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        新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式分析

        2018-11-26 09:12:38黃曉永
        商情 2018年47期
        關(guān)鍵詞:物流園區(qū)商業(yè)模式

        黃曉永

        【摘要】經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到了很多外資大型物流商以及投資人的認(rèn)可。當(dāng)然,只有對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了足夠的了解,投資人才能夠做到理性科學(xué)的投資。本文淺析新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式。

        【關(guān)鍵詞】流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代;物流園區(qū);商業(yè)模式

        目前,外資大型物流服務(wù)商與投資人均已經(jīng)認(rèn)可我國作為物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后來者所具備的強(qiáng)大潛力,率先開始布局,內(nèi)資流通企業(yè)在此過程中既面臨機(jī)遇又面臨挑戰(zhàn)。從園區(qū)經(jīng)濟(jì)投資開發(fā)的角度來講,投資人只有摸清物流園區(qū)項(xiàng)目的基礎(chǔ)投資條件和投資模式才能做到有的放矢,物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)所展現(xiàn)出的多樣化商業(yè)模式對(duì)入駐企業(yè)和外部投資者均呈現(xiàn)出極強(qiáng)的吸引力。

        一、對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的簡單概述

        物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū),在幾種運(yùn)輸方式銜接地,將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所,也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。從表面上來看,物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是地產(chǎn)行業(yè)的一種,但是相對(duì)于其他國內(nèi)地產(chǎn)公司政策受制,物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)反而是國家重點(diǎn)支持的對(duì)象。

        二、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)

        (一)產(chǎn)業(yè)投資分析。

        1.市場

        投資開發(fā)物流園區(qū),對(duì)于市場條件的客觀分析是前期工作中的重點(diǎn),例如擬建物流園區(qū)所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物流園區(qū)目標(biāo)客戶群體的租金承受水平、園區(qū)所在地的同業(yè)競爭情況、專業(yè)化物流服務(wù)的供需缺口等都是需要認(rèn)真調(diào)研的信息。開發(fā)商對(duì)于物流園區(qū)進(jìn)行市場分析的必要性在于控制投資風(fēng)險(xiǎn),由于物流園區(qū)投資數(shù)額巨大,而對(duì)于市場條件的調(diào)查往往具有滯后性,因此從減少投資盲目性和主觀性的角度來看,帶有短期內(nèi)(≤1年)宏觀市場趨勢預(yù)測的市場分析報(bào)告對(duì)于規(guī)避投資經(jīng)濟(jì)損失具有重要作用。

        2.財(cái)務(wù)

        在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資前的前期工作中,財(cái)務(wù)分析也是一項(xiàng)必要的工作;通過調(diào)查項(xiàng)目的耗費(fèi)情況、估計(jì)預(yù)算、靜動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)等信息對(duì)其有一個(gè)更加深刻地了解;另外,財(cái)務(wù)分析也可以作為決策依據(jù),為企業(yè)的有效決策做堅(jiān)定地基礎(chǔ)。

        3.區(qū)位

        對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)位條件,分析宏觀項(xiàng)目所在地區(qū)域可以幫助投資人了解該地區(qū)的物流用地指標(biāo)分配和剩余情況,通過評(píng)估該地區(qū)同等狀況土地使用權(quán)的平均轉(zhuǎn)讓價(jià)格和租金平均分布信息,投資人也可以對(duì)預(yù)期投資收益進(jìn)行評(píng)估,而微觀區(qū)位條件分析則標(biāo)定為物流園區(qū)的土壤情況和地表?xiàng)l件是否適宜建立園區(qū)。根據(jù)相關(guān)物流園區(qū)投資分析經(jīng)驗(yàn),地價(jià)、區(qū)域用地規(guī)劃、土地供求關(guān)系、配套設(shè)施、環(huán)境條件、政府政策等都是物流地產(chǎn)區(qū)位條件調(diào)研要著重關(guān)注的信息。

        4.決策

        在對(duì)市場、財(cái)務(wù)、區(qū)位有一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查分析后,投資人對(duì)項(xiàng)目中的不確定因素進(jìn)行評(píng)估,最終才能作出決策;這樣可以盡可能的避免風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)投資決策的有效性。租金水平、融資成本、可租賃面積等這些都是不確定因素;另外,由于項(xiàng)目的開發(fā)周期較長,投資人需要慎重看待這些不確定因素,如果大部分的不確定因素都沒有相應(yīng)的解決方案的話,這就不具備決策的條件。

