孫妍妍 Sun Yanyan

0 引言

近年來，我國一直對建筑節(jié)能、綠色建筑發(fā)展相關工作高度重視。改革開放40年來，建筑節(jié)能發(fā)展20多年，綠色建筑發(fā)展亦有近10年發(fā)展歷程。兩會時，習近平總書記在參加上海代表團審議時強調，“城市管理應該像繡花一樣精細。城市精細化管理，必須適應城市發(fā)展”?！笆濉逼陂g，綠色建筑遍地開花，國家和上海在公共建筑能效提升方面也尤為重視，住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、銀監(jiān)會辦公廳《關于深化公共建筑能效提升重點城市建設有關工作的通知》（建辦科函）〔2017〕409號）中提出：“積極探索基于能耗限額的用能管理制度，實行公共建筑能源系統(tǒng)運行調適制度，推行專業(yè)化用能管理?！薄渡虾Ｊ芯G色建筑“十三五”專項規(guī)劃》目標中明確提出，全面推進新建綠色建筑發(fā)展。所有新建建筑全部執(zhí)行綠色建筑標準，其中大型公共建筑、國家機關辦公建筑按照綠色建筑二星級及以上標準建設。低碳發(fā)展實踐區(qū)、重點功能區(qū)域內新建公共建筑按照綠色建筑二星級及以上標準建設的比例不低于70%。上海市綠色建筑運行維護管理將是上海建筑綠色節(jié)能工作落地的重點任務。在已建設完成的綠色節(jié)能建筑中，特別是大型公共建筑綠色運行維護管理模式更是需要適應城市發(fā)展，運行管理方式急需轉型升級。

上海市政府高度重視節(jié)能減排發(fā)展工作，深入貫徹落實十八屆五中全會上提出的創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念。按照城市精細化管理的發(fā)展方向，建筑精細化節(jié)能管理也顯得尤為接地氣，在粗放式節(jié)能管理的基礎上提出創(chuàng)新精細化節(jié)能管理模式，力爭做到技管并舉。上海市綠色建筑發(fā)展實現(xiàn)區(qū)縣全覆蓋、范圍全覆蓋、類型全覆蓋。自2014年下半年起，上海市對所有新建建筑執(zhí)行綠色建筑設計標準（《上海市綠色建筑發(fā)展三年行動計劃（2014－2016）》（滬府辦發(fā)〔2014〕32號）的通知），隨著綠色建筑的規(guī)?；l(fā)展，綠色建筑發(fā)展過程中存在的重設計、輕運行管理的現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。

截至2016年年底，上海市累計獲得綠色建筑標識的建筑項目總數(shù)量398個（2017年6月發(fā)布的《上海綠色建筑發(fā)展報告（2016）》），建筑面積3433萬m2，2016年度獲得綠色建筑運行評價標識的建筑項目總數(shù)量僅占8%，建筑面積51萬m2。而設計標識僅說明是建設項目圖紙設計內容達到綠色建筑標準，而綠色建筑的實際效果需要通過項目的實際運行效果來體現(xiàn)。目前，上海市加強了綠色建筑運行實效的引導，注重綠色建筑運行管理實效已作為“十三五”綠色建筑發(fā)展的重點任務之一。2016年6月3日發(fā)布的《上海市建筑節(jié)能和綠色建筑示范項目專項扶持辦法》（滬建建材聯(lián)〔2016〕432號）對綠色建筑示范項目的支持范圍已經(jīng)取消設計標識項目，僅對綠色建筑運行標識項目進行資金補貼。由此可見，綠色建筑運行實效已經(jīng)引起管理部門的高度重視，綠色建筑精細化運營管理也是綠色建筑健康發(fā)展的必然選擇。

綠色建筑的最大特點是可持續(xù)性，從建筑的全生命周期的角度考慮和達到“四節(jié)一環(huán)?！蹦繕撕筒呗?，而建筑的運行階段占整個建筑全生命周期的95%以上，占全生命周期總能耗的80%以上。已建造完成并投入運營的綠色建筑運行效率的確還沒有得到廣泛重視。往往都是重視設計而輕視運行，設計與運維管理脫節(jié)、能源消耗高、運行維護成本高的問題屢見不鮮?？⒐を炇蘸蠼桓妒褂们耙蚬こ踢M度、交付時間等原因，導致建筑竣工后根本就沒有一個完整的運行維護管理使用手冊。上海市也存在綠色建筑標識設計多、運行少，綠色建筑設計認識不足、能力不夠，綠色建筑運營與設計脫節(jié)、物業(yè)管理能力不夠等問題。

