黨的十九大報(bào)告提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！北Ｕ闲宰》渴桥c商品性住房相對(duì)的概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。近年來(lái)，南京市浦口區(qū)轉(zhuǎn)變理念、創(chuàng)新思路，積極探索保障房“建管一體”模式，實(shí)現(xiàn)了“建設(shè)提速、品質(zhì)提升、服務(wù)提優(yōu)”的預(yù)期目標(biāo)，形成了“百姓安居、人才樂(lè)居、外來(lái)人口集居”的良好局面。

一、保障房建設(shè)管理中存在的共性問(wèn)題

房源供給能力不足，與拆遷安置需求不相匹配。近年來(lái)，隨著新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，拆遷的范圍和力度不斷加大，但同時(shí)保障房建設(shè)也存在主體多、規(guī)模小、周期長(zhǎng)的問(wèn)題，容易造成拆遷安置倒掛的現(xiàn)象。以浦口區(qū)為例，“十二五”期間，圍繞服務(wù)保障江北新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及臺(tái)積電等重大項(xiàng)目落地，加上舊城改造三年行動(dòng)計(jì)劃、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)村莊整治等工作的推進(jìn)，累計(jì)動(dòng)遷近1500萬(wàn)平方米。雖然交付了3萬(wàn)多套保障性住房，但因老城用地飽和、房源存量不足、空間指標(biāo)尚未落實(shí)等因素，仍然存在一定數(shù)量的保障房房源缺口。

公共配套相對(duì)滯后，與百姓生活需求不相匹配。為了節(jié)約開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，市內(nèi)保障房也大多選址在遠(yuǎn)離城市中心的區(qū)域。受地理位置所限，保障房片區(qū)的交通、教育、醫(yī)療等公共配套相對(duì)不夠完善，其建設(shè)也相對(duì)滯后于保障房開(kāi)發(fā)和分配速度。出于入住人群數(shù)量及片區(qū)消費(fèi)能力的考慮，其商業(yè)配套的進(jìn)駐也比較緩慢。再加上房屋質(zhì)量、房型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境品質(zhì)，與商品房小區(qū)相比存在差距，在一定程度上降低了被安置群眾的滿意度和獲得感。

居住人群觀念陳舊，與現(xiàn)代物管要求不相匹配。保障房小區(qū)業(yè)主大多為拆遷安置群眾，以失地農(nóng)民及中老年人居多，其傳統(tǒng)生活習(xí)慣與現(xiàn)代物管要求產(chǎn)生沖突，占據(jù)小區(qū)綠地進(jìn)行“私種”、私搭亂建等現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)，雖然保障房小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)較低，但因業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，甚至部分人認(rèn)為自己是被拆遷而失地上樓，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由政府承擔(dān)，從而造成物業(yè)公司入不敷出，進(jìn)而陷入服務(wù)人手減少、服務(wù)質(zhì)量降低的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)紛紛從保障房小區(qū)退出。

二、浦口區(qū)保障性住房“建管一體”的探索實(shí)踐

2014年，浦口區(qū)整合寧浦、謁民等4家具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的國(guó)企成立康居集團(tuán)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)全區(qū)保障房規(guī)劃建設(shè)。該集團(tuán)以政府主導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作緊密結(jié)合為手段，推進(jìn)高品質(zhì)建設(shè)、超前性配套、精細(xì)化服務(wù)，基本建成符合浦口實(shí)際的保障房建設(shè)供應(yīng)體系。

