艾尼瓦爾·麥麥提艾力,烏斯曼·尼牙孜
(新疆師范大學(xué)商學(xué)院,新疆烏魯木齊 830017)
房地產(chǎn)已成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也帶領(lǐng)著房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展。一般情況下,房屋交易是在互不相識(shí)的兩個(gè)產(chǎn)權(quán)方(轉(zhuǎn)讓方和受讓方)之間進(jìn)行買賣交易,交易金額較大,存在的交易風(fēng)險(xiǎn)也較大。雙方為避免風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)選擇合法的中間人和合法的中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行交易,這時(shí)房地產(chǎn)中介公司進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。因此研究房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)交易中有何作用至關(guān)重要。這些問(wèn)題需要我們進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查,收集第一手資料,分析有效數(shù)據(jù)進(jìn)行處理,然后得出結(jié)論。
1980年我國(guó)第一家房地產(chǎn)中介公司成立,從近40年的改革開(kāi)放成就來(lái)看,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)很明顯的發(fā)展階段。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)中介服務(wù)逐步形成。但是,新疆的房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較晚,管理制度不完善,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員登記不規(guī)范,本身存在著一些問(wèn)題,其中最主要的是誠(chéng)信問(wèn)題。已有的文獻(xiàn)很少研究房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)交易中的作用,基于此,本文總結(jié)已有的理論成果和調(diào)查獲得的結(jié)論,提出房地產(chǎn)中介市場(chǎng)存在的缺陷,并進(jìn)一步給房地產(chǎn)中介市場(chǎng)提出相關(guān)的對(duì)策建議。
隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)中介行業(yè)受到相關(guān)學(xué)者的關(guān)注。宋曉琳[1](2005)認(rèn)為,我國(guó)2001年加入WTO以后,房地產(chǎn)中介市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放,國(guó)際同行進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介公司帶來(lái)了新的競(jìng)爭(zhēng),并促使了中介行業(yè)改革;周建軍[2](2005),在已有的房地產(chǎn)中介服務(wù)政策法規(guī)的基礎(chǔ)上,研究并探討了中介服務(wù)政策法規(guī)的缺陷,并提出了相關(guān)的對(duì)策建議;賈俊濤[3](2008)圍繞“誠(chéng)信”問(wèn)題進(jìn)行SWOT分析,以顧客的滿意度作為出發(fā)點(diǎn),研究顧客對(duì)中介服務(wù)的滿意度和其在交易中的作用;種曉麗[4](2014)、董流松[5]等人研究發(fā)現(xiàn)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,房地產(chǎn)中介也隨之發(fā)展。基于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱導(dǎo)致房地產(chǎn)中介出現(xiàn)欺詐、誘惑消費(fèi)者的現(xiàn)象,提出了管理并監(jiān)督房地產(chǎn)中介的對(duì)策建議;賀慶[6](2017)對(duì)房地產(chǎn)中介的顧客滿意結(jié)構(gòu)和消費(fèi)者行為進(jìn)行研究,運(yùn)用顧客滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,在已有的理論基礎(chǔ)上建立了顧客滿意度理論模型,以該模型的結(jié)果針對(duì)性地提出對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)顧客滿意度的建議;左清蘭[7](2017)等人,基于房地產(chǎn)中介企業(yè)顧客滿意度影響因素結(jié)構(gòu)方程模型,選擇4個(gè)指標(biāo)體系,運(yùn)用問(wèn)卷調(diào)查法及SPSS分析軟件,收集有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,說(shuō)明房地產(chǎn)中介企業(yè)顧客滿意度的影響因素及作用;張炳信[8](2017)以珠三角房地產(chǎn)中介行業(yè)的特色為研究起點(diǎn),研究中介行業(yè)的特色并提出中介在房地產(chǎn)交易中的作用,并完善中介服務(wù)的對(duì)策建議;DAVID.C.LING(2002)對(duì)上市房地產(chǎn)公司的收益進(jìn)行了研究,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)證券可以提供國(guó)際多元化,要適當(dāng)衡量國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)收益表現(xiàn),必須對(duì)各國(guó)具體的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)行充分控制;J.D.Benefield.M.T.Allen(2012)研究房地產(chǎn)銷售與價(jià)格的關(guān)系,提出樣本探討銷售價(jià)格對(duì)房屋買賣的影響,結(jié)果說(shuō)明,銷售折扣率越低銷售越慢,銷售折扣率越高銷售越快。
本文對(duì)顧客進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,分析顧客對(duì)房地產(chǎn)中介的滿意程度,說(shuō)明房地產(chǎn)中介在交易中的作用,并給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出建議。
房地產(chǎn)交易是買賣雙方或者買賣雙方通過(guò)中介公司來(lái)進(jìn)行的一種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此主要參與者為:買方、賣方和中介公司。本文主要采用調(diào)查問(wèn)卷的方式,在烏魯木齊市內(nèi)不同區(qū)域抽樣,對(duì)在該地居住的18歲以上的群體進(jìn)行調(diào)查;同時(shí)結(jié)合文獻(xiàn)查閱和田野調(diào)查的方法,進(jìn)行科學(xué)研究。
