王露 高炳華

(1.武漢市土地整理儲備中心，湖北 武漢 430014；2華中師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院，湖北 武漢 430079)

自我國開啟房地產(chǎn)市場化之路以來，作為基礎(chǔ)性的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用明顯。據(jù)統(tǒng)計，近3年房地產(chǎn)對GDP增長的貢獻(xiàn)率在7%左右，對GDP增長的拉動在1個百分點左右，對上下游產(chǎn)業(yè)投資的帶動影響倍數(shù)達(dá)2倍以上[1]。

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)投資的依賴性、房地產(chǎn)商品的特殊性和調(diào)控機制不合理等原因，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了市場投機化、產(chǎn)業(yè)過度支柱化、房價過山車式運行等問題。政府實施宏觀調(diào)控大多從需求角度出發(fā)，陷入“一管就死、不管就亂”的僵局，未能從根本上解決房地產(chǎn)市場的問題，而“供給側(cè)”的提出指明了新的方向。鑒于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性和差異性特征，筆者以武漢市作為研究對象，梳理其市場體系，分析各級市場供給側(cè)存在的問題與原因，并結(jié)合重慶、深圳供給側(cè)改革經(jīng)驗，提出武漢市房地產(chǎn)市場深化供給側(cè)改革的思路。

一、房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革含義

提升市場供給質(zhì)量，優(yōu)化市場供給結(jié)構(gòu)，提高要素配置效率，增強市場供需匹配構(gòu)成了供給側(cè)改革的基本內(nèi)涵。作為重要的市場組成之一的房地產(chǎn)市場，其供給側(cè)改革主要以市場制度為基礎(chǔ)，側(cè)重調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題，優(yōu)化房地產(chǎn)市場要素配置，增強房地產(chǎn)供給對需求的彈性，即以需求為供應(yīng)的基礎(chǔ)和以供應(yīng)滿足需求的變化，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

二、武漢市房地產(chǎn)市場體系梳理

房地產(chǎn)市場體系是土地使用權(quán)出讓市場、土地轉(zhuǎn)讓和新增商品房租售市場、二手房租售市場互相聯(lián)系、互相制約、互相依存而形成的市場體系，分別對應(yīng)為房地產(chǎn)一級、二級、三級市場。其中一級市場是基礎(chǔ)，二級市場和三級市場是一級市場的補充，互為影響，二級市場制約三級市場，而三級市場補充二級市場更好發(fā)展。

房地產(chǎn)一級市場簡稱土地一級市場，是土地使用權(quán)的出讓市場。政府將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體土地征收為國有土地后，將土地使用權(quán)按一定年限、規(guī)劃條件和規(guī)定用途以有償使用方式讓渡給土地使用者的市場。

2015～2017年武漢市土地一級市場需求旺盛，供應(yīng)量快速增長，出讓金大幅上漲，見表1。2017年武漢土地成交總面積1113公頃，漲幅為35%，其中住宅用地成交量最多，占總成交量72%，成交總金額1531億元，漲幅為44%，僅次于北京、杭州和南京。

表1 2015～2017年武漢土地出讓成交情況表

注：數(shù)據(jù)來源于武漢房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會。

房地產(chǎn)二級市場也稱為房地產(chǎn)開發(fā)市場，包括土地轉(zhuǎn)讓和新增商品房租售市場。土地轉(zhuǎn)讓市場是土地使用權(quán)出讓后再進(jìn)入流通領(lǐng)域交易的市場。新增商品房租售市場是土地使用者通過開發(fā)建設(shè)銷售或租賃新建商品房的市場。

2015～2017年武漢市新增商品房市場經(jīng)歷了過山車式的變化，市場供不應(yīng)求，成交量漲幅較大，見表2。

表2 2015～2017年武漢市新建商品房成交情況表

注：數(shù)據(jù)來源于武漢房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會。

房地產(chǎn)三級市場也稱為二手房交易市場，是二手房租售市場，在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，已購買房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域交易的市場。

武漢市二手房市場發(fā)展緩慢，活躍度不高，二手房市場價格與新增商品房價格出現(xiàn)倒掛，大部分區(qū)域二手房價格均高于新房10%至40%。據(jù)統(tǒng)計，2017年武漢二手住宅成交8.27萬套，成交均價為16667元/平方米。

