文/上海二十冶建設(shè)有限公司 梅紹輝

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上海二十冶建設(shè)有限公司 宋文智 洪陳超

0 引言

自國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號(hào)）以來，城鎮(zhèn)化建設(shè)如火如荼，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。前期因設(shè)計(jì)水平有限、施工工藝限制、建筑行業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢等原因，多為多層建筑。隨著城市人口增多、住房需求增大、用地緊張等因素使住宅由多層向高層、超高層方向發(fā)展[1]。

當(dāng)建筑物達(dá)到一定高度后，風(fēng)荷載成為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的首要敏感因素，同時(shí)需嚴(yán)格考慮消防需要[2-3]。即使在施工階段，人們更多的也是研究安全問題。保證結(jié)構(gòu)安全作為建筑設(shè)計(jì)和施工過程最重要的任務(wù)毋庸置疑，但在保證安全的基礎(chǔ)上，對(duì)于直接與住戶感受相關(guān)的舒適性研究則被忽略。李翔[4]對(duì)高層住宅外部空間環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)研究，為高層住宅外部環(huán)境評(píng)價(jià)建立提供參考。林星[5]以嶺南地區(qū)保障性住房為例，進(jìn)行保障性意圖下的住戶主觀評(píng)價(jià)研究。何玨[6]展開了超高層住宅居住舒適度研究。

近年來興起將數(shù)學(xué)方法應(yīng)用于確定影響評(píng)價(jià)目標(biāo)因素的權(quán)重，進(jìn)而量化目標(biāo)值實(shí)現(xiàn)目標(biāo)評(píng)價(jià)、目標(biāo)優(yōu)選取得較好結(jié)果。林建品等[7]運(yùn)用層次分析法進(jìn)行儲(chǔ)氣庫蓋層封閉能力評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果與專家論證結(jié)果一致，評(píng)價(jià)結(jié)果較理想，證實(shí)該方法的可行性。余強(qiáng)[8]運(yùn)用層次分析法對(duì)建筑工程施工質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，取得較好評(píng)價(jià)結(jié)果。

本文在對(duì)影響住宅居住舒適性的因素分類和分析的基礎(chǔ)上，建立層次結(jié)構(gòu)圖，考慮業(yè)主心理感受，采用層次分析法進(jìn)行住宅居住舒適性評(píng)價(jià)研究。

1 舒適性影響因素分析

從地段、品牌與質(zhì)量、戶型、社區(qū)4方面進(jìn)行高層住宅居住舒適性分析。

1.1 地段

地段包括周邊配套設(shè)施和發(fā)展前景。小區(qū)附近有無公交站，距公交站、城市主干路、大型購物廣場、公園、學(xué)校的最近距離均影響小區(qū)住戶的舒適性。位于城市中心或城市規(guī)劃重要區(qū)域使小區(qū)具有更好的發(fā)展前景。公交站距小區(qū)任意出口滿足小于300m，城市主干路、大型購物廣場、公園、學(xué)校距小區(qū)任意出口小于2km，5項(xiàng)中滿足任意3項(xiàng)及以上時(shí)，小區(qū)具有良好的居住舒適性。

1.2 品牌與質(zhì)量

住戶購房之前會(huì)對(duì)開發(fā)商資質(zhì)、信譽(yù)、歷史產(chǎn)品質(zhì)量及小區(qū)建設(shè)規(guī)模進(jìn)行綜合考量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件為一、二、三、四等4個(gè)資質(zhì)等級(jí)。實(shí)踐證明，二級(jí)及以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅較易博得購房者喜愛。開發(fā)商信譽(yù)主要指按期交房、購房合同清晰明了、無欺詐等。開發(fā)商歷史產(chǎn)品質(zhì)量作為購房關(guān)鍵性因素，直接決定購房者是否相信并購買其產(chǎn)品。大多數(shù)業(yè)主偏向于購買小區(qū)規(guī)模適中的住宅，原因包括出行、環(huán)境等方面有較好體驗(yàn)。

1.3 戶型

戶型分析主要包括結(jié)構(gòu)建筑類型、梯戶和樓層號(hào)分析。剪力墻結(jié)構(gòu)一度使“板房”熱賣，這是因?yàn)橄啾瓤蚣芙Y(jié)構(gòu)和框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)有更好的整體性和抗震性。建筑類型以南北通透、遠(yuǎn)離“西曬”為較佳選擇。梯戶分析主要考慮豎向通行是否方便，兩梯兩戶明顯比三梯四戶、兩梯四戶、一梯兩戶舒適。樓層號(hào)包括建筑總層數(shù)及戶型所在樓層號(hào)。18層較25層舒適、25層較33層舒適。但總層數(shù)較少的住宅建筑往往存在“少梯多戶”問題。分析樓層號(hào)主要考慮特殊情況下的應(yīng)急救援實(shí)現(xiàn)能力和空氣質(zhì)量等。當(dāng)發(fā)生停電、火災(zāi)或地震時(shí)，較低樓層易于逃生。15、16層為較佳樓層，視野好，越過浮塵層，空氣質(zhì)量好。