建設(shè)速度和工程質(zhì)量并重，推進(jìn)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。按照“交付一批、續(xù)建一批、開(kāi)工一批”的滾動(dòng)建設(shè)要求，并對(duì)工程建設(shè)全過(guò)程實(shí)施精細(xì)化管理，加快了區(qū)內(nèi)保障房建設(shè)速度，提升了建設(shè)品質(zhì)。一是推行標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。2015年起，在全區(qū)保障房建設(shè)中設(shè)立“ISO標(biāo)準(zhǔn)化”，屬于南京市首創(chuàng)。以鞏固地塊為試點(diǎn)，從工程建筑標(biāo)準(zhǔn)、施工安全、建材擺放、工地管理等方面全面實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，以此保障建設(shè)質(zhì)量。在此基礎(chǔ)上，最大限度地縮短建設(shè)周期，實(shí)現(xiàn)工期標(biāo)準(zhǔn)化，做到從拆遷交付土地開(kāi)始，高層建設(shè)周期控制在兩年半，小高層建設(shè)周期控制在兩年，多層建設(shè)周期控制在一年半，以此減少拆遷群眾在外過(guò)渡時(shí)間，逐步實(shí)現(xiàn)從“人等房”向“房等人”轉(zhuǎn)變。二是推行綠色建筑。全面貫徹“綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展”的理念，在保障房建設(shè)中積極推廣與普及綠色節(jié)能建筑新技術(shù)，如鞏固地鐵10號(hào)線地塊在不額外增加工程造價(jià)的前提下，打造“四節(jié)一環(huán)?！毙^(qū)。同時(shí)推進(jìn)PC裝配式建設(shè)，即建筑物的各個(gè)主要構(gòu)件，不需要在現(xiàn)場(chǎng)制作，而是預(yù)先在預(yù)制場(chǎng)或加工廠里制作好，運(yùn)送至現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行起吊、安裝、連接等工作，這是推進(jìn)綠色建筑的最佳實(shí)現(xiàn)手段。三是推行市場(chǎng)運(yùn)作。在保障房建設(shè)中引入PPP模式，引入央企、國(guó)企、民企共同參與合作共建。在此過(guò)程中，社會(huì)資本承擔(dān)了項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)等具體工作，康居集團(tuán)則對(duì)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)及資金進(jìn)行全程監(jiān)管。一方面有利于社會(huì)資本參與項(xiàng)目資金的籌集，解決了資金來(lái)源難題；另一方面優(yōu)化了運(yùn)作和管理技術(shù)，社會(huì)資本特別是央企、國(guó)有大型企業(yè)在住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)成本管控、運(yùn)營(yíng)管理等方面擁有更為市場(chǎng)化的優(yōu)勢(shì)，有助于全面提升保障房建設(shè)的質(zhì)量。

房屋建設(shè)和公共配套同步，提供優(yōu)質(zhì)化供給。浦口區(qū)借鑒新加坡“鄰里中心”的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)建立公共服務(wù)三級(jí)供給體系，加強(qiáng)和完善保障房片區(qū)公共配套，推進(jìn)公共服務(wù)的優(yōu)質(zhì)均衡。一是在小區(qū)內(nèi)部配建睦鄰中心。即在每個(gè)3000—4000套數(shù)量級(jí)的保障房小區(qū)，配套建設(shè)一個(gè)近千平方米的睦鄰中心。目前已投入使用的濱江和園睦鄰生活中心，總建筑面積約1300平方米，活動(dòng)中心內(nèi)設(shè)書香人家、健康之家、老來(lái)樂(lè)棋牌室、暢想書吧、銀發(fā)影院、放學(xué)來(lái)吧、七彩樂(lè)園等多個(gè)功能室，在提供“為老為小”服務(wù)的同時(shí)，滿足小區(qū)業(yè)主業(yè)余文化娛樂(lè)健身等生活需求。二是在小區(qū)之間配建睦鄰街區(qū)。即在每個(gè)10000—12000套數(shù)量級(jí)的居住組團(tuán)，配套建設(shè)一個(gè)約10萬(wàn)平方米的沿街商業(yè)睦鄰街區(qū)。如幸福里·睦鄰街區(qū)位于濱江和園和濱江馨園小區(qū)之間，是該區(qū)首個(gè)整體規(guī)劃、整體包裝、整體經(jīng)營(yíng)的保障房小區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目，總面積約7.25萬(wàn)平方米，共有商鋪400間，目前已簽約商戶104家，總招商率達(dá)79.5%，引進(jìn)了蘇果超市、五星電器、田博士等品牌店進(jìn)駐，涉及水果店、電器專賣店、藥店、餐飲、理發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域，能夠滿足周邊小區(qū)居民各種日常生活類購(gòu)物需求。三是在片區(qū)中心配建睦鄰廣場(chǎng)。即在每個(gè)20000套住房以上的保障房片區(qū)，配套建設(shè)一個(gè)約4萬(wàn)平方米的睦鄰廣場(chǎng)。目前正在規(guī)劃建設(shè)中的鞏固片區(qū)睦鄰廣場(chǎng)，用地面積約2.25萬(wàn)平方米，配有社區(qū)服務(wù)中心、大型綜合超市、育兒園和菜市場(chǎng)等，建成后將與睦鄰街區(qū)形成環(huán)繞式生活服務(wù)圈，滿足整個(gè)片區(qū)住戶家門口享受教育、醫(yī)療、文化、體育等配套需求。

