梁宏

摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)體制和社會形態(tài)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性、復(fù)雜性和敏感性正變得越來越突出。毫無疑問，作為一種稅種，房產(chǎn)稅可能不會改變中國未來幾十年城市化水平上升的房價(jià)上漲趨勢，但房產(chǎn)稅一定有對沖房價(jià)上升，使過程較平穩(wěn)并減少泡沫的影響。2011年，中國在上海和重慶實(shí)施了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。試點(diǎn)計(jì)劃中的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)尚未明確，稅制設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)完善稅制、穩(wěn)定房價(jià)、調(diào)節(jié)收入分配以及引導(dǎo)住房消費(fèi)等政策目標(biāo)存在一定程度的偏離。基于中國房地產(chǎn)稅的概念與特點(diǎn)，對房產(chǎn)稅房產(chǎn)租賃市場的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房屋市場；租賃；影響

1、房產(chǎn)稅的基本理論

1.1 房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅又被稱為房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。是以房屋建筑為對象，在交易時(shí)征收一定數(shù)額的稅，并以房屋的應(yīng)稅價(jià)值或租金作為征稅依據(jù)。一般意義上，財(cái)產(chǎn)稅收集目標(biāo)包括商品房、商店和有市場交易的房屋。其目的是利用稅收杠桿加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，主要是提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)規(guī)模以及配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)主和經(jīng)營者的收入。

1.2 房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

當(dāng)前我國征收房產(chǎn)稅依據(jù)的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為基礎(chǔ)逐步完善的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》?？v觀此稅，可以發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》具有三個特點(diǎn)。第一，征收房產(chǎn)稅的范圍有限，限制到城市、縣城、建立的城鎮(zhèn)工礦區(qū)；第二，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅中的個人財(cái)產(chǎn)稅，征收的對象是房屋；第三，房產(chǎn)稅的處理方式不同。房地產(chǎn)稅的價(jià)值是對自住房地產(chǎn)征收的，租金是征稅的基礎(chǔ)。

2、我國開征房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響分析

對于住房的供給和需求者而言，不同的稅負(fù)會對房價(jià)產(chǎn)生不同的影響。作為一種特殊商品，住房稅轉(zhuǎn)讓主要取決于供需雙方的價(jià)格彈性。目前，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化的不斷推進(jìn)，中國住房市場剛性需求占很大比例，整體供不應(yīng)求的局面難以改變。

住房市場包括新房的主要交易市場和二手房的二級交易市場。在房產(chǎn)稅的情況下，一級市場新房開發(fā)商將改變他們的價(jià)格預(yù)期，這將導(dǎo)致住房供應(yīng)量的波動。從反應(yīng)時(shí)間長短看，征稅改變生產(chǎn)者的決策調(diào)整其生產(chǎn)。企業(yè)通常選擇策略來減緩項(xiàng)目進(jìn)度并延遲開放。這些策略將減少住房供應(yīng)并增加供應(yīng)的靈活性。在住房供給彈性大于需求彈性的情況下，稅負(fù)的增加將從供應(yīng)方轉(zhuǎn)移到需求方，從而產(chǎn)生在房價(jià)上漲。

對于二級市場的供應(yīng)商而言，房價(jià)的自由浮動是轉(zhuǎn)移稅負(fù)的先決條件。中國的二手房交易高度市場化，其收入征稅、房價(jià)也會相應(yīng)變化。因此，從定價(jià)方法的角度來看，二手房交易具有稅收轉(zhuǎn)移的條件。以中國一線城市的住房市場為例，二手房市場需求不斷擴(kuò)大，供給相對有限，住房需求難以完全滿足。此時(shí)，如果征收房產(chǎn)稅，供給彈性大于需求彈性，稅負(fù)會轉(zhuǎn)嫁到購房者一方。一方面，遏制房價(jià)的目的很難實(shí)現(xiàn)。

總之，我國住房市場是典型的賣方市場，住房的供給彈性要遠(yuǎn)大于需求彈性。若推出房產(chǎn)稅，由于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)的存在，勢必會進(jìn)一步促進(jìn)房價(jià)的上漲，增加購房者的負(fù)擔(dān)。

3、房產(chǎn)稅對我國房屋租賃市場的影響分析

房產(chǎn)稅對我國房屋租賃市場的影響主要可以從稅收效應(yīng)、供給效應(yīng)、判定條件的分析等方面進(jìn)行分析。

3.1稅收效應(yīng)

