李靜凱 高瑞宏

(1.河北工程大學(xué)建筑與藝術(shù)學(xué)院，河北 邯鄲 056038； 2.邯鄲規(guī)劃設(shè)計(jì)院，河北 邯鄲 056038)

1 概述

隨著改革開放的成效不斷深入，我國居民的生活水平日新月異，對居住環(huán)境也有著新的理解。然而，建筑施工行業(yè)十分辛苦，越來越多的年輕人不愿意從事該行業(yè)。面對住房需求不斷增加、勞動(dòng)力日漸短缺的發(fā)展趨勢，能夠在工廠預(yù)制加工的裝配式住宅又重新進(jìn)入企業(yè)的視野。

相較于改革開放之前我國學(xué)習(xí)西方興建的大板式裝配式住宅，改良后的裝配式住宅優(yōu)勢體現(xiàn)在很多方面。其施工進(jìn)度比大板式住宅快，縮短了工人的現(xiàn)場作業(yè)時(shí)間，提高了工程的質(zhì)量，減少了施工現(xiàn)場原材料的使用量，降低了建筑施工產(chǎn)生的廢料垃圾，保護(hù)了環(huán)境。

2 裝配式住宅施工在實(shí)際項(xiàng)目中的影響分析

1)裝配式住宅項(xiàng)目前期報(bào)建的影響分析。

裝配式住宅的前期報(bào)建環(huán)節(jié)主要目的是為裝配式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖的詳細(xì)審查。讓其在完成常規(guī)設(shè)計(jì)施工圖的基礎(chǔ)上，滿足裝配式住宅的獨(dú)特工作，如加工裝配式住宅構(gòu)件、住宅的吊頂。將常規(guī)的建筑施工圖按照裝配式建筑的行業(yè)規(guī)范深化處理，解決預(yù)制模板圖加工、預(yù)制結(jié)構(gòu)組合等任務(wù)。

2)裝配式住宅項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的影響分析。

裝配式住宅施工在目前的技術(shù)層面看來比非裝配式住宅新穎很多。但是與非裝配式相比其施工作業(yè)內(nèi)容、施工方法無明顯差異，極易轉(zhuǎn)換，反而有節(jié)省人員成本、節(jié)約施工時(shí)間、節(jié)能減排保護(hù)環(huán)境等優(yōu)點(diǎn)。

3)裝配式住宅項(xiàng)目回款的影響分析。

首先，裝配式住宅對工程項(xiàng)目的銷售貨值總額沒有影響。因房地產(chǎn)項(xiàng)目貨值總額是由項(xiàng)目的可銷售價(jià)格和可銷售面積決定的。目前，商品房價(jià)格持續(xù)走高，其價(jià)格不僅要滿足開發(fā)商的成本和利潤，更取決于購房者的購買力。購房者的購房導(dǎo)向主要是在于商品房的區(qū)域位置、交通通達(dá)度、房屋戶型、配套基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)區(qū)房等，不把房屋結(jié)構(gòu)作為考慮范圍。由此可以判斷，在相同規(guī)劃指標(biāo)條件下，裝配式住宅對項(xiàng)目銷售貨值總額無影響。

以邯鄲為例，17層結(jié)構(gòu)，裝配式住宅結(jié)構(gòu)進(jìn)度達(dá)到9層時(shí)比非裝配式住宅結(jié)構(gòu)封頂提前25 d、滿足預(yù)售形象時(shí)間基本相同。具體回款時(shí)間影響見圖1。

4)裝配式住宅項(xiàng)目后期維護(hù)的影響分析。

裝配式住宅的總承包企業(yè)是影響其項(xiàng)目后期維護(hù)的關(guān)鍵所在。如果總承包企業(yè)的資質(zhì)不完善，裝配式建筑后期維護(hù)就會受到很大的不利影響。但是目前我國大部分的企業(yè)尚不具備完善的生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。突出表現(xiàn)在裝配式住宅的生產(chǎn)及安裝技術(shù)有限。有些有能力的承包企業(yè)承包資格不完善，甚至需要掛靠別的有資質(zhì)的公司，大大的增加了后期維護(hù)成本。因此，要完善項(xiàng)目后期的維護(hù)就必須要增加裝配式住宅體制改革，創(chuàng)造有利于項(xiàng)目后期維護(hù)的市場環(huán)境。

3 裝配式住宅在項(xiàng)目中節(jié)約成本的策略分析

3.1 裝配式住宅主要影響因素

1)時(shí)間。

裝配式住宅跟非裝配式住宅相比時(shí)間優(yōu)勢十分明顯。因其增加了項(xiàng)目前期在工廠的預(yù)制時(shí)間，在后期的建筑現(xiàn)場施工中大大減少了實(shí)際操作。因而，節(jié)約了時(shí)間成本，提高了工程效率。裝配率達(dá)到一定的比例可以有效的縮短整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間。裝配式住宅在銷售環(huán)節(jié)要求推后開盤的時(shí)間，這樣雖然使項(xiàng)目的銷售回款環(huán)節(jié)滯后，但是對整體銷售并無影響，反而增加了建安直接費(fèi)用，減少了項(xiàng)目施工的費(fèi)用，項(xiàng)目的總體建安成本得到明顯增加。

