付麗麗 呂兵 張斌

摘 要：本文以深圳市地籍調(diào)查為例，對地籍調(diào)查工作的技術(shù)方法以及工作中遇到的問題及解決方案進(jìn)行探討，為相關(guān)地籍調(diào)查工作提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：地籍調(diào)查；宗地；權(quán)屬

Abstract： This paper takes the cadastral survey of Shenzhen city as an example， Discusses the technical methods， Problems and solutions in cadastral survey， And provides reference for cadastral survey.

Key words： Cadastral survey； Land； Tenure

1.引言

黨的十八屆三中全會提出要健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度?！吨泄仓醒雵鴦?wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》要求用5年左右時間，全面清查并處理建成區(qū)違法建設(shè)。為貫徹落實(shí)中央有關(guān)精神和深圳市委市政府加強(qiáng)城市管理治理工作部署，亟需通過開展全面的地籍調(diào)查和土地總登記工作，摸清土地資產(chǎn)家底，明晰土地權(quán)屬關(guān)系，健全現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，盤活存量土地資產(chǎn)，促進(jìn)資源空間優(yōu)化配置；為深圳現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市建設(shè)提供有力支撐。“龍崗片區(qū) 2017 年度地籍調(diào)查工程（C片）”項(xiàng)目是深圳市 2017 年地籍調(diào)查工作 16 個標(biāo)段之一，包括龍城、龍崗、寶龍和坪地共 4 個街道，面積共 96.76 平方公里，其中建成區(qū)面積 31.47 平方公里，非建成區(qū)面積 65.29 平方公里。本文以此項(xiàng)目為例，具體闡述深圳市地籍調(diào)查工作流程及調(diào)查工作中遇到的問題及解決方案。

2.技術(shù)路線及工作方法

2.1技術(shù)路線

圍繞地籍調(diào)查工作目標(biāo)和主要任務(wù)，根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)程要求，充分利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫資源和檔案資料，運(yùn)用 3S測繪技術(shù)及計算機(jī)技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)手段，采用內(nèi)外業(yè)相結(jié)合的調(diào)查方法，開展全覆蓋的前期清查、權(quán)屬調(diào)查、地籍測量等地籍調(diào)查工作，查清每宗地的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途等情況，完成地籍調(diào)查工作，調(diào)查成果按不動產(chǎn)籍信息基礎(chǔ)平臺的數(shù)據(jù)庫要求進(jìn)行入庫。各工序作業(yè)流程如下圖所示。

1）前期清查

收集整理并充分利用已有的數(shù)據(jù)庫資源和檔案資料，建立土地權(quán)屬文件數(shù)據(jù)庫。開展內(nèi)業(yè)分析和實(shí)地核實(shí)，核查出不再進(jìn)行界址認(rèn)定調(diào)查的界址線和不再進(jìn)行建筑面積量算的建筑物。

2）權(quán)屬調(diào)查及地籍測量

包括土地權(quán)屬調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、建筑物現(xiàn)狀調(diào)查。以實(shí)際使用現(xiàn)狀為準(zhǔn)，以宗地為單元，開展土地權(quán)屬狀況調(diào)查。補(bǔ)充收集整理土地權(quán)屬來源資料，查清每宗地的權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、批準(zhǔn)用途等土地權(quán)屬來源情況。進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，查清每宗地的土地權(quán)利人及實(shí)際使用人、土地位置、實(shí)際用途等土地實(shí)際使用狀況。組織現(xiàn)場指界，繪制宗地草圖，填寫地籍調(diào)查表。

開展土地利用情況調(diào)查，在宗地內(nèi)劃分單一地類地塊圖斑，核實(shí)每一圖斑的范圍、地類（用途）等信息；開展地上建筑物情況調(diào)查，核實(shí)每一棟建筑物的功能、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等信息。

根據(jù)現(xiàn)場指界簽章的表格和圖件，結(jié)合土地權(quán)屬調(diào)查情況，采用解析法或圖解法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)，編繪地籍圖、宗地圖，量算宗地面積、宗地內(nèi)現(xiàn)狀地類面積和建筑物面積。

2.2工作方法

1）“統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、條塊結(jié)合、全面推進(jìn)、重點(diǎn)突破”的實(shí)施策略，先易后難、條塊結(jié)合、循序漸進(jìn)、逐步推進(jìn)。

