陳沖、莊文安 陳胡

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)一直飽受房地產(chǎn)項目融資難的困擾，而大規(guī)模開發(fā)的模式在房地產(chǎn)盛行的趨勢下，使得房地產(chǎn)公司資金短缺問題更加突出。本文主要剖析房地產(chǎn)企業(yè)融資市場的現(xiàn)狀，并對該市場上各類融資方式進行評估，幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解更多的融資渠道，對企業(yè)尋求更為合理的融資渠道有實際意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)融資;融資方式;多元化融資渠道

1、引言

我國城鎮(zhèn)化的大趨勢為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。未來幾年房地產(chǎn)需求將持續(xù)上升，但在短期內(nèi)需求較大的局面可能會過去。盡管房地產(chǎn)行業(yè)趨于飽和，但房價支撐依然強勁，開發(fā)商必須要審時度勢，抓住機遇順勢而上。

房地產(chǎn)融資，指房地產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，運用多種融資方式、金融工具籌資以解決資金需求問題，來確保投資項目順利進行，是融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱。從2016年10月房地產(chǎn)調(diào)控開啟以來，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，股權(quán)融資、債券融資、海外債和信托等房地產(chǎn)融資渠道均受到一定程度的限制，房地產(chǎn)融資收緊趨勢逐步確立。[1]房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行難度加大，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的管控呈收緊趨勢，房地產(chǎn)市場發(fā)展周期或?qū)⑦M入限制性狀態(tài)。一方面，整體信貸環(huán)境保持穩(wěn)健且實質(zhì)性偏緊;另一方面，房企的資金通道監(jiān)管日益嚴格。

2、房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析

目前國家宏觀政策對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要影響，其中最直接是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式。[2]一直以來，房企融資的問題主要表現(xiàn)為融資渠道單一，且近幾年，這一問題越發(fā)顯著。即使大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到此問題及其負面影響，但他們對于融資渠道多元化仍然是難以應(yīng)對的。鑒于這種現(xiàn)象，使房企了解更多適合自己的融資渠道顯得尤為重要。

3、房地產(chǎn)融資渠道研究及其評估

3.1房地產(chǎn)融資渠道

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資。

內(nèi)部融資方式包括企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款。外部融資的主要渠道主要包括銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)投資信托、商業(yè)抵押擔(dān)保證券、股權(quán)眾籌、不動產(chǎn)抵押，以及其他融資方式。

3.2內(nèi)部融資方式評估

開發(fā)商一般不愿意過多地使用企業(yè)自有資金，只有當(dāng)項目的盈利能力相當(dāng)可觀且確定性較大時，才有可能適當(dāng)?shù)赝度肫髽I(yè)自有資金。另一方面，絕大部分企業(yè)內(nèi)部資金較少，并且就開發(fā)商而言，通過預(yù)收賬款的方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。預(yù)購房款是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源，主要指購房者的個人住房貸款。綜上可看出，由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，內(nèi)部融資所占比例必遠小于外部融資，企業(yè)的融資主要還是來源于外部融資。

3.3外部融資方式評估

3.3.1銀行貸款

大部分企業(yè)的總資金來源于銀行貸款，該方式雖然具有利息低的特點，但是門檻高、審批周期較長且限制資金用途，這導(dǎo)致很多中小企業(yè)的融資之路困難重重。[4]并且，這種單一的融資方式會增加企業(yè)的融資風(fēng)險。若銀行貨款未及時償還，輕則影響企業(yè)以后的貨款，重則銀行就會對企業(yè)進行強制性的破產(chǎn)清算。這種資金的不確定性，也會給企業(yè)的融資帶來極大的風(fēng)險。銀行融資對房地產(chǎn)企業(yè)將越來越難，但就目前的情況看，短期內(nèi)還是會以銀行貸款為主導(dǎo)。

3.3.2公開上市

理論上來說，公開上市是最佳的、重要的融資渠道，其原因主要是直接融資可優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)融資成本，降低金融風(fēng)險。[5]但是，房地產(chǎn)企業(yè)直接發(fā)行上市或者利用殼公司資源間接上市都比較困難，所以大部分中小企業(yè)不會選擇此 融資渠道。

3.3.3房地產(chǎn)信托

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，不動產(chǎn)所有權(quán)人將房屋、土地或相關(guān)產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給信托投資公司，受托人通過信托計劃的實施籌集資金并依照信托合同來管理運用。

在銀行貸款相對短缺的狀態(tài)下，房地產(chǎn)信托為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最多的資金和最有效的手段。資金運用方面，房地產(chǎn)信托的形式種類繁多，在產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場中都可涉及。雖然目前房地產(chǎn)信托發(fā)展規(guī)模不大，但也逐漸成為近年來較為活躍的一種新的房地產(chǎn)融資方式，未來或許能夠成為房地產(chǎn)融資渠道主流發(fā)展方向之一。