在綠色建筑精細化運營管理研究較少的背景下，本文選擇已經(jīng)投入運行并已獲得綠色建筑標識的綠色辦公建筑來探討研究，通過現(xiàn)場考察、專題會議、專人訪談、文獻調研、問卷調查等多途徑，全方位分析項目情況，總結綠色辦公建筑在運行管理實效性方面存在的問題，為綠色建筑精細化管理提出建議。

1 案例概況及調研內容

以5個典型樣本為調研對象，案例基本信息見表1。除1個案例充分使用且正常運營外，其他4個建筑項目均未完全使用，入住率約為60%～70%。案例1是以酒店式公寓形式出售，小業(yè)主眾多，居住和辦公情況復雜，大部分按照類似住宅功能使用，其初始功能發(fā)生變化；案例2和案例5中的大部分商業(yè)未正常投入使用；案例3的部分樓層尚處于閑置狀態(tài)；案例4正常投入運營。

調研內容包括景觀、建筑設計、暖通空調、給水排水、建筑智能化和運行管理6個專業(yè)，具體內容和要點如表2所示。

2 綠色辦公建筑運行效果分析

案例1是由一幢16層高的公寓式辦公樓及裙房（商業(yè)）共同組成的高層建筑，1層為商鋪，2～16樓為公寓式辦公，共303戶，用于出租或出售。調研時發(fā)現(xiàn)，有的業(yè)主購買多套公寓，一部分作為辦公，一部分作為居住，還有的業(yè)主專門用作住宅，因此，該項目的使用情況類似住宅，而非辦公。設計時采用了屋頂綠化、自然采光、自然通風、太陽能熱水系統(tǒng)、節(jié)水器具、雨水回收系統(tǒng)、滴灌、節(jié)能圍護結構等綠色建筑技術體系。調研時發(fā)現(xiàn)該項目的物業(yè)管理公司管理水平一般，人員配備較少，沒有專門的機電人員對項目進行維護管理；從管理制度看，物業(yè)沒有結合項目情況制定切合實際的節(jié)能節(jié)水運行建議；從運行記錄看，運行人員只限于日常的簡單工作，運行記錄做得不夠完善，也無人員定期進行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析；從綠色建筑技術運行效果分析來看，整體能耗較低，但由于走廊、大堂等公共空間燈具存在“長明燈”現(xiàn)象，導致公共照明能耗偏大；運行水耗整體偏低，但綠化澆灌用水量偏大，單位面積綠化澆灌耗水量約0.56m3/(m2·a)，是《民用建筑節(jié)水設計標準》中一級養(yǎng)護定額的兩倍，按照設計落實了滴灌，但實際澆灌仍然是用普通膠管澆灌，水源浪費嚴重。此外，該項目部分綠色技術未落實或運行效果不佳，如雨水系統(tǒng)，由于物業(yè)管理人員不知情未落實運行，太陽能生活熱水系統(tǒng)南立面安裝集熱板，但運行效果不佳（圖1）。

表1 案例基本信息

表2 調研內容

圖1 案例1雨水處理機房和太陽能集熱器實拍圖

案例2為多層商業(yè)辦公樓，建筑總高8層，地上5層，地下3層。其中，地上1～3層為商鋪，4～5層為辦公。調研時1～3層商鋪還未出租，處于閑置狀態(tài)，只有4、5層辦公區(qū)正常運行。物業(yè)能耗和水耗記錄不全，半年來單位面積能耗為171.42kWh/m2，能耗偏高，分項能耗中照明能耗最高占30.2%，冷熱源能耗其次占24.2%（圖2），水耗未進行分項計量，且記錄不全未進行分析。從室內熱舒適度來看，該項目大多房間夏季室內溫度在23～24℃（課題組調研時體感明顯偏冷），多功能廳甚至出現(xiàn)21.4℃的極端情況，明顯偏低，而且不滿足公共建筑節(jié)能設計標準的要求，存在室內溫度夏季偏低，冬季過高現(xiàn)象，抽檢的5個房間有3個房間溫度都超標。從照明功率及分布密度來看，除辦公室外，其他大部分空間照度值偏大，主要原因是施工時未落實當初設計的要求，安裝時也未對照明功率密度值進行核算和估計，導致后期燈具不符合節(jié)能要求。經(jīng)對該項目地源熱泵機組性能檢測，機組能效比（COP）為4.7，冬季制熱性能系數(shù)為3，遠低于設計要求值。通過對該項目運行情況分析，該項目的照明系統(tǒng)和空調系統(tǒng)節(jié)能潛力較大。照明系統(tǒng)未使用節(jié)能燈具且燈具數(shù)量布置不合理?？照{系統(tǒng)出現(xiàn)冬季過冷夏季過熱現(xiàn)象，但是系統(tǒng)未結合負荷情況進行控制。此外，物業(yè)管理人員的素質有待提高，需加強綠色物業(yè)管理的意識，定期對水耗和能耗分項進行記錄。