武漢市房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革，可以理解為三級市場的改革。一級市場核心在于土地管理制度，二級市場重點在于住房租售制度，三級市場關(guān)鍵在于交易管理制度。目前武漢市全面推動房地產(chǎn)供給側(cè)改革，通過三個層級市場聯(lián)動，在土地市場中加大建設(shè)用地供應(yīng)、盤活利用存量土地，試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房；在新增商品房市場中積極推進(jìn)住房租賃制度、探索大學(xué)生安居房建設(shè)，規(guī)范商品房銷售行為；在二手房市場中，加強建設(shè)信息平臺，嚴(yán)格中介機構(gòu)管理，降低交易成本等，這與供給側(cè)改革目標(biāo)在一定程度上相一致。

三、武漢市房地產(chǎn)市場供給側(cè)存在的問題與原因

武漢市房地產(chǎn)市場未來預(yù)期良好。土地市場仍面臨用地資源緊張、地價上漲、產(chǎn)出效益低效等問題；新增商品房市場處于賣方市場，供給與需求不適應(yīng)，住房租賃處于起步階段；二手房市場潛力尚待挖掘，交易秩序不規(guī)范等，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場整體效率低下。武漢市需及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)存在的問題并采取措施，加快低效供給“新陳代謝”，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量和高效率發(fā)展。

(一)一級市場供給側(cè)存在的問題與原因

土地是房地產(chǎn)一級市場的核心，實行“一個口子進(jìn)水，一個池子蓄水，一個龍頭出水”的市場管理模式，主要包括土地儲備和土地供應(yīng)兩個層面。土地儲備是調(diào)控土地市場，促進(jìn)土地資源合理利用的政府行為，縣級(含)以上國土資源主管部門組織實施，依法取得土地并進(jìn)行前期開發(fā)，完成儲備后實施供應(yīng)[2]。土地供應(yīng)是國土資源主管部門代表政府將國有土地使用權(quán)在土地市場上實施交易的行為，供應(yīng)方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)計劃等主要因素共同作用于土地市場。

1.土地儲備存在的問題

第一，土地儲備調(diào)控職能發(fā)揮不充分。隨著城鎮(zhèn)化的深入和房地產(chǎn)市場的繁榮，土地的商品屬性日益顯現(xiàn)，公共屬性日益模糊。地方政府在發(fā)揮土地儲備，調(diào)控市場與追求收益之間，存在市場行為中的代理人道德風(fēng)險，即地方政府為追求地方經(jīng)濟(jì)增長和實現(xiàn)收益最大化，選擇性調(diào)控而忽視土地市場效率，導(dǎo)致無法充分優(yōu)化土地資源配置。

第二，土地儲備影響政府調(diào)控靈敏度。土地儲備實施以來，只有通過征收，土地才能進(jìn)入一級市場，政府是土地市場唯一的“購買者”，也是“經(jīng)營”土地的“企業(yè)家”和“管理”土地的“監(jiān)管者”，這種雙重身份導(dǎo)致政府對市場的需求變化不夠敏感，政府獲取土地價格和供需信息往往不真實，導(dǎo)致政府在土地調(diào)控決策中判斷失誤而造成土地的供需失配。

第三，儲備成本上漲，提高土地價格。一是房價上漲帶動征收標(biāo)準(zhǔn)的提高，征收安置成本也隨之上升，造成土地儲備成本不斷提高，直接影響土地價格。二是銀行貸款作為土地儲備資金的主要來源之一，利率高，利息重，債務(wù)風(fēng)險大。為此，2016年國家明確提出各地儲備機構(gòu)不得向金融機構(gòu)舉借土地儲備貸款，但2016年以前儲備機構(gòu)歷史沉淀的存量貸款規(guī)模較大，未來一段時間利息成本仍將很高，直接導(dǎo)致土地儲備成本上漲，土地價格上升。

2.土地供應(yīng)存在的問題

第一，供地方式單一提高土地取得成本。土地以何種方式實施供應(yīng)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)能否獲取土地以及取得成本。自國有土地使用權(quán)實行“招拍掛”供應(yīng)以來，市場化運作模式已充分顯化了土地使用權(quán)的價格，在地方政府“土地財政”的主導(dǎo)下，招拍掛機制仍是土地供應(yīng)的主導(dǎo)方式，“價高者得”的市場化配置規(guī)則促使土地價格不斷上漲，過度追求利益最大化提高了土地取得成本，影響社會公平。