2）充分利用已有數(shù)據(jù)資料的工作方法

為避免重復(fù)調(diào)查，提高調(diào)查效率，節(jié)約調(diào)查經(jīng)費(fèi)，在開展權(quán)屬調(diào)查之前，充分利用已有的房地產(chǎn)權(quán)登記、征轉(zhuǎn)地、土地使用權(quán)劃撥或出讓等權(quán)屬來源資料，以及土地利用調(diào)查和建筑物調(diào)查等數(shù)據(jù)開展前期清查工作。

通過內(nèi)業(yè)分析和實(shí)地核實(shí)，對宗地的界址線或確定的權(quán)屬界線沒有變化和地上建筑物沒有加建、改建及擴(kuò)建的情形，確定不再進(jìn)行界址認(rèn)定調(diào)查和不再進(jìn)行建筑面積量算。

全面動員社區(qū)網(wǎng)格化管理工作人員參與地籍調(diào)查，充分利用社區(qū)網(wǎng)格化管理部門采集的“實(shí)有人口、實(shí)有法人、實(shí)有房屋、實(shí)有事件”信息，核實(shí)每一棟建筑的基本情況和基本信息。

3）采用地籍調(diào)查前置的工作模式

詳盡收集整理土地權(quán)屬來源資料及其他相關(guān)資料，準(zhǔn)確獲取土地權(quán)屬來源情況；在全面實(shí)地踏勘、充分熟悉相關(guān)情況的基礎(chǔ)上，組織開展全覆蓋權(quán)屬調(diào)查，推進(jìn)土地確權(quán)登記工作。對有土地權(quán)屬來源資料或依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定可以依法確定土地使用權(quán)的土地，由土地使用權(quán)人現(xiàn)場指界；對未確定使用權(quán)的國有土地，依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定確定保護(hù)管理人，由保護(hù)管理人現(xiàn)場指界；對沒有合法權(quán)屬來源資料，但被實(shí)際控制或占有、使用的土地，依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合保護(hù)管理人或社區(qū)股份合作公司的意見，按實(shí)際使用現(xiàn)狀確定實(shí)際控有人、土地實(shí)際使用范圍，由保護(hù)管理人或社區(qū)股份合作公司會同實(shí)際控有人現(xiàn)場指界。

4）內(nèi)外業(yè)相結(jié)合的調(diào)查方法

選擇最新的地形圖、遙感影像或已有地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖等基礎(chǔ)圖件為工作底圖，標(biāo)繪相關(guān)的地籍要素和有關(guān)的土地權(quán)屬信息，結(jié)合實(shí)地踏勘情況，在內(nèi)業(yè)分析處理的基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)分宗、預(yù)編宗地代碼，外業(yè)實(shí)地開展現(xiàn)場指界、土地利用及地上建筑物情況調(diào)查。對可以確權(quán)登記的宗地，采用解析法測繪地籍圖和宗地圖；對暫時不能確權(quán)登記的宗地，采用圖解法采集界址點(diǎn)坐標(biāo)、宗地面積，進(jìn)行分析和匯總。

3.問題探討

1）對于一個大宗地內(nèi)出現(xiàn)幾個小宗地的情況，且大小宗地具有相同權(quán)屬的情況下，可否只保留大宗地的界址線作為核減宗地界址線？

答：如果大小宗地的權(quán)屬狀況和空間范圍都完全一致，則保留大宗地，去除小宗地，但是權(quán)屬來源文件都應(yīng)保留。

2）圖為地面道路和高架橋道路，二者相交重疊處，要以哪個道路為優(yōu)先級只保留一條道路，另一條打斷；還是兩條道路都保持其完整（相交處重復(fù)）？

答：地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的（樓房除外），土地使用權(quán)確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項(xiàng)權(quán)利。地上部分打斷，保持地面宗地的完整性。

平面交叉使用土地的，可以確定為共有土地使用權(quán)，也可以將使用權(quán)確定給主要用途或優(yōu)先使用單位。按照優(yōu)先級，保持級別高的道路的完整性，級別低的打斷。

3）圖中綠色圖斑為備案用地，屬于同一權(quán)利人，是否需要將以圍墻，柵欄等構(gòu)成的封閉區(qū)域分別單獨(dú)成宗，圖中道路與主要市政道路相連。

