戚振華

（杭州之江國家旅游度假區(qū)房產(chǎn)（物業(yè)基金）管理中心，浙江 杭州 310000）

《杭州市區(qū)居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理條例》明確，配套公共建筑與配套基礎(chǔ)設(shè)施（路、氣、水、電等設(shè)施）共同構(gòu)成了居住區(qū)配套設(shè)施。關(guān)于配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬，《物權(quán)法》、最高院司法解釋及部分地方性法規(guī)都有相關(guān)規(guī)定，但基本屬于對已經(jīng)明確事項的再次明確，而未涉及矛盾焦點性問題，如會館（所）等。因此，上位法律法規(guī)的空缺使各地關(guān)于配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的行政管理和司法判決呈現(xiàn)不統(tǒng)一的狀態(tài)。

1 案例介紹

杭州某房地產(chǎn)開發(fā)公司和某發(fā)展公司合作開發(fā)的西湖花園公寓項目由西湖花園度假公寓（北苑13幢）和西湖花園南苑（7幢）組成，并于2000、2004年先后交付使用。由于2002年物業(yè)政策調(diào)整（底層車庫不能作為物管用房），房管局對小區(qū)配套用房﹑汽車庫﹑自行車庫（原由市房管局審批）進行清退和重新確認，對原西湖花園度假公寓物業(yè)配套用房位置進行調(diào)整，重新確認至西湖花園南苑會館，且南、北苑作為一個物業(yè)管理區(qū)域進行統(tǒng)一管理。

南苑會館屬于與西湖花園三期南苑項目，同期辦理了規(guī)劃審批及驗收，房產(chǎn)測繪及發(fā)證時未計入公有建筑面積進行分攤。2002年，西湖花園南苑業(yè)主提出會館屬于小區(qū)配套設(shè)施，除物業(yè)用房外的活動用房（乒乓球室等）與游泳池（衣帽間、衛(wèi)生間）屬于小區(qū)配套，歸全體業(yè)主共用，應(yīng)移交業(yè)委會管理，處分權(quán)和收益權(quán)均歸全體業(yè)主。

2 爭議焦點

2.1 會館（所）是否屬于居住區(qū)配套公建

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》明確“配套公建”包括教育、醫(yī)衛(wèi)、文體、商服、社服、市政等八類設(shè)施。根據(jù)土地出讓合同對項目的定性“住宅及配套公建”，會館（所）與住宅同期規(guī)劃、竣工驗收、交付，屬項目構(gòu)成部分，且按功能劃分，會館（所）符合文化體育及商業(yè)服務(wù)的功能定位，應(yīng)屬于住宅小區(qū)的配套公建。

2.2 產(chǎn)權(quán)是否全部屬全體業(yè)主所有

關(guān)于配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬及使用管理，《物權(quán)法》、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》及地方法規(guī)如《杭州市區(qū)居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理條例》等明確如下：①所有權(quán)屬于全體業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)用房；地面公共停車泊位、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的自行車庫；公益性文體設(shè)施屬共用設(shè)施設(shè)備；所有權(quán)屬于全體業(yè)主。②建成后無償移交政府或管理部門使用管理。社區(qū)配套服務(wù)用房、教育配套、醫(yī)療衛(wèi)生、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、公交始末站等市政公用設(shè)施管理用房及在劃撥土地上建設(shè)的配套農(nóng)貿(mào)市場建成后無償移交給所在地街道辦事處、教育局、環(huán)衛(wèi)署、電力局等相關(guān)政府指定的部門。③歸建設(shè)單位所有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬建設(shè)單位，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；《杭州市住宅區(qū)配套公建建設(shè)管理暫行規(guī)定》明確農(nóng)貿(mào)市場（劃撥用地除外）、凈菜超市等開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)的商業(yè)配套公建項目，按照“誰投資，誰受益”的原則，由投資者所有、經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓，不得挪作他用。

因此，并非所有的居住區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)均歸小區(qū)全體業(yè)主所有，商業(yè)配套一般歸建設(shè)單位所有，教育醫(yī)療及市政公用等配套按要求移交后則歸政府或相關(guān)部門所有。

