魯巧稚

事實回放

A公司與B餐館于2007年簽訂《房屋租賃合同》，約定A公司將其所屬的臨街房屋出租給B餐館，使用期限為10年。 2017年，A公司將B餐館告上法庭，稱B餐館自2012年起開始拖欠租金，且多次催繳無效，因此請求法院判令解除房屋租賃合同，并要求B餐館騰退房屋、支付拖欠租金。對此，B餐館稱未向A公司支付租金是因為A公司在院內(nèi)對其他房屋進行加固改造時對其租賃房屋造成了破壞，導致二層房屋漏水至第一層，整個餐館裝修、設備受損嚴重，無法營業(yè)。

司法鑒定

案件審理過程中，經(jīng)B餐館申請，法院委托北京市建筑工程研究院建設工程質量司法鑒定中心對涉案房屋漏水的原因，及其與A公司對周邊房屋進行加固施工是否存在因果關系進行鑒定。

鑒定中心根據(jù)法院的委托事項對涉案房屋進行了勘驗，房屋地上兩層，錯層結構。第一層屋面為彩鋼屋面，彩鋼屋面板存在較嚴重的變形、塌陷、翹起現(xiàn)象。第二層屋面的防水層為單層復合胎瀝青卷材，厚度為2.92mm，卷材防水層上發(fā)現(xiàn)有被腳手架支架破壞痕跡，局部存在缺損、開裂現(xiàn)象。

根據(jù)現(xiàn)場勘驗情況，不能確認第一層頂板漏水與A公司加固周邊房屋是否存在因果關系。彩鋼屋面板存在較嚴重的變形、塌陷、翹起問題，破壞了金屬屋面應有的防水、擋水功能；同時，彩鋼屋面與高低跨墻結合部位既未安裝泛水板，也未做其他密封、防水處理，使雨、雪水從結合縫處滲漏至室內(nèi)。因此，斷定造成第一層漏水的主要原因為彩鋼屋面板存在較嚴重的變形、塌陷、翹起及屋面泛水部位未作防水密封處理等缺陷。

現(xiàn)場通過對一層、二層就餐區(qū)滲漏部位對應的二層屋面勘驗發(fā)現(xiàn)，卷材防水層局部存在被直徑為50mm的腳手架管擠壓的痕跡，有些部位卷材防水層被戳穿，經(jīng)現(xiàn)場確認，上述損傷是A公司對周邊房屋加固施工時搭設腳手架所造成的，因此一層、二層就餐區(qū)的漏水與A公司加同房屋存在一定的因果關系。

同時，勘驗中發(fā)現(xiàn)該屋面防水工程存在以下的問題：

1）卷材防水層構造不符合國標GB 50345-2004《屋面工程技術規(guī)范》的相關規(guī)定。第二層屋面使用的防水卷材為瀝青復合胎柔性卷材，GB 50345-2004《屋面工程技術規(guī)范》強制條文3.0.1條、5.3.2條規(guī)定，瀝青復合胎柔性卷材系限制使用材料，在屋面四個防水等級中不得用于防水等級為I級和Ⅱ級的屋面；用于防水等級為Ⅲ級屋面時，防水層厚度應為三氈四油，用于防水等級為Ⅳ級的屋面時，防水層厚度應為二氈三油。而現(xiàn)場勘驗的瀝青復合胎柔性卷材為單層、厚度為2.92mm，無論該屋面是何防水等級，其防水層構造均不符合GB 50345-2004《屋面工程技術規(guī)范》的相關規(guī)定。

2）屋面卷材防水層老化，局部防水卷材存在缺損、開裂現(xiàn)象，現(xiàn)場測量卷材最大裂縫寬度為5mm。

3）屋面局部卷材防水層未鋪貼至檐口，收頭也未固定、密封，不符合GB 50345-2004《屋面工程技術規(guī)范》第5.5.4條的相關規(guī)定，防水層細部構造存在空鼓、密封不嚴等缺陷。

綜上所述，B餐館一層、二層餐飲區(qū)的漏水與A公司加固周邊房屋存在一定的因果關系oB餐館一層、二層漏水的主要原因：①屋面卷材防水層構造不符合GB 50345-2004《屋面工程技術規(guī)范》的相關規(guī)定；②屋面卷材防水層局部破損、開裂、老化；③防水層細部構造存在缺陷；④A公司加固房屋搭設腳手架對屋面卷材防水造成局部破壞。

法院判決

對于雙方爭議的漏水原因，法院根據(jù)鑒定結果認為，一層操作間的損失，因其漏水原因在于B餐館自建的彩鋼房屋面板存在問題，并不能確認與A公司的加固施工存在因果關系，故對于該部分損失，A公司不應承擔賠償責任。B餐館一、二層餐飲區(qū)的漏水現(xiàn)象與A公司加固施工存在因果關系，A公司應承擔相應賠償責任。

最終，結合雙方在法庭提交的其他相關證據(jù)，法院做出如下判決：

1）確認A公司與B餐館簽訂的《房屋租賃合同》無效。B餐館于判決生效后十日內(nèi)將其承租的房屋全部騰空后交還A公司。

2）B餐館于判決生效后十日內(nèi)向A公司支付自2012年起至實際騰退房屋之日止的房屋占用費。

3）A公司于判決生效后十日內(nèi)賠償B餐館裝修損失及物品損失80萬元。

4）A公司于判決生效后十日內(nèi)賠償B餐館在A公司施工停業(yè)期間的經(jīng)營損失100萬元。

說明：因屋面防水是在2007年簽訂租賃合同后施工的，現(xiàn)行的GB 50345-2012《屋面工程技術規(guī)范》還未實施，所以鑒定期間是用防水施工期間內(nèi)的有效標準即GB 50345-2004《屋面工程技術規(guī)范》去評判的。