章蓓蓓

(安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 合肥 230601)

0 引言

2016年以來，國(guó)家出臺(tái)了包括降首付、降契稅和營(yíng)業(yè)稅等多項(xiàng)住房消費(fèi)支持政策，積極支持去庫(kù)存政策落地。全國(guó)各省市也都將房地產(chǎn)去庫(kù)存提上了日程，積極響應(yīng)國(guó)家政策，并制定了相應(yīng)的去庫(kù)存對(duì)策。我省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，要著力化解房地產(chǎn)庫(kù)存，堅(jiān)持供需兩個(gè)方向發(fā)力，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。然而以刺激需求為主的房地產(chǎn)托舉政策并不能從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)問題，關(guān)鍵要發(fā)揮好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的作用，著力提高供給體系質(zhì)量和效率。對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的策略研究，圍繞房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀，庫(kù)存產(chǎn)生原因，去庫(kù)存對(duì)策建議等展開，提供了一定的借鑒意義，但仍有很多不足之處。第一，現(xiàn)有研究中房地產(chǎn)庫(kù)存概念及計(jì)算方法口徑不統(tǒng)一，造成研究結(jié)論之間缺乏可比性；第二，對(duì)策研究創(chuàng)新性不夠；完善城市規(guī)劃理論、改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途等去化手段未提及；第三，對(duì)區(qū)域性庫(kù)存原因及對(duì)策的分析不夠深入，而對(duì)結(jié)構(gòu)性庫(kù)存原因及對(duì)策的分析極少涉及。在我省房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間盤整期這一背景下，厘清全省房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存情況，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，成為當(dāng)前亟待關(guān)注的重點(diǎn)。

1 房地產(chǎn)庫(kù)存的概念界定

1.1 房地產(chǎn)庫(kù)存的四層含義

要研究房地產(chǎn)去庫(kù)存問題，首先要界定清楚庫(kù)存的概念。庫(kù)存(又稱“存貨”)是兼容于宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的概念[1]。目前對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存概念的界定模糊，加上部分統(tǒng)計(jì)缺乏或不公開，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存水平難以準(zhǔn)確測(cè)算。在調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)及行業(yè)管理的需要定義四個(gè)層次的房地產(chǎn)庫(kù)存：

——第一層次的房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為現(xiàn)房庫(kù)存，是指報(bào)告期末已經(jīng)竣工并取得預(yù)售或銷售許可的待售現(xiàn)房，即現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中“商品房空置面積”的概念，不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋。

——第二層次的房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為可售現(xiàn)、期房庫(kù)存之和，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋庫(kù)存面積，即在第一層次庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫(kù)存。所謂待售期房庫(kù)存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

——第三層次的房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為可售現(xiàn)、期房庫(kù)存再加已開工未取得商品房預(yù)售許可證在開發(fā)商品房建筑面積，即在第二層次庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加已開工未取得商品房預(yù)售許可證的在開發(fā)商品房庫(kù)存(即商品房準(zhǔn)庫(kù)存)。

——第四層次的房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為可售現(xiàn)房、期房庫(kù)存、已開工未取得商品房預(yù)售許可證的在開發(fā)商品房潛在庫(kù)存，再加上已購(gòu)?fù)恋厣形撮_工建設(shè)的待開發(fā)商品房建筑面積。即在第三層次庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加已經(jīng)購(gòu)地但尚未開工建設(shè)的未來商品房可能性庫(kù)存。

1.2 房地產(chǎn)庫(kù)存概念的對(duì)比

對(duì)于上述四個(gè)層次的房地產(chǎn)庫(kù)存，其統(tǒng)計(jì)范圍、口徑寬窄和作用均不相同(表1)。其中，第一層次和第二層次是目前業(yè)界比較認(rèn)可的狹義房地產(chǎn)庫(kù)存(待售現(xiàn)房)和廣義房地產(chǎn)庫(kù)存(待售期房)，是從寬窄兩個(gè)程度來判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置房屋數(shù)量，對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力具有直觀意義[2]。部分學(xué)者認(rèn)為待開發(fā)土地面積、未取得預(yù)售許可的施工項(xiàng)目不應(yīng)納入到房地產(chǎn)庫(kù)存之中，原因在于待開發(fā)土地面積還沒有進(jìn)行開工建設(shè)，可以通過改變土地屬性轉(zhuǎn)作其他用途，未取得預(yù)售許可的施工項(xiàng)目屬于還沒有形成商品房相對(duì)完整形態(tài)[3]。本文提出的第三層次和第四層次庫(kù)存將待開發(fā)土地面積、未取得預(yù)售許可的商品房納入到房地產(chǎn)庫(kù)存范疇，其現(xiàn)實(shí)意義在于判斷潛在的房地產(chǎn)庫(kù)存，對(duì)于政府審視、預(yù)控、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要意義。

