■深圳家協(xié)住宅精裝研究院 Shenzhen Home Design Institute

住宅是“家”的載體和代名詞，從古至今其本質(zhì)核心從未改變。市場(chǎng)需求從“有房住”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白『梅俊保捎陂L(zhǎng)期受粗放式開發(fā)模式局限，整體來(lái)看我國(guó)住宅“短命”現(xiàn)象嚴(yán)重。設(shè)計(jì)和建造方式短板突出、資源消耗大、環(huán)境負(fù)荷重、質(zhì)量性能不能滿足時(shí)代需求，幸運(yùn)的是，一聲驚雷中國(guó)百年住宅標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布！2018年9月起正式執(zhí)行！

準(zhǔn)確定義我國(guó)“百年住宅”概念建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、建筑長(zhǎng)壽化、品質(zhì)優(yōu)良化、綠色低碳化。

中國(guó)住建部前副部長(zhǎng)仇保興曾在第六屆國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上，給出過(guò)一串相當(dāng)令人震驚的數(shù)據(jù)：“我國(guó)是世界上每年新建建筑量最大的國(guó)家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，而住宅平均壽命卻只有25～30年，這個(gè)數(shù)字在發(fā)達(dá)國(guó)家比如英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)、荷蘭、德國(guó)分別為132年、85年、7 4年、68年、64年”。

對(duì)比70年的土地使用權(quán)限，30歲的“平均陽(yáng)壽”也顯得過(guò)于刺眼。除了重建規(guī)劃之外，更大原因是早期粗放開發(fā)的住宅往往只考慮“建”，并不考慮后面長(zhǎng)期維護(hù)、適應(yīng)家庭變化的需要，設(shè)計(jì)和施工缺陷、產(chǎn)業(yè)化水平低下導(dǎo)致“豆腐渣工程”等質(zhì)量問(wèn)題。

我國(guó)早在2010年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)上就提出過(guò)建設(shè)百年住宅的倡議，2013年更是成立了百年住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，業(yè)界多次“開壇論講”，研究和推進(jìn)工作已久（圖1）。

“百年住宅”，顧名思義，為長(zhǎng)壽化高品質(zhì)的代名詞，在國(guó)內(nèi)并不陌生。說(shuō)法源自1980年，日本提出建設(shè)CHS（Century Housing System）即百年住宅體系，一是建筑結(jié)構(gòu)壽命100年，二是100年內(nèi)可以讓家庭幾代人安居?？梢哉f(shuō)日本整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)史都以此理論為本進(jìn)行探索，所有公共住房、商品房都按照這個(gè)體系產(chǎn)業(yè)化開發(fā)和建設(shè)。

中國(guó)“百年住宅”借鑒了歐洲和日本的先進(jìn)工業(yè)化集成技術(shù)和居住模式，建設(shè)長(zhǎng)壽化g高品質(zhì)g低能耗的新型可持續(xù)住宅，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、解決資源環(huán)境壓力的必由之路。

此次《標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布可以說(shuō)是一場(chǎng)及時(shí)雨，將成行業(yè)一大強(qiáng)勢(shì)助推力。除了明確百年住宅的建設(shè)技術(shù)體系之外，更對(duì)其核心技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行了詳實(shí)的梳理總結(jié)，核心內(nèi)容是“一體系，三性能”，其中“一體系”是SI建筑通用體系，“三性能”包括建筑長(zhǎng)壽命、品質(zhì)優(yōu)良和綠色低碳。

本次實(shí)地走訪UR都市機(jī)構(gòu)旗下KSI住宅實(shí)驗(yàn)樓及居住性能館，聚焦日本二戰(zhàn)后近代住宅產(chǎn)業(yè)化開發(fā)歷史、百年住宅工業(yè)技術(shù)變遷，及日本在防震防災(zāi)，居住性能、節(jié)能環(huán)保，裝修改造等領(lǐng)域的深入探索和改進(jìn)設(shè)計(jì)（圖2、圖3）。

