孫庭陽

在決策層調(diào)控決心空前的背景下，今年三季度的房企，特別是龍頭房企的日子過得怎么樣？《中國經(jīng)濟周刊》記者希望從銷售、融資、拿地等數(shù)據(jù)一窺房企的生存現(xiàn)狀。

銷售乏力，三季度龍頭房企頻降價

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理了國內(nèi)在A股、H股上市的2017年凈利潤排名前20位的房企每月公布的房地產(chǎn)銷售金額、銷售面積和銷售單價數(shù)據(jù)。企業(yè)公布的銷售數(shù)據(jù)，比單個樓盤的價格變動更為全面，也比國家統(tǒng)計局公布的城市平均數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)房企的銷售狀況。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者統(tǒng)計，9月，20家房企的銷售單價（總銷售額/總銷售面積）為14527元/平方米，相比于去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅達7.11%，相當(dāng)于每百平方米的房子降價12萬元。

具體到各家房企的情況來看，以2018年7月的數(shù)據(jù)為基數(shù)，8月，20家房企中有11家銷售單價環(huán)比下降，下降數(shù)值最大的是華潤置地（1109.HK），達9498元。招商蛇口（001979.SZ）、綠城中國（3900.HK）等房企均在單價下降之列。某一家公司售價下降，可能與當(dāng)月銷售樓盤的品質(zhì)有關(guān)，但20家房企中過半數(shù)降價，則有著一定的普遍性了。

再看9月的數(shù)據(jù)，相比7月，銷售單價下降的公司達到了14家，中國金茂（817.HK）、招商蛇口、金地集團（00383.SH）等4家房企的銷售單價更是連續(xù)兩個月下降。

三季度房企銷售端低迷的表現(xiàn)不僅體現(xiàn)在銷售單價上，更體現(xiàn)在總銷售額上。

歷史上，排除1月和2月合并統(tǒng)計的因素，6月往往能夠形成一個年度銷售高峰，以各年度6月的銷售數(shù)據(jù)做標尺，可以評判下半年房企銷售的火熱程度。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7月、8月全國商品住宅期房和現(xiàn)房單月銷售額分別是9723億元和9503億元，相比起前兩個月1.07萬億元和1.52萬億元，縮水幅度巨大。9月份最新數(shù)據(jù)尚未公布，我們可以通過20家上市房企數(shù)據(jù)來預(yù)判一下。

20家房企今年三季度各月總銷售額的數(shù)據(jù)，均遜于往年。記者還注意到，2016年，9月總銷售額略超過當(dāng)年6月；2017年，9月總銷售額與6月相差12%；而今年9月總銷售額距離6月的數(shù)值有22%的差距。7、8兩月，20家房企合計總銷售額相比6月下滑幅度也高于往年。

可以說，今年三季度，特別是進入9月以來，房企銷售數(shù)據(jù)不如前兩年，而這或?qū)⒅苯佑绊懛科蟮匿N售回款。

銀行支持減少、自籌資金增多，房企開發(fā)資金承壓

據(jù)天風(fēng)證券研究所研究報告，房企開發(fā)資金構(gòu)成中，最大一塊源于銷售回款，占比在44%左右，緊跟其后的自籌資金占比39%，還有16%來自銀行貸款。

在銷售回款受銷售低迷影響的情況下，房企開發(fā)資金來源的另外兩條主要渠道的表現(xiàn)又如何？

從今年3月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金中，來源于國內(nèi)貸款的累計值同比變化幅度已經(jīng)連續(xù)5個月為負，下降幅度從1.6%到7.9%不等，今年7月至8月的降幅分別是6.9%、6.6%，可以理解成銀行對房企支持力度在下降。

上一次銀行對房企的貸款連續(xù)下降發(fā)生在2015年3月到2016年2月，連續(xù)11個月下降。彼時，各地曾迎來房地產(chǎn)降庫存，并伴隨著房價上漲，2016年9月底，以北京為代表的地方政府陸續(xù)出臺調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)進入調(diào)控政策密集出臺的時期。

銀行貸款對房企支撐降低時，房企自籌資金就得提升，如果增長幅度不能填補銀行貸款下降的缺口，就難以支撐房企開發(fā)的現(xiàn)金需求。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從2017年10月開始，房企自籌資金累計一直呈現(xiàn)同比增長態(tài)勢，同比增長幅度已經(jīng)從2017年10月的微增0.3%，上升到今年8月的增長11.2%。

發(fā)債是房企自籌資金的重要途徑，《中國經(jīng)濟周刊》今年7月曾刊文關(guān)注房企發(fā)債融資是否變難的問題，數(shù)據(jù)顯示，被監(jiān)管層中止項目整體占比并不算太高，但是中止項目數(shù)量從5月中旬以來有所增加，在2018年，資產(chǎn)證券化、租賃專項債券以及基金合作將是企業(yè)融資的突破口。