2 安徽省房地產(chǎn)庫(kù)存計(jì)算

通過多部門調(diào)研獲取安徽省2011-2016年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，根據(jù)本文界定的房地產(chǎn)庫(kù)存概念，依次計(jì)算安徽省各層次房地產(chǎn)庫(kù)存。

表1 房地產(chǎn)庫(kù)存概念對(duì)比

2.1 第一層次庫(kù)存計(jì)算

第一層次的房地產(chǎn)庫(kù)存采用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中“空置面積”這一概念[2]。2011-2015年期間第一層次庫(kù)存一直保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中2015年增速最快，2016年和2015年基本持平；住宅庫(kù)存、商業(yè)庫(kù)存、辦公房庫(kù)存均保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，住宅庫(kù)存2016年出現(xiàn)回落，而商業(yè)庫(kù)存2016年仍然保持快速增長(zhǎng)(圖1)。從增長(zhǎng)率看，2011-2016年期間第一層次庫(kù)總量平均年增長(zhǎng)率為35%，住宅庫(kù)存、商業(yè)庫(kù)存、辦公房庫(kù)存平均年增長(zhǎng)率分別為31%、44%、39%，商業(yè)庫(kù)存增長(zhǎng)率最高。房地產(chǎn)庫(kù)存總量中，住宅庫(kù)存始終占較大比例(60%-70%之間)，但呈逐年下降趨勢(shì)，辦公房庫(kù)存的占比基本保持穩(wěn)定，反之商業(yè)庫(kù)存占比2011-2016年期間一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)(圖2)。

圖1 2011-2016年安徽省房地產(chǎn)庫(kù)存(第一層次)

圖2 2011-2016年安徽省住宅、商業(yè)、辦公用房庫(kù)存占比(第一層次)

2.2 第二層次庫(kù)存計(jì)算

第二層次房地產(chǎn)庫(kù)存的計(jì)算公式為：當(dāng)年批準(zhǔn)預(yù)售面積-當(dāng)年銷售面積+上期及以前已批準(zhǔn)預(yù)售但未銷售的面積。其中，“上期及以前已批準(zhǔn)預(yù)售但未銷售的面積”就是在“空置面積”的基礎(chǔ)上加上取得預(yù)售許可但沒有竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)庫(kù)存面積。計(jì)算結(jié)果表明，第二層次庫(kù)存在2012年出現(xiàn)了峰值，2013-2016年基本保持穩(wěn)定；住宅庫(kù)存與庫(kù)存總量的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本一致，商業(yè)庫(kù)存保持快速增長(zhǎng)，辦公房庫(kù)存呈微弱增長(zhǎng)(圖3)。從增長(zhǎng)率角度看，2011-2016年期間第二層次庫(kù)總量平均年增長(zhǎng)率為13%，住宅庫(kù)存、商業(yè)庫(kù)存、辦公房庫(kù)存平均年增長(zhǎng)率分別為-3%、31%、26%，住宅庫(kù)存增長(zhǎng)率為負(fù)值，而商業(yè)庫(kù)存和辦公房庫(kù)存增長(zhǎng)率很高。在總的房地產(chǎn)庫(kù)存中，住宅庫(kù)存的占比從70%下降至20%左右，而商業(yè)庫(kù)存的占比呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從30%左右增長(zhǎng)到70%左右，辦公房庫(kù)存的占比基本保持穩(wěn)定(圖 4)。

圖3 2011-2016年安徽省房地產(chǎn)庫(kù)存(第二層次)

圖4 2011-2016年安徽省住宅、商業(yè)、辦公用房庫(kù)存占比(第二層次)