2.3 會館的產(chǎn)權(quán)是否屬于全體業(yè)主共有

關(guān)于會館（所）的產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議是因“會館（所）”的定性即規(guī)劃性質(zhì)模糊，且上位法律法規(guī)中未對此類配套公建的歸屬給予明確的規(guī)定，而根據(jù)其他相關(guān)法規(guī)進行判斷的依據(jù)相對單一且出發(fā)點不同，未形成統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。目前，主要以“分攤說”及“成本說”的觀點來判斷。

2.3.1 “分攤說”

“分攤說”是根據(jù)《浙江省建筑面積測算細則》中共有建筑面積的內(nèi)容及分攤原則，以是否將面積計入共有建筑面積進行分攤來判定是否屬業(yè)主所有或開發(fā)商所有；反之，則不屬全體業(yè)主所有。但根據(jù)規(guī)定“為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房并不計入共有建筑面積進行分攤”，因此，“分攤說”無法作為判斷的準(zhǔn)確依據(jù)，配套公建的性質(zhì)、服務(wù)對象（是否屬于公用建筑面積）才是判斷其歸屬的關(guān)鍵。此外，計入商品住宅銷售成本的非營業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備屬于業(yè)主共有。

2.3.2 “成本說”

根據(jù)《商品住宅價格管理暫行辦法》及《浙江省商品住宅價格構(gòu)成及價格行為規(guī)范》，以是否納入商品房銷售成本來判定是屬全體業(yè)主所有還是開發(fā)商所有?！胺菭I業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費納入商品住宅價格，相關(guān)的公共配套設(shè)施、設(shè)備，必須無償提供給全體業(yè)主使用，不得另行作價銷售”。但根據(jù)“誰主張、誰舉證”的民事訴訟規(guī)則，會館（所）建造成本是否已攤?cè)敫鳂I(yè)主所支付的購房款中，業(yè)主根本無法提供相關(guān)證據(jù)材料。

3 配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的建議及判定探討

通過對以上法律依據(jù)的分析梳理，對會館（所）的權(quán)屬判定提出以下建議：《物權(quán)法》中第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主所有。依據(jù)《房屋登記辦法》的要求：“規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)工程規(guī)劃許可，應(yīng)當(dāng)要求建設(shè)單位列明建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房的具體范圍”，即由規(guī)劃部門在源頭上予以明確，產(chǎn)權(quán)登記部門根據(jù)規(guī)劃確認的性質(zhì)用途判定產(chǎn)權(quán)歸屬。開發(fā)商和政府在土地使用權(quán)合同中約定或開發(fā)商和業(yè)主在商品房買賣合同中進行約定，合同中明確是否屬于項目必配的公用配套項目，還是開發(fā)企業(yè)為提高項目品質(zhì)、檔次而投資建設(shè)的為小區(qū)提供有償服務(wù)的配套設(shè)施。同時，對具體公建的產(chǎn)權(quán)歸屬加以約定，以避免項目竣工交付后關(guān)于產(chǎn)權(quán)的糾紛。

4 評析結(jié)論

會館與其他別墅一起經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建造的房屋，屬于新建房屋范疇，而新建房屋申請產(chǎn)權(quán)登記的類別為初始登記。在法律、法規(guī)、規(guī)章或其他政府文件對會館（所）等配套公建權(quán)屬沒有明確規(guī)定且排除合同另有約定的前提下，適用“物權(quán)原始取得”及地方法規(guī)中“誰投資、誰受益”的原則確定，即初始登記在建設(shè)單位名下。如果有異議，則根據(jù)“誰主張、誰舉證”的民事訴訟原則，由業(yè)主提供相關(guān)證明材料向法院進行民事訴訟，由法院生效判決明確房屋權(quán)利歸屬的，根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，依據(jù)生效法律文書辦理轉(zhuǎn)移登記。

參考文獻：

［1］朱新貴.居住區(qū)配建設(shè)施的產(chǎn)權(quán)關(guān)系研究［D］.南京：東南大學(xué)，2010.

［2］賴德華.初始登記時由誰認定全體業(yè)主共有的房屋［J］.中國房地產(chǎn)，2010（01）.