1.4 社區(qū)

社區(qū)由社區(qū)環(huán)境、服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)等組成。較高的綠化率、賞心悅目的景觀等自然環(huán)境給人帶來視覺上的舒適；業(yè)主整體素質(zhì)高、居民和睦共處等人文環(huán)境給人較好的精神享受。適量的健身娛樂設(shè)施、小區(qū)醫(yī)療站、購物超市等服務(wù)設(shè)施有助于提升居住舒適性。物業(yè)管理指在不進(jìn)行人為干涉的情況下物業(yè)能自發(fā)進(jìn)行的有助于提升小區(qū)居住舒適性的能力，如公共區(qū)域清理打掃、相關(guān)信息的公示告知等。物業(yè)服務(wù)則指在業(yè)主有需要時(shí)能提供服務(wù)。

2 舒適性評(píng)價(jià)模型建立

以住宅居住舒適性為評(píng)價(jià)目標(biāo)，地段、品牌與質(zhì)量、戶型、社區(qū)為評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，細(xì)化的14個(gè)指標(biāo)為評(píng)價(jià)層，建立層次結(jié)構(gòu)模型如圖1所示。

圖1 層次結(jié)構(gòu)模型

層次分析法由托馬斯·塞蒂（T. L. Satty）提出。該方法采用9標(biāo)度對(duì)因素兩兩比較得到判斷矩陣，取值1、3、5、7、9，依次表示比同等、稍微、明顯、強(qiáng)烈、極端重要。采用該方法可確定影響評(píng)價(jià)對(duì)象的各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值從而進(jìn)行對(duì)象評(píng)價(jià)[9]。利用層次分析法求解各影響參數(shù)的權(quán)重的步驟如下。

1）利用9標(biāo)度原則兩兩比較得到判斷矩陣。

2）對(duì)列向量進(jìn)行歸一化處理。

3）按行求和。

4）歸一化處理即得權(quán)向量。

考慮到在對(duì)系統(tǒng)要素進(jìn)行相對(duì)重要性判斷時(shí)用到的是隱性知識(shí)，有一定的主觀性，不能完全精確地判斷權(quán)重值大小，因此定義一致性指標(biāo)CR，當(dāng)一致性指標(biāo)CR＜0.10時(shí)，表示判斷矩陣一致性可以接受，w權(quán)重向量可以接受。

根據(jù)前面分析，利用層次分析法計(jì)算確定各指標(biāo)的權(quán)重值。為便于住宅居住舒適性評(píng)價(jià)，將住宅居住舒適性進(jìn)行等級(jí)劃分并賦值量化，舒適性差、較差、較好、好依次為3、5、7、9分，住宅居住舒適性量化值M的計(jì)算公式如下：

式中，wi為權(quán)向量中各影響因素的權(quán)值，mi為對(duì)應(yīng)的影響因素專家打分分值。M為脆性量化值。根據(jù)住宅居住舒適性量化值M的計(jì)算結(jié)果，結(jié)合表1評(píng)價(jià)住宅居住舒適性。

3 工程應(yīng)用

假設(shè)目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、評(píng)價(jià)層分別用T、C、E表示，則5個(gè)判斷矩陣為T-C、C1-E、C2-E、C3-E、C4-E。以T-C判斷矩陣為例，簡述其影響因素權(quán)重確定方法。T-C判斷矩陣如表2所示。

計(jì)算得到權(quán)重：w=（0.0569，0.1219，0.2633，0.5579）T。同理計(jì)算得到其他判斷矩陣的權(quán)重值匯總?cè)绫?所示。矩陣T-C、C1-E、C2-E、C3-E、C4-E的一致性指標(biāo)依次為CR=0.0439、0、0、0.0161、0，均小于0.10，表明層次分析法計(jì)算得到的權(quán)重向量可接受。

3個(gè)業(yè)主綜合考慮小區(qū)地段、開發(fā)商品牌與質(zhì)量、戶型及社區(qū)對(duì)影響自家居住舒適性的14個(gè)因素進(jìn)行打分（見表4）。

4 結(jié)語

1）對(duì)影響住宅居住舒適性的因素進(jìn)行分類，建立含目標(biāo)層、準(zhǔn)則層及評(píng)價(jià)層的層次結(jié)構(gòu)圖，采用層次分析法計(jì)算確定影響施工質(zhì)量的14個(gè)因素的權(quán)重值，結(jié)合業(yè)主心理感受的打分和居住舒適性量化值計(jì)算公式，計(jì)算得到A、B、C住戶的居住舒適性量化值依次為7.6939、5.2572、4.7928。

2）居住舒適性為A好于B，B好于C。梯戶、社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理對(duì)居住舒適性影響較大。B、C住戶可通過與小區(qū)居住委員會(huì)、小區(qū)物業(yè)溝通后采取一定措施，如改善社區(qū)環(huán)境、提升物業(yè)管理水平等提升小區(qū)居住舒適性。

表1 住宅居住舒適性評(píng)價(jià)

表2 T-C判斷矩陣

表3 權(quán)值計(jì)算匯總

表4 業(yè)主打分