文 /國(guó) 際

現(xiàn)在，你我身處的中國(guó)當(dāng)代城市，存在著各種形式的商業(yè)聚集，就在今天，引發(fā)我思考的問(wèn)題是：城市商圈與購(gòu)物中心之間是什么樣的關(guān)系?

城市商圈與購(gòu)物中心之間的關(guān)系可能不僅僅來(lái)自于商圈與購(gòu)物中心所在街區(qū)的商業(yè)活力、經(jīng)濟(jì)體量、日銷售金額、流動(dòng)人口、街區(qū)地塊商鋪?zhàn)饨?。在我的角度所看到的商業(yè)環(huán)境里，這兩個(gè)概念之間的互動(dòng)有可能會(huì)以不同的限制條件產(chǎn)生不同的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，并根據(jù)其基礎(chǔ)條件產(chǎn)生足夠影響城市地區(qū)發(fā)展規(guī)模的推動(dòng)力。

城市商圈與購(gòu)物中心的概念明晰

城市商圈：顧名思義是一座具有一定人口規(guī)模和產(chǎn)業(yè)規(guī)模的城市中，商業(yè)聚集的一種外在形式，商圈中的主要組成有：市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，寫(xiě)字樓物業(yè)，各種類型的公司和駐所在城市辦事機(jī)構(gòu)、購(gòu)物中心、餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、酒店管理業(yè)、會(huì)議展覽業(yè)、公共空間。城市商圈是以各種商業(yè)聚集方式嵌套在所在人口規(guī)模聚集街區(qū)中的，因此，城市商圈具有一定的規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)各種商業(yè)機(jī)構(gòu)在商圈中的相互關(guān)聯(lián)程度，提高業(yè)務(wù)受理能力。一般意義上看，城市商圈是所在街區(qū)甚至所在城市的城市公共服務(wù)處理中心，它不僅僅提供商品流通價(jià)值，還能夠提供單元區(qū)間范圍內(nèi)的商品比較價(jià)值和降低商業(yè)運(yùn)營(yíng)綜合成本，提高商業(yè)核心服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。

購(gòu)物中心：購(gòu)物中心現(xiàn)階段的意義比較像是經(jīng)過(guò)一定的前期項(xiàng)目區(qū)位規(guī)劃和資金籌措運(yùn)作后建立在城市街區(qū)中的商品流通與社會(huì)公共服務(wù)平臺(tái)。購(gòu)物中心既可以是處于城市商圈中的社會(huì)消費(fèi)娛樂(lè)機(jī)構(gòu)的一部分，也可以通過(guò)良好的區(qū)位規(guī)劃條件成為形成商圈的主要因素。購(gòu)物中心提供的社會(huì)消費(fèi)形式主要是一站式消費(fèi)服務(wù)，從商品的屬性看，主要囊括了餐飲銷售、服裝銷售、日化產(chǎn)品銷售、居家產(chǎn)品銷售、電子產(chǎn)品銷售。當(dāng)然，我們從其他的概念分類角度也可以對(duì)購(gòu)物中心的產(chǎn)品銷售做出一定的區(qū)分。

城市商圈與購(gòu)物中心的發(fā)展序列：一個(gè)城市商圈有可能同時(shí)擁有多個(gè)具備一定消費(fèi)基準(zhǔn)和面向更廣闊受眾的購(gòu)物中心，新的購(gòu)物中心落成是參與商圈發(fā)展，形成商圈擴(kuò)展的一部分；而一座購(gòu)物中心也很有可能通過(guò)良好的區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃能力實(shí)現(xiàn)商業(yè)空白填補(bǔ)，并發(fā)展成為商圈成長(zhǎng)的主導(dǎo)機(jī)構(gòu)，并圍繞其機(jī)構(gòu)自身發(fā)展延伸出以其為主導(dǎo)核心地位的規(guī)模型商圈，而該類型購(gòu)物中心多見(jiàn)于城市新市區(qū)或者舊區(qū)改造商業(yè)重新活化的環(huán)境中。