前期建設(shè)和后期管理銜接，推行管家式物業(yè)。2016年，康居集團(tuán)組建成立自有物業(yè)公司——康和物業(yè)。并學(xué)習(xí)借鑒浙江綠城集團(tuán)、蘇州御園等成功經(jīng)驗(yàn)，在濱江和園保障房小區(qū)試點(diǎn)“管家式”服務(wù)模式。2017年該小區(qū)榮獲“南京市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”稱號(hào)，也是全市唯一獲此殊榮的保障房小區(qū)。一是打造一支“管家”隊(duì)伍。將物業(yè)管理定位于“小區(qū)生活管家”，組建專業(yè)化的“管家”隊(duì)伍，對(duì)其服務(wù)態(tài)度、服務(wù)方式、服務(wù)效率等方面作出嚴(yán)格規(guī)范，要求為住戶提供工程維修24小時(shí)值班、秩序24小時(shí)巡邏、監(jiān)控24小時(shí)在崗、管家24小時(shí)手機(jī)待命等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了全天候、無(wú)死角的管家式服務(wù)目標(biāo)。每位“管家”服務(wù)2—3幢樓約500戶居民，業(yè)主產(chǎn)生需求后，只需與管家溝通，由管家負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)安排及監(jiān)督服務(wù)。問(wèn)題解決后，業(yè)主將服務(wù)結(jié)果和對(duì)服務(wù)的評(píng)價(jià)反饋給“管家”，“管家”也會(huì)及時(shí)回訪業(yè)主。通過(guò)這種“一對(duì)一”的一站式服務(wù)，形成高效互動(dòng)的工作機(jī)制。二是搭建兩類溝通平臺(tái)。通過(guò)搭建線上線下兩類平臺(tái)，暢通問(wèn)題反饋和訴求反映渠道。一方面，線上開(kāi)通400客服熱線和康和APP，讓業(yè)主足不出戶就能表達(dá)訴求。如利用康和APP搭建代辦服務(wù)平臺(tái)，為有需要的業(yè)主提供水、電、氣、網(wǎng)等繳費(fèi)代辦，有效緩解了因網(wǎng)點(diǎn)少而給業(yè)主帶來(lái)的繳費(fèi)不便利問(wèn)題。另一方面，線下依托“睦鄰中心”，開(kāi)展每月一次的業(yè)主接待日活動(dòng)、每半年一次的滿意度調(diào)查，將業(yè)主反饋或者投訴的信息建立起信息庫(kù)，分類加以解決。如針對(duì)小區(qū)老年人較多的現(xiàn)狀，為他們建立健康檔案、制作安心老年卡，定期組織體檢、開(kāi)展健康講座等。三是提供三大領(lǐng)域服務(wù)。為滿足業(yè)主個(gè)性化的需求，通過(guò)提供多層次的服務(wù)項(xiàng)目，提高了業(yè)主的獲得感。標(biāo)準(zhǔn)化的“基礎(chǔ)服務(wù)”主要包括“五一”專項(xiàng)行動(dòng)、維修及時(shí)達(dá)、代辦服務(wù)等16項(xiàng)內(nèi)容。如每半年一次協(xié)助業(yè)主清理大件雜物、房屋墻壁滲水檢查等。多元化的“增值服務(wù)”主要是針對(duì)保障房小區(qū)的特殊需要和住戶的實(shí)際需求，為其提供定制化的增值服務(wù)。如針對(duì)保障房小區(qū)業(yè)主大多為“一戶多房”的情況，幫助業(yè)主在數(shù)據(jù)信息平臺(tái)上出租、出售閑置房產(chǎn)。再如提供“拎包入住”家裝服務(wù)，即只要業(yè)主提出家裝需求，物業(yè)將會(huì)同聯(lián)盟商家提供房屋裝修、驗(yàn)收、環(huán)境檢測(cè)等家裝一條龍服務(wù)，讓業(yè)主省時(shí)省心省力。人性化的“特色服務(wù)”體現(xiàn)了人文關(guān)懷。如在小區(qū)“睦鄰中心”開(kāi)設(shè)“家宴坊”，業(yè)主與管家預(yù)約后即可免費(fèi)使用場(chǎng)地舉辦宴席，滿足其操辦紅白喜事的場(chǎng)地和器具需求，既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又熱鬧溫馨。