答：需要分析權(quán)屬文件，看大小宗地的權(quán)屬狀況是否一致，看此道路是屬于該宗地的內(nèi)部路還是市政路，如果一致又是內(nèi)部路，則只表示大宗地。

4）有效宗地間的重疊和縫隙如何處理？

由于界址點(diǎn)取位誤差造成面重疊或縫隙（圖1），由于劃分宗地時未完全參照相鄰宗地界址線劃分（圖2），幾個有效宗地形成的覆蓋面域中出現(xiàn)小面積（面積<20㎡）（圖3）

答：宗地依據(jù)規(guī)程所規(guī)定的分宗定界原則進(jìn)行分宗；合同，產(chǎn)權(quán)等有效宗地間如果有狹縫或者細(xì)小重疊，根據(jù)相應(yīng)的原則處理。原則是：

縫隙小于實(shí)地15cm時，可以在內(nèi)業(yè)將狹縫或者重疊處理掉，處理之后的界線仍然是權(quán)屬界，無需指界，處理時優(yōu)先處理面積較大的宗地，面積較小的宗地保持不變，通過在待處理的宗地界址線上加點(diǎn)（加的界址點(diǎn)為線上經(jīng)過點(diǎn)）的方式處理掉縫隙重疊，注意不要影響到其他的界址點(diǎn)和界址線。

縫隙大于實(shí)地15cm時，縫隙作為一個塊地。

重疊大于實(shí)地15cm時，權(quán)利人雙方指界，形成現(xiàn)狀宗地。

5）屬于同一權(quán)利人的私房，能否與周邊空地一起連片畫成一宗地。

答：私房以外的地是否單獨(dú)分宗，依據(jù)使用權(quán)來界定，私房作為大宗地是記錄所有權(quán)的狀況。私房片區(qū)內(nèi)的非私房用地（不是道路、縫隙）要形成使用權(quán)宗地，如辦公樓，廠房。如圖所示的空地合并入大宗地中。

6）地塊權(quán)屬界線壓占道路根據(jù)要求需要重新指界調(diào)整，權(quán)利人不配合調(diào)整指界，是否可以自行調(diào)整后進(jìn)行公告？實(shí)際權(quán)利人為兩家單位，能否進(jìn)行協(xié)議分宗？

答：宗地與道路之間按照單方指界來進(jìn)行，如果權(quán)利人不愿意出席指界，那么按照缺席指界的程序處理：由作業(yè)單位根據(jù)實(shí)際使用現(xiàn)狀來劃定調(diào)查宗地范圍（注意權(quán)屬來源文件的圖形不做任何變化），然后按照程序公告。（注意：1這種界線為工作界，2程序要完整。）

實(shí)際權(quán)利人為兩家，是可以分宗還是作為共用宗，首先要看權(quán)利人的意愿， 然后看宗地是否可以實(shí)地分開，再來做分宗。分宗也需要權(quán)利人按照規(guī)定的程序指界。

7）對納入城市更新單位規(guī)劃范圍內(nèi)的宗地，在不同階段的土地權(quán)利人如何界定？

答：在申報更新計劃階段，權(quán)利人仍認(rèn)定為原土地權(quán)利人；在權(quán)力實(shí)施主體與原土地權(quán)利人簽訂協(xié)議之后，權(quán)利人認(rèn)定為權(quán)力實(shí)施主體；在簽訂土地出讓合同之后，權(quán)利人認(rèn)定以簽訂合同的土地權(quán)利人為準(zhǔn)。

4.結(jié)語

查清轄區(qū)范圍用地權(quán)屬狀況，摸清土地家底，形成地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上，疊加地籍管理信息，建立 “地籍一張圖”以及“源于地籍、歸于地籍”的地籍管理工作機(jī)制和制度，采用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)與全市政務(wù)平臺的互通共享；采用云計算及移動APP等技術(shù)，為社會管理與服務(wù)提供重要基礎(chǔ)和保障；夯實(shí)地籍管理基礎(chǔ)，形成以權(quán)屬為核心、以地籍為基礎(chǔ)的現(xiàn)代土地管理制度，提升權(quán)籍信息的社會化應(yīng)用水平，服務(wù)深圳經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)。

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