浦舜昱

摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融在金融領域脫穎而出。所謂房地產(chǎn)金融就是在房地產(chǎn)領域將貨幣資金通過有效的金融工具、手段及各種信用方式等進行融通，從而使貨幣資金的利用率達到最高。我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展是隨著房產(chǎn)及土地制度的改革而逐步發(fā)展起來的，與西方發(fā)達國家相比，其發(fā)展水平仍然較低。本文將對房地產(chǎn)金融的必要性、主要問題及應對措施進行分析和探討，以助力我國房地產(chǎn)金融持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展下去。

關鍵詞：房地產(chǎn)金融；創(chuàng)新；重要性；突出問題；應對措施

改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得風生水起，隨之發(fā)展起來的房地產(chǎn)金融也得到了廣大群眾的認可，并已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但我國的房地產(chǎn)金融的發(fā)展隨著經(jīng)濟體制的不斷變化而產(chǎn)生了一些突出問題，諸如融資渠道單一、金融產(chǎn)品單一、監(jiān)管體系不健全等問題日益凸顯，這在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展，因此對房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新也是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

一、房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新的必要性

（一）有助于增強房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能

房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新主要是為了實現(xiàn)三個重要功能：一是貨幣資金融通的功能。貨幣資金的融通是金融創(chuàng)新的首要功能，通過開發(fā)更多的金融產(chǎn)品和金融工具，使廣大投資者能夠以資金流通的廣闊性和多維性來選擇投資范圍，在一定程度上也節(jié)省了一定的成本，并增強了投資回報率。二是風險轉移功能。金融風險一直是房地產(chǎn)金融所面臨的重要難題，通過大量的研究及實踐證明，金融創(chuàng)新能夠有效的降低并抵御金融風險。在融資過程中，各項經(jīng)濟所占據(jù)的主導地位不同，其風險價值也就不同，進行金融創(chuàng)新后，通過多樣化的融資渠道及融資產(chǎn)品，能夠有效的將金融風險進行分散和轉移，對于我國房地產(chǎn)金融來講其重要性是至關重要的。三是公共福利功能。我國房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新要滿足廣大消費者的投資需求及更加全面的金融服務，讓廣大消費者在減輕經(jīng)濟壓力的同時，并為其帶來較為可觀的經(jīng)濟收益，從而有效的推動我國國民經(jīng)濟的增長，助力房地產(chǎn)金融的穩(wěn)步發(fā)展。

（二）有利于適應我國特殊的市場發(fā)展機制的需要

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，舊體制已不再適應我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的需要，其突出矛盾主要表現(xiàn)在融資方式、房產(chǎn)空置率及住房體制三方面：在舊的房地產(chǎn)金融體制下，房地產(chǎn)的開發(fā)主要以貸款為主，根據(jù)近些年的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)表明，商品房空置率逐年增加，這使得資金大量積壓，銀行房產(chǎn)信貸質量也逐步下滑。此外，在商品房空置率提高的同時，我國還有將近500萬住房困難群眾亟待解決住房問題，這也充分反映了舊體制不能滿足市場發(fā)展的需求，因此對房地產(chǎn)金融的改革和創(chuàng)新是非常必要的，只有這樣才能解決日益凸顯的供需矛盾，才能適應我國特殊的市場發(fā)展機制及基本國情的需要。

二、我國房地產(chǎn)金融面臨的主要問題

（一）房地產(chǎn)金融的融資渠道單一

多年來，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道一般不能通過發(fā)行股票或債券的方式來進行，主要是依靠銀行貸款來實現(xiàn)，這就使得銀行在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中起到了舉足輕重的作用，這也是房地產(chǎn)企業(yè)生存的命脈，一旦銀行無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將會受到重創(chuàng)，這也是房地產(chǎn)金融融資渠道單一的癥結所在。

（二）房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型，對資金的依賴性極強，但我國房地產(chǎn)與金融的互動，呈現(xiàn)出了產(chǎn)品單一、發(fā)展較弱的態(tài)勢。首先是生產(chǎn)環(huán)節(jié)資金投放量大。我國房地產(chǎn)金融的信貸資金主要投放在消費和生產(chǎn)兩大環(huán)節(jié)上，但對消費信貸注入的資金非常少，90%以上的資金都投入到了生產(chǎn)環(huán)節(jié)，致使房地產(chǎn)供需嚴重失衡。其次是產(chǎn)品層次低，沒有規(guī)范的金融產(chǎn)品體系。由于我國房地產(chǎn)金融通過股票、債券等融資工具進行融資的作用甚微，主要還是以開發(fā)創(chuàng)新房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為主，但信托產(chǎn)品在創(chuàng)新方面存在資金少、期限短等缺陷，不能有效的緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)狀。因此開發(fā)出質高、量大、周期長的金融產(chǎn)品才是金融創(chuàng)新的根本。