日本住宅憑什么能用100年？

解密SI建筑體系技術(shù)要點(diǎn)

UR都市機(jī)構(gòu)前身是日本公團(tuán)，日本唯一建設(shè)公共租賃住房的國(guó)營(yíng)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)大規(guī)模集合住宅的開發(fā)與供給，專門解決普通人的居住問(wèn)題。SI體系是公團(tuán)研發(fā)并制定的一套住宅工業(yè)化技術(shù)體系標(biāo)準(zhǔn)，以都市機(jī)構(gòu)為主，公營(yíng)住宅、民間住宅等一直在持續(xù)建設(shè)長(zhǎng)壽化、長(zhǎng)期優(yōu)良、耐用型的KSI住宅（圖4）。

其精髓就是采用PC框架式建筑結(jié)構(gòu)，將結(jié)構(gòu)體（Skeleton）、住戶需要的填充體（Infill）（內(nèi)裝、設(shè)備包括管線）與主體分離規(guī)劃，便于對(duì)部品構(gòu)件進(jìn)行更換維護(hù)。主體結(jié)構(gòu)采用高強(qiáng)、高耐久性混凝土以保證長(zhǎng)壽耐久100年，填充體即內(nèi)裝系統(tǒng)壽命為30年左右，經(jīng)歷多次汰舊換新，完成“百年住宅”的環(huán)保目標(biāo)（圖5）。

傳統(tǒng)施工建造方式下，住宅一旦完成建造流程交付使用，其使用空間和形式就被固定下來(lái)，若初期功能設(shè)計(jì)不足或家庭結(jié)構(gòu)變化，反復(fù)性的“二次裝修”則會(huì)造成大面積地板、墻面、吊頂撥開，以及對(duì)結(jié)構(gòu)層造成嚴(yán)重傷害，簡(jiǎn)單的管線維護(hù)和維修也可能殃及其他住戶引發(fā)糾紛，造成資源浪費(fèi)消耗、產(chǎn)業(yè)化施工……這些都是影響建筑壽命的致命因素。

日本KSI百年住宅以永住為考量，通過(guò)產(chǎn)業(yè)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、維護(hù)使用、再生改建等新型工業(yè)化體系與集成技術(shù)，完美應(yīng)對(duì)這些難題，以建設(shè)長(zhǎng)久價(jià)值的人居環(huán)境。

核心技術(shù)要點(diǎn)如下

1 對(duì)RC結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的嚴(yán)格要求和保護(hù)

主體結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土，抗震耐久性，保證100年使用壽命（圖6）。

傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)將管線埋在樓層板或墻壁中，SI工法結(jié)合上下架空層完全采用及明管明線，管路線材不占用主體結(jié)構(gòu)RC混凝土內(nèi)面積影響結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，滲水漏水幾率少，將因維修導(dǎo)致的敲打破壞機(jī)率減到最低（圖7）。

2 對(duì)住戶未來(lái)的變更性加以考慮

框架結(jié)構(gòu)是以梁，板，柱為受力載體，外墻采用預(yù)制混凝土板可拆卸調(diào)整門窗位置；剪力墻及次梁不出現(xiàn)在戶內(nèi)，采用上反梁結(jié)構(gòu)保留空間自由，室內(nèi)采用輕質(zhì)隔墻，保證內(nèi)裝可以根據(jù)家庭全生命周期進(jìn)行變化（圖8）。

采用空心大板結(jié)構(gòu)，消化大部分梁位，預(yù)留變換自由大空間，間隔移動(dòng)隔墻、家具、構(gòu)件等輕松改變戶型（圖9）。

使用雙層地板以保證地面架空，架空層里排布管線，更換管線時(shí)不破壞建筑主體（圖10）。

排水立管外置在公共走廊上，室內(nèi)廚房衛(wèi)生間布局更靈活，便于戶內(nèi)改造（圖11）。

總結(jié)來(lái)看，日本戶內(nèi)空間之所以靈活，得益于架空地面消化了大部分管路，空心樓板消化了大部分梁位。

3 對(duì)居住未來(lái)的維修性加以考慮

部品和構(gòu)件的使用年限假設(shè)為30年左右，制定檢查、維修和更換計(jì)劃，不牽動(dòng)構(gòu)造結(jié)構(gòu)體（圖12）。

