摘要：固定資產(chǎn)管理是企業(yè)日常管理活動中的一項重要內(nèi)容，既是基礎(chǔ)性工作，又有一定管理難度。固定資產(chǎn)是企業(yè)開展經(jīng)營活動的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，維護管理好固定資產(chǎn)，確保固定資產(chǎn)安全是企業(yè)管理者履職盡責的必然要求。本文結(jié)合筆者工作經(jīng)歷，就酒店委托管理模式下固定資產(chǎn)管理中存在的一些共性問題及應對策略與大家共同交流。

關(guān)鍵詞：酒店;委托管理模式;固定資產(chǎn)管理

目前，國內(nèi)高端涉外酒店大多采用委托管理模式，即由國內(nèi)企業(yè)（業(yè)主方）投資建造酒店，委托國際品牌酒店管理公司（管理方）經(jīng)營管理。委托管理模式是一種特殊的委托關(guān)系，管理方作為業(yè)主的特殊受托人，以業(yè)主的資產(chǎn)投資回報為出發(fā)點掌控酒店的日常經(jīng)營，并收取管理費賺取收益。酒店的經(jīng)營管理權(quán)由管理方全權(quán)控制，業(yè)主履行資產(chǎn)管理人職責，重點關(guān)注酒店的運營成果與資產(chǎn)價值。在實踐中，管理合同約定的雙方權(quán)利和義務(wù)，容易受到彼此地位不均等的制約，管理方往往占據(jù)優(yōu)勢。這種不均等，以及日常管理中出現(xiàn)的各自相關(guān)利益訴求的差異，會帶來一些經(jīng)營管理問題，比如品牌標準定期或不定期更新帶來的業(yè)主再投資問題、物品采購的強制標準及供應商選擇范圍問題、固定資產(chǎn)管理責任界定問題等。本文結(jié)合筆者工作經(jīng)歷，探討酒店委托管理模式下固定資產(chǎn)管理問題和對策，以拋磚引玉。

一、我國酒店委托管理模式的發(fā)展現(xiàn)狀

委托管理模式通過管理合同約定，確保管理方以自己的管理風格、服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量標準和運營方式向被管理的酒店輸出專業(yè)技術(shù)、管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取管理費。委托管理模式使酒店業(yè)主能夠在不具備專業(yè)酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗的情況下，獲得酒店管理公司提供的專業(yè)分工收益，是獲取酒店經(jīng)營收益的重要經(jīng)營方式。國際品牌酒店管理公司以其嚴謹標準的管理制度、貼心周到的服務(wù)供給、強大的市場營銷體系等優(yōu)勢，獲得了國內(nèi)市場普遍認可，其管理的酒店數(shù)量眾多，遍布國內(nèi)各大城市、旅游熱點城市，業(yè)績可觀。

此類國際酒店管理集團普遍以輕資產(chǎn)模式在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，憑借自身強大的管理標準等專業(yè)優(yōu)勢贏得市場。但是，在這種資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的委托管理模式下，管理方往往偏愛追求經(jīng)營業(yè)績，對業(yè)主資產(chǎn)重使用輕維護，容易導致業(yè)主資產(chǎn)管理不到位，造成業(yè)主利益受損。這種現(xiàn)象已成為一種共性問題，分析問題成因，尋找有效對策已顯得十分必要。

二、酒店委托管理模式下固定資產(chǎn)管理問題

業(yè)主對酒店投資所形成的固定資產(chǎn)，主要包括房屋、運輸設(shè)備、辦公電子設(shè)備、家具家電設(shè)備、餐飲廚具設(shè)備、工程器具設(shè)備、會議音響系統(tǒng)等?？傮w上看，酒店固定資產(chǎn)形態(tài)多樣、數(shù)量眾多，受酒店從業(yè)人員群體流動性較大、管理層重視程度等因素的局限，資產(chǎn)管理難度相對較大。結(jié)合筆者工作經(jīng)歷及酒店同行交流，委托管理模式下固定資產(chǎn)管理中存在的主要問題有以下幾方面：