那么，房企手中可供銷售的住宅數(shù)量又怎樣？

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至8月底，商品房住宅待售面積2.64億平方米，相較于2016年2月峰值4.66億平方米，已經(jīng)下降了43%。對比庫存面積，和現(xiàn)在庫存商品住宅面積接近的時間點是5年多之前的2013年1月。

從房企角度看，庫存量減少，一方面可以理解成積壓的資金在減少，庫存房源已經(jīng)逐漸變現(xiàn)成資金。另一個層面也可以理解為，依靠減少庫存來增加資金調(diào)度的余地越來越小。在過去，如果要有新增資金使用，在銀行貸款減少、自籌資金成本高的背景下，將手中現(xiàn)房降低利潤率銷售，加快資金回籠，是可選辦法之一。

償債壓力大，房企債務(wù)迎集中兌付期

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰8月底談道，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率連年高企。今年上半年，房企資產(chǎn)負債率達到了80%，少數(shù)房企由于杠桿率過高，無法支撐企業(yè)的規(guī)模擴張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流枯竭和債務(wù)違約。

今年中報公布后，某公司負債下降，公司在半年報中強調(diào)其為利好，稱“實現(xiàn)總負債水平和負債率大幅下降”。

恒大研究院發(fā)布的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構(gòu)貸款，房企有息負債余額約19.2萬億。數(shù)據(jù)表明，未來4年是兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計僅0.9萬億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機構(gòu)貸款在未來4年集中到期；公司債2015—2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。

短期借款、長期借款和應(yīng)付債券都屬于有息負債，是需要支付利息的債務(wù)。業(yè)內(nèi)通常會以有息負債占全部投入資本比例，來監(jiān)測公司發(fā)生債務(wù)風(fēng)險、資金風(fēng)險的概率。這個比例大于50%時，意味著有息負債大于權(quán)益資本，債權(quán)人風(fēng)險就比較大。

《中國經(jīng)濟周刊》統(tǒng)計，20家上市房企中，在2017年中期時，就有18家此指標高過50%；到2018年中期，除中國海外發(fā)展（0688.HK）外，19家公司此指標都超過50%，超過80%的就有4家，這意味著投入運營的資金里，超過80%都是要付息的，會直接導(dǎo)致利息成本高企。

房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓頻現(xiàn)，房企要改行？

當(dāng)宏觀環(huán)境發(fā)生變化時，企業(yè)就要尋求各自的出路，而龍頭房企往往成為市場風(fēng)向標之一。

9月中旬，曾經(jīng)為四大房企“保招萬金”之首的保利地產(chǎn)（600048.SH）宣布更名“保利發(fā)展”，公司的發(fā)展戰(zhàn)略也升級為“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”，今后將重點發(fā)展兩翼功能。

除了調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，記者注意到，一些企業(yè)，特別是央企、國企正在實打?qū)嵉爻鲎尫康禺a(chǎn)資產(chǎn)。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所統(tǒng)計，1—8月，北京產(chǎn)權(quán)交易所成交的68宗房地產(chǎn)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目中，央企有38項，成交金額為130.34億元。

例如，航天科技旗下航天置業(yè)轉(zhuǎn)讓北京航天恒潤置業(yè)22.60%股權(quán)；中航國際控股公司轉(zhuǎn)讓中航萬科有限公司60%股權(quán)；中國冶金地質(zhì)總局山東局轉(zhuǎn)讓山東正元置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及債權(quán)等等。

成都安仁華僑城仁里文化旅游開發(fā)有限公司（下稱“仁里文化”）在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。華僑城集團公司是仁里文化的大股東，通過旗下的華僑城西部投資有限公司出資2.1億元，持股70%。今年1月9日，仁里文化以底價競得成都大邑縣安仁鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)兩宗土地，總成交價約2.02億元，總用地面積約163畝。

天津津誠國有資本投資運營公司（下稱“天津津誠”）是天津國資委出資設(shè)立的國有獨資公司，持有天津房地產(chǎn)集團有限公司100%股權(quán)，現(xiàn)在正在天津產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，進行增資擴股混合所有制改革，改革之后，天津津誠將持有天津房地產(chǎn)集團35%的股權(quán)，新股東持股65%。天津房地產(chǎn)集團有限公司是天房發(fā)展（600322.SH）的大股東。天房發(fā)展作為天津市最早成立的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)、國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，如果新股東是民企，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，天房發(fā)展的實際控制人將不再是天津市國資委。

有賣就有買，喊著“活下去”的萬科，其子公司斥資32.34億元與同行業(yè)上市公司的全資子公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議》，合作開發(fā)。

新的市場環(huán)境下，房企新的洗牌可能剛剛開始。