2)成本與裝配率。

不同的裝配式住宅因其裝配率的不同，成本會有很大的變化。相同的項(xiàng)目，配置標(biāo)準(zhǔn)相同，土地成本一致，則其成本的高低就在于裝配率的高低。即使項(xiàng)目的前期成本相近，在不同的裝配率的作用下，建安成本的變化會非常明顯。不同裝配成本時(shí)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)對比如圖2所示。

由圖2可知，隨著樣本的裝配率的提高，樣本的成本也隨之提高，樣本凈現(xiàn)值NPV及項(xiàng)目收益率IRR持續(xù)下降，但下降幅度趨緩。

3.2 房地產(chǎn)的應(yīng)用策略分析

1)縮短預(yù)售時(shí)間的策略。

開發(fā)裝配式住宅需要考慮影響其預(yù)售時(shí)間的主要因素，而工程的預(yù)售進(jìn)度直接影響著裝配式住宅項(xiàng)目的推進(jìn)。所以開發(fā)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先加強(qiáng)項(xiàng)目在預(yù)售前各個(gè)工作的速度。在規(guī)劃環(huán)節(jié)要建立方案庫，降低裝配難度，提高出圖質(zhì)量；在招標(biāo)環(huán)節(jié)要考察裝配式構(gòu)件的生產(chǎn)廠家的資質(zhì)和能力，避免工廠因能力不足對工期的延誤；在勞動(dòng)力環(huán)節(jié)盡量用專業(yè)的吊裝隊(duì)伍，這樣可以有效提高施工效率；在施工準(zhǔn)備環(huán)節(jié)盡量在作業(yè)場地提供裝配式構(gòu)件的堆積場地，在現(xiàn)場留出一層構(gòu)件以備不時(shí)之需；在施工組織環(huán)節(jié):在結(jié)構(gòu)施工達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度前，階段性的增加勞動(dòng)力、組織搶工，壓縮結(jié)構(gòu)施工工期。

2)降低建安成本的措施。

建安成本和裝配率呈現(xiàn)正相關(guān)，裝配率越高的建筑它的建安成本就會越高。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)盡量避免盲目提高裝配率。在裝配率一定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從以下方面采取措施，降低建安成本:在方案環(huán)節(jié)選用相同的建筑平面形式，增強(qiáng)項(xiàng)目的單體復(fù)制率；在施工環(huán)節(jié)將精裝修環(huán)節(jié)放在裝配式構(gòu)件設(shè)計(jì)之前，根據(jù)精裝修方案精確定位預(yù)留孔洞及預(yù)埋管線位置，避免后期變更拆改；在裝配式構(gòu)件環(huán)節(jié)要滿足裝配率要求的基礎(chǔ)上選擇合適的構(gòu)件拆分方案，最大化的降低裝配構(gòu)件模板配比，增加構(gòu)件模板重復(fù)使用率，以達(dá)到成本最優(yōu)。

在工藝選擇環(huán)節(jié)主要運(yùn)用外墻夾芯的保溫技術(shù)，把外窗的邊框、線條采用外墻夾芯保溫等工藝，外部的裝飾部分用外立面的裝飾材料同時(shí)進(jìn)行澆筑和預(yù)埋，留出大量的時(shí)間給裝配式構(gòu)件的生產(chǎn)。降低后面施工工作的工作量；在施工管理環(huán)節(jié)要盡早組織參加施工的各單位在構(gòu)件加工之前提交圖紙和審圖的改動(dòng)，確保不影響裝配式構(gòu)件在構(gòu)件開始加工后發(fā)生變動(dòng)。

3.3 政府的應(yīng)對策略分析

政府作為住宅工業(yè)化的倡導(dǎo)者和推動(dòng)者，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)的管理者，要真正地推動(dòng)裝配式住宅大力發(fā)展，需要從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面采取措施，為相關(guān)的各個(gè)干系方排除障礙、提供支持、進(jìn)行管理，引導(dǎo)行業(yè)健康有序發(fā)展。

3.4 企業(yè)的應(yīng)對策略分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是裝配式住宅的投資人和組織者，要大力發(fā)展裝配式住宅，需要充分發(fā)揮企業(yè)投資裝配式住宅項(xiàng)目開發(fā)的主動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)裝配式住宅的直接動(dòng)力在于投資效益，政府管理部門可從以下方面制定相應(yīng)策略，以使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)裝配式住宅時(shí)的投資效益不低于非裝配式住宅，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由被動(dòng)向主動(dòng)開發(fā)裝配式住宅轉(zhuǎn)變。

4 結(jié)論和建議

裝配式住宅目前在我國的普及度不高，但是其確實(shí)是一個(gè)充滿生命力和可發(fā)展的朝陽性的建筑形式。能夠給很多工業(yè)化住宅帶來好處。裝配式住宅可以節(jié)約勞動(dòng)力成本、提高勞動(dòng)力效率、降低施工成本、減少建筑垃圾的堆放、節(jié)約建筑材料等。雖然裝配式住宅的好處很多，但是其造價(jià)高于常規(guī)住宅的造價(jià)。并且，由于其是要在工廠安裝好，再送往施工場地，那么對建筑技術(shù)的精準(zhǔn)度要求較高，考慮到運(yùn)輸?shù)膯栴}，還要增加材料的減震性能。優(yōu)化了這些條件也要兼顧成本。這樣才能保證裝配式住宅的可持續(xù)性發(fā)展。