楊春霞 高方方

曾在文旅項(xiàng)目上遭遇挫折的王健林并未放棄在文旅領(lǐng)域的野心，在將13座萬(wàn)達(dá)城賣給融創(chuàng)之后，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”）近期重啟文旅投資。

12月13日和11月8日，兩座萬(wàn)達(dá)城相繼簽約，分別落戶延安和蘭州，兩個(gè)項(xiàng)目的總投資分別為120億元、300億元，合計(jì)420億元，金額與當(dāng)初甩賣給融創(chuàng)的13個(gè)文旅項(xiàng)目總價(jià)幾乎齊平。

此前，因?yàn)閷⒃穆眉瘓F(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司全部出售給融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一度被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是要徹底告別文旅業(yè)務(wù)。此次萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為何再建萬(wàn)達(dá)城，且選址在西北地區(qū)，王健林在文旅業(yè)務(wù)上打著怎樣的算盤？《投資者報(bào)》記者致函萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，截至發(fā)稿未得到官方回復(fù)。

戰(zhàn)略之惑

11月8日，蘭州市與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽訂協(xié)議，蘭州萬(wàn)達(dá)城將落戶該市，項(xiàng)目占地約1300畝，包括萬(wàn)達(dá)茂、度假酒店群、旅游觀光塔、酒吧街等，總投資近300億元，計(jì)劃2019年開(kāi)工，2021年開(kāi)業(yè)。

一個(gè)月后，萬(wàn)達(dá)城在西北地區(qū)落下第二子。12月13日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與延安市政府簽約，雙方將共同打造延安萬(wàn)達(dá)城，以紅色旅游為主題，將引入超過(guò)50項(xiàng)陜西非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，總投資120億元，其中文旅投資約40億元，計(jì)劃2019年一季度開(kāi)工，2021年上半年開(kāi)業(yè)。

實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將繼續(xù)投資文旅早前就有鋪墊。今年10月，因?qū)?3個(gè)文旅城項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)出售給融創(chuàng)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)曾被業(yè)內(nèi)認(rèn)為要徹底告別文旅。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)多次出來(lái)辟謠聲明稱，萬(wàn)達(dá)將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)，旗下文旅集團(tuán)將繼續(xù)作為萬(wàn)達(dá)的重要產(chǎn)業(yè)集團(tuán)永續(xù)發(fā)展。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也公開(kāi)表示，一直看好中國(guó)文化旅游行業(yè)的發(fā)展前景，未來(lái)將繼續(xù)在全國(guó)投資大型文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。而延安萬(wàn)達(dá)城、蘭州萬(wàn)達(dá)城的簽約直接從行動(dòng)上否定了萬(wàn)達(dá)要退出文旅的說(shuō)法。

不過(guò)，相比較發(fā)達(dá)城市來(lái)說(shuō)，西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)并不明顯，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)選址蘭州和延安是出于何種戰(zhàn)略考慮？關(guān)于這一點(diǎn)，《投資者報(bào)》記者致函萬(wàn)達(dá)集團(tuán)未獲得回應(yīng)。

對(duì)此，諾亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊表示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)大手筆投入在蘭州、延安建文旅，是支持國(guó)家“一帶一路”建設(shè)的重要體現(xiàn)，同時(shí)也可以借助“一帶一路”的建設(shè)，收獲西部地區(qū)萬(wàn)達(dá)城的成功。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，類似城市雖然經(jīng)濟(jì)落后，但是后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，所以有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)和條件進(jìn)行開(kāi)拓。

一位接近萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的人士對(duì)記者表示，根據(jù)萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)和以前做文旅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，在做這種大型項(xiàng)目之前，都會(huì)對(duì)輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)能力和后期增長(zhǎng)做過(guò)相關(guān)的測(cè)算。該人士還稱，蘭州是中部進(jìn)入西部的大通道，且目前大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心都比較稀缺，市場(chǎng)比較廣闊。