圖2 案例2各分項能耗比例和空調系統(tǒng)各分項能耗圖

案例3主要功能為科研辦公、綠色建筑技術宣傳展示。該項目2層處于閑置，3層為正?？蒲修k公，4層為活動室，常駐人員數(shù)量為29人，只有設計工況的8%（設計使用人數(shù)為361人）。該項目整體能耗水平較低，但空調系統(tǒng)能耗占比較大（圖3、4），空調系統(tǒng)設計時，由于考慮結合圍護結構本身的蓄冷蓄熱性能來對室內舒適性進行調節(jié)，設計時按照24h運行，但實際運行僅為白天的8：30～17：00，故空調系統(tǒng)現(xiàn)有配置不能夠滿足室內舒適性要求；另外，該項目由于采用了中庭和導光筒等綜合措施進行采光改善，故照明能耗很低。該項目采用了中水系統(tǒng)，采用MBR生物膜處理技術，中水的水源為整個建筑的污水，主要用來沖廁和洗車，補水來自蓄水池的雨水，但是由于該項目采用了感應式蹲便器、雙檔坐便器和無水小便斗等節(jié)水措施，加上辦公人員數(shù)量少，中水水源少，系統(tǒng)回用效益不高。同時，經(jīng)對該項目外遮陽實際運行效果調研，得知外遮陽系統(tǒng)運行正常，但活動外遮陽開啟與實際天氣情況有所差異，比如中午太陽照射強烈時，遮陽板的角度依然較大，遮陽效果不理想，通常需工作人員自主將遮陽板全部關閉。此外，項目的物業(yè)管理人員對該系統(tǒng)遮陽調節(jié)的設置情況不清楚，甚至課題組向設計該系統(tǒng)的智能化單位專業(yè)工作人員詢問時，對方也因不是施工時參與的工作人員，不清楚系統(tǒng)是按照時間調節(jié)還是太陽追蹤調節(jié)。管理人員和施工單位人員的變動為后期系統(tǒng)正常運行維護增加了很大困難，故建議綠色建筑項目后期應加強設備系統(tǒng)的技術資料備案。

圖3 案例3各項能耗比例分析圖

圖4 案例3全年不同月份耗電量統(tǒng)計圖

案例4由A、B、C、D、E、F、中庭以及多功能廳通過連廊組成一個辦公中心，地上3層，總建筑面積23710m2，屬于自用的辦公建筑，正常使用人數(shù)為450人左右，運行時間為周一～周五，9：00～17：00。該項目采用了拔風井、中庭、屋頂綠化、土壤源熱泵、節(jié)水器具、微噴灌、人工濕地、透水鋪裝、節(jié)能照明、太陽能光伏和太陽能熱水等綠色技術措施（圖5、6），經(jīng)調研分析，該項目年平均能耗強度為87.8kWh/m2，相對上海同類辦公建筑來說，整體能耗偏低。年用水總量為21407m3，單位面積水耗為0.903m3/m2，年非傳統(tǒng)水源用量為9261m3，非傳統(tǒng)水源利用率達到43.2%。該項目綠色技術落實情況較好，大多綠色技術運行效果也不錯，但個別技術如中水系統(tǒng)（業(yè)主反映如果全部用中水沖廁，廁所有臭味，故物業(yè)不得不補充一定的市政水進行混合沖廁）和太陽能生活熱水系統(tǒng)運行（洗手池水龍頭出水忽冷忽熱，夏天熱水溫度很高，用水舒適性較差；一樓用水時，其他樓層熱水壓力不足，出水量驟減、出水量不穩(wěn)定）不是很成功。