城市商圈與購(gòu)物中心的關(guān)系互動(dòng)模式

相關(guān)性

城市商圈與購(gòu)物中心的相關(guān)性主要體現(xiàn)在人群流動(dòng)模式、商品流通模式以及消費(fèi)關(guān)聯(lián)度中?？赡苣銜?huì)發(fā)現(xiàn)，在一個(gè)業(yè)已成型的規(guī)模商圈里，不同的購(gòu)物中心通過(guò)實(shí)現(xiàn)價(jià)格區(qū)間管理、品牌差異化和營(yíng)銷活動(dòng)尋找各自的商圈生存方式，我們?cè)诠浣謺r(shí)，往往不會(huì)只去一家購(gòu)物中心，尤其是多人次具有一定的消費(fèi)持續(xù)性的情況下，這時(shí)，商圈內(nèi)部購(gòu)物場(chǎng)所之間的通達(dá)便利程度、產(chǎn)品信息傳遞程度、場(chǎng)所適宜性都呈現(xiàn)出無(wú)需主動(dòng)尋求相互結(jié)盟的商圈式流量共享，即擴(kuò)大消費(fèi)者的可持續(xù)消費(fèi)空間和場(chǎng)所逗留時(shí)間為整個(gè)商圈提供了產(chǎn)品營(yíng)銷的可能性。同時(shí)，作為消費(fèi)者在進(jìn)入商圈環(huán)境時(shí)，本身既是這個(gè)相關(guān)性關(guān)聯(lián)的參與者又是各個(gè)場(chǎng)所信息的傳播者。

延伸性

延伸性主要見(jiàn)于城市不同商圈連接點(diǎn)的購(gòu)物場(chǎng)所機(jī)構(gòu)或處于城市核心商圈邊緣的購(gòu)物場(chǎng)所機(jī)構(gòu)。前者，通過(guò)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)區(qū)位條件比對(duì)，建立在商圈與商圈的必經(jīng)之路上，同時(shí)該類型商圈往往還是處于城市公共交通系統(tǒng)的樞紐位置上，因而，該類型商圈有可能會(huì)依賴于處于消費(fèi)中轉(zhuǎn)流動(dòng)中的消費(fèi)者人群，通過(guò)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)商圈或者多個(gè)商圈的聯(lián)系，建立各商圈的延伸特性，增強(qiáng)所在區(qū)域位置的商品流通能力與消費(fèi)體量。而建于核心商圈邊緣附近的購(gòu)物場(chǎng)所機(jī)構(gòu)則像是商圈營(yíng)業(yè)基盤(pán)的開(kāi)拓者，增加商圈所屬地區(qū)的人口內(nèi)含聚集體量和增加商圈內(nèi)部相關(guān)性的聯(lián)系，通過(guò)延伸核心商圈的區(qū)域，同時(shí)吸納新的消費(fèi)人群與增加購(gòu)物環(huán)境多次消費(fèi)人群的流動(dòng)習(xí)慣。

內(nèi)生性

內(nèi)生性來(lái)自于具備優(yōu)質(zhì)商品供給能力和提供具備競(jìng)爭(zhēng)力的購(gòu)物場(chǎng)所運(yùn)營(yíng)能力的購(gòu)物中心之間的合作與競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)所在商圈或者商業(yè)環(huán)境內(nèi)的購(gòu)物場(chǎng)所之間產(chǎn)品同質(zhì)化或者銷售品牌同質(zhì)化增加時(shí)，新的品牌產(chǎn)品店鋪與新的消費(fèi)流量話題產(chǎn)生時(shí)，就為該商業(yè)環(huán)境內(nèi)的購(gòu)物場(chǎng)所提供了內(nèi)生性。對(duì)于處于城市商圈內(nèi)的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，內(nèi)生性是購(gòu)物中心增加運(yùn)營(yíng)存活幾率的主要體現(xiàn)。

共構(gòu)性

城市商圈內(nèi)部購(gòu)物場(chǎng)所之間的共構(gòu)是建立于購(gòu)物中心集群的整體平臺(tái)基礎(chǔ)之上的，這就類似社會(huì)之于人群。不同的消費(fèi)者通過(guò)各自消費(fèi)習(xí)慣形成不同的商圈內(nèi)行走模式路徑，帶來(lái)了商圈內(nèi)不同區(qū)位條件的購(gòu)物場(chǎng)所盡可能實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品供給機(jī)會(huì)。這種共構(gòu)性在一定的條件下會(huì)為處于其中的購(gòu)物中心提供盡可能小的成本消耗的同時(shí)吸引到相關(guān)條件下盡可能多的消費(fèi)流量。另外，我們也需要注意到這種共構(gòu)性類似于需求的締結(jié)而非條款式的互助協(xié)議，通過(guò)共享供給空間實(shí)現(xiàn)相互需求的概念均等化，機(jī)會(huì)本身也意味著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

