孫麗娟

（遼寧省建平縣行政審批局 遼寧 建平 122400）

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在實(shí)際的運(yùn)行和發(fā)展過(guò)程中，存在著諸多不容忽視的問(wèn)題和不足，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)的實(shí)際問(wèn)題如不引起注意，勢(shì)必對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展起到負(fù)面影響。所以，從關(guān)系國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的視角出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在運(yùn)行與管理中存在的問(wèn)題加以剖析，在此基礎(chǔ)上采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施加以解決已經(jīng)勢(shì)在必行。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問(wèn)題

1.1 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)過(guò)程中的行政干預(yù)程度較大。在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)有運(yùn)行市場(chǎng)難以完全根據(jù)自由市場(chǎng)的需求與變化，實(shí)施與之相匹配的價(jià)格調(diào)整，行政干預(yù)的程度或多或少都會(huì)參與到房地產(chǎn)開發(fā)中去。由于國(guó)家行政對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行過(guò)程中的參與，無(wú)形就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)形成的產(chǎn)品在供求與價(jià)格之間，在一定程度上背離市場(chǎng)規(guī)律。這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)一方與擬購(gòu)業(yè)主之間的矛盾加劇。不僅如此，眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的土地資源環(huán)節(jié)是由行政來(lái)實(shí)施壟斷并控制的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與掌控土地資源的行政機(jī)構(gòu)存在著利益集團(tuán)一致的不良現(xiàn)象，這無(wú)疑就會(huì)提升或加劇房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本。所提升和加劇的房地產(chǎn)開發(fā)成本勢(shì)必會(huì)由房地產(chǎn)購(gòu)買業(yè)主來(lái)承擔(dān)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的銷售價(jià)格和業(yè)主收支不均衡現(xiàn)象加劇。當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中商品房出賣的平均價(jià)格，每年提升的速度與通貨膨脹率的速度相比，都極度超越，而購(gòu)買房地產(chǎn)商品房的大部分業(yè)主的工資收入，每年增加的速度最多與通貨膨脹率的速度相持平，所以居民工資收入提高以后，反而買房的難度加大。上述房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的銷售價(jià)格與居民(業(yè)主)收入支出出現(xiàn)嚴(yán)重不均衡的原因主要是：一方面，由于居民收入的工資，是國(guó)家和政府按著市場(chǎng)價(jià)格的上升來(lái)統(tǒng)籌安排進(jìn)行的，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋產(chǎn)品價(jià)格，政府對(duì)其實(shí)施的干預(yù)卻與市場(chǎng)的一般性供需規(guī)律相抵觸。另一方面，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，供應(yīng)與需求之間存在著嚴(yán)重的不對(duì)稱，從某一方面說(shuō)，存在著嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

1.3 行政部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的形式化管理導(dǎo)致管理制度不完善。當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中尚有許多管理機(jī)制不完善，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋找管理方面的漏洞，從中找到突破口并采取與國(guó)家行政管理機(jī)制相反的措施。例如，由限購(gòu)房引起的假離婚、多戶口的不良社會(huì)現(xiàn)象偶有發(fā)生，房姐、房叔、房哥事件在各地均有出現(xiàn)。上述不正?，F(xiàn)象的發(fā)生，一方面顯示著我國(guó)政府部門在房地產(chǎn)開發(fā)管理方面的機(jī)制還存在許多缺陷，另一方面在一定程度上也表現(xiàn)為政府所提出的各項(xiàng)管理措施沒(méi)有落實(shí)到位。