2.3 第三層次庫(kù)存計(jì)算

第三層次房地產(chǎn)庫(kù)存的計(jì)算公式為：當(dāng)年新開工面積-當(dāng)年銷售面積+上期及以前已開工但未銷售的面積。其中，“上期及以前已開工但未銷售的面積”就是在“空置面積”的基礎(chǔ)上加上已開工但沒有竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)庫(kù)存面積。計(jì)算結(jié)果表明，2011-2016年期間第三層次庫(kù)存總量呈波動(dòng)趨勢(shì)，住宅庫(kù)存與庫(kù)存總量的波動(dòng)趨勢(shì)基本一致，商業(yè)庫(kù)存和辦公房庫(kù)存基本保持平穩(wěn)(圖5)。從增長(zhǎng)率看，2011-2016年期間第三層次庫(kù)總量平均年增長(zhǎng)率為-1%，住宅庫(kù)存、商業(yè)庫(kù)存、辦公房庫(kù)存平均年增長(zhǎng)率分別為-2%、4%、32%，辦公房庫(kù)存增長(zhǎng)率最高。在總的房地產(chǎn)庫(kù)存中，住宅庫(kù)存、商業(yè)庫(kù)存、辦公房庫(kù)存的占比在2013-2016年期間基本保持平穩(wěn)，變化不大(圖 6)。

圖5 2011-2016年安徽省房地產(chǎn)庫(kù)存(第三層次)

圖6 2011-2016年安徽省住宅、商業(yè)、辦公用房庫(kù)存占比(第三層次)

第四層次的房地產(chǎn)庫(kù)存，是指已購(gòu)?fù)恋厣形闯鍪?包括尚未建設(shè))的商品房建筑面積。由于土地部分的數(shù)據(jù)難以收集，第四層次庫(kù)存暫無法計(jì)算。通過上述分析，2011-2016年期間安徽省房地產(chǎn)第一層次、第二層次庫(kù)存均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中住宅庫(kù)存是減少的，但商業(yè)庫(kù)存卻快速增長(zhǎng)，安徽省房地產(chǎn)第三層次庫(kù)存基本穩(wěn)定。分析表明，安徽省房地產(chǎn)住宅庫(kù)存壓力較小，商業(yè)庫(kù)存壓力較大。

3 各市房地產(chǎn)庫(kù)存人均新開工面積和銷售面積分析

進(jìn)一步對(duì)安徽省16個(gè)地市2010 -2015年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析(各年開工面積、銷售面積和人口數(shù)據(jù)均來源于統(tǒng)計(jì)年鑒)，計(jì)算得出各地市2010-2015年住宅人均新開工面積、人均銷售面積(表2)和商業(yè)人均新開工面積、人均銷售面積(表3)。

通過表2可以看出住宅人均新開工面積和人均銷售面積的差額，2010-2013年全省十六個(gè)地市住宅的人均新開工面積基本都大于人均銷售面積，意味著每年都會(huì)產(chǎn)生新的住宅庫(kù)存；2014-2015年合肥市、蕪湖市、宿州市、亳州市等地區(qū)的人均銷售面積增長(zhǎng)較快，超過了人均新開工面積。以人均銷售面積和人均新開工面積的比值(人均銷售新開工比)作為參考指標(biāo)，2010-2015年期間淮北市、蚌埠市、馬鞍山市、銅陵市的人均銷售新開工比均值小于0.6，合肥市、宿州市、蕪湖市、安慶市的人均銷售新開工比均值大于0.8。通過表3數(shù)據(jù)可以看出商業(yè)人均新開工面積和人均銷售面積的差額，2010-2015年全省十六個(gè)地市商業(yè)的人均新開工面積都大于人均銷售面積，除池州市、安慶市的人均銷售新開工比均值高于0.5，其余城市均在0.5以下，最低的馬鞍山市才0.27，再一次印證了商業(yè)去庫(kù)存的嚴(yán)峻形勢(shì)。

表2 各地市人均住宅新開工面積和銷售面積(單位：m2/人)

續(xù)表2

表3 各市人均商業(yè)新開工面積和銷售面積(單位：m2/人)

續(xù)表3

4 安徽省房地產(chǎn)庫(kù)存特點(diǎn)

通過對(duì)安徽省各層次庫(kù)存的計(jì)算、十六個(gè)地市人均新開工面積和人均銷售面積的分析，我省房地產(chǎn)庫(kù)存呈現(xiàn)如下兩個(gè)特征：

(1)全省庫(kù)存呈現(xiàn)明顯的分化態(tài)勢(shì)

由于城市對(duì)人口吸納能力的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求差異也較大，安徽省房地產(chǎn)庫(kù)存城市間差異明顯。2016年省會(huì)合肥在各種需求刺激之下，住宅已經(jīng)沒有庫(kù)存壓力，甚至出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象。蕪湖等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市住宅市場(chǎng)開始逐步回暖，更大的庫(kù)存壓力體現(xiàn)在三四線城市。從需求端來看，合肥仍是投資熱土，而三四線城市不僅僅供給過剩，而且需求不旺。從供給端來看，合肥土地供應(yīng)面積明顯增加，但三四線城市土地供應(yīng)下滑。