圖5 案例4屋頂綠化和中庭實景

圖6 案例4節(jié)能照明和太陽能光伏實景

案例5是集辦公、展廳、公務餐廳、車庫、活動室及小型配套商店等功能為一體的綜合性辦公設施，該項目冰蓄冷系統(tǒng)運行良好（圖7），充分利用了夜間低谷電，具有較好的經(jīng)濟效益；分項計量落實不到位，各分項計量數(shù)據(jù)記錄較籠統(tǒng)，數(shù)據(jù)中心空調電梯電力（峰）統(tǒng)計在一起，對數(shù)據(jù)分析造成一定影響；中雨水系統(tǒng)未運行，造成資源浪費，究其原因，雨水收集和雨量大小有關，小雨時難以收集；功能上，雨季期間收集的雨水難以作為灌溉使用，其他使用方式處理的雨水水質保質期短，難以穩(wěn)定地作為水源供應使用；物業(yè)運行管理人員沒有受到專業(yè)的綠色建筑相關培訓，綠色建筑方面、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與運營管理不到位（圖8）。

圖7 案例5冰蓄冷系統(tǒng)實際運行流程圖

圖8 案例5實景圖

本文根據(jù)調研實際運行與設計的差異性對比分析，除案例4的運行情況較符合設計情況外，其他項目均存在較大差異，有的項目控制項均存在不達標情況。自持物業(yè)的建筑從設計、建造、運營全過程對綠色技術的應用情況較好。房產商以出售為主的建筑樓宇則運行狀態(tài)復雜多變，例如辦公樓宇轉變?yōu)榫频晔焦ⅲ愖≌?，最初按照綠色設計的一些綠色技術和先進的節(jié)能設備未能很好地使用，甚至不用，故技術落實情況很差。已獲得綠色建筑標識三星級的建筑，發(fā)現(xiàn)其運行能耗較低，但是出租率也比較低。物業(yè)管理仍然較粗放，一些智能化系統(tǒng)和設備的實際使用狀態(tài)與設計不符，例如樓宇自控系統(tǒng)只監(jiān)不控，空調通風系統(tǒng)變頻設備工頻運行等問題，因為項目在竣工驗收后和交付使用前沒有進行建筑調適，沒有建筑使用說明書等相關詳細工作的交接。

3 結論與建議

通過對5個已經(jīng)運行的上海市綠色建筑項目運行實效進行分析，總結運行效果如下：①相對常規(guī)建筑來說，綠色建筑能耗整體相對較低；②某些項目的綠色技術措施未落實到位；③實際使用情況和設計情況差距較大，直接導致一些系統(tǒng)無法按設計工況運行；④中雨水系統(tǒng)運行不夠理想，大多項目閑置，造成資源浪費；⑤物業(yè)管理能力水平有待提高，后續(xù)需加強綠色物業(yè)管理；⑥室內環(huán)境質量不滿足要求，有的項目冬季過冷夏季過熱，有的又存在空調不滿足需求的情況；分項計量系統(tǒng)落實安裝，但后期數(shù)據(jù)采集和運行分析工作不夠到位；⑦BA系統(tǒng)整體實施效果不夠理想；⑧部分項目用能系統(tǒng)存在較大的節(jié)能潛力，如已做變頻的水泵，由于空調系統(tǒng)運行策略問題，實際卻按照工頻或定頻運行；⑨照明系統(tǒng)巡視管理薄弱，未能做到合理開啟照明燈具、合理利用自然光、保持燈具的清潔等。

針對以上問題，建議從以下幾方面進行引導，確保綠色建筑實效運行：①業(yè)主和設計方應在前期盡可能合理地評估后期項目使用情況，以確保設計符合后期使用，避免設備浪費；②施工單位應落實綠色建筑設計要求，確保施工質量；③竣工驗收時應增加綠色建筑專項驗收要求，以確保各項綠色技術落實到位；④缺乏TAB（testingadjustingandbalancing）的相關標準，建筑調適十分必要；⑤加強物業(yè)管理人員綠色建筑技術相關知識的教育培訓工作，以便科學有效地對綠色建筑項目進行管理，切實提高物業(yè)管理行業(yè)的能力水平。