3.3.4商業(yè)抵押擔(dān)保證券

商業(yè)抵押擔(dān)保證券，將房地產(chǎn)貸款中的商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款集合成組合抵押貸款，通過證券化過程和債券形式發(fā)行給投資者，是商業(yè)證券化的融資渠道。作為一種新的融資方式，商業(yè)抵押擔(dān)保證券仍處于被觀望時期，只有隨著我國相關(guān)法律制度的不斷完善，才有可能成為主要的融資手段之一，只有不斷完善相關(guān)制度和經(jīng)受住市場檢驗才能真正成為適合于我國市場狀況的融資手段。

3.3.5股權(quán)眾籌

股權(quán)眾籌是基于互聯(lián)網(wǎng)渠道而進行融資的模式，指公司對普通投資者出讓一定比例的股份，投資者通過出資入股公司，以原始股權(quán)獲得未來收益，相當(dāng)于吸引一部分人做股東。[6]股權(quán)眾籌可增強企業(yè)的競爭實力，降低投資風(fēng)險，縮小投資者之間的貧富差距，防止資產(chǎn)外流，解決就業(yè)難題等優(yōu)點?，F(xiàn)如今融資市場呈現(xiàn)熱鬧之勢，股權(quán)眾籌的門檻低，更是一種理想融資，如果有一個良好的發(fā)展平臺，同樣也是融資源的聚集地。在這個信息大時代背景下，股權(quán)眾籌將會成為融資方式中的一股清流。

3.3.6不動產(chǎn)抵押

不動產(chǎn)抵押，作為抵押的不動產(chǎn)，雖然其數(shù)額一定，但它具有不轉(zhuǎn)移占有性，債務(wù)償付之時不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓即刻失效。即抵押人仍能繼續(xù)行使抵押財產(chǎn)的占有、使用收益和處分的權(quán)利，減輕抵押權(quán)人的負擔(dān)，所以是一種更受中小企業(yè)青睞的融資方式。

3.3.7其他融資方式

其他融資方式比如夾層融資等等。

夾層融資是一種無擔(dān)保的長期債務(wù)，通常用來填補一些在考慮了股權(quán)和債券資金后的資金缺口，從風(fēng)險與回報方面來看，是介于股權(quán)與優(yōu)先債務(wù)之間的一種融資渠道，是房地產(chǎn)業(yè)需要的靈活性非常強的融資方式。夾層融資的適用情況主要有：企業(yè)進行擴張或收購時缺乏足夠的現(xiàn)金;已有的銀行信用額度不足以支持企業(yè)的發(fā)展;企業(yè)處于一個成長性的行業(yè)或占有很大的市場份額;企業(yè)至少連續(xù)一年有正的現(xiàn)金流等。[7]

對于外部融資，房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)企業(yè)自身實力和項目情況對其進行市場價值的評估;其次，在融資過程中一定要使融資方的資金安全得到保證;最重要的是，拓寬融資渠道必需圍繞成本控制，通過預(yù)測資金需求量，提高資金綜合利用水平。

結(jié)語：

我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的發(fā)展模式不能脫離實際，企業(yè)應(yīng)該充分認識自身的情況，發(fā)揮自身的優(yōu)勢，不斷創(chuàng)新，提高市場競爭力，拓寬融資渠道，解決資金短缺問題，為房地產(chǎn)項目的順利進行找到合適的融資渠道。一個市場的建立，不僅需要市場這個大的環(huán)境，更需要依據(jù)相關(guān)的制度法規(guī)。所以，國家需要出臺相應(yīng)的政策，對房地產(chǎn)金融市場進行嚴格地規(guī)范和約束，以確保企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉飛.房地產(chǎn)企業(yè)融資方式及其風(fēng)險研究[J].廣西質(zhì)量監(jiān)督導(dǎo)報，2019（07）：144+143.

[2]劉冠.宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)公司籌資戰(zhàn)略分析[J].納稅，2019，13（24）：167+170.

[3]王淑芳.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019（16）：293-294.

[4]Chijoo Lee. Financing method for real estate and infrastructure development using Markowitzs portfolio selection model and the Monte Carlo simulation[J]. Engineering， Construction and Architectural Management，2019，26（9）.

[5]朱婷婷.關(guān)于房地產(chǎn)融資新渠道的探討[J].全國流通經(jīng)濟，2019（22）：87-88.

[6]劉澤東，韓光林.我國股權(quán)眾籌合格投資者制度的構(gòu)建研究[J/OL].金融發(fā)展研究：1-7[2019-10-09].https：//doi.org/10.19647/j.cnki.37-1462/f.2019.09.005.

[7]單琳.夾層融資的交易模式分析[D].對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，2018.

作者簡介：

陳沖（1994-），女，漢，江蘇句容人，碩士研究生在讀。研究方向：建筑與土木工程;

莊文安（1994-），男，漢，江蘇連云港人，碩士研究生在讀。研究方向：建筑與土木工程;

陳胡（1970-），男，漢，江蘇句容人，項目經(jīng)理，大專。研究方向：工程施工及管理。