根據(jù)相關(guān)的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)知識，稅收的稅收成本不一定由某個利益相關(guān)者承擔(dān)。稅收成本需要根據(jù)交易產(chǎn)品的價(jià)格彈性進(jìn)行分配。對于需求彈性較大的產(chǎn)品，稅收增加了稅收成本，但由于它是買方市場，供應(yīng)商不能通過提高價(jià)格來轉(zhuǎn)移稅收成本，只能消化稅收帶來的稅收成本。對于需求彈性較小的產(chǎn)品而言，稅收增加了稅收成本，但此時(shí)它是賣方市場，因此供應(yīng)商可以通過提高價(jià)格來轉(zhuǎn)移稅收成本并將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給需求者。對于房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)是需求價(jià)格彈性較小的產(chǎn)品，房屋是一種剛性產(chǎn)品，因此房主可以在很大程度上將房地產(chǎn)的稅收成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。針對房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)屬于需求價(jià)格彈性較小的產(chǎn)品，房子屬于剛性產(chǎn)品，因此房主可以在較大程度上將計(jì)征房地產(chǎn)帶來的稅收成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房主可以完全不承擔(dān)或者只承擔(dān)較少部分的新增稅收。由此可見，房屋租賃市場的整體租金將依據(jù)稅收金額上漲。

3.2供給效應(yīng)

首先，假設(shè)閑置房屋將進(jìn)入房地產(chǎn)市場。由于物業(yè)稅大幅增加了持有這些房屋的成本，房東經(jīng)常出租房屋或選擇出售房屋，以轉(zhuǎn)換或轉(zhuǎn)移部分費(fèi)用?？罩梦飿I(yè)將增加住房租賃市場的住房供應(yīng)數(shù)量。房地產(chǎn)市場的供給曲線將向右上方移動。供給的增加將與需求曲線形成一個新的市場均衡點(diǎn)，房屋的租金價(jià)格將會下降。如果閑置房屋沒有直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而是房產(chǎn)的所有者借用其他租戶并且不收取租金，即使增加財(cái)產(chǎn)稅，這部分稅款將由物業(yè)業(yè)主直接承擔(dān)或由現(xiàn)有臨時(shí)居民承擔(dān)，這部分物業(yè)不大可能進(jìn)入直接租賃市場，也不會對市場租金產(chǎn)生任何影響。

3.3判定條件的分析

房產(chǎn)稅的征收工作需要對房地產(chǎn)的來源進(jìn)行判定，首先需要進(jìn)行貪腐考察，如果該類房源是屬于貪腐得來，那么全面信息化系統(tǒng)的建立將使得這部分房源轉(zhuǎn)為出售。如果該類房產(chǎn)屬于正當(dāng)來源，那么將對其進(jìn)行市場考察，由于稅收主要可能由租客和房主共同承擔(dān)或者完全由租客承擔(dān)，因此持有住房的總收益主要取決于房價(jià)上漲的速度和租金年化收益率之和。由于房地產(chǎn)屬于價(jià)格需求彈性較小的產(chǎn)品，因此房地產(chǎn)的價(jià)格上漲不會引起較大需求的減少，甚至可以說房地產(chǎn)屬于生活的，必需品，由于房地產(chǎn)征稅提高了租金，因此租客需要付出更大的成本和更多的資金去選購房源，這樣雖然可以增加國家的稅收收入，但是卻降低了社會總體社會福利水平。降低了租客的生活水平。

3.4房地產(chǎn)稅對不同的城市有不同的影響

房地產(chǎn)稅對房屋租賃市場的影響需要根據(jù)不同城市的房屋租賃市場的供給和需求狀況進(jìn)行具體的分析，不能一概而論。不同的城市類型受到房產(chǎn)稅的影響是不同的，房屋租賃市場的供需狀況也是不同的。

針對一個人口聚集型市場而言。房屋租賃市場的買賣雙方的地位有較大的差異，往往屬于賣方市場，空置房較少，比如經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一線和二線城市，對這類城市征收房產(chǎn)稅時(shí)，房主間會通過提高房屋租賃價(jià)格將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)稼給租客，租客將會承擔(dān)較多的稅收成本，因此該類城市的房屋租賃租金將會出現(xiàn)整體上漲趨勢。本來應(yīng)該起到調(diào)節(jié)作用的房產(chǎn)稅實(shí)際降低了低收入人群的收入，雖然稅收征收對象主要是高資產(chǎn)人群，但是實(shí)際承擔(dān)稅收的人群卻是低收入人群，這部分人群的儲蓄將會減少。

3、結(jié)語

我國房產(chǎn)稅改革雖然被寄予了過多的社會責(zé)任，但實(shí)際上我國房產(chǎn)稅改革并不能承擔(dān)宏觀調(diào)控、穩(wěn)定房價(jià)的任務(wù)。當(dāng)前，我國的房產(chǎn)稅改革目標(biāo)仍以解決財(cái)政收入為主，在分權(quán)、法治指導(dǎo)下，房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)向地方稅收立法、稅收法治、公共財(cái)政的方向設(shè)計(jì)與發(fā)展，并由此促進(jìn)我國財(cái)稅體制的完善。

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