松下專利扁平電纜，用于天花隱藏式安裝，維修時(shí)照明按照位置更靈活；配電線路全部沿墻邊走，與主體分離，插座也布置在墻邊（圖13）。

樓層集中管井在走廊上，分支接入戶內(nèi)，維修時(shí)不必至戶內(nèi)敲除封閉管道，打開公共走道或梯間的維修門即可，保護(hù)隱私（圖14）。

戶內(nèi)排水系統(tǒng)，匯總一根總管下地，分支管鋪設(shè)在架空地板內(nèi)，室內(nèi)漏水便于內(nèi)部更新維修，增減維修當(dāng)層即可完成，減少與樓下住戶糾紛（圖15、圖16）。

4 對(duì)居住的健康性和便利性加以考慮

地板底下有戶內(nèi)24小時(shí)新風(fēng)循環(huán)口，被污染空氣通過(guò)該排氣口排到室外，室外空氣經(jīng)過(guò)濾網(wǎng)后進(jìn)入室內(nèi)，有效將95%的花粉等過(guò)敏源濾掉（圖17）。

吸氣閥式的單管排水，衛(wèi)浴廚房洗衣機(jī)分開進(jìn)出水，病媒不會(huì)透過(guò)管道或通氣管亂串到其他住戶；因接頭與管路連結(jié)方式改變，將臭氣溢散減到最低，確保居住建康與安全（圖18）。

戶內(nèi)抬高部分架空布置管線，未抬高部分采用直床工法將地板降低，保證室內(nèi)高度約2700mm的大起居室空間（圖19）。

適老化應(yīng)用，可電動(dòng)操作上下升降的床體，床底可收納物品（圖20～24）。

架空地板內(nèi)設(shè)置震動(dòng)感應(yīng)器，如小孩吵鬧跳動(dòng)會(huì)觸動(dòng)感應(yīng)器發(fā)出提示（圖25）。

上世紀(jì)70年代的干濕分離衛(wèi)生間，廚房一體化不銹鋼沖壓成型臺(tái)面（圖26、圖27）！

SI住宅，以永住為目標(biāo)，綜合考量結(jié)構(gòu)體長(zhǎng)久性及住宅空間在百年內(nèi)因家庭結(jié)構(gòu)變化的可能性，主要包含五個(gè)部分：①SI主體和內(nèi)裝分離；②結(jié)構(gòu)主體有抗震性和耐久性；③便于維修、維護(hù)；④內(nèi)裝和設(shè)備的可變性；⑤舒適寬敞的居住空間。如此一來(lái)，可充分延長(zhǎng)房屋的使用壽命，大幅降低資源浪費(fèi)和環(huán)境污染。

68設(shè)計(jì)缺陷多導(dǎo)致“住宅短命”設(shè)計(jì)規(guī)劃到建造對(duì)癥下藥

人無(wú)遠(yuǎn)慮，必有近憂。不少住宅在設(shè)計(jì)之初便注定了其短命的一生，比如戶型功能不合理，沒(méi)有給未來(lái)的發(fā)展留下空間、通風(fēng)、采光、隔聲、保溫、隔熱等物理性能差，住宅設(shè)計(jì)和建造技術(shù)理論都跟不上時(shí)代發(fā)展……這些都是影響住宅壽命的致命因素（圖28）。

本應(yīng)使用100年的建筑卻在20～30年拆掉，撿了芝麻，丟了西瓜。可以看出，SI住宅主要是通過(guò)住宅設(shè)計(jì)一一改進(jìn)缺陷，綜合提升住宅的長(zhǎng)壽、耐久和品質(zhì)優(yōu)良。事實(shí)上除了設(shè)計(jì)，影響因素還有材料、施工、工業(yè)化程度等，日本在這些領(lǐng)域的專業(yè)程度，也是無(wú)人能出其右，值得思考和借鑒。