(2)結(jié)構(gòu)性庫(kù)存問題更為突出

與不同城市間庫(kù)存差異相比，更為突出的是結(jié)構(gòu)性庫(kù)存。安徽省住宅庫(kù)存是減少的，但商業(yè)庫(kù)存卻呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)；對(duì)比十六個(gè)城市的人均新開工面積和人均銷售面積，商業(yè)的差額也遠(yuǎn)大于住宅。表明住宅庫(kù)存壓力較小、商業(yè)庫(kù)存壓力較大，因此去庫(kù)存的關(guān)鍵在于商業(yè)去庫(kù)存。

5 安徽省房地產(chǎn)去庫(kù)存的建議

5.1 控制合理庫(kù)存區(qū)間

目前，房地產(chǎn)庫(kù)存的合理區(qū)間尚無嚴(yán)格界定，并且不同層次的房地產(chǎn)庫(kù)存應(yīng)該有不同的合理區(qū)間。通常分析得較多的是第一層次的庫(kù)存，住建部原副部長(zhǎng)齊驥指出“高庫(kù)存”是指一個(gè)城市的住房庫(kù)存量超過合理區(qū)間，高過12-18個(gè)月的銷售量。中國(guó)指數(shù)研究院則認(rèn)為合理去化周期一般為6-12個(gè)月左右。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心認(rèn)為，去化周期的合理區(qū)間在6至18個(gè)月；低于6個(gè)月為庫(kù)存缺乏，應(yīng)考慮抑制需求或增加供應(yīng)，高于18個(gè)月為高庫(kù)存，應(yīng)該考慮采取措施刺激市場(chǎng)，以降低庫(kù)存[4]。

對(duì)于房地產(chǎn)庫(kù)存的去化周期，國(guó)際上通常用存量房空置率來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，4%-5%為適度空置，10%為警戒空置，超過10%為嚴(yán)重空置。考慮到我國(guó)空置率(增量空置)和國(guó)際通用空置率(存量空置)概念存在差別，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局賈海2003年就提出了適應(yīng)國(guó)情特征的我國(guó)合理空置率區(qū)間：15%-30%之間為空置適量，31%-40%之間為空置偏多，41%以上為空置嚴(yán)重[5]。但用增量分析的房地產(chǎn)空置率指標(biāo)是缺乏可靠性和穩(wěn)定性的。政府部門應(yīng)該準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本數(shù)據(jù)，有針對(duì)性地制定相關(guān)政策，保障市場(chǎng)庫(kù)存在合理范圍內(nèi)，使我省房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康、有序的發(fā)展。

5.2 堅(jiān)持因城設(shè)策和商業(yè)去庫(kù)存為重點(diǎn)

房地產(chǎn)關(guān)系到民生，是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)大廈的基石。要站在這個(gè)高度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)謀劃。去庫(kù)存目的，要保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間，有效激發(fā)購(gòu)房的剛性需求，維持市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。結(jié)合前述分析，安徽省房地產(chǎn)去庫(kù)存應(yīng)堅(jiān)持因城設(shè)策和商業(yè)去庫(kù)存為重點(diǎn)。

(1)因城設(shè)策、一城一策。

全省各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)千差萬別，庫(kù)存情況也分化明顯，需要因地制宜，區(qū)別對(duì)待。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，絕不能一個(gè)政策管全省，要堅(jiān)持“一城一策”[6]。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)、合理庫(kù)存值，結(jié)合城市自身特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)劃“因地制宜，因城施策”，區(qū)別化制定各城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存對(duì)策。

(2)商業(yè)去庫(kù)存為重點(diǎn)。

當(dāng)前房地產(chǎn)高庫(kù)存和結(jié)構(gòu)性庫(kù)存突出問題，主要是商業(yè)房地產(chǎn)高庫(kù)存問題難化解。商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存與住宅地產(chǎn)庫(kù)存的形成機(jī)理不同，強(qiáng)度也有差異，去庫(kù)存的策略和措施也應(yīng)區(qū)別對(duì)待。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，商業(yè)房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力遠(yuǎn)大于住宅房地產(chǎn)，所以安徽省房地產(chǎn)去庫(kù)存應(yīng)以商業(yè)去庫(kù)存為重點(diǎn)。