（一）管理方重視不足，資產(chǎn)管理力度偏弱

委托管理模式下，管理方憑借其行業(yè)引領(lǐng)優(yōu)勢普遍居于強勢地位，由其主導的制式化管理合同對其權(quán)益如管理費、系統(tǒng)使用費等均有明確約定，在經(jīng)營管理權(quán)上更多地強調(diào)其自身的唯一性、排他性（包括業(yè)主在內(nèi)），在固定資產(chǎn)使用管理方面則是對業(yè)主義務(wù)的更多約定，包括資產(chǎn)維護和更新。業(yè)主被排斥在經(jīng)營管理之外，這在某種程度上制約了業(yè)主發(fā)揮監(jiān)管責任。

在日常管理中，管理方對固定資產(chǎn)管理力度偏弱，其表現(xiàn)就是酒店管理層不夠重視，員工層面的執(zhí)行力弱化，很容易使固定資產(chǎn)管理流于形式。管理方對總經(jīng)理的考核指標（KPO）幾乎完全指向以品牌標準執(zhí)行為核心的服務(wù)質(zhì)量、收益指標等，把固定資產(chǎn)管理推給業(yè)主方。酒店管理層集中精力追求經(jīng)營業(yè)績，在固定資產(chǎn)管理上重使用輕維護，結(jié)果就是固定資產(chǎn)管理效果差，業(yè)主的資產(chǎn)權(quán)益難以合理保障。近年來，業(yè)主方對管理方疏于固定資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀紛紛提出質(zhì)疑，并要求酒店管理者承擔管理責任，采取有效措施加強固定資產(chǎn)管理。

（二）業(yè)主方與管理方就管理責任界定存在分歧

由于委托管理合同期限較長（普遍在10-15年），早期的管理合同對固定資產(chǎn)管理責任約定模糊，導致雙方在固定資產(chǎn)管理責任界定上出現(xiàn)分歧。管理方作為資產(chǎn)使用方，有意回避固定資產(chǎn)的管理責任，而是把日常管理責任推向業(yè)主方人員，甚至在管理合同之外，還單方面提出了招致業(yè)主強烈反對的固定資產(chǎn)免責聲明。業(yè)主方作為資產(chǎn)所有人，負有資產(chǎn)監(jiān)管責任，由于管理合同把業(yè)主的經(jīng)營管理權(quán)排斥在外，這在某種程度上制約了業(yè)主對資產(chǎn)的監(jiān)管效果。

（三）管理質(zhì)量不高，資產(chǎn)損失風險較大

上述（一）、（二）問題所帶來的后果，就是管理方重使用輕維護，維護保養(yǎng)不及時、使用壽命縮水、固定資產(chǎn)使用效率低下，資產(chǎn)損失風險增大。無論是管理層或者是員工，對固定資產(chǎn)管理意愿不強，很容易導致資產(chǎn)在使用中受到損壞或者浪費，給業(yè)主造成損失。尤其是，酒店從業(yè)人員流動性很大，管理責任落實不到位的話，很容易加大資產(chǎn)損失風險。

三、有效提高資產(chǎn)管理質(zhì)量的措施建議

近幾年來，委托管理模式下固定資產(chǎn)管理中的問題越來越引起業(yè)主方的重視，在行業(yè)協(xié)會層面，業(yè)主方與管理方多次溝通協(xié)商，期望能夠找到一種雙方認可的有效解決途徑，以保障業(yè)主資產(chǎn)權(quán)益。

（一）從思想上重視資產(chǎn)日常管理

固定資產(chǎn)是酒店運營必備的基本要素，是進行價值再創(chuàng)造的物質(zhì)基礎(chǔ)，是獲取投資與經(jīng)營收益的基本保障。保障資產(chǎn)安全與保值，是業(yè)主的一項基本訴求。作為資產(chǎn)的所有者和使用者，業(yè)主方和管理方對資產(chǎn)的管理責任都是不可或缺的。酒店管理者作為資產(chǎn)使用方，對提高資產(chǎn)使用效率，保障資產(chǎn)安全完整負有更直接的責任，是為業(yè)主利益負責的一項基礎(chǔ)內(nèi)容。因此，酒店管理團隊要本著對業(yè)主利益全面負責的態(tài)度，在日常工作中強化固定資產(chǎn)管理，提高固定資產(chǎn)使用效率，維護資產(chǎn)安全。

