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        如何管束“瘋狂的房租”?

        2018-10-08 02:43:46吳雪
        新民周刊 2018年37期

        吳雪

        當(dāng)長租公寓平臺在資本加持下以瘋狂爭搶姿態(tài)進(jìn)入,便成為最后一環(huán)可直接量化評估的拉高房租“野蠻者”。

        凌晨兩點,萬家燈火的北京某小區(qū)。

        稀稀落落的幾盞燈亮著,有一盞是MACO的。

        “北漂”兩年,MACO三次被現(xiàn)實甩進(jìn)“搬家大軍”,這一次,她最局促、焦慮、徹夜難眠。房東嚴(yán)阿姨寬限的七天時限,陡然而升的500塊租金,猶如一出“黑色幽默”,險些將她吞沒??v然“月薪兩萬”的精英人設(shè),也沒能抵擋住“卷鋪蓋走人”的命運。

        按理說,每逢9月,“房租微漲”是照例的風(fēng)向,但今年未曾“循規(guī)蹈矩”,“微”變成“大”的城,以北京為圓點蔓延全國各大中心城市。拿7月份租金同比相較,北京上漲21.89%,深圳上漲29.98%,大連上漲24.39%,漲幅超過20%的一二線城市數(shù)據(jù),統(tǒng)計下來有13個。

        飆升數(shù)字的波及是直觀的,從一線城市逃離返鄉(xiāng),從市中心退至遠(yuǎn)郊,從整租到被迫合租,“無房一族”的卑微夢想,還未呈上臺前,便在夾縫中天折,淪落為“犧牲品”。在“房租接棒房價”的時代,政策?資本?供求關(guān)系?抑或房東、中介、租售比?誰,才是最該責(zé)罰的“那一個”?

        資本的“辯駁”

        “如果資本挾持了企業(yè),一定會跑偏,長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”

        在我愛我家工作了18年的胡景暉“被離職”了。他試圖在一次電話會議上,揭開房租上漲的真相,從而得名地產(chǎn)界“小崔”。

        “我沒做錯什么,說真話,何來后悔。”胡總清醒一語昭示著,今日的“憤而離去”,換來的或?qū)⑹亲夥啃袠I(yè)的洗牌與震蕩。

        這不是玩笑話,震蕩的威力,下一刻便令資本,站在風(fēng)暴中心,眾矢之的,它所投注的蛋殼、自如品牌,被爆以高于市場價20%到40%搶占房源“高地”。至此,規(guī)模賽跑、定價權(quán)、盈利權(quán)的潛在籌碼,浮出水面。

        誰也無從百分百斷定,資本與房租的直接關(guān)聯(lián),但你是否奇怪,租賃回報率低與租房成本高的自相矛盾,“搗亂者”是誰?正是租住雙方委以重任的“中間人”?!伴L租公寓作為中介機構(gòu),一邊壓低房東報價,一邊提高承租者價格,吃的就是‘價差利潤?!鄙虾R拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《新民周刊》,在這點上,資本打得一手“好算盤”,白領(lǐng)小英并不知情,自己在北京東三環(huán)租住的這套8000塊的一居室,自如從房東手里以5800塊“拿下”。你看,“中間人”與房東毫發(fā)無傷,受苦的還是最底層那撮“韭菜”。

        而這個“差價”的加持,如果贏在“居住體驗上”,租客多出些錢,似乎“名正言順”。“長租公寓為達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化效果,無論客觀條件如何,都要重新裝修一遍,這成本自然是租客買單?!焙皶煾嬖V《新民周刊》“最典型的就是木板、