史玲瓏 熊婷

摘 要 歷史文化建筑的保護(hù)與修復(fù)關(guān)乎一個民族的精神傳承，歷史文化建筑有其自身的價值和特性。我國歷史文化物質(zhì)遺產(chǎn)和非物質(zhì)歷史文化遺產(chǎn)的得到了保護(hù)和繼承，但是隨著社會的進(jìn)步以及城市化的發(fā)展，這些文化遺產(chǎn)或遭到改擴(kuò)建，或正在遭受摧殘，或已經(jīng)遭受無法修復(fù)的破壞，本文探討了其價值評估的方法，目的在于找尋最佳的評估方法來確定歷史文化建筑的價值，實(shí)現(xiàn)歷史文化建筑進(jìn)一步保護(hù)和傳承的可能性。

關(guān)鍵詞 歷史文化建筑；評估方法匯總；總體經(jīng)濟(jì)價值

一、歷史文化建筑概述及其價值體現(xiàn)

歷史文化建筑，是指具有一定建筑以及文化價值的建筑，承載了傳統(tǒng)的歷史風(fēng)貌和地方特色，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化演進(jìn)的客觀表現(xiàn)和考量依據(jù)。歷史文化建筑具有普通建筑所不可比擬的價值：1.歷史價值，其價值不僅是體現(xiàn)在距今的年限長度，而且體現(xiàn)在其瀕危及稀有程度上；2.教育價值，結(jié)構(gòu)的設(shè)計、理念的融合、精神的寄托向子女傳達(dá)出他們的倫理道德觀、審美價值觀，其科學(xué)文化價值不斷地警醒和教育著后代；3.情感價值，歷史文化建筑是古代人民智慧的結(jié)晶、是古代勞動人民成功與地位的象征，是內(nèi)心融合感和歸屬感的體現(xiàn)；4.藝術(shù)價值，歷史文化建筑所承載的花草樹木、飛禽走獸、亭臺樓宇、神話故事、戲劇人物，都具有極高的鑒賞價值，也是當(dāng)代許多創(chuàng)作靈感的來源；5.經(jīng)濟(jì)價值，之所以稱為歷史文化建筑，是其具有一定的歷史年限，代表著一個朝代或者時期的產(chǎn)物，將其開發(fā)成旅游景點(diǎn)或者展覽陳列，必然會帶來極高的經(jīng)濟(jì)價值。

二、歷史文化建筑價值評估方法匯總及適應(yīng)條件

歷史文化建筑不同于普通的房屋建筑，正是因為歷史文化建筑的特殊性，所以對其價值評估的方法提出了特殊的要求。

1.市場法比較法：由于歷史文化建筑的特殊性和稀缺性，市場可比案例的選擇具有較大的難度，可選擇的可比實(shí)例少，市場上可比實(shí)例的可比程度不強(qiáng)，案例間的差異也巨大；隨著國家對歷史文化建筑保護(hù)力度的增強(qiáng)，歷史文化建筑限售限交易，其可操作性更加受阻。一方面，可比案例嚴(yán)重不足，可比差異巨大；另一方面，交易數(shù)量越來越少甚至為零，致使市場比較法在歷史文化建筑價值評估中的可操作性不大。

2.收益法：收益法在歷史文化建筑價值評估中僅限于經(jīng)濟(jì)價值的評估，其適用范圍較小，適用于成熟的歷史文化建筑經(jīng)濟(jì)價值的評估。對于有收益的歷史文化建筑可以通過預(yù)測其未來預(yù)期收益，選擇適應(yīng)的折現(xiàn)率來評估其經(jīng)濟(jì)價值，但是，對于免費(fèi)開放的歷史文化建筑，收益法的適應(yīng)性就不強(qiáng)，并且，歷史文化建筑的未來可預(yù)期收益的測算難度也較大。

3.資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）：歷史文化建筑開發(fā)成本大，開發(fā)年限長，加上國家政策的保護(hù)，成本法實(shí)施難度較大。但是，就目前在評估古居民建筑經(jīng)濟(jì)價值的評估路徑上，成本法可以說是最為成熟的，成本法評估歷史文化建筑的經(jīng)濟(jì)價值一般與德菲爾法相結(jié)合，在保護(hù)好原建筑的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用重建成本測算標(biāo)準(zhǔn)，再運(yùn)用德菲爾法請有關(guān)專家鑒定和測評，成本法的可操作還是較好的。