1.4 政府對(duì)房地開發(fā)行業(yè)缺乏統(tǒng)一的調(diào)控機(jī)制。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，房地產(chǎn)多以中小型的私營(yíng)企業(yè)開發(fā)為主要形式，私營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)與運(yùn)行首先是以自身利益為主，對(duì)于當(dāng)前形勢(shì)下業(yè)主(居民)收入相對(duì)降低人群的利益不會(huì)加以考慮，私營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身利益至上是其主要目的，在相對(duì)有限的規(guī)模土地上實(shí)現(xiàn)利益極大化是其主要經(jīng)營(yíng)策略，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，以首先開發(fā)產(chǎn)出投入比高、低投入高回報(bào)的商品房為主，所以社會(huì)主流成分并處于社會(huì)底層的平民百姓、企業(yè)職工、新參加工作的大學(xué)畢業(yè)生，難以支付高昂的房?jī)r(jià)，只能是望房興嘆。這種不正常的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)象究其根源，就是國(guó)家及各級(jí)政府部門的統(tǒng)一調(diào)配管理功能作用不能發(fā)揮，占社會(huì)主要成分的普通居民切身利益不能受到保護(hù)和政策傾斜。

2 解決房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理存在問(wèn)題的主要策略

2.1 政府應(yīng)當(dāng)在一定范圍內(nèi)放開房地產(chǎn)參與市場(chǎng)管理的權(quán)限。政府部門過(guò)度干預(yù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的結(jié)果是，房地產(chǎn)開發(fā)商和政府的利益集團(tuán)已經(jīng)構(gòu)成，導(dǎo)致商品房的價(jià)格一直攀升，所以政府應(yīng)該對(duì)私營(yíng)企業(yè)予以適度放權(quán)，將房地產(chǎn)的整個(gè)運(yùn)行環(huán)節(jié)置于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中去，商品房的定價(jià)銷售形成制約要由市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行完全調(diào)劑，使我國(guó)的現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與其它行業(yè)一并進(jìn)入市場(chǎng)，融入到社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中去，最終以供需關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

2.2 政府應(yīng)當(dāng)完善對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理機(jī)制并付諸于實(shí)際。政府部門應(yīng)該從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體大局視角出發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中占社會(huì)主體的廣大居民的利益為核心，完善房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理機(jī)制，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中各種違規(guī)開發(fā)、惡意制定房?jī)r(jià)、囤積房產(chǎn)、主觀違章買賣房屋的違法行為加以控制，在確保房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)穩(wěn)步、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，有效保障居民的切身利益。

2.3 政府應(yīng)積極解決房地產(chǎn)收支不平衡、分配不均的相關(guān)問(wèn)題。當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在銷售價(jià)格上與擬購(gòu)房屋的準(zhǔn)業(yè)主現(xiàn)行的工資收入水平已經(jīng)難以平衡。針對(duì)這一問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)該采取一些必要的政策措施，一方面引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要立足各地居民收入實(shí)際，以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)實(shí)的收入水平作為主要依據(jù)，來(lái)建設(shè)不同檔次、不同標(biāo)準(zhǔn)的商品房，切實(shí)保障當(dāng)?shù)鼐用竦拈L(zhǎng)遠(yuǎn)利益。另一方面要切實(shí)考慮當(dāng)?shù)厥杖胨竭^(guò)低的居民，實(shí)施必要的補(bǔ)助策略加以解決。同時(shí)政府部門要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)房型、面積進(jìn)行正面指導(dǎo)和參與管理，進(jìn)行合理的房?jī)r(jià)指導(dǎo)性定制，以解決低收入水平居民的實(shí)際安居問(wèn)題。

2.4 政府應(yīng)完善并健全房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的相關(guān)法律法規(guī)。我國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，先后制定了很多有利于居民利益的相關(guān)政策和規(guī)定，但是一旦發(fā)生售購(gòu)雙方糾紛時(shí)，對(duì)于弱勢(shì)地位的業(yè)主來(lái)說(shuō)，自身利益必然難以抗衡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在以往的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，政府難以及時(shí)有效地對(duì)這些不公正的行為進(jìn)行有效的處理。所以，若要保證房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)行，制定并健全房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的相關(guān)法律、規(guī)章、制度極其必要。因此，在今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，要及時(shí)快捷的建立并實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在保持正常運(yùn)行的同時(shí)，也積極有效的保障業(yè)主(居民住戶)的合法權(quán)益。