yàn)、發(fā)展模式及運(yùn)營(yíng)能力促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展完善，使鄭州市迎來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展火熱期，進(jìn)一步創(chuàng)造了房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值提升空間。

三、鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)租售并舉路徑研究

就目前鄭州市的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以適當(dāng)加大資金杠桿，探索住房租賃市場(chǎng)，創(chuàng)新企業(yè)租售并舉方式，發(fā)展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，全周期、全結(jié)構(gòu)、全模板經(jīng)營(yíng)，積極探索持有物業(yè)。

(一)前期條件：平衡銷售業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流

企業(yè)銷售額是運(yùn)營(yíng)資金的重要成分，也是企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有力證據(jù)，銷售業(yè)績(jī)是收益的前提，企業(yè)的生存和發(fā)展階段都需要以業(yè)績(jī)來(lái)體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在參與租售并舉轉(zhuǎn)型的前期過(guò)程中，要保持銷售收入與租金收入的平衡，加大物業(yè)發(fā)展力度，使物業(yè)銷售資金在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中占合理比重，確保銷售回款增長(zhǎng)，逐步完善企業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)能力，增加租賃住房投資。

流動(dòng)性是企業(yè)的根本，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流預(yù)算管理，保持現(xiàn)金流平衡?，F(xiàn)金流直接關(guān)系到企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造能力，在租售并舉前期，企業(yè)發(fā)展租賃業(yè)務(wù)需要以大量現(xiàn)金流為支撐，要求企業(yè)資金實(shí)力雄厚。房地產(chǎn)具有投資回報(bào)期長(zhǎng)的特點(diǎn)，建設(shè)租賃住房更是如此，資金周轉(zhuǎn)困難是租售并舉面臨的主要問(wèn)題。因此，企業(yè)在進(jìn)行租售并舉的前期階段要著力平衡內(nèi)部現(xiàn)金流，有效組合住房租賃業(yè)務(wù)，分散企業(yè)進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，加快資金回籠速度，留有充足的資金流動(dòng)空間來(lái)支撐業(yè)務(wù)拓展，維持企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流平衡，降低資金周轉(zhuǎn)不靈發(fā)生的可能性。

(二)中期基礎(chǔ)：創(chuàng)造良好的金融環(huán)境

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)主要由三個(gè)資金來(lái)源：一是以土地招拍掛的方式用自有資金取得土地使用權(quán)；二是以銀行貸款為主；三是通過(guò)商品房預(yù)售加速資金回流，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金鏈循環(huán)[8]。在這種形式下，房地產(chǎn)企業(yè)大都會(huì)選擇以能夠迅速高效獲得回款的銷售方式，來(lái)收回資本投入，償還銀行貸款，降低其所面臨的巨大融資壓力，而不是選擇出租經(jīng)營(yíng)。這實(shí)際上限制了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，不利于企業(yè)租售并舉的轉(zhuǎn)型。

在此背景下，鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行租售并舉的中期需要降低對(duì)外部融資條件的依賴程度，結(jié)合融資機(jī)構(gòu)的支持條件，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，改善融資結(jié)構(gòu)，探索各方面的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展融資渠道。例如借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的建設(shè)，促進(jìn)資金來(lái)源多元化，更好地利用市場(chǎng)融資，應(yīng)對(duì)各種可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，保守的財(cái)務(wù)原則也具有極大的借鑒意義，比如能夠確保企業(yè)內(nèi)部足夠的現(xiàn)金流來(lái)進(jìn)行持有型物業(yè)擴(kuò)張，并保持持有物業(yè)與投資物業(yè)的平衡，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，縮短租售并舉轉(zhuǎn)型周期。

(三)轉(zhuǎn)型重點(diǎn)：平衡物業(yè)結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)拍土地的主要目標(biāo)集中在資金回報(bào)率和其盈利能力上，企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大主要依靠?jī)?nèi)部的資金高周轉(zhuǎn)模式，但是企業(yè)發(fā)展租賃業(yè)務(wù)自身持有土地卻可能降低資金使用效率，延長(zhǎng)自有產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)周期。目前，在國(guó)家政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始布局發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，資產(chǎn)管理能力也越來(lái)越成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要形式。目前，萬(wàn)科是最早開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，在2015年就成立了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)部來(lái)發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。CRIC資訊數(shù)據(jù)顯示，2017年排名前三十的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有30%正采取不同的形式進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，進(jìn)行租售并舉建設(shè)。

