文/覃謝 廣西醫(yī)科大學(xué)第一附屬醫(yī)院后勤辦公室 廣西南寧 530021 徐定一、汪夏明 廣西大學(xué)土木建筑工程學(xué)院 廣西南寧 530004

在我國(guó)改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展下，我國(guó)的商品房市場(chǎng)發(fā)展飛快，數(shù)量和規(guī)模不斷擴(kuò)大，質(zhì)量和水平逐漸提高，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在這種大環(huán)境、大背景下，無(wú)論是政府部門(mén)還是人民群眾都急需了解和掌握相關(guān)商品房的質(zhì)量?jī)?yōu)劣狀況，而通過(guò)開(kāi)展第三方非政府組織參與商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)，可以在一定程度上符合這種廣泛的管理與社會(huì)需求，也符合目前國(guó)家提倡與推行的政府部門(mén)將要簡(jiǎn)政放權(quán)。

我國(guó)建筑工程的質(zhì)量評(píng)級(jí)早在1966年進(jìn)行合格工程和優(yōu)良工程的評(píng)級(jí)，但隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和WTO等外環(huán)境合力影響下，我國(guó)在2002年規(guī)定驗(yàn)收時(shí)工程質(zhì)量只進(jìn)行合格驗(yàn)收，不再評(píng)定優(yōu)良。但這并不是說(shuō)我國(guó)就不鼓勵(lì)施工企業(yè)開(kāi)展工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)和參與評(píng)優(yōu)。如何科學(xué)、合理、客觀、公正地評(píng)定各施工企業(yè)所建商品房的質(zhì)量等級(jí)，是政府管理部門(mén)、廣大消費(fèi)者以及社會(huì)各界人士都十分關(guān)注的核心問(wèn)題[1]。

1、研究意義

開(kāi)展商品房質(zhì)量綜合評(píng)級(jí)的研究，主要目的是為了增強(qiáng)社會(huì)上的非政府組織（第三方機(jī)構(gòu)）進(jìn)行獨(dú)立評(píng)級(jí)，提高商品房質(zhì)量與促進(jìn)商品房質(zhì)量綜合評(píng)級(jí)的社會(huì)轉(zhuǎn)型及競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，更好地服務(wù)人民群眾?？偨Y(jié)起來(lái)具有以下幾點(diǎn)意義：第一，有利于政府轉(zhuǎn)變職能。第二，有利于房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展提供一些參考信息，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)優(yōu)的意識(shí)。第三，有利于讓廣大人民群眾了解該商品房質(zhì)量提供一條參考渠道。這也是每一個(gè)準(zhǔn)備購(gòu)房的消費(fèi)者非常關(guān)注與急需的問(wèn)題，為消費(fèi)者提供一個(gè)選房的質(zhì)量評(píng)級(jí)參考，使其在商品房質(zhì)量判斷方面能夠獲得充分而準(zhǔn)確的信息[2]。

2、商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)的運(yùn)作流程

由于代表政府部門(mén)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督的有關(guān)部門(mén)只對(duì)商品房等建筑工程進(jìn)行合格性評(píng)價(jià)。那么由非政府組織機(jī)構(gòu)對(duì)商品房質(zhì)量的評(píng)級(jí)將成為主力軍，操作流程應(yīng)具備以下幾個(gè)條件：

2.1 質(zhì)量合格

參與評(píng)級(jí)的各類(lèi)商品房，只能和必須建立在經(jīng)相關(guān)質(zhì)監(jiān)部門(mén)評(píng)定質(zhì)量合格的商品房的基礎(chǔ)上，才可參與報(bào)名。

2.2 自愿原則

實(shí)行自愿參與原則，不具有政府的強(qiáng)制性作用，評(píng)級(jí)只對(duì)公眾提供信息參考服務(wù)，公眾是否采信，由個(gè)人自行決定。

2.3 免費(fèi)和公平原則

免費(fèi)原則更具有廉潔性，杜絕買(mǎi)分、賣(mài)分等不良行為的發(fā)生。公平評(píng)級(jí)原則，不論施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)如何，商品房工程規(guī)模如何，均可以參與報(bào)名，在同一平臺(tái)上參與評(píng)級(jí)和比較，也就是目前比較時(shí)髦的說(shuō)法：一起“P.K.”。

2.4 參考性原則

評(píng)級(jí)的各指標(biāo)和亮分準(zhǔn)則可以由專家和民眾適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，參考性更趨于符合時(shí)代性和群眾性。評(píng)級(jí)結(jié)果，對(duì)公眾免費(fèi)開(kāi)放，自己決定采信與否。

