謝玉婉

小夫妻欣喜搬進(jìn)新買(mǎi)的婚房，卻被鄰居告知，這里曾發(fā)生過(guò)跳樓事件。當(dāng)他們氣急敗壞地找到賣(mài)家，對(duì)方卻說(shuō)自己并不知情。房屋是否為“兇宅”？法律上到底如何界定？這對(duì)小夫妻的賠償請(qǐng)求，到底能否被支持？

婚房變“兇宅”，心理上的壓力誰(shuí)埋單

今年27歲的王超是一家汽車(chē)4S店的銷(xiāo)售員，老家在宿州碭山縣農(nóng)村。2016年，經(jīng)人介紹，他認(rèn)識(shí)了女友董曉麗。今年26歲的董曉麗在一家輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)當(dāng)助教，老家在亳州農(nóng)村。相似的人生經(jīng)歷讓兩個(gè)年輕人頗有共同語(yǔ)言，他們相互約定，要靠自己的努力，在這個(gè)城市擁有一個(gè)溫暖的家。

為了這個(gè)約定，兩人工作都很努力，終于在2017年攢夠了30萬(wàn)元?；槠谠诩矗麄儧Q定買(mǎi)一套裝修好的二手房，以便很快能搬進(jìn)去住。

那段時(shí)間，王超與董曉麗一有空便穿梭于各大房產(chǎn)中介公司，在跑了十幾個(gè)小區(qū)、看了幾十套房子后，他們終于找到了心儀的。這是一套位于合肥市包河區(qū)某中檔小區(qū)的房子，總面積92平方米，兩間臥室、一間書(shū)房，很適合年輕夫妻居住。

這套房子的主人叫江云海，他和妻子李新都是大學(xué)老師。江云海在2014年買(mǎi)下這套房子，當(dāng)時(shí)主要覺(jué)得這里離學(xué)校近，上下班方便。不過(guò)夫妻倆在2014年底雙雙出國(guó)進(jìn)修，房子就一直空在那里。2017年回國(guó)后，他們打算到北京發(fā)展，于是便決定把這套房子賣(mài)掉。

最終，這套房子以948000元的價(jià)格成交，在同小區(qū)成交的房屋中，價(jià)格非常實(shí)惠。而且江云海、李新夫婦將房子里所有家具、電器一并送給了王超和董曉麗。在《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)》中，江云海夫婦確認(rèn)交易房屋在其持有期間未發(fā)生過(guò)自殺、他殺的“非正常死亡”事件。此后雙方各自履行了合同。

2017年10月，王超和董曉麗搬進(jìn)了新居。不久，二人辦理了結(jié)婚手續(xù)，打算年底回老家舉行婚禮。

新居布置好后，王超的父母過(guò)來(lái)小住幾天，一家人在一起其樂(lè)融融。

這天周末，王超和董曉麗還在睡懶覺(jué)，突然被一陣急促的敲門(mén)聲驚醒。王超打開(kāi)門(mén)，只見(jiàn)母親神色慌張地問(wèn)他：“小超，你買(mǎi)這房子的時(shí)候知不知道這兒死過(guò)人？”

睡眼朦朧的王超瞬間被母親的話(huà)驚醒了：“媽?zhuān)懵?tīng)誰(shuí)瞎說(shuō)的，怎么會(huì)呢？”

母親急得連連擺手：“是真的，我剛剛在樓下跟人聊天，好幾個(gè)人都說(shuō)，1303這戶(hù)以前死過(guò)人！如果是真的，那這可是兇宅啊，多不吉利！”

此時(shí)的王超和董曉麗已是一身冷汗，當(dāng)初買(mǎi)房子的時(shí)候協(xié)議上明明寫(xiě)得很清楚，這里未發(fā)生過(guò)自殺、他殺的“非正常死亡”事件，這究竟是怎么回事？

為了查清楚真相，夫妻倆趕緊換衣服出門(mén)，左鄰右舍、樓上樓下跑了個(gè)遍，而鄰居們給出的結(jié)果，讓他們大吃一驚。原來(lái)，這個(gè)房子最初屬于一個(gè)姓顧的老人。這位顧先生因太太去世深受刺激，患上了嚴(yán)重的抑郁癥。2011年3月14日下午2時(shí)，顧先生給正在上班的女兒打電話(huà)，稱(chēng)自己要去找妻子了，隨后，他便從陽(yáng)臺(tái)的窗口跳下。當(dāng)時(shí)周?chē)娜罕妶?bào)了警，120急救車(chē)也及時(shí)到達(dá)了現(xiàn)場(chǎng)，然而顧先生還是搶救無(wú)效死亡。3年后，這套房子被賣(mài)給了江云海、李新夫婦。