第二，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡影響產(chǎn)出效益。供應(yīng)結(jié)構(gòu)是指政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場調(diào)控需要，對不同行業(yè)或企業(yè)實施土地供應(yīng)的比例，是影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素。在市場競爭規(guī)則下，土地成本直接影響企業(yè)經(jīng)營成本，諸如創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在公開競價的市場環(huán)境中難以獲取企業(yè)發(fā)展所需的土地，可能導(dǎo)致符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向或極具發(fā)展?jié)摿Φ捻椖侩y以落地，不僅區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型難以實現(xiàn)，也造成土地資源低效開發(fā)[3]。

第三，供應(yīng)計劃未能充分發(fā)揮調(diào)控作用。土地供應(yīng)計劃缺乏靈活性，政府壟斷土地供應(yīng)，土地管理部門難以及時有效地預(yù)測市場需求變化，導(dǎo)致土地供應(yīng)計劃不符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，難以滿足市場供需平衡，一定程度上損害市場效率。

(二)二級市場供給側(cè)存在的問題與原因

房地產(chǎn)二級市場包括土地轉(zhuǎn)讓和新增商品房市場。土地轉(zhuǎn)讓市場是指建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押;新增商品房市場是指新建商品房銷售或租賃。

1.土地轉(zhuǎn)讓市場存在問題

第一，土地轉(zhuǎn)讓市場交易活躍度不高，資源配置效率較低。土地儲備對土地市場具有很強的壟斷性，地方政府通過土地儲備控制了存量土地供地量的80%以上，抑制了土地轉(zhuǎn)讓市場規(guī)模[4]，土地儲備規(guī)模越大，越不利于盤活存量用地，轉(zhuǎn)讓市場效率越低。

第二，土地“隱性流轉(zhuǎn)”，準(zhǔn)入機制不合理。土地轉(zhuǎn)讓市場相對自由，土地交易是轉(zhuǎn)受讓雙方的場外行為，前提是轉(zhuǎn)受讓雙方達(dá)成意向協(xié)議，即意向受讓人明確且轉(zhuǎn)讓雙方達(dá)成共識可進(jìn)入轉(zhuǎn)讓市場[5]，這種準(zhǔn)入門檻未能發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，難以體現(xiàn)土地市場的中介職能。

第三，土地交易稅費多，轉(zhuǎn)讓成本高。土地市場稅費種類多，稅項雜。目前土地轉(zhuǎn)讓重流轉(zhuǎn)稅而輕保有稅，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅率較高，使得轉(zhuǎn)讓成本較高，如土地增值稅以增值額為計稅依據(jù)，累進(jìn)稅率分30%、40%、50%、60%四檔，土地契稅以成交價格為計稅依據(jù)，稅率在3%至5%范圍內(nèi)，一定程度上約束了土地轉(zhuǎn)讓行為。

2.新增商品房市場存在的問題

第一，新增商品房市場供需錯位，房價大幅上漲。2015～2017年武漢市新房住宅成交價格經(jīng)歷了一次前所未有的上漲，根本原因是土地和住房供給的有限性與住房需求不斷增長的矛盾，供需矛盾越大，房價越容易上漲。

需求側(cè)方面，一是城鎮(zhèn)人口逐步增加，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)定提高，剛性需求長期化。武漢作為中部地區(qū)特大城市具有很強的聚集效應(yīng)，2015年武漢城鎮(zhèn)人口829.27萬人，城鎮(zhèn)化率為78.18%；2016年武漢城鎮(zhèn)人口858.82萬人，城鎮(zhèn)化率為79.77%，2017年武漢城鎮(zhèn)人口871.87萬人，城鎮(zhèn)化率為80.04%。近年來隨著招商引資力度提升、城市更新改造以及人才落戶政策實施，大規(guī)模的人口流入，對住宅商品需求持續(xù)擴(kuò)大，并帶動配套服務(wù)設(shè)施及商業(yè)需求；二是人均可支配收入的提高及二胎政策，家庭改善型需求釋放；三是缺乏多元的投資渠道和過高的貨幣流動性，房地產(chǎn)商品投資屬性放大，增加了投資性需求。為此，武漢繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策和差別化的稅收、信貸政策，打擊交易違法違規(guī)行為，保障剛需，抑制投資。

供給側(cè)方面，城市土地供給有限，新建商品房供應(yīng)不足，“一房難求”。2015～2017年武漢市新建商品房供需比小于1，市場供不應(yīng)求，見表3。