城市商圈與購(gòu)物中心的品牌磨合

毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)階段的中國(guó)城市商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物中心有品牌效應(yīng)，城市商圈也具有品牌效應(yīng)。好上加好是否就能形成更有效的互動(dòng)發(fā)展，其可能性主要在于購(gòu)物中心在實(shí)現(xiàn)一定的品牌管理和品牌式公共消費(fèi)娛樂(lè)服務(wù)中是否產(chǎn)生了足夠的消費(fèi)需求外溢和帶動(dòng)所在城市商圈向著更適宜的發(fā)展氛圍和良好的購(gòu)物環(huán)境而提供足夠的價(jià)值鏈接。

購(gòu)物中心的品牌模式不僅僅來(lái)自購(gòu)物場(chǎng)所的硬件條件品質(zhì)和商鋪品牌聚集效應(yīng)以及售后服務(wù)口碑，商圈的附著價(jià)值和所在商圈內(nèi)區(qū)位條件帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)群體流量的存在也是不容忽視的。

從城市更新的角度看兩者之間的存在價(jià)值

從購(gòu)物中心所在城市商圈所處的城市街區(qū)的發(fā)展和更新角度看，購(gòu)物中心主要實(shí)現(xiàn)的影響效果是帶動(dòng)街區(qū)活力和消費(fèi)人群流量擴(kuò)散，通過(guò)高品質(zhì)的商圈建設(shè)管理維護(hù)，吸納具有發(fā)展能力的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心并起到核心消費(fèi)受眾的錨固效應(yīng)，然后通過(guò)購(gòu)物場(chǎng)所售前時(shí)間和售后時(shí)間的商業(yè)規(guī)劃與合理引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)一定程度的街區(qū)游走，對(duì)提升所在街區(qū)的活力的本質(zhì)，實(shí)際上來(lái)自于提高背街小巷和費(fèi)商業(yè)環(huán)境道路的人口流動(dòng)規(guī)模，增加一定的安全性和社會(huì)穩(wěn)固性，同時(shí)，由于購(gòu)物中心屬于大型社會(huì)公共服務(wù)場(chǎng)所，在為消費(fèi)人群提供服務(wù)時(shí)，其滿足一定需求條件的情況下等于同時(shí)為所在街區(qū)的受眾人群提供了公共服務(wù)能力與公共服務(wù)質(zhì)量。

因此，從街區(qū)發(fā)展和維護(hù)角度來(lái)說(shuō)，具有優(yōu)質(zhì)影響力的商圈和購(gòu)物中心能夠提供一定的邊緣就業(yè)崗位機(jī)會(huì)和增加地區(qū)發(fā)展品質(zhì)，而從城市更新整體框架角度看，怎么去實(shí)現(xiàn)街區(qū)與商業(yè)環(huán)境的和諧共生是一個(gè)值得探討的城市地理和社會(huì)共構(gòu)方面的議題。然而，要解決高端商業(yè)環(huán)境排斥街區(qū)不匹配消費(fèi)受眾，或者街區(qū)不具備吸納優(yōu)質(zhì)商業(yè)環(huán)境的體量和消費(fèi)能力這樣情況的發(fā)生，還不僅僅在于商業(yè)環(huán)境與城市街區(qū)之間的相互合作。適宜的土地規(guī)劃方式和街區(qū)管理模式還有城市區(qū)域發(fā)展決策機(jī)制建立等多角度的視角共同作用下，實(shí)現(xiàn)商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所環(huán)境與城市街區(qū)的融合發(fā)展。

從區(qū)域一體化的角度看相關(guān)商業(yè)環(huán)境

從區(qū)域一體化的角度看，具備超越城市內(nèi)部影響力的城市商圈往往都擁有數(shù)個(gè)具有地區(qū)范圍影響力的大型購(gòu)物中心機(jī)構(gòu)或者購(gòu)物中心品牌。從聯(lián)系各個(gè)城市消費(fèi)者和產(chǎn)業(yè)推動(dòng)需求的角度看，不同城市提供的特色商貿(mào)環(huán)境和核心流動(dòng)消費(fèi)人群是商業(yè)發(fā)展信息流通氛圍的主要貢獻(xiàn)者之一。從實(shí)現(xiàn)城市體系間的良好互動(dòng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的更多可能性的角度看，城市商圈的影響力水平與購(gòu)物中心的品牌化管理服務(wù)能力都將會(huì)是置于城市綜合公共服務(wù)管理前列的位置。