首先在確定研究目標(biāo)和研究對(duì)象的前提下設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷,并參考相關(guān)文獻(xiàn)修改問(wèn)卷內(nèi)容并加以完善。本文要調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性,預(yù)設(shè)發(fā)放300份紙質(zhì)調(diào)查問(wèn)卷和一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問(wèn)卷,實(shí)地調(diào)查和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查相互結(jié)合,以提高調(diào)查效率。調(diào)查問(wèn)卷分為兩類,一類主要針對(duì)客戶,另一類主要針對(duì)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人),要保證調(diào)查對(duì)象積極配合,盡量保證問(wèn)卷設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單、層次分明、邏輯適當(dāng)。
預(yù)期假設(shè):設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行研究,房地產(chǎn)中介服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)交易的作用大,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)、交易成本,提高交易效率。
本文的調(diào)查分三個(gè)步驟進(jìn)行。
第一步:設(shè)計(jì)兩份調(diào)查問(wèn)卷。第一份調(diào)查問(wèn)卷由23道題組成,包括21個(gè)選擇題和2道矩陣題。第二份調(diào)查問(wèn)卷由16道題組成。
第二步:設(shè)定調(diào)查對(duì)象及調(diào)查時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。設(shè)計(jì)完成調(diào)查問(wèn)卷后,在烏魯木齊市天山區(qū)、水磨溝區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)等區(qū)域進(jìn)行調(diào)查問(wèn)卷填寫并收回。
第三步:進(jìn)行問(wèn)卷分析。
通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷獲取相關(guān)的數(shù)據(jù),調(diào)查范圍主要在烏魯木齊,所發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷300份,網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問(wèn)卷一份,成功收回調(diào)查問(wèn)卷為295份(含26份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問(wèn)卷),收回率為90.49%,可以認(rèn)為數(shù)據(jù)是有效的?;厩闆r見(jiàn)表1、表2。
表3是消費(fèi)者對(duì)中介公司滿意度的調(diào)查。此表包括10個(gè)小題,主要是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)中介公司服務(wù)的滿意度情況分析。
表1 調(diào)查對(duì)象基本情況
表2 消費(fèi)者需求調(diào)查情況
結(jié)果分析如下:通過(guò)中介交易比較安全、風(fēng)險(xiǎn)小,同意率達(dá)到了53.9%,說(shuō)明買賣過(guò)程中雙方通過(guò)中介公司進(jìn)行交易時(shí),覺(jué)得可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)訪談可知,交易風(fēng)險(xiǎn)包括資金安全,避免虛假的房屋交易;認(rèn)為中介比較有經(jīng)驗(yàn),能提供更加專業(yè)的建議和指導(dǎo),中介提供的房產(chǎn)信息更全面、真實(shí)可靠,中介在交易中的作用很大的比率分別為81.70%、80.68%、74.24%,說(shuō)明中介公司在房地產(chǎn)交易中起著很大的作用。對(duì)房地產(chǎn)中介人員的服務(wù)問(wèn)題上,很看重房地產(chǎn)中介人員的服務(wù)態(tài)度的比率為99.32%,說(shuō)明中介服務(wù)態(tài)度是最關(guān)鍵的。
表3 消費(fèi)者對(duì)中介服務(wù)的滿意度調(diào)查
通過(guò)分析本次調(diào)查可知,大部分人都接受過(guò)房地產(chǎn)中介服務(wù),他們還認(rèn)為通過(guò)合法的房地產(chǎn)中介公司可以很大程度上節(jié)省自己的時(shí)間,還可以獲取有效的房源信息,也不用操心繁瑣的交易流程,房地產(chǎn)中介可以仔細(xì)地介紹各種疑問(wèn)。房地產(chǎn)中介在交易中的作用比較大,因此隨著社會(huì)的快速發(fā)展,時(shí)間安排得比較緊,看房、找房源等方面還是需要中介公司來(lái)辦理比較實(shí)惠,可以避免資金流失。
為了更好地為消費(fèi)者服務(wù),需要對(duì)中介公司實(shí)行以下措施:
(1)規(guī)范中介公司的管理
隨著社會(huì)的發(fā)展,烏魯木齊等大型城市的中介公司越來(lái)越多,從事房地產(chǎn)中介的人員也越來(lái)越多,因此為了保證消費(fèi)者的權(quán)益,國(guó)家和企業(yè)應(yīng)該規(guī)范管理制度,制定備案制度,及時(shí)處理出現(xiàn)的問(wèn)題,給消費(fèi)者打造友好的服務(wù)環(huán)境。
(2)定期檢查中介公司的合格證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照
在調(diào)查中了解到,在消費(fèi)者對(duì)中介公司的疑問(wèn)中,選擇“證書(shū)是否完善”、“合同手續(xù)是否健全”等問(wèn)題的關(guān)注度比較高,可以說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)從業(yè)人員的合格證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照很關(guān)注。企業(yè)應(yīng)該予以充分重視。
(3)消除消費(fèi)者對(duì)中介公司的擔(dān)憂門檻。政府或者相關(guān)部門應(yīng)該組織統(tǒng)一考試,只有具備相關(guān)學(xué)歷以及有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)并通過(guò)統(tǒng)一考試,才能進(jìn)入中介工作。
賣方會(huì)考慮房產(chǎn)安全,顧客會(huì)考慮資金安全,消除這些憂慮的方案:第一、簽訂完善嚴(yán)格的合同;第二、明確各項(xiàng)收費(fèi),明碼標(biāo)價(jià);第三、向消費(fèi)者展示全面的合格證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照;第四、向消費(fèi)者解釋清楚政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)中介交易的監(jiān)管。
(4)提高中介服務(wù)質(zhì)量,加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)、管理
顧客非常在意合同的規(guī)范性、中介收費(fèi)是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、中介企業(yè)員工服務(wù)態(tài)度好壞以及員工是否具備豐富的專業(yè)知識(shí),因此必須加強(qiáng)對(duì)中介企業(yè)員工的專業(yè)培訓(xùn),不斷提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì),提高從業(yè)人員