值得提及的是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前除了剛簽約的延安萬(wàn)達(dá)城、蘭州萬(wàn)達(dá)城之外，手里還有西安、長(zhǎng)沙、廈門、武漢四個(gè)文旅項(xiàng)目，以及丹寨萬(wàn)達(dá)小鎮(zhèn)等扶貧項(xiàng)目。此外還持有出售給融創(chuàng)13個(gè)文旅項(xiàng)目9%的股權(quán)。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道稱，王健林近一個(gè)月以來(lái)頻繁在延安、西安、敦煌、蘭州、遵義、武漢等城市與政府會(huì)晤，業(yè)內(nèi)猜測(cè)，萬(wàn)達(dá)或有更多的萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目要洽談。不過(guò)，對(duì)于這一猜測(cè)，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士稱，一切應(yīng)以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)信息為準(zhǔn)。

前景不明

在文旅新賽道上，全國(guó)百?gòu)?qiáng)三分之一的房企都已開(kāi)始布局，比如恒大、融創(chuàng)、華僑城、佳兆業(yè)、碧桂園等，重新殺回來(lái)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還能從文旅市場(chǎng)上分得多少蛋糕不得而知。

2017年7月，融創(chuàng)以438.44億元的總價(jià)拿下萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅城項(xiàng)目，今年10月，前者再將萬(wàn)達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司收入囊中，此外融創(chuàng)還于今年8月在海南成立了文旅集團(tuán)加速文旅板塊的布局。

與融創(chuàng)一樣成立專門文旅公司的還有富力地產(chǎn)、碧桂園、保利等。11月5日，富力文化旅游發(fā)展有限公司在?？谧?cè)成立。無(wú)獨(dú)有偶，2018年6月，保利集團(tuán)設(shè)立了保利（海南）旅游發(fā)展有限公司。此外，據(jù)媒體報(bào)道稱，今年8月，碧桂園將旗下購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等六大業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，成立文商旅集團(tuán)。而佳兆業(yè)今年也從中弘股份手中接下了海南如意島，加緊文旅領(lǐng)域的布局。

延安萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目簽約儀式

拋開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及文旅地產(chǎn)本身性質(zhì)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)重啟文旅城也存在很多不確定性。黃琳珊認(rèn)為，文旅城投入巨額的成本需要漫長(zhǎng)的發(fā)展期，很有可能5-7年才能產(chǎn)生資本回報(bào)，且萬(wàn)達(dá)城相當(dāng)于造城，各物業(yè)類型之間的協(xié)調(diào)發(fā)展以及互補(bǔ)效應(yīng)非常重要，難度很大，目前國(guó)內(nèi)并沒(méi)有成功的范例。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)指出，文旅產(chǎn)業(yè)雖大趨勢(shì)看好，但前幾年還是需要警惕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是要警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。“比如說(shuō)文旅產(chǎn)業(yè)更新很快，可能很多項(xiàng)目還未成型，市場(chǎng)需求就開(kāi)始變化了，這是類似企業(yè)需要關(guān)注的地方。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋。

而從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自身來(lái)看，包括文旅團(tuán)隊(duì)重建以及公司架構(gòu)調(diào)整也都會(huì)有影響。在上文提及的與融創(chuàng)的交易中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)雖保留了文旅團(tuán)隊(duì)骨干，并表示要重組文旅規(guī)劃院、文旅建設(shè)中心和文旅管理公司，但重組而來(lái)的文旅團(tuán)隊(duì)能否匹敵甚至超越賣給融創(chuàng)的團(tuán)隊(duì)也是業(yè)內(nèi)認(rèn)為可能存在的挑戰(zhàn)?！斑@將給萬(wàn)達(dá)文旅業(yè)務(wù)的研發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力帶來(lái)很大影響，”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，在此前的項(xiàng)目出讓后，文旅業(yè)務(wù)的同事已經(jīng)大量流失，近期又有很多同事離開(kāi)，再加上項(xiàng)目大幅縮減，文旅業(yè)務(wù)在公司內(nèi)部顯得勢(shì)單力薄。針對(duì)這一說(shuō)法，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部人士表示，人員流動(dòng)性大與否很難界定。

還有一點(diǎn)需要注意的是，當(dāng)初萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出售文旅項(xiàng)目是因?yàn)楣久媾R資金問(wèn)題，而文旅產(chǎn)業(yè)回報(bào)期限長(zhǎng)，負(fù)債壓力大，未來(lái)仍可能產(chǎn)生的千億負(fù)債如何避免，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)輕重資產(chǎn)戰(zhàn)略如何結(jié)合暫沒(méi)有明確和具體的方向。（思維財(cái)經(jīng)出品）