黃曉永

【摘要】經(jīng)濟的發(fā)展，我國的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到了很多外資大型物流商以及投資人的認(rèn)可。當(dāng)然，只有對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了足夠的了解，投資人才能夠做到理性科學(xué)的投資。本文淺析新流通經(jīng)濟時代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式。

【關(guān)鍵詞】流通經(jīng)濟時代；物流園區(qū)；商業(yè)模式

目前，外資大型物流服務(wù)商與投資人均已經(jīng)認(rèn)可我國作為物流園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的后來者所具備的強大潛力，率先開始布局，內(nèi)資流通企業(yè)在此過程中既面臨機遇又面臨挑戰(zhàn)。從園區(qū)經(jīng)濟投資開發(fā)的角度來講，投資人只有摸清物流園區(qū)項目的基礎(chǔ)投資條件和投資模式才能做到有的放矢，物流園區(qū)經(jīng)濟所展現(xiàn)出的多樣化商業(yè)模式對入駐企業(yè)和外部投資者均呈現(xiàn)出極強的吸引力。

一、對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的簡單概述

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點。從表面上來看，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是地產(chǎn)行業(yè)的一種，但是相對于其他國內(nèi)地產(chǎn)公司政策受制，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)反而是國家重點支持的對象。

二、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)

（一）產(chǎn)業(yè)投資分析。

1.市場

投資開發(fā)物流園區(qū)，對于市場條件的客觀分析是前期工作中的重點，例如擬建物流園區(qū)所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平、物流園區(qū)目標(biāo)客戶群體的租金承受水平、園區(qū)所在地的同業(yè)競爭情況、專業(yè)化物流服務(wù)的供需缺口等都是需要認(rèn)真調(diào)研的信息。開發(fā)商對于物流園區(qū)進行市場分析的必要性在于控制投資風(fēng)險，由于物流園區(qū)投資數(shù)額巨大，而對于市場條件的調(diào)查往往具有滯后性，因此從減少投資盲目性和主觀性的角度來看，帶有短期內(nèi)（≤1年）宏觀市場趨勢預(yù)測的市場分析報告對于規(guī)避投資經(jīng)濟損失具有重要作用。

2.財務(wù)

在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資前的前期工作中，財務(wù)分析也是一項必要的工作；通過調(diào)查項目的耗費情況、估計預(yù)算、靜動態(tài)收益指標(biāo)等信息對其有一個更加深刻地了解；另外，財務(wù)分析也可以作為決策依據(jù)，為企業(yè)的有效決策做堅定地基礎(chǔ)。

3.區(qū)位

對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)位條件，分析宏觀項目所在地區(qū)域可以幫助投資人了解該地區(qū)的物流用地指標(biāo)分配和剩余情況，通過評估該地區(qū)同等狀況土地使用權(quán)的平均轉(zhuǎn)讓價格和租金平均分布信息，投資人也可以對預(yù)期投資收益進行評估，而微觀區(qū)位條件分析則標(biāo)定為物流園區(qū)的土壤情況和地表條件是否適宜建立園區(qū)。根據(jù)相關(guān)物流園區(qū)投資分析經(jīng)驗，地價、區(qū)域用地規(guī)劃、土地供求關(guān)系、配套設(shè)施、環(huán)境條件、政府政策等都是物流地產(chǎn)區(qū)位條件調(diào)研要著重關(guān)注的信息。

4.決策

在對市場、財務(wù)、區(qū)位有一個詳細(xì)的調(diào)查分析后，投資人對項目中的不確定因素進行評估，最終才能作出決策；這樣可以盡可能的避免風(fēng)險，增強投資決策的有效性。租金水平、融資成本、可租賃面積等這些都是不確定因素；另外，由于項目的開發(fā)周期較長，投資人需要慎重看待這些不確定因素，如果大部分的不確定因素都沒有相應(yīng)的解決方案的話，這就不具備決策的條件。