表3 2015～2017年武漢新建商品房供應(yīng)成交情況表

注：數(shù)據(jù)來源于億房網(wǎng)、搜房網(wǎng)。

第二，住房租賃市場專業(yè)化程度低，發(fā)展滯后。住房租賃市場專業(yè)化和規(guī)?；潭仍礁?，租賃住房的品質(zhì)就越好，穩(wěn)定性就越高，對自有住房的替代性就越強，供給主動適應(yīng)市場需求的能力也越高。由于住房租賃市場缺乏完善的制度法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)管規(guī)范，住房租賃基本處于無計劃、無規(guī)范、無監(jiān)管的狀態(tài)，同時住房租賃企業(yè)缺乏行業(yè)化和合法化身份確認(rèn)，面臨租賃投資收益低，成本回收周期長，融資難、稅負(fù)重等問題，經(jīng)營風(fēng)險較大，導(dǎo)致租賃企業(yè)規(guī)模小，難以實現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營，適應(yīng)市場需求的能力不足。

2017年武漢市出臺培育住房租賃市場政策，多渠道增加租賃住房供給，扶持住房租賃企業(yè)，健全租賃市場，提高租賃市場保障力度，適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的基本住房需求。我國傳統(tǒng)住房消費觀念認(rèn)為“有房才有家”，租房沒有“家”的感覺，這種根深蒂固的住房消費觀念轉(zhuǎn)變并非一朝一夕，如果“租售同權(quán)”難以落實，租房會形成短期需求，長期需求仍轉(zhuǎn)向購買，住房租賃市場也只能是延緩供需矛盾。

(三)三級市場供給存在的問題與原因

房地產(chǎn)三級市場即二手房交易市場，包括買賣和租賃二手房。

第一，二手房買賣市場流通效率較低。二手房成交量占商品房成交量的比重越大，二手房市場交易越活躍，流通越高效，發(fā)展越充分。根據(jù)發(fā)達(dá)國家二手房市場經(jīng)驗，二手房成交量占商品房成交量之比為6時，表明二手房市場是成熟的。2015～2017年武漢市二手房成交量占商品房成交量之比均遠(yuǎn)低于這個水平，見表4。可見，武漢市二手房市場與成熟市場之間仍存在很大差距。一方面原因是二手房交易環(huán)節(jié)多、程序復(fù)雜、違約風(fēng)險大，交易稅費較高，加上“喜新厭舊”的心理因素，購房者對新房市場需求大，擠壓二手房交易空間，使得二手房需求量有限，需求不足。另一方面原因是二手房市場信息不對稱。信息不對稱影響市場秩序，增加交易成本，降低市場活力。賣房者為了實現(xiàn)利益最大化往往提供不真實的，甚至虛假信息，如抬高房屋品質(zhì)，夸大房屋性能，隱瞞房屋缺陷，偽造購房票據(jù)等。購房者獲取信息渠道有限，不能準(zhǔn)確地辨別信息真?zhèn)?。盡管58同城、趕集網(wǎng)、鏈家網(wǎng)等平臺建立了二手房信息渠道，但是最新的交易信息不能及時更新，信息滯后或不完整，不能如實反映市場實際情況，會誤導(dǎo)潛在購房者的購房意向和房價預(yù)期，提高交易成本，迫使購房者轉(zhuǎn)向購買新房。

表4 2015～2017年武漢商品房與二手房成交量對比表

注：數(shù)據(jù)來源于億房網(wǎng)。

第二，二手房租賃市場秩序不規(guī)范。從市場主體來看，武漢市住宅租賃市場規(guī)范化、現(xiàn)代化經(jīng)營的企業(yè)較少，二手房租賃以散租為主，出租人和承租人均以個人對個人，私下簽訂合同或口頭合同，容易產(chǎn)生合同違約、租期不穩(wěn)定、隨意漲價等問題。從市場監(jiān)管來看，市場法規(guī)不完善、監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致中介機構(gòu)收費混亂、惡性競爭、侵害房屋買賣雙方權(quán)益等問題，監(jiān)管部門對不規(guī)范中介行為處罰力度不大，直接降低交易效率。

四、武漢市房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的政策建議

(一)土地市場供給側(cè)改革，適時轉(zhuǎn)變政府角色，創(chuàng)新土地供應(yīng)，兼顧社會屬性

第一，轉(zhuǎn)變政府角色。隨著土地市場的繁榮發(fā)展，政府應(yīng)加快轉(zhuǎn)變角色，由參與者、監(jiān)管者轉(zhuǎn)向服務(wù)者，由經(jīng)營土地轉(zhuǎn)向服務(wù)市場，由追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向強調(diào)社會生態(tài)效益，由重視GDP貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)向加強政府保障。

