摘要：近年來，營業(yè)稅和增值稅一直是我國的主要稅種，二者同時存在，共同促進我國社會經濟的發(fā)展，對國家的財政收入也做出了巨大的貢獻。然而隨著經濟發(fā)展的全球化，我國的國內經濟發(fā)展形勢也隨之發(fā)生了變動，二元稅制已經無法滿足當前國內市場經濟的發(fā)展需求。政府為了改善經濟態(tài)勢，促進市場經濟的持續(xù)發(fā)展，頒布了“營改增”的政策，全面深化我國稅務體制的改革。本文主要針對“營改增”政策推行之后，房地產企業(yè)的會計處理方面有何改變，以及“營改增”對房地產業(yè)的財務報表和財務指標的影響進行了探究和分析。

關鍵詞：營改增;房地產企業(yè);會計處理;財務報表;財務指標

“營改增”是稅制體制改革策略，關系到社會上許多行業(yè)的發(fā)展。目前，我國營業(yè)稅改增值稅的區(qū)域范圍不斷擴展，改革力度不斷強化，營改增的影響范圍涵蓋了房地產、交通運輸、信息服務等各個行業(yè)。2016年5月1日起，房地產業(yè)正式被歸入“營改增”的試點區(qū)域。房地產業(yè)的發(fā)展與金融、建筑等諸多行業(yè)密切相關，相互影響。目前，房地產行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的稅負情況日益嚴重，而房價的不斷提升已經逐漸超出了人們的購買能力，房地產商開發(fā)項目的意愿受到了沖擊。因此，“營改增”政策對房地產行業(yè)的影響受到了人們的廣泛關注。

一、“營改增”概述

簡單來說，營改增就是將營業(yè)稅改為增值稅。自上世紀九十年代以來，我國一直實行的是營業(yè)稅與增值稅共同存在的稅制體系，但是隨著市場經濟的迅速發(fā)展，這種兩者兼存的稅制結構已經與我國的經濟形勢產生了偏離，對當前的經濟體系來說，這種稅務體制存在嚴重的不合理性。兩種制度同時實行對增值稅的抵扣產生了不利影響，同時也使得稅務種類的區(qū)別變得不夠清晰，使給稅務的征收和管理部門工作增加了難度。更重要的是這種二者共存的稅制體系遏制了第三產業(yè)的發(fā)展，不利于我國市場經濟的多樣化。在這種形勢下，營業(yè)稅向增值稅的改革是必然趨勢。

營業(yè)稅改為增值稅的目的是有效調整我國的稅制體系，提升稅制的合理化，減少企業(yè)稅負，增強企業(yè)動力，加速我國經濟結構的成功轉型。然而，有些企業(yè)在順應營改增的體制改革后，因為企業(yè)自身的管理水平級較低和管理制度的不完善，其企業(yè)稅負不但沒有得到有效降低，反而出現(xiàn)了升高的趨勢。因此，企業(yè)一定要深化研究營改增政策，結合自身情況，合理改善企業(yè)管理體制，增強管理水平，才能有效降低整體稅負。

二、“營改增”后房地產企業(yè)會計處理的變化

房地產行業(yè)與人們的生活息息相關，在我國的市場經濟中占據了重要的地位。本章主要針對“營改增”后房地產行業(yè)會計處理的變化進行了分析。

“營改增”政策的出發(fā)點是合理改善稅制結構，改進增值稅的抵扣體制，重點解決重復征稅的問題。由于營業(yè)稅向增值稅轉變，房地產企業(yè)在支付相關的房地產項目開發(fā)建設費用時，按照規(guī)定應該繳納進項稅額，項目獲得營業(yè)收入時也需繳納銷項稅額，在進行營業(yè)稅金及附加的統(tǒng)計時，取消了應交營業(yè)稅的計算。營改增政策避免了稅收的重復征收現(xiàn)象，降低了房地產企業(yè)的稅收負擔，大大減少了房地產企業(yè)的稅負情況。房地產企業(yè)因此每年可以節(jié)約出大量的資金，用于招收人才和改善設施等方面，可以有效加強科研團隊的建設以及經營和管理模式的完善。