工業(yè)化程度高：日本住宅產(chǎn)業(yè)化高度發(fā)達(dá)，設(shè)計(jì)建造是一并考慮的，很多建筑采用裝配式體系，鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、工廠預(yù)制構(gòu)件，裝配化率達(dá)到70%以上。各類住宅部件產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)齊全，占標(biāo)準(zhǔn)總數(shù)的80%以上，從建筑結(jié)構(gòu)到室內(nèi)裝修幾乎都采用一體化流程，由開發(fā)單位統(tǒng)一建造和裝修，簡(jiǎn)化施工、提高質(zhì)量和效率。

標(biāo)準(zhǔn)材料：日本制定出臺(tái)了嚴(yán)格的住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，大部分材料（廚、衛(wèi)、浴、柜、桌椅等）都是標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的成套工業(yè)制成品。部件尺寸和功能標(biāo)準(zhǔn)都成體系，自動(dòng)化程度高，產(chǎn)檢額品控極其嚴(yán)格。廠家只需要按照標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)通用配件即可，必須保證以更專業(yè)的制造品質(zhì)水準(zhǔn)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，由此行成良性循環(huán)機(jī)制。

施工穩(wěn)定：高度標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)制成品+專業(yè)簡(jiǎn)化的施工安裝，使質(zhì)量非常穩(wěn)定，壽命較長(zhǎng)，不會(huì)因質(zhì)量問(wèn)題短時(shí)間內(nèi)需要頻繁裝修。且房產(chǎn)商的裝修任務(wù)將向下委托給多個(gè)專業(yè)公司，工種多達(dá)15個(gè)以上，分工極細(xì)，工人專業(yè)度極高；且標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件預(yù)制完成，作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)干凈，工人只在結(jié)構(gòu)體內(nèi)施作，不必?fù)尮ば?，?小時(shí)正常作息工作（圖29）。

SI技術(shù)體系、結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)化的建筑材料與施工模式，形成百年住宅建設(shè)技術(shù)體系：設(shè)備管路與結(jié)構(gòu)驅(qū)體分開配置，大部的構(gòu)件委由工廠施作，制品生產(chǎn)品質(zhì)控管規(guī)范，安裝技術(shù)門檻不需很高，使住宅長(zhǎng)壽、耐久、舒適、節(jié)能、環(huán)保與再生回收等都可實(shí)現(xiàn)。

我國(guó)“百年住宅”的研發(fā)和實(shí)踐還在繼續(xù)，以住宅長(zhǎng)久優(yōu)良居住為基礎(chǔ)，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、使用、維護(hù)和拆除再利用全過(guò)程中實(shí)現(xiàn)“四節(jié)一環(huán)保”。

隨著理念推進(jìn)、研究加深和工程實(shí)踐升級(jí)，中國(guó)“百年住宅”作為國(guó)家大力推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化背景下、一個(gè)具有持久生命力的新型時(shí)代產(chǎn)物，必然會(huì)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)，也將成為一筆長(zhǎng)久傳承的優(yōu)良社會(huì)資產(chǎn)。

深家協(xié)精裝院5年來(lái)憑借獨(dú)創(chuàng)的集成設(shè)計(jì)理念，整合打通住宅全產(chǎn)業(yè)鏈資源，推動(dòng)并實(shí)踐建筑產(chǎn)業(yè)化、內(nèi)裝工業(yè)化、部品標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計(jì)集成化。通過(guò)舉辦專業(yè)住宅展，與房企落地合作，及組織深度探訪建筑產(chǎn)業(yè)先進(jìn)國(guó)家，多層面將最新住宅產(chǎn)業(yè)化研究成果公之于整個(gè)行業(yè)，將持續(xù)推動(dòng)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化與百年住宅研究建設(shè)。