公攤比例越大，套內(nèi)的使用面積就越小，也就間接抬高了每套房的單價(jià)，增加了購(gòu)房人的成本。

對(duì)中國(guó)的老百姓來(lái)說(shuō)，房子是一塊永遠(yuǎn)放不下心的大石頭。沒房的，愁房?jī)r(jià)高；有房的，愁公攤面積大；入住了的，愁物業(yè)……

對(duì)現(xiàn)在的商品房來(lái)說(shuō)，公攤是一塊很大的面積。加之房?jī)r(jià)的居高不下，讓很多老百姓覺得公攤面積里有貓膩。據(jù)報(bào)道，武漢多名業(yè)主維權(quán)反映，某樓盤開發(fā)商的公攤面積比例高達(dá)28%，也就是說(shuō)，100平方米的房子，使用面積只有72平方米。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上公攤比例沒有高低之分，關(guān)鍵是是否迎合了購(gòu)房者的需要。比如房?jī)r(jià)過(guò)高的時(shí)候，公攤面積太大，往往購(gòu)房者會(huì)比較挑剔。公攤面積小，會(huì)導(dǎo)致住宅區(qū)過(guò)于壓抑，最終也影響了物業(yè)的增值或升值。當(dāng)前關(guān)于公攤有各類抱怨，多少是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而且物業(yè)服務(wù)不到位。

公攤比例多少合適

加大公攤比例，很明顯會(huì)使得居住面積縮水，間接抬高每套房的單價(jià)。那什么是公攤面積？公攤占比多少合適呢？

所謂公攤面積，就是公用建筑面積，指在一棟樓中，由業(yè)主共同所有并且使用的公共部分的建筑面積，這部分建筑面積會(huì)計(jì)算到產(chǎn)權(quán)人的總建筑面積中。據(jù)了解，公攤面積主要包括9項(xiàng)：電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室及共用墻體等。

一般來(lái)說(shuō)，不同樓宇公攤的比例各不同，高層住宅的公攤面積最大。如別墅類的公攤比例為1%～8%，7層以下住宅公攤比例為7%～12%，7～11層住宅公攤比例為10%～16%，12～33層住宅公攤比例為14%～24%。

套內(nèi)建筑面積=建筑面積-公攤面積，公攤面積=公攤比例×套內(nèi)建筑面積，也就是說(shuō)，公攤比例越高，公攤面積越大，套內(nèi)建筑面積就越小。

房本上寫著的是建筑面積，購(gòu)房者的總房款也是按建筑面積算的，但套內(nèi)建筑面積卻是房主實(shí)際擁有和使用的面積。若是公攤比例越大，購(gòu)房者的成本就要高一大截。

近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，公攤比例也在攀升，部分住宅超過(guò)了30%，偏偏現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對(duì)公攤比例設(shè)定上限，為此引來(lái)老百姓的非議。

變相增加了購(gòu)房人的成本

歐美一般都是按“室內(nèi)面積”來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，比方說(shuō)某套房的“室內(nèi)面積”有100平方米，總房?jī)r(jià)100萬(wàn)元，那么單價(jià)就是1萬(wàn)元/平方米。

我國(guó)采用“建筑面積”來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，同樣100平方米一套房，總價(jià)100萬(wàn)元，雖然單價(jià)也是1萬(wàn)元/平方米，但因?yàn)橛泄珨偯娣e的存在，“室內(nèi)面積”只有70平方米。如果統(tǒng)一按照“室內(nèi)面積”來(lái)計(jì)算單位平方米的房?jī)r(jià)的話，那么國(guó)內(nèi)這套房的單價(jià)就要1.43萬(wàn)元/平方米。使用成本整整高出了4300元/平方米。

通過(guò)公攤面積，開發(fā)商可以多賺錢。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請(qǐng)測(cè)繪公司去實(shí)地測(cè)量，隨后出具測(cè)繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況。但開發(fā)商并不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪成果報(bào)告交給購(gòu)房者。

另外，目前的物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)都是按建筑面積來(lái)收取。也就是說(shuō)，購(gòu)房者不僅要為房子里的實(shí)際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設(shè)備間、門廳和門口的警衛(wèi)室交取暖費(fèi)。有網(wǎng)友說(shuō)：“公攤面積的收費(fèi)，導(dǎo)致了重復(fù)收費(fèi)?！碑吘?0平方米和100平方米收的錢差了近40%。

購(gòu)房人為公攤面積買了單，理應(yīng)擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。有網(wǎng)友質(zhì)疑：“小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，開發(fā)商或物業(yè)公司因出售廣告位牟的利，難道不應(yīng)向業(yè)主交錢嗎？”

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公攤中涉及的部分費(fèi)用，必要時(shí)候確實(shí)需要剔除，進(jìn)而降低購(gòu)房者的成本。

未來(lái)會(huì)否取消公攤

公攤的問(wèn)題，為什么在中國(guó)市場(chǎng)會(huì)比較多？未來(lái)購(gòu)房時(shí)，是否有可能只看套內(nèi)實(shí)際使用面積呢？

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗認(rèn)為，對(duì)公攤面積的計(jì)算和管理，其實(shí)是很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，在政策和技術(shù)上都能做到，但問(wèn)題就在于交易的信息是否透明，開發(fā)商是否愿意公開具體的公攤內(nèi)容、是否有虛報(bào)公攤面積的嫌疑。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)建造是一個(gè)期房的概念，如果后續(xù)是現(xiàn)房，那么公攤本身是可以不計(jì)入的。換而言之，如果企業(yè)本身公攤面積小，那么小區(qū)美觀、公共空間等都會(huì)受到影響，這會(huì)倒逼房企自己主動(dòng)研究更合理的公攤面積。未來(lái)隨著房屋交付模式的變化，公攤本身不會(huì)成為負(fù)擔(dān)，反而會(huì)成為開發(fā)商贈(zèng)送和促銷的一個(gè)亮點(diǎn)。