（三）制度體系不完善

我國房地產(chǎn)金融雖然起步較晚，但近幾年的發(fā)展速度較快，各種創(chuàng)新也是層出不窮，然而人們在關注其發(fā)展速度的同時忽略了制度體系的完善，導致了房地產(chǎn)金融市場存在嚴重的漏洞和風險，這也給市場監(jiān)管帶來了一定的難度，因此在創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的同時，要加強制度體系的完善，有效的預防資源浪費及金融風險的產(chǎn)生。

三、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的應對措施

（一）拓寬融資渠道，實現(xiàn)多元化發(fā)展

針對我國目前房地產(chǎn)金融融資渠道單一的問題，需要尋求多種渠道共存的方式，來實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的多元化發(fā)展，主要方式有以下幾種：一是降低房地產(chǎn)股票、債券發(fā)行的準入條件，促使房地產(chǎn)向證券化的方向發(fā)展。二是建立房產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基金具有流動性強、范圍廣泛的特點，便于投資者控制風險。三是國家政策的調控，對于住房國家最給力的政策就是住房公積金貸款，一方面因利率比較低，可以給購房者減壓，另一方面也是房地產(chǎn)金融的融資渠道之一。四是吸引外資的入駐，在有力政策的支撐下，可以吸引外商資金的加入，來推動我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展。

（二）強化創(chuàng)新內容，激發(fā)創(chuàng)新理念

房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在創(chuàng)新內容上，主要涉及以下幾方面：第一，金融工具的創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融工具是體現(xiàn)房地產(chǎn)債權和所有權的書面證明，是一種具有法律效力的契約。我國房地產(chǎn)金融工具可謂是鳳毛麟角，因此我們要從這為數(shù)不多的金融工具中進行創(chuàng)新。近幾年，國際上房地產(chǎn)金融創(chuàng)新出現(xiàn)了證券化的趨勢，由此趨勢可以將我國的不動產(chǎn)向證券化方向發(fā)展，這樣可以有效的緩解房產(chǎn)金融“短期長貸”的矛盾，降低銀行抵押風險，增強其資金流動性，保障房地產(chǎn)金融資金的穩(wěn)定運行。第二，金融市場的創(chuàng)新。我國房地產(chǎn)金融目前主要依靠初級市場的資本進行運轉，要想使房地產(chǎn)金融市場得到進一步的創(chuàng)新，就需要建立二級抵押市場，二級抵押市場可以使抵押資金進行再次流通，一方面滿足了住房投資證券化的需求，另一方面可以使居民的資金在幫助擴大房地產(chǎn)貸款業(yè)務的同時，還能在金融市場中能夠獲得穩(wěn)定的收益。第三，中間業(yè)務的創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融的中間業(yè)務是圍繞開發(fā)商、購房者及信貸機構展開的咨詢、代理及信息服務等業(yè)務，中間業(yè)務的開展有利于降低居民購房風險、實施掌控房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟形勢，并拓寬房地產(chǎn)企業(yè)客戶的開發(fā)，從而達到雙贏的目的。

（三）完善制度體系，加強監(jiān)管力度

由于我國對房地產(chǎn)金融管理的制度體系不完善，導致違規(guī)操作事件屢屢發(fā)生，因此建立完善的制度體系是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的前提，主要內容如下：首先對目前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中存在的潛在風險進行系統(tǒng)分析與規(guī)劃，特別是對融資渠道的確立，要建立符合我國市場機制的制度體系，從而降低風險的發(fā)生率，營造良好的融資環(huán)境。其次是加大對房地產(chǎn)金融中違規(guī)操作的懲戒力度，如對貸款、按揭等程序弄虛作假的行為要嚴加處罰，進而推動房地產(chǎn)金融的規(guī)范化進程。再次是信用體系的建立，利用市場化機制，鼓勵更多的信用機構參與到房地產(chǎn)金融當中，構建現(xiàn)代化的信息應用體系，包括企業(yè)、個人等信用等級，這樣可以有效的提高房地產(chǎn)金融的安全性和可靠性。

結語：

總之，房地產(chǎn)金融要以市場經(jīng)濟為導向進行創(chuàng)新發(fā)展，在創(chuàng)新的過程中要秉承以實體經(jīng)濟發(fā)展為原則，以豐富多樣的金融產(chǎn)品、金融工具、金融渠道為依托，并以建立完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系為保障，來推動房地產(chǎn)金融的快速創(chuàng)新及發(fā)展，從而使我國房地產(chǎn)金融以穩(wěn)健的步伐邁上新的臺階。

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