（二）在合約層面明確業(yè)主與管理方各自的管理責任

在尊重合約的前提下，按照實質(zhì)重于形式原則，確立雙方管理責任。如前所述，根據(jù)委托管理合同的現(xiàn)狀，就固定資產(chǎn)管理責任的界定，應遵循有合同約定的按合同執(zhí)行，沒有約定的按照“誰使用，誰管理，誰負責”的原則明確責任，在新合同談判中把固定資產(chǎn)管理責任納入約定條款。對于管理方在固定資產(chǎn)管理中推卸責任的做法，業(yè)主方要堅決抵制，采取對策督促管理方切實負起責任。

（三）在具體管理工作層面抓好責任落實

1.完善崗位設(shè)置，落實責任到人。根據(jù)管理合同約定，業(yè)主方負責資產(chǎn)的監(jiān)督管理責任，委派財務(wù)人員（一般是財務(wù)副總監(jiān)角色）進駐酒店工作，主導固定資產(chǎn)監(jiān)管責任;管理方具體負責使用中的管理責任，通過組織機構(gòu)設(shè)置、人員配備、制度建設(shè)等措施，加強固定資產(chǎn)日常管理?？紤]到酒店經(jīng)營成本因素，在機構(gòu)設(shè)置和人員配備上，除了財務(wù)部門設(shè)立專職固定資產(chǎn)管理崗位之外，其他部門明確指定部門負責人為本部門固定資產(chǎn)責任人。

2.完善管理制度和流程，發(fā)揮制度流程的管控作用。固定資產(chǎn)管理制度和流程，是企業(yè)管理中一項重要的財務(wù)管理制度。在制度和流程設(shè)計上，應重點關(guān)注以下幾點：

（1）嚴格固定資產(chǎn)認定標準，防止隨意列入損耗品，加大固定資產(chǎn)流失風險。根據(jù)最新會計與稅收政策，國家不再統(tǒng)一規(guī)定固定資產(chǎn)價值認定標準，而是由企業(yè)根據(jù)資產(chǎn)形態(tài)、功能性和管理需要自主確定。因此，在固定資產(chǎn)價值認定標準上，業(yè)主方起主導作用，以有利于資產(chǎn)管理為出發(fā)點。

（2）明確各部門固定資產(chǎn)管理責任及考核標準，作為考核依據(jù)。

（3）重視固定資產(chǎn)臺帳管理，嚴格履行資產(chǎn)入庫領(lǐng)用、部門轉(zhuǎn)移審批手續(xù)，做好臺帳更新管理，理清部門管理責任。

（4）明確定期盤點制度，編制盤點報告，分析固定資產(chǎn)管理中出現(xiàn)的問題，及時采取對策。

（5）嚴格固定資產(chǎn)處置程序，控制資產(chǎn)流失風險。固定資產(chǎn)處置必須經(jīng)過業(yè)主審批，按照業(yè)主控制流程報批后實施。

3.加強流程考核力度，避免推諉扯皮現(xiàn)象?？己耸锹鋵嵵贫鹊挠行侄?，有利于增強責任意識，提高管理質(zhì)量。在固定資產(chǎn)管理實務(wù)中，對制度落實不到位比如資產(chǎn)隨意跨部門轉(zhuǎn)移且長期不辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)、管理不善導致的損壞等問題進行問責，對固定資產(chǎn)違規(guī)處置嚴肅處理。

參考文獻：

[1]任艷華.從業(yè)主的角度對酒店管理委托模式的分析和研究.

[2]委托管理酒店中的業(yè)主管理.

作者簡介：王俊偉，黃河萬家寨水利樞紐有限公司。