牛風(fēng)姣

（鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院 河南鄭州 450000）

近幾年在中央政策大力引導(dǎo)、地方政策積極響應(yīng)下，開發(fā)成品住宅成為市場發(fā)展的必然趨勢。中央定調(diào)：習(xí)近平總書記提出“房子是用來住的”，強調(diào)房子的居住屬性，完善房子的使用功能，將房子打造成完整的產(chǎn)品，從而加速徹底解決毛坯房這種半成品的歷史遺留問題；地方執(zhí)行：河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見》，明確了成品住宅建設(shè)的目標(biāo)：2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200m2的住宅）。在成品住宅的發(fā)展之路上，我省一直不遺余力的宣傳貫徹政策標(biāo)準(zhǔn)，多次走進各個地市開展政策標(biāo)準(zhǔn)的宣貫會，經(jīng)過近幾年的努力，河南成品住宅已追趕上一些先進的省份城市。

1 鄭州市成品住宅市場表現(xiàn)——推售去化分析

鄭州市場目前涉及成品房的品牌開發(fā)商居多，國內(nèi)一線房企11家，項目總量達36+，本土知名房企6家。截止2017年9月底，成品房供應(yīng)量約730萬方，60余個項目，預(yù)計2017年底整體將突破1000萬方。

1.1 開盤銷售一覽（如表1）

1.2 各戶型對應(yīng)面積段銷售一覽

2017年1～10月開盤項目供應(yīng)及去化面積段主要集中在86～90m2小三房，其次為121～130m2大三房、111～120m2三房產(chǎn)品；供應(yīng)量大，整體去化率達80%以上；140～145m2四房產(chǎn)品供應(yīng)基數(shù)較小，但去化率為85%，去化情況好，91～100m2及131～139m2產(chǎn)品去化情況較好，但供應(yīng)量較少。

1.3 年度成品房銷售對比

三房依然是鄭州成品房市場主流戶型，尤以90m2內(nèi)小三房成交量最大，其次為110～120m2首改產(chǎn)品；相對于2016年，90～100m2三房品質(zhì)剛需、120～130m2三房二改，及150m2以下四房呈上升趨勢，而兩房產(chǎn)品呈下降趨勢。

1.4 成品房推售去化小結(jié)

（1）區(qū)域產(chǎn)品

1～10月成品房供應(yīng)主要集中惠濟區(qū)，主要為正商家河家項目首次開盤，推售約2178套，其次為白綠組團、高新區(qū)；不同區(qū)域因其區(qū)域?qū)傩约翱蛻羟榻Y(jié)的不同，其區(qū)域主流產(chǎn)品略有差異，其中市區(qū)內(nèi)項目主要面向剛需及剛改客戶，產(chǎn)品面積段集中在86～90m2小三房產(chǎn)品，經(jīng)開區(qū)及白綠組團面向改善客戶，產(chǎn)品面積段集中在121～130m2改善產(chǎn)品。

表1 2017年1～10月份鄭州市區(qū)成品房銷售情況調(diào)研表

（2）戶型去化

鄭州市2017年1～10月成品房開盤供應(yīng)約142.26萬m2，成交約109.7萬m2，去化率77%，整體去化效果較好，其中金地鉑悅、招商天地華府因前期蓄客時間較短，開盤去化率較低，正商家河家開盤推售體量較大，且開盤前區(qū)域較多項目開盤，爭搶區(qū)域客戶；2017年1～10月成品房項目開盤推售及去化主要以剛需產(chǎn)品為主（86～90m2小三房），其次為110～130m2改善產(chǎn)品；140～145m2改善產(chǎn)品整體供應(yīng)較少，但去化強開較好，達到85%；小面積兩房產(chǎn)品（60～80m2兩房）相對于16年呈現(xiàn)下降趨勢，剛改（90～100m2三房）及150m2以下大四房改善產(chǎn)品呈上升趨勢。

2 鄭州市成品住宅客戶需求研究

本文采取問卷調(diào)查的方法，共計266份樣本數(shù)據(jù)，點位選擇為高新區(qū)公園茂商圈附近。

2.1 鄭州市成品住宅客戶需求分類

（1）物業(yè)類型需求/梯戶比需求

物業(yè)類型需求：首選高層產(chǎn)品的客戶有75%，選擇洋房產(chǎn)品的客戶12%、選擇小高層的客戶11%，市場仍以高層客戶為主流，本項目市場需求量大；梯戶比需求：67%的客戶可接受兩梯四戶產(chǎn)品，13%的客戶選擇兩梯三戶產(chǎn)品，11%客戶選擇兩題五戶產(chǎn)品，目前客戶需求仍以市場主流梯戶比為主。