三、結(jié)合具體案例探析適用的估價方法

1.確定該古居民歷史文化建筑的景區(qū)價值

對于預(yù)期未來收益的測算，可以通過以下幾個方面進(jìn)行估算：（1）游客的流動量，根據(jù)售票處每年的售票數(shù)量與票價的乘積，便可測算出其主營業(yè)務(wù)收入；（2）政府補(bǔ)助和社會捐贈收入，由于其歷史文化價值的特殊性和獨(dú)特性，會確立相關(guān)的補(bǔ)助政策，當(dāng)然，社會成功人支持家鄉(xiāng)發(fā)展以及歷史文化愛好者會捐贈相應(yīng)款項，根據(jù)國家補(bǔ)助政策和支持力度、社會捐贈數(shù)額來測算相應(yīng)的收入；（3）其他收入，既然作為旅游景點(diǎn)肯定離不開餐飲、住宿、紀(jì)念品、導(dǎo)游費(fèi)等一系列相關(guān)的消費(fèi)，這也應(yīng)該計入景區(qū)的收入來源。

2.確定資本化率或者收益乘數(shù)

對于資本化率或者收益乘數(shù)的確定，可以參照同類型上市公司的市盈率，并綜合考慮各種因素，保證評估價值趨于合理。資本化率包括安全利率和風(fēng)險利率調(diào)整值，資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值

=Rf+β（Rm-Rf）

Rf—無風(fēng)險利率 Rm—投資要求的期望報酬率 β—投資的風(fēng)險水平

評估價值=預(yù)期未來收益*資本化率。

3.收益法的改進(jìn)及貢獻(xiàn)法的提出

收益法的成功實(shí)施是建立在預(yù)期收益的精準(zhǔn)預(yù)測和資本化率計算無誤的基礎(chǔ)上的，對于盈利性且收益穩(wěn)定的旅游景點(diǎn)來說，其可操作性更大。但是，對于黃山市西遞宏村這樣具有特殊性和個性化的歷史文化建筑景點(diǎn)來說，對收益法提出了更大的要求，特在收益法的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，提出貢獻(xiàn)法的測算方法。

貢獻(xiàn)價值=景點(diǎn)價值*貢獻(xiàn)率，這里景點(diǎn)價值更加全面的考慮了其主營業(yè)務(wù)收入的經(jīng)濟(jì)價值，同時也包括各分項價值，誤差相對較小。貢獻(xiàn)率相較于資本化率來說，更加具有針對性，貢獻(xiàn)率可以通過如下方式進(jìn)行確定：Ai=Pij+Qj

Ai—?dú)v史文化建筑貢獻(xiàn)率

Pij—被評估歷史文化建筑i在j因子方面的占比情況

Qj—影響歷史文化建筑價值的各因子權(quán)重

對于上述因子和各個指標(biāo)的確定，可以通過SPSS分析中的因子分析進(jìn)行測算，當(dāng)然更加便捷的方式是通過德爾菲法加以確定。我們可以通過設(shè)定歷史文化建筑中的各項指標(biāo)，例如，西遞宏村建筑中的歷史年限、知名度、游客觀光與逗留和消費(fèi)的比重、木雕磚雕的藝術(shù)工藝等指標(biāo)分別測算出其貢獻(xiàn)占比、權(quán)重、影響因子，最后得出綜合貢獻(xiàn)度。

貢獻(xiàn)價值（評估價值）=景點(diǎn)價值*Ai（貢獻(xiàn)率），該方法是基于收益法進(jìn)行的改進(jìn)，既保留了收益法的計算準(zhǔn)則，使得測算歷史文化建筑的評估值更加便利，又考慮了歷史文化建筑的特殊性和獨(dú)特性，使得評估價值更加接近于實(shí)際價值，減小了誤差。這種方法對于西遞宏村這樣開發(fā)與利用趨于成熟穩(wěn)定的歷史文化建筑更加具有適應(yīng)性和實(shí)用性。

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