（二）金融投資分析

1.股權(quán)投資

對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的股權(quán)投資行為，投資者的行為目的一般為獲得土地使用權(quán)或物業(yè)資產(chǎn)、擴大資產(chǎn)規(guī)模、獲取股權(quán)溢價等。專業(yè)機構(gòu)投資者對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行股權(quán)投資必不可少的兩個步驟是項目盡職調(diào)查和估值，進而選擇是否在一級或二級市場開始股權(quán)認(rèn)購、申購。投資物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盡職調(diào)查工作包括財務(wù)、法律、項目信息、公司結(jié)構(gòu)、人力資源等方面，各領(lǐng)域盡職調(diào)查需要關(guān)注的重點內(nèi)容如表1所示。對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的估值則一般通過三個步驟展開，首先投資者通過了解項目開發(fā)企業(yè)背景而對宏觀經(jīng)濟環(huán)境、物流行業(yè)環(huán)境、物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境、企業(yè)能力、企業(yè)競爭力等因素進行摸底，其次將收集和預(yù)測信息、預(yù)計損益等進行數(shù)字化處理，通過轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流形式進行貼現(xiàn)，得到目前狀態(tài)下的初始預(yù)估價值，最后再通過與同類項目價值進行對比，調(diào)整后得到最終估計價值。投資者根據(jù)最終估計價值來決定現(xiàn)階段的股權(quán)投資行為，一般是選擇項目價值低估以及具備價值成長性的項目進行股權(quán)投資。

2.基金投資

相比于股權(quán)投資，基金投資更適合小投資者；物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金投資看重的是二級市場；和一級市場股權(quán)投資需要巨大資金相比，物理園區(qū)基金投資可以為小投資者提供合理可行的物流行業(yè)投資途徑，投資風(fēng)險較低，全國物流網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展也使得基金投資變得越來越流行。

三、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式

（一）標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式。在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資中，標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式中的基礎(chǔ)形式，一般可以歸納為“五步走”，即“市場調(diào)研-獲取土地-規(guī)劃設(shè)計-建造設(shè)施-倉庫管理”。美國普洛斯集團作為全球范圍內(nèi)技術(shù)管理領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，其在我國投資開發(fā)建立的諸多物流地產(chǎn)項目均采用標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式，如普洛斯常州物流園區(qū)、普洛斯北京順航物流園區(qū)、寧培沈陽沈北物流園區(qū)、蓋世理無錫物流園區(qū)等。

（二）客戶定制模式?？蛻粝啾扔跇?biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式，更加的詳細(xì)一些。這是在客戶的要求之下的商業(yè)模式。主要先是客戶需求調(diào)查分析，然后進行咨詢，然后選址獲取土地，然后是規(guī)劃建設(shè)設(shè)計，最后是擁有并管理物業(yè)。

（三）收購回租模式。收購回租模式是指用收購現(xiàn)有物流園區(qū)的方式替代新建物流園區(qū)，及時將地產(chǎn)回租給租戶，由于需要較強的資本運作能力和具備在短時間內(nèi)建立物流服務(wù)業(yè)務(wù)能力的優(yōu)勢，其被眾多機構(gòu)投資者所青睞。通過獲得優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)和客戶群體，機構(gòu)投資者可以迅速獲取穩(wěn)健的現(xiàn)金回報。目前，我國平安不動產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、萬通工業(yè)地產(chǎn)等巨頭建設(shè)物流地產(chǎn)項目均采用該模式。

（四）服務(wù)增值模式。這是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)依靠不動產(chǎn)收取租金的另一種模式；即通過自身專業(yè)經(jīng)驗對園內(nèi)企業(yè)提供物流服務(wù)，解決過程中出現(xiàn)的問題；這是一種十分有潛力的商業(yè)模式，對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展的作用是巨大的。

四、結(jié)語

本文從投資開發(fā)和商業(yè)模式兩個角度簡單的對當(dāng)前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行了分析討論；通過了解這些信息可以讓投資者更加清晰了解物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并且在其投資時提供有效依據(jù)；當(dāng)前是一個信息的時代，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與網(wǎng)絡(luò)的緊密聯(lián)系，使得其有巨大的發(fā)展空間，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展指日可待。

參考文獻：

[1]葉琳，新流通經(jīng)濟時代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式研究[J].商業(yè)經(jīng)濟研究，2016，06：82-83.

[2]黎鈺婷，基于產(chǎn)業(yè)集群的物流園區(qū)商業(yè)模式研究[D].廣東外語外貿(mào)大學(xué)，2016.