均衡配置現(xiàn)金流，不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)投資和土地獲取過(guò)程，還會(huì)影響到企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)的結(jié)構(gòu)，最終作用到企業(yè)內(nèi)部收益結(jié)構(gòu)上。隨著企業(yè)租售并舉過(guò)程的逐漸推進(jìn)，其周期不斷變化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)當(dāng)中所包含的租金份額也在不斷發(fā)生變化。一般情況下，繁榮期所占份額會(huì)下降，蕭條期則會(huì)上升，因此需要平衡企業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化企業(yè)資源整合和投資并購(gòu)的能力，為企業(yè)創(chuàng)造良好的投資回報(bào)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)積極融入租賃市場(chǎng)、租售并舉的建議

(一)出租庫(kù)存商品房，發(fā)展租賃地產(chǎn)

近年來(lái)，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在波動(dòng)中迅速發(fā)展，但由于政府限購(gòu)、限貸等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，庫(kù)存商品房增加，房地產(chǎn)投資增速放緩甚至出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，進(jìn)而影響到整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在這一背景下，鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施規(guī)模化的租賃服務(wù)，提高企業(yè)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和管理水平，建立有利于多方利益實(shí)現(xiàn)的住房租賃平臺(tái)，促進(jìn)形成各類住房租賃企業(yè)與社會(huì)住房租賃機(jī)構(gòu)共同發(fā)展的局面。同時(shí)，通過(guò)新建、改建、收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃庫(kù)存商品房等多種方式擴(kuò)展房屋來(lái)源，出租給有需要的人群，滿足市場(chǎng)租賃需求。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)要在國(guó)家政策的指引下大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，適時(shí)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，利用集體土地、自有土地建造只租不售的房子，發(fā)展租賃地產(chǎn)，一方面有利于滿足市場(chǎng)上無(wú)力購(gòu)買住房的中低收入群體的住房需求，有效保障“住有所居”；另一方面幫助企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，迎合政策和市場(chǎng)需要，拓寬資金來(lái)源，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

(二)加大與政府的合作

租賃住房自身的公共性與社會(huì)保障性等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)參與建設(shè)租賃住房不僅需要自身的積極性，而且需要政府相關(guān)政策的鼓勵(lì)與推進(jìn)。政府有責(zé)任為企業(yè)排除參與租賃住房建設(shè)的制度性障礙，為其開(kāi)發(fā)建設(shè)保駕護(hù)航。目前鄭州市大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金供應(yīng)不足的風(fēng)險(xiǎn)，緊靠企業(yè)自身難以達(dá)到理想效果，因此需要積極利用政府稅收、金融等一系列政策，把其他企業(yè)和機(jī)構(gòu)的社會(huì)資本吸引到租賃住房建設(shè)當(dāng)中來(lái)，努力拓寬和創(chuàng)新企業(yè)參與租售并舉的渠道和途徑。

在政策還不完善的情況下，企業(yè)可以選擇代建的模式，在政府主導(dǎo)下參與住房租賃運(yùn)營(yíng)，當(dāng)政府規(guī)定部分租賃住房可以出售或?qū)⒉糠稚虡I(yè)出售收回成本時(shí)，企業(yè)就可以利用建設(shè)租賃住房的機(jī)會(huì)，以較低的價(jià)格獲取土地，這對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)走出困境也提供了道路。

(三)搭建租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，完善企業(yè)信用體系

企業(yè)在參與租售并舉的過(guò)程中，要加強(qiáng)管理，保證合法依規(guī)運(yùn)營(yíng)?？梢栽谄髽I(yè)內(nèi)部建立租賃監(jiān)管平臺(tái)，創(chuàng)新和完善租賃管理體制，及時(shí)整合房源信息，將企業(yè)和承租人信息納入監(jiān)管平臺(tái)，并將監(jiān)管功能延伸到社區(qū)，規(guī)范租賃雙方行為。利用互聯(lián)網(wǎng)及其他高新科技，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上租賃辦理服務(wù)，達(dá)到租賃過(guò)程的便捷與高效。

企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不僅要靠自身的盈利能力，更重要的是企業(yè)的信譽(yù)和品牌。因此，企業(yè)要積極完善信用體系，一方面積極滿足居民居住需求，提高居住產(chǎn)品的品質(zhì)感和生態(tài)性，保證租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的高效率、高質(zhì)量；另一方面保證企業(yè)的良好信譽(yù)，提升品牌影響力，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、政府和居民“三贏”的局面。