三、從“保障房”到“民心房”——

“浦口經(jīng)驗(yàn)”的幾點(diǎn)啟示

保障房作為一項(xiàng)惠民工程，一方面要通過(guò)科學(xué)規(guī)劃建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，另一方面要通過(guò)加強(qiáng)后期的維護(hù)管理，變“保障房”為“民心房”，讓人民共享民生建設(shè)成果。南京市浦口區(qū)關(guān)于保障房“建管一體”模式的積極探索，是自覺(jué)踐行以人民中心發(fā)展思想的生動(dòng)實(shí)踐，具有如下三點(diǎn)啟示：

從以“物”為中心轉(zhuǎn)向以“人”為中心。住房保障是社會(huì)保障體系的重要組成部分，保障房建設(shè)不僅是圓老百姓的安居夢(mèng)，更要保障他們過(guò)上體面而有尊嚴(yán)的生活。為此，浦口區(qū)在規(guī)劃選址上，以“不增加生活負(fù)擔(dān)、不增加生活成本”為前提，按照“小集中、大分散，多點(diǎn)布局”原則，分別選在城區(qū)中心地帶和新市鎮(zhèn)核心區(qū)域進(jìn)行建設(shè)。同時(shí)引入“人群混居”的先進(jìn)做法，出讓部分地塊讓高端商品房小區(qū)臨近保障房小區(qū)，實(shí)現(xiàn)保障房與商品房同步規(guī)劃、同步建設(shè)、深度融合。

從“集中安置”轉(zhuǎn)向“共享樂(lè)居”。住房保障作為社會(huì)公共服務(wù)的重要內(nèi)容，其完整性、服務(wù)性和公益性主要體現(xiàn)在公建配套上。浦口區(qū)堅(jiān)持把完善配套設(shè)施放在重要位置，在努力加大保障房房源有效供應(yīng)的同時(shí)，依托“睦鄰三級(jí)服務(wù)體系”建設(shè)，將市政道路、河道、學(xué)校、社區(qū)中心等配套與保障房項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用，極大地提高了被安置群眾生活的宜居度和便捷度。從百姓安居的需求出發(fā)，優(yōu)化公共服務(wù)供給內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和方式，能夠有效提升保障房片區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值。

從“建管分離”轉(zhuǎn)向“建管一體”。作為住房保障這一民心工程的“最后一公里”，物業(yè)管理是保障房小區(qū)不可或缺的一環(huán)。浦口區(qū)通過(guò)推行“建管一體”理念，區(qū)內(nèi)國(guó)資平臺(tái)既負(fù)責(zé)建設(shè)保障房，又由其下屬子公司承接物管服務(wù)，把管理的可持續(xù)納入規(guī)劃建設(shè)同步謀劃。一方面，可以整合集團(tuán)資源滿足后期對(duì)保障房的維修、養(yǎng)護(hù)需求，減少管理成本；另一方面，在保障房規(guī)劃建設(shè)階段，可以充分考慮后期的物業(yè)管理需求，在空間上和配套設(shè)施上做充分預(yù)留和妥善安排。

責(zé)任編輯：劉志剛