3、商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)體系指標(biāo)的建立

筆者根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合專家的建議和消費(fèi)者走訪等方式，梳理出當(dāng)前廣大人民群眾最為關(guān)心的房屋質(zhì)量影響因素（A），主要為安全性（B1）、功能性（B2）、耐久性（B3）等3個(gè)方面，安全性方面應(yīng)能考慮抗震減災(zāi)等基本需求，包含設(shè)計(jì)使用年限（C1）、抗震設(shè)防類(lèi)別（C2）、建筑場(chǎng)地類(lèi)別（C3）、房屋剛度合理性（C4）、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)等級(jí)（C5）五個(gè)指標(biāo)；功能性方面主要應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)適用，水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等應(yīng)到位，包含防火設(shè)施（C6）、戶型布局（C7）、水電氣等市政配套設(shè)施（C8）、物業(yè)配套服務(wù)設(shè)施（C9）四個(gè)指標(biāo)；耐久性方面?zhèn)戎胤罎B防漏、線路管線、暖通空調(diào)等方面，包含防水與防滲（C10）、線路管道與暖通空調(diào)設(shè)備（C11）、裝飾裝修（C12）三個(gè)指標(biāo)。

筆者依據(jù)層次分析法[3]的原理，構(gòu)造商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)體系指標(biāo)模型[4]如下圖1所示，

4、確定評(píng)級(jí)體系中各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)及一致性檢驗(yàn)

通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷法，我們可以得到一組各指標(biāo)權(quán)重矩陣，計(jì)算權(quán)重結(jié)果，并根據(jù)實(shí)際情況做了必要調(diào)整。按照層次分析法計(jì)算出各指標(biāo)的綜合權(quán)系數(shù)，經(jīng)一致性檢驗(yàn)符合要求，數(shù)值如表4-1所示。

表4 -1

5、確定評(píng)級(jí)體系中各指標(biāo)的亮分標(biāo)準(zhǔn)

如何根據(jù)一定的條件和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商品房質(zhì)量情況進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果授予不同的質(zhì)量等級(jí)，以達(dá)到提高商品房質(zhì)量和引導(dǎo)廣大人民群眾合理選擇住房的目的，指標(biāo)體系的子項(xiàng)選擇及有關(guān)亮分就顯得很重要，本文參考有關(guān)研究，征求專家意見(jiàn)，運(yùn)用專家打分法對(duì)有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行亮分劃?rùn)n[5]，具體情況如表5-1所示。

評(píng)級(jí)指標(biāo)分值表5-1

6、劃分商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)的綜合等級(jí)

筆者對(duì)商品房質(zhì)量綜合評(píng)級(jí)的等級(jí)擬劃分為五個(gè)級(jí)，以“5A級(jí)～1A級(jí)”表示，定最高級(jí)為5A級(jí)，第二為4A級(jí)，按此第推，最低級(jí)為1A級(jí)。具體評(píng)級(jí)區(qū)間劃分如表6-1。

具體評(píng)級(jí)區(qū)間劃分如下表6-1

7、案例試算

本文以筆者研究團(tuán)隊(duì)所合作的廣西區(qū)平果縣某單元樓為算例，它坐落于廣西區(qū)百色市平果縣大學(xué)城新區(qū)公園路與大學(xué)路交界處，戶型一梯四戶，地下1層，地上16+1層，建筑高度51.55m，結(jié)構(gòu)類(lèi)型是剪力墻結(jié)構(gòu)。單元樓小區(qū)的區(qū)外道路環(huán)繞，區(qū)內(nèi)是小區(qū)環(huán)路，交通路線清晰明了、快捷互通（詳細(xì)情況：略）。計(jì)算總得分為：7-1所示。

各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)分如下表7-1

結(jié)語(yǔ)：

本文從站在人民群眾需求與社會(huì)管理的角度出發(fā)，嘗試研究一套最能反映民眾呼聲的商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)體系，該套體系運(yùn)用層次分析法進(jìn)行商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)，其各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)不是由評(píng)級(jí)人員隨意拍腦袋亂確定的，而是根據(jù)事物之間的相對(duì)重要性，經(jīng)過(guò)分析計(jì)算得出的權(quán)重值，可以較好地避免了評(píng)級(jí)過(guò)程的主觀隨意性，使得評(píng)級(jí)能更加公平、公正與科學(xué)，得出的結(jié)果與結(jié)論能夠滿足一定的社會(huì)信息需求，希望能給廣大消費(fèi)者選房提供一些參考，也希望能對(duì)房企之間的競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展有所促進(jìn)，能有一定的指導(dǎo)意義和參考價(jià)值。