得知真相的王超和董曉麗氣憤難當(dāng)，雖然他們并不十分迷信，但一想到婚房居然發(fā)生過(guò)命案，心里還是非常抵觸。他們立刻與江云海聯(lián)系，但對(duì)方表示自己毫不知情，且認(rèn)為，跳樓事件并不是發(fā)生在自己為戶(hù)主的階段，所以自己沒(méi)有任何責(zé)任。

在雙方多次交涉無(wú)果的情況下，王超一紙?jiān)V狀將江云海、李新夫婦起訴至法院，以?xún)杀桓骐[瞞房屋真實(shí)狀況，將兇宅賣(mài)給他為由，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并判決兩被告退還房屋價(jià)款948000元，賠償因撤銷(xiāo)合同給自己造成的房屋增值預(yù)期利益損失123240元，連同房產(chǎn)過(guò)戶(hù)稅費(fèi)、裝修損失、中介費(fèi)損失等，合計(jì)193810元。

是否為“兇宅”，法院怎么判？

2018年3月，法院開(kāi)庭審理了此案。庭審現(xiàn)場(chǎng)，被告江云海、李新夫婦辯稱(chēng)，原告所提及的非正常死亡事件發(fā)生在2011年3月，涉案房屋是他們2014年5月購(gòu)得，中間間隔了3年多。他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)這套房屋時(shí)，對(duì)于該事件并不知情，并且當(dāng)時(shí)他們是以正常的房屋價(jià)格買(mǎi)下，并沒(méi)有存在因非正常死亡事件而低價(jià)購(gòu)買(mǎi)的情況。

事實(shí)上，在法律中，對(duì)于“兇宅”并沒(méi)有一個(gè)權(quán)威概念。一般認(rèn)為，“兇宅”系指曾發(fā)生過(guò)兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或場(chǎng)所。就房屋市場(chǎng)的交易觀(guān)念而言，如果一處房產(chǎn)內(nèi)發(fā)生過(guò)非自然死亡事件，一般都會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)內(nèi)心的恐懼，從而影響購(gòu)房意愿。在交易上，由于受一般觀(guān)念的影響，房屋的價(jià)值會(huì)大打折扣，甚至?xí)霈F(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的情況。

回歸到本案中，非正常死亡事件的發(fā)生地點(diǎn)是在房屋外，且兩被告購(gòu)得房屋是在3年之后，購(gòu)房距今已有4年之久，從普通民眾對(duì)風(fēng)俗的理解，已不屬兇宅，對(duì)人的心理產(chǎn)生的影響也是微乎其微的。因此，本案被告的代理律師認(rèn)為，不應(yīng)對(duì)案涉房屋進(jìn)行貶值損失的鑒定，且鑒定不應(yīng)作為定案依據(jù)。案涉房屋即使曾發(fā)生自殺死亡，也最多等同房屋漏水等瑕疵，不屬于重大誤解，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

審理中，王超堅(jiān)持申請(qǐng)對(duì)案涉房屋作為兇宅前提下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定。法院首先委托北京某房地產(chǎn)評(píng)估公司合肥分公司進(jìn)行評(píng)估，但該公司因“兇宅”房屋信息難以獲取，無(wú)法確定“兇宅”這一因素在實(shí)際交易過(guò)程中對(duì)房屋價(jià)格的影響程度而退案。其后，法院又委托安徽某房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限公司進(jìn)行評(píng)估，也因無(wú)法確定“兇宅”等主觀(guān)因素對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的影響，且無(wú)兇宅備案數(shù)據(jù)庫(kù)，再次被退案。

法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張有責(zé)任提供證據(jù)?！皟凑辈⒎欠缮系母拍?，一般指發(fā)生非正常死亡并給人主觀(guān)上帶來(lái)恐懼的房屋，法律上也沒(méi)有在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)需披露非正常死亡等相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定。在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房屋出賣(mài)人雖有義務(wù)披露影響房屋價(jià)值或締約決策的重大信息，但案涉房屋中發(fā)生跳樓死亡事件距涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂已有6年之久，且死亡地點(diǎn)并非處于室內(nèi)；兩被告一家在涉案房屋內(nèi)居住也已超過(guò)3年，故該信息對(duì)涉案房屋及一般公眾的影響相對(duì)較小，并不屬應(yīng)當(dāng)披露的信息范圍。

兩被告稱(chēng)其持有房屋期間內(nèi)未發(fā)生死亡事件，已盡到一般意義上的披露義務(wù)。王超稱(chēng)兩被告告知其不存在死亡事件屬于欺詐，但又未提供充分證據(jù)證明兩被告確實(shí)知曉案涉房屋發(fā)生過(guò)非正常死亡事件且作出虛假陳述。據(jù)此，王超的請(qǐng)求不具備事實(shí)與法律依據(jù)，遂判決如下：駁回原告王超的訴訟請(qǐng)求。

