劉秋平

（廣西農(nóng)墾國有九曲灣農(nóng)場 廣西南寧市 530024）

項目工程管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)工程項目的影響非常大，如果工程項目管理不符合相關標準，會不斷增加開發(fā)工程項目的成本，出現(xiàn)資源浪費現(xiàn)象，嚴重的還會引發(fā)違規(guī)違法操作現(xiàn)象，降低房地產(chǎn)投資方利益，對人們的生命安全產(chǎn)生較大危害。故加強建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理水平特別重要。

1 項目概況

以某高層建筑工程為例，對其房地產(chǎn)開發(fā)工程項目施工現(xiàn)場管理問題進行分析，了解現(xiàn)場質(zhì)量通病。該工程為某民用建筑工程Ⅱ期，詳細情況見表1。

表1 某民用建筑Ⅱ期工程詳細情況

2 建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的重點內(nèi)容

2.1 開發(fā)項目之前的工程設計與規(guī)劃

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工之前，設計單位要提前做好項目整體規(guī)劃工作，合理設計，做好相應的準備工作[1]。設計單位不僅要了解施工、管理要求，而且還要綜合考慮工程項目整體效益，全面考慮房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中存在的問題，保證設計方案得到更好實施。

2.2 項目施工質(zhì)量監(jiān)管

工程施工質(zhì)量是否達標，監(jiān)督與管理占據(jù)非常重要的地位。在房地產(chǎn)工程項目施工過程之中，工程質(zhì)量監(jiān)管是項目工程管理的重點環(huán)節(jié)，工程項目施工質(zhì)量達標，才能夠提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭能力，企業(yè)的立足要有良好的質(zhì)量保證。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，要加大項目工程施工質(zhì)量監(jiān)管工作，明確項目施工質(zhì)量監(jiān)管重點，并加強工程質(zhì)量檢測。

2.3 人員之間協(xié)調(diào)配合的管理

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理涉及的內(nèi)容比較多，如人員的分配、材料的保管、設備的使用等等，由于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理難度大，項目施工周期比較長，人員之間的接觸，很容易引發(fā)矛盾，故房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中的管理人員要做好人員之間的協(xié)調(diào)與配合，保證工程能夠順利施工。另外，管理者還要加強不同部門之間的配合與協(xié)調(diào)[2]。

2.4 工程竣工驗收

工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理人員還要組織驗收人員進行全面驗收，加強工程檢測，保證工程項目施工質(zhì)量符合國家標準。對于施工單位來講，要開展合理的質(zhì)量檢驗，保證工程項目施工質(zhì)量達標相關標準之后，方可交付給消費者，讓消費者買的放心，住的安心。

3 提升房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理水平的有效途徑

3.1 提升工程信息化管理水平

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，要充分認識到信息化管理的重要性，企業(yè)中的高層管理者要主動帶頭，組織全體管理人員共同學習信息化管理知識，營造良好的管理氛圍。不同層級的管理人員之間要相互監(jiān)督，認真履行自身的管理職責，在提升工程項目信息化管理水平的同時，對原有的管理體系進行改進，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)工程項目信息化管理效率。

由于信息化管理系統(tǒng)主要由軟件公司進行開發(fā)，有的軟件并不能夠完全適應當今的建筑業(yè)，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要主動培養(yǎng)好信息化管理人才，嚴格要求信息化管理人員。對于工程項目中的管理者來講，不但要掌握當今建筑業(yè)管理情況，還要提升信息化管理水平，加強信息化管理系統(tǒng)的開發(fā)，努力開發(fā)出適合現(xiàn)有建筑業(yè)的管理軟件，從根源保證房地產(chǎn)開發(fā)工程項目信息化管理工作的順利進行。

3.2 加強工程項目設計階段管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取招投標的方式，將工程項目設計工作交付給專業(yè)團隊進行設計，設計單位要按照相關標準，科學設計，做好工程項目各個階段設計方案的審核工作。開發(fā)商則需要結合可行性報告與設計要求，對原有的項目管理制度進行完善，了解工程變更原因，杜絕頻繁更改設計文件現(xiàn)象的發(fā)生。

項目設計是保障工程順利施工的基礎，合理的項目設計能夠保證工程項目施工管理工作順利進行。當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，科學的規(guī)劃設計，能夠保證工程項目管理水平得到更好提升，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展起到良好促進作用[3]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立正確的管理目標，構建更為科學的管理機構，收集大量的市場資源信息，經(jīng)過認真整理之后，制定科學的管理決策，保證城鄉(xiāng)居民居住需求與城鎮(zhèn)化建設需求間的矛盾得到更好解決。

3.3 提升工程項目決策定位的合理性

在工程項目決策階段，管理者要深入市場進行全面調(diào)查，結合市場變化情況，認真分析市場未來發(fā)展趨勢，保證工程項目決策定位更為合理，為后續(xù)各項工作打下良好基礎，真正做到管理工作有章可循。在該建筑工程項目當中，主要施工材料由甲方指定供貨，并標出價格與取貨方式，乙方負責進貨。甲方在招標的過程當中，如果已經(jīng)確定工程中的各項大型機械設備與材料的供貨商，則需要供貨商簽訂好供貨合同，并適當增加物資采購管理力度，由施工單位負責采購與保管。

因為房地產(chǎn)開發(fā)項目施工難度較大，再加上施工周期長，工序繁多，施工單位要和其他部門進行合理配合而。但是，在該房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程當中，施工人員之間、施工隊伍和其他部門之間缺乏溝通，很容易出現(xiàn)施工混亂現(xiàn)象，沒有任何規(guī)章制度可言。因此，工程項目管理部門要進行合理定位，加大管理力度，在提升房地產(chǎn)項目工程施工質(zhì)量的前提之下，提高工程項目整體施工效率。

3.4 加大工程項目施工監(jiān)管力度

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程當中，管理人員不能夠刻意追求施工進度，僅重視工程效益，要認真按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的規(guī)定進行管理，在保證工程項目施工進度的基礎之上，結合工程項目實際施工情況，加強施工監(jiān)督與管理力度，有效縮短工程施工時間。國家政府有關部門不能夠過于干預房地產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)機能得到更好發(fā)揮，在必要時，可以結合房地產(chǎn)市場情況，采取合理調(diào)節(jié)機制，保證房地產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展。

對于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中的管理人員來說，要實際監(jiān)管過程之中，如果發(fā)現(xiàn)問題，要立即與施工單位溝通，讓施工單位及時解決問題。完善的管理體系與監(jiān)督制度，是推動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎，管理人員要結合各個部門職責，了解自身的管理工作內(nèi)容，從根本上保證房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作的有效落實，進一步提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體施工水平[4]。

在房地產(chǎn)項目施工前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要主動為各參建單位提供良好的交流平臺，促進各個參建單位之間的溝通，提升其配合度。各個參建單位要明確自身的職責，施工過程當中，加強配合，針對施工過程中遇到的難題，做好協(xié)調(diào)管理工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理水平得到更好提升，提高各參建單位之間的配合度與協(xié)調(diào)性。

4 結束語

綜上所述，通過提升工程信息化管理水平、加強工程項目設計階段管理、加大工程項目施工監(jiān)管力度、提升工程項目決策定位的合理性等等，本工程的施工質(zhì)量得到明顯提升，經(jīng)過一系列檢測之后，工程各項技術指標均符合有關要求，施工質(zhì)量達標，說明以上措施是可行的，能夠為類似工程施工管理提供良好參考依據(jù)，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)綠色發(fā)展。