三、“營改增”對房地產企業(yè)財務報表的影響

“營改增”作為一項稅制改革內容，直接受到影響的就是企業(yè)的財務狀況，本章主要就“營改增”對房地產企業(yè)財務報表的影響進行了闡述。

（一）“營改增”對利潤報表的影響

國家推行“營改增”政策后，由于企業(yè)需要繳納的增值銳性質變成了價外稅，要在銷售獲取的款項中除去，所以企業(yè)的資金進項會相對降低?！盃I改增”施行后，企業(yè)通過購取物品與獲得勞務的進項稅額能夠進行互相抵扣，企業(yè)的運營成本會得到降低。而且，“營改增”之后營業(yè)稅取消，全面向增值稅過渡，所以房地產企業(yè)的稅務金額會大幅減少。綜合以上幾點，“營改增”政策會導致房地產企業(yè)的總體利潤降低，凈利潤減少。

（二）“營改增”對資產負債報表的影響

由于房價、建筑原料的價格以及勞務價格等都基本保持不變，貨幣資金以及應收的賬款也不變。另外，“營改增”后增值稅進項稅額可以進行抵扣導致房地產商的開發(fā)成本大幅降低，相應的庫存的房屋成本減少，存貨量降低，最后導致流動資產合計降低。另一方面，由于稅制改革之后應交的增值稅少于稅制改革之前的營業(yè)稅，而且稅制改革后利潤的降低導致應交所得稅的降低，所以房地產企業(yè)應交的稅務總金額降低，流動負債減少。

（三）“營改增”對現(xiàn)金流量報表的影響

由于銷售產品獲取的收入不變以及購買商品和接受勞務工作支付的現(xiàn)金均不變，而企業(yè)經營過程中支付的各種稅務金額提升。因此，經營活動的現(xiàn)金流量凈額降低。投資與籌資兩者的流動現(xiàn)金不受影響，現(xiàn)金和現(xiàn)金等物價凈增加額減少。

四、“營改增”對房地產企業(yè)財務指標的影響

本章主要分析了“營改增”對房地產企業(yè)財務指標的影響。

（一）“營改增”對房地產企業(yè)營運能力的影響

企業(yè)的營運能力是指企業(yè)進行資產營運活動的效率高低以及所獲得的收益大小。存貨周轉率、流動資產周轉率以及總資產的周轉率等都是一個企業(yè)營運能力的外在表現(xiàn)指標?！盃I改增”政策推行后，房地產企業(yè)的銷售收入的減少額度大于存貨、流動資產和總資產的減少額度，所以“營改增”會使房地產企業(yè)的營運能力會降低。

（二）“營改增”對房地產企業(yè)的償債能力的影響

一個正常運轉的企業(yè)通常都會有長期和短期的債務，房地產企業(yè)由于其經營活動的獨特性，融資活動是房地產企業(yè)重要的業(yè)務之一，借款是融資的常見手段，借款的同時就會導致債務的產生。而企業(yè)的償債能力的外在表現(xiàn)指標包括資產負債率和流動比率等。稅制改革后，房地產企業(yè)的流動負債和總負載都會相對降低，流動資產以及總資產也會相對降低，但是由于前者的降低額度要小于后者，所以，“營改增”之后房地產企業(yè)的償債能力得到了增強。

（三）“營改增”對房地產企業(yè)盈利能力的影響

一個企業(yè)通過正常的經營手段和經營策略，最終獲得利潤的能力被稱為企業(yè)的盈利能力。盈利能力是衡量房地產企業(yè)業(yè)務績效的主要指標，對企業(yè)的市場競爭力有重要的影響。盈利能力包括企業(yè)的凈資產收益、總資產收益等都是企業(yè)盈利能力的外在表現(xiàn)指標。而由于“營改增”政策的影響使得房地產企業(yè)的凈利潤和利潤總額的降低量小于凈資產和總資產的降低量，所以，“營改增”后，房地產企業(yè)的盈利能力會得到增強。

五、結語

綜合所述，“營改增”政策施行之后，房地產企業(yè)的財務報表沒有取得改善，通過財務指標在“營改增”前后表現(xiàn)的對比，得出“營改增”導致房地產企業(yè)營運能力降低，同時也會增強房地產企業(yè)的債務償還能力和利潤獲取能力。從另一個角度看，“營改增”政策有效地解決了我國部門稅務重復征收的問題，同時也完善了增值稅抵扣規(guī)則，有力促進了我國經濟的快速發(fā)展。“營改增”對房地產行業(yè)的影響表現(xiàn)在諸多方面，企業(yè)應該綜合考慮，仔細分析，快速適應稅制體制的改革。

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作者簡介：

蔡建能（1979-），男，漢族，福建漳州市人，本科，中級會計師，廈門東旭啟德置業(yè)有限公司財務總監(jiān)，研究方向：房地產財務會計。