在商品房預(yù)售制度下，對(duì)于購(gòu)房者而言是先交錢(qián)再拿房，存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險(xiǎn)。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金管理不善，其所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)可能最終會(huì)變成“爛尾樓”，給購(gòu)房者帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)損失。因此，現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨。但從短期來(lái)看，如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

近日，廣東首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府在深圳正式亮相。同時(shí)，中山市國(guó)土局網(wǎng)站顯示，在10余起土地拍賣(mài)中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實(shí)行商品房現(xiàn)售”為前提條件。一時(shí)間，對(duì)于是否應(yīng)該取消商品房預(yù)售制的討論又火了起來(lái)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度可以有效降低消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。但也有人認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度會(huì)降低住房供給量，增加資金使用成本。有利有弊的商品房預(yù)售制度是否應(yīng)該繼續(xù)？現(xiàn)房銷售制度是否應(yīng)該全面推廣？

多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售

10月19日，合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。

《通知》指出，為深化商品房預(yù)售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新建商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡(jiǎn)化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。

實(shí)際上，探索和鼓勵(lì)取消商品房預(yù)售制度的不止合肥一座城市。今年4月底，福建住建廳就要求，福州、廈門(mén)兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

此外，還有很多城市實(shí)行過(guò)住宅封頂銷售、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。2016年，杭州、南京、蘇州等城市土拍時(shí)的現(xiàn)房銷售要求被認(rèn)為與抑制樓市過(guò)熱有很大關(guān)系。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年8月份至2018年7月份，南京先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊。蘇州從2016年9月份至今，累計(jì)出讓了超過(guò)130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。

預(yù)售制度有利有弊

房地產(chǎn)預(yù)售，在過(guò)去一二十年中是非常普遍的現(xiàn)象。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)80%至90%的商品住宅都是采用預(yù)售方式。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。我國(guó)發(fā)展住房市場(chǎng)化以來(lái)，預(yù)售制度客觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。

然而，商品房預(yù)售制度也存在一些弊端。在商品房預(yù)售制度下，對(duì)于購(gòu)房者而言是先交錢(qián)再拿房，存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險(xiǎn)。例如，如果遇到開(kāi)發(fā)商偷工減料，建造劣質(zhì)工程，可能購(gòu)房者拿到的是不合格房子。更嚴(yán)重的情況是，遇到房地產(chǎn)下行周期，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金管理不善，其所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)可能最終會(huì)變成“爛尾樓”。

“當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的各種質(zhì)量問(wèn)題基本都與預(yù)售制度有關(guān)。雖然，預(yù)售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)數(shù)量，是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，因?yàn)楸Ｕ隙忍停嬖诟鞣N不確定風(fēng)險(xiǎn)，由此產(chǎn)生的大量糾紛經(jīng)常讓購(gòu)房者付出不小的代價(jià)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

廣東連越律師事務(wù)所合伙人黃羅平表示，與商品房預(yù)售制度相關(guān)的糾紛有四大類，第一類是沒(méi)有取得預(yù)售證就開(kāi)始賣(mài)房，有的開(kāi)發(fā)商為了資金快速回籠，未取證先賣(mài)房，很多行為并未在職能部門(mén)的監(jiān)管之下；第二類糾紛是面積差距問(wèn)題，預(yù)售合同與實(shí)際面積不符，特別是公攤面積小于圖紙，購(gòu)房者可能面臨利益受損；第三類糾紛是逾期交房，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題，對(duì)工期把握不準(zhǔn)問(wèn)題等，導(dǎo)致交房時(shí)間沒(méi)有按合同約定；第四類糾紛是逾期辦證問(wèn)題，交樓時(shí)間逾期將直接影響購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證。

此外，在實(shí)踐中還存在商品住房開(kāi)發(fā)期間發(fā)生設(shè)計(jì)變更，但開(kāi)發(fā)商并未主動(dòng)通知購(gòu)房者，導(dǎo)致購(gòu)房者拿到的房子“貨不對(duì)版”。

黃羅平認(rèn)為，商品房預(yù)售制度客觀上還會(huì)加大司法部門(mén)的工作量，給購(gòu)房者帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于按揭買(mǎi)房的購(gòu)房者而言，如果開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，購(gòu)房者不僅要還銀行貸款，還會(huì)面臨拿不到房子的悲慘處境，但現(xiàn)房銷售可以有效地避免這些糾紛，減少消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)。

取消預(yù)售影響幾何

對(duì)于應(yīng)該預(yù)售還是應(yīng)該現(xiàn)售，尚存很多爭(zhēng)議。如果取消預(yù)售，將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

黃羅平認(rèn)為，預(yù)售制度能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。但是，如果取消預(yù)售制度，會(huì)造成開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，開(kāi)發(fā)周期變長(zhǎng)，進(jìn)而減少住房供給量。

對(duì)于消費(fèi)者而言，現(xiàn)房銷售最為安全。“從法律上講，取消預(yù)售對(duì)購(gòu)房者非常有利，能夠避免預(yù)售房屋的不確定性，減少糾紛，保障購(gòu)房者的資金安全。”黃羅平說(shuō)。

張大偉認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨。但從短期來(lái)看，如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。因此，必須在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊認(rèn)為，預(yù)售過(guò)渡到現(xiàn)售，與市場(chǎng)環(huán)境息息相關(guān)。市場(chǎng)不好時(shí)，即使早早拿到預(yù)售證，房子也不一定賣(mài)得出去，有很大可能要等建成現(xiàn)房才能賣(mài)出去。市場(chǎng)好的時(shí)候，才能體現(xiàn)出商品房預(yù)售制的資金回籠優(yōu)勢(shì)。值得注意的是，市場(chǎng)好的時(shí)候，有些房企會(huì)主動(dòng)實(shí)施現(xiàn)房銷售政策，因?yàn)楝F(xiàn)房定價(jià)會(huì)更加合適。所以，預(yù)售還是現(xiàn)售，不能政策打轉(zhuǎn)向盤(pán)，一下子猛改，應(yīng)該由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主選擇。

夏磊表示，在房企資金鏈偏緊的情況下，房地產(chǎn)預(yù)售仍將是主流，這符合行業(yè)慣例和發(fā)展規(guī)律。選擇現(xiàn)房銷售還是預(yù)售應(yīng)視具體情況而定，不應(yīng)該搞一刀切。

相關(guān)專家表示，無(wú)論是實(shí)施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，都應(yīng)該以維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序?yàn)楦?。特別是實(shí)行預(yù)售制度時(shí)，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該秉承誠(chéng)信原則，按照合同約定及時(shí)交付房屋，應(yīng)趨利避害，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（本文來(lái)源自《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》）