（2）面積對應(yīng)房型需求

80～90m2需求小三房有84%，標(biāo)準(zhǔn)兩房有16%，該面積段以小三房為主，需求是標(biāo)準(zhǔn)兩房的5倍之多；90～110m2需求功能性三房兩衛(wèi)有62%，緊湊型三房有31%，舒適性兩房7%，該面積段以三房兩衛(wèi)為主；115～125m2需求功能性三房兩衛(wèi)有76%，舒適三房17%，緊湊3+1有16%，該面積功能性三房兩衛(wèi)需求更大，緊湊型3+1房和舒適型三房需求較小且需求基本相同；130～140m2需求舒適性三房兩衛(wèi)94%，功能性3+1有6%，舒適型三房占絕大比例，需求功能型3+1房呈跳水式縮減；145m2以上需求功能性4+1房55%，標(biāo)準(zhǔn)四房兩衛(wèi)36%，超舒適三房兩衛(wèi)有9%，該面積段超半數(shù)人選擇功能型4+1房，其次為標(biāo)準(zhǔn)型四房兩衛(wèi)。總結(jié)：80～110m2小面積戶型以功能需求為主，追求最大限度增加功能空間，115～125m2中間面積以功能兼舒適為主，130m2以上大面積以追求舒適度為主。

（3）戶型敏感點/不能縮空間

戶型敏感點：客戶最敏感的是采光，占比29%，其次是得房率，占比21%，再次是通風(fēng)性，占比18%，然后是功能空間布局占比17%，調(diào)查中顯示對贈送面積方面關(guān)注度并不高；不能縮減空間：在不得縮減空間方面，客戶選擇占比較大的是主臥、客廳，其次是次臥、廚房、公衛(wèi)、主臥衛(wèi)生間，選擇較少的是餐廳和廚房。

（4）看重的空間/接受的精裝標(biāo)準(zhǔn)

相同面積更看重哪些空間：在相同建筑面積下客戶首選增大臥室空間，提高舒適性。廚房、衛(wèi)生間、書房等功能空間面積需求也在不斷增大?？蛻魧κ孢m性的需求較高；可以接受的精裝標(biāo)準(zhǔn)：主要以800～1000元/m2為主，其次是1000～1500元/m2，整個需求是從中間值向兩端遞減。

（5）對精裝修哪方面比較看重/精裝修用材哪方面比較看重

精裝修：在精裝修關(guān)注點上，購房客戶對工程質(zhì)量最為關(guān)注，其次為裝修檔次、材料品牌和裝修效果；精裝用材：在精裝用材方面，客戶最為關(guān)注的是地磚用材、地暖用材和墻漆/墻布品牌，其次是廚房器具、浴廁潔具，然后是智能家居用材、收納型家居、家用電器、門型用材。

（6）科技配套

智能科技配套：購房客戶對科技配套的需求均為市場常見的配套，由于現(xiàn)在客戶對健康和安全的考量，最為關(guān)注的為直飲水系統(tǒng)和新風(fēng)系統(tǒng)，其次霧森系統(tǒng)和智能安防。

2.2 鄭州市成品住宅客戶需求總結(jié)

（1）物業(yè)：目前客戶需求仍以高層、兩梯四戶產(chǎn)品為主，以市場主流產(chǎn)品為主。

（2）面積：整體需求仍以 80～90m2、90～110m2小面積為主。

（3）戶型：80～90m2需求以小三房為主，90～110m2需求以功能性三房兩衛(wèi)為主，115～125m2需求以功能性三房兩衛(wèi)為主，130～140m2以舒適性三房兩衛(wèi)為主，145m2以上以功能性4+1房和標(biāo)準(zhǔn)四房兩衛(wèi)為主，整體來說小面積追求功能性，大面積追求舒適性。

（4）敏感點：對于戶型而言，客戶最為敏感的是戶型的采光，主要不能接受客廳和臥室面積縮減，相同面積下，更想要增加臥室面積，提高居住舒適度。

（5）裝修：客戶能接受的裝修標(biāo)準(zhǔn)主要集中在800～1500元/m2。

（6）配套：對于成品房的科技配套，最為關(guān)注的為直飲水系統(tǒng)和新風(fēng)系統(tǒng)，其次霧森系統(tǒng)和智能安防。