買(mǎi)到“兇宅”怎么辦？

購(gòu)房是普通民眾的一件大事，但如果花重金購(gòu)買(mǎi)的房屋是“兇宅”，又該怎么辦呢？事實(shí)上，這要分情況對(duì)待：

一、買(mǎi)房者知道或應(yīng)當(dāng)知道的情況下

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有交易就必然有風(fēng)險(xiǎn)。因此作為購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，無(wú)論自用或轉(zhuǎn)手給他人以賺取差價(jià)，都會(huì)盡可能地去了解或考察所購(gòu)房屋的信息。

如果“兇宅”內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件屬于影響較大的社會(huì)事件，并且當(dāng)?shù)孛襟w曾進(jìn)行大規(guī)模報(bào)道，而購(gòu)房者也是本地人甚至其本身就在這一小區(qū)住，不可能不知道在所購(gòu)房屋內(nèi)所發(fā)生的事情。

并且，購(gòu)房者在與房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，沒(méi)有主動(dòng)詢(xún)問(wèn)這方面信息，也沒(méi)有就房屋內(nèi)是否發(fā)生過(guò)非正常死亡事件進(jìn)行約定，那么法律上可以推定默認(rèn)購(gòu)房者已經(jīng)對(duì)“兇宅”有所了解，購(gòu)房者就不能追究原房主的法律責(zé)任。

在這種情況下，可以視為購(gòu)房者自愿接受“兇宅”這一事實(shí)，那么其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)“兇宅”的交易風(fēng)險(xiǎn)。如果在合同簽訂后，法律允許購(gòu)房者再以“兇宅”為理由請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同，否認(rèn)合同效力或請(qǐng)求賠償?shù)模瑒t對(duì)房主來(lái)說(shuō)無(wú)疑是不公平的。

因此，在買(mǎi)房者知道或應(yīng)當(dāng)知道所購(gòu)房屋是“兇宅”的情況下，合同是有效的。

二、買(mǎi)房者不知情的情況下

眾所周知，“兇宅”因其特殊的原因，絕大多數(shù)人是不愿意購(gòu)買(mǎi)的。即便購(gòu)買(mǎi)，若再行交易，該房通常會(huì)脫手困難，必然給買(mǎi)受人造成損失。

正是由于上述的這個(gè)原因，在二手房交易中，大多數(shù)房主為了使自己的房產(chǎn)能夠高價(jià)交易，往往會(huì)故意隱瞞“兇宅”這一真實(shí)情況。從而使買(mǎi)房者誤認(rèn)為是正常房屋而交易。

而法律會(huì)考察購(gòu)買(mǎi)者的真實(shí)心態(tài)，購(gòu)買(mǎi)者是因受欺詐，基于該房屋為正常房屋的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而作出了購(gòu)買(mǎi)該房屋的錯(cuò)誤意思表示。換言之，如果購(gòu)買(mǎi)人知道該房屋為“兇宅”一般是不會(huì)購(gòu)買(mǎi)此房的。即使愿意購(gòu)買(mǎi)，也不情愿支付該房屋的正常交易價(jià)格。

對(duì)于在違背自己真實(shí)意思的情況所為的、有重大瑕疵的合意，法律需要對(duì)其進(jìn)行干預(yù)以平衡當(dāng)事人的權(quán)益，通過(guò)賦予受損害當(dāng)事人撤銷(xiāo)權(quán)，使其作出利己的選擇。并且，“兇宅”的事實(shí)足以影響購(gòu)房者是否作出購(gòu)買(mǎi)房屋的決定，是決定合同是否可撤銷(xiāo)的重大因素。

故此，根據(jù)《合同法》中的規(guī)定，對(duì)于出賣(mài)人故意隱瞞“兇宅”事實(shí)的欺詐行為，享有撤銷(xiāo)權(quán)的買(mǎi)受人可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)主張撤銷(xiāo)該買(mǎi)賣(mài)合同。

依據(jù)合同法理論，合同被撤銷(xiāo)后即自始無(wú)效，其后果是雙方互負(fù)返還義務(wù)，買(mǎi)房人應(yīng)將房屋返還出賣(mài)人。出賣(mài)人有義務(wù)返還購(gòu)房款及利息。

此外，根據(jù)《合同法》中的規(guī)定，對(duì)于合同被撤銷(xiāo)有過(guò)錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。在“兇宅”買(mǎi)賣(mài)合同中即為違反告知義務(wù)的出賣(mài)人，應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)房人在締約、履約、訴訟等與房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)活動(dòng)過(guò)程中的損失進(jìn)行賠償。

本案中，原告王超對(duì)于房屋過(guò)去發(fā)生的跳樓事件并不知情，而法院最終卻沒(méi)有判定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，最根本的原因在于，本案中涉事房屋“兇宅”一說(shuō)的認(rèn)定并不成立。大家以后在買(mǎi)房過(guò)程中，為了避免買(mǎi)到所謂的“兇宅”，可以通過(guò)多打聽(tīng)多考察、合同中約定解除權(quán)、設(shè)立較為嚴(yán)格的披露義務(wù)等，以此規(guī)避。