第二，創(chuàng)新土地供應(yīng)。政府應(yīng)努力使市場主體獲得有效的土地信息，完善土地市場信息發(fā)布和交易平臺，土地計劃、土地利用、土地規(guī)劃等信息公開化、透明化、豐富化，以減少信息不對稱產(chǎn)生的低效率、高成本等問題，進(jìn)一步提升土地供應(yīng)效率。同時，借鑒深圳經(jīng)驗，實現(xiàn)土地供應(yīng)多元化，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展、類別和結(jié)構(gòu)等，實施差別化供應(yīng)，探索工業(yè)用地中長期租賃；依據(jù)住房保障類、市場類、租賃類，因類施策，住宅用地采取多結(jié)構(gòu)供應(yīng)，探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地和非房地產(chǎn)企業(yè)用地供應(yīng)，促進(jìn)土地高效利用和增值增效。

第三，兼顧土地社會屬性。以價格為核心的市場機制能有效配置土地資源，但不能簡單由市場自由發(fā)揮，土地作為特殊商品除了市場屬性以外，還承載產(chǎn)業(yè)、人口、環(huán)境、發(fā)展等多重屬性。

第一，發(fā)展住房租賃市場，培育住房租賃企業(yè)。目前中央及地方已出臺了有利于培育租房租賃市場的宏觀政策，但還需要進(jìn)一步細(xì)化有助于專業(yè)住房租賃企業(yè)應(yīng)建立融資渠道的金融政策措施和減少稅賦的稅收政策，使住房租賃企業(yè)減負(fù)增效，降低經(jīng)營成本，從而提高住房租賃市場供給能力，更好適應(yīng)市場需求。同時借鑒深圳經(jīng)驗，引入社會資金參與租賃住房建設(shè)，鼓勵長租公寓、青年公寓的經(jīng)營模式，通過盤活存量，釋放租賃房源，讓租賃成為房地產(chǎn)市場的重要供給。

第二，完善租賃市場法規(guī)，發(fā)揮政府監(jiān)管職責(zé)。政府應(yīng)加強住房租賃市場監(jiān)管，一是借鑒重慶公租房管理和深圳安居房輪候經(jīng)驗，健全公租房監(jiān)管制度，確保公租房公開公平公正配置；二是完善住房租賃配套制度，讓租賃市場中房東和房客都能受到合同的有效約束，營造誠信市場，真正享有“租售同權(quán)”，才能解決住房租賃市場長期存在的問題，建立長效機制。

第三，規(guī)范新房銷售市場，實施差別化調(diào)控。供給側(cè)是調(diào)控主線，需求側(cè)是堅實保障。堅持“房子是用來住的，不是用來炒”的定位，規(guī)范商品銷售行為，整頓市場秩序，降低交易成本，探索預(yù)售與現(xiàn)售結(jié)合的銷售制度，針對各類住房需求實行差別化調(diào)控，鼓勵和支持剛需和改善型需求，大力限制投機性炒房。

第四，改革稅費制度，強化住房居住功能。稅收是調(diào)節(jié)資源配置的主要手段。房地產(chǎn)市場稅收涉及建設(shè)、交易、保有三個環(huán)節(jié)，改革稅費制度，一是合并整合相關(guān)稅種，合理降低房地產(chǎn)稅費成本；二是合理制定保有環(huán)節(jié)征收標(biāo)準(zhǔn)，增加投機成本為核心，抑制投機需求為目的，使住宅回歸居住屬性，有效配置住房產(chǎn)品，使市場供給滿足有效需求。

(三)二手房市場供給側(cè)改革，多手段促流通，規(guī)范市場秩序，拓展供給空間

第一，充分挖掘二手房市場潛力，引導(dǎo)轉(zhuǎn)變住房消費模式。成熟的二手房市場能提供有效供給，利用好互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)等手段，減少信息不對稱，降低交易成本，拓展供給空間。同時政府及市場參與者需引導(dǎo)轉(zhuǎn)變住房消費觀念，在房地產(chǎn)市場中逐步形成“先小后大、先舊后新、先租后買”的消費模式，既讓人有房住，也讓房有人住，減少資源浪費。

第二，加強政府監(jiān)督管理，規(guī)范和清理中介服務(wù)。一方面，提高中介準(zhǔn)入門檻和資質(zhì)審核，規(guī)范居間服務(wù)，提升中介機構(gòu)綜合素質(zhì)；另一方面，規(guī)范中介市場稅費，逐步實現(xiàn)正稅清費，以減少中介企業(yè)經(jīng)營成本，營造公平競爭、秩序優(yōu)良的市場環(huán)境。