        (二)金融投資分析

        1.股權(quán)投資

        對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的股權(quán)投資行為,投資者的行為目的一般為獲得土地使用權(quán)或物業(yè)資產(chǎn)、擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模、獲取股權(quán)溢價(jià)等。專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行股權(quán)投資必不可少的兩個(gè)步驟是項(xiàng)目盡職調(diào)查和估值,進(jìn)而選擇是否在一級(jí)或二級(jí)市場開始股權(quán)認(rèn)購、申購。投資物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盡職調(diào)查工作包括財(cái)務(wù)、法律、項(xiàng)目信息、公司結(jié)構(gòu)、人力資源等方面,各領(lǐng)域盡職調(diào)查需要關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容如表1所示。對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的估值則一般通過三個(gè)步驟展開,首先投資者通過了解項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)背景而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物流行業(yè)環(huán)境、物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境、企業(yè)能力、企業(yè)競爭力等因素進(jìn)行摸底,其次將收集和預(yù)測信息、預(yù)計(jì)損益等進(jìn)行數(shù)字化處理,通過轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流形式進(jìn)行貼現(xiàn),得到目前狀態(tài)下的初始預(yù)估價(jià)值,最后再通過與同類項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行對(duì)比,調(diào)整后得到最終估計(jì)價(jià)值。投資者根據(jù)最終估計(jì)價(jià)值來決定現(xiàn)階段的股權(quán)投資行為,一般是選擇項(xiàng)目價(jià)值低估以及具備價(jià)值成長性的項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資。

        2.基金投資

        相比于股權(quán)投資,基金投資更適合小投資者;物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金投資看重的是二級(jí)市場;和一級(jí)市場股權(quán)投資需要巨大資金相比,物理園區(qū)基金投資可以為小投資者提供合理可行的物流行業(yè)投資途徑,投資風(fēng)險(xiǎn)較低,全國物流網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展也使得基金投資變得越來越流行。

        三、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式

        (一)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式。在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資中,標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式中的基礎(chǔ)形式,一般可以歸納為“五步走”,即“市場調(diào)研-獲取土地-規(guī)劃設(shè)計(jì)-建造設(shè)施-倉庫管理”。美國普洛斯集團(tuán)作為全球范圍內(nèi)技術(shù)管理領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商,其在我國投資開發(fā)建立的諸多物流地產(chǎn)項(xiàng)目均采用標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式,如普洛斯常州物流園區(qū)、普洛斯北京順航物流園區(qū)、寧培沈陽沈北物流園區(qū)、蓋世理無錫物流園區(qū)等。

        (二)客戶定制模式??蛻粝啾扔跇?biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式,更加的詳細(xì)一些。這是在客戶的要求之下的商業(yè)模式。主要先是客戶需求調(diào)查分析,然后進(jìn)行咨詢,然后選址獲取土地,然后是規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì),最后是擁有并管理物業(yè)。

        (三)收購回租模式。收購回租模式是指用收購現(xiàn)有物流園區(qū)的方式替代新建物流園區(qū),及時(shí)將地產(chǎn)回租給租戶,由于需要較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力和具備在短時(shí)間內(nèi)建立物流服務(wù)業(yè)務(wù)能力的優(yōu)勢,其被眾多機(jī)構(gòu)投資者所青睞。通過獲得優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)和客戶群體,機(jī)構(gòu)投資者可以迅速獲取穩(wěn)健的現(xiàn)金回報(bào)。目前,我國平安不動(dòng)產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、萬通工業(yè)地產(chǎn)等巨頭建設(shè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目均采用該模式。

        (四)服務(wù)增值模式。這是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)依靠不動(dòng)產(chǎn)收取租金的另一種模式;即通過自身專業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)園內(nèi)企業(yè)提供物流服務(wù),解決過程中出現(xiàn)的問題;這是一種十分有潛力的商業(yè)模式,對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展的作用是巨大的。

        四、結(jié)語

        本文從投資開發(fā)和商業(yè)模式兩個(gè)角度簡單的對(duì)當(dāng)前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行了分析討論;通過了解這些信息可以讓投資者更加清晰了解物流產(chǎn)業(yè)園區(qū),并且在其投資時(shí)提供有效依據(jù);當(dāng)前是一個(gè)信息的時(shí)代,物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與網(wǎng)絡(luò)的緊密聯(lián)系,使得其有巨大的發(fā)展空間,物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展指日可待。

        參考文獻(xiàn):

        [1]葉琳,新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2016,06:82-83.

        [2]黎鈺婷,基于產(chǎn)業(yè)集群的物流園區(qū)商業(yè)模式研究[D].廣東外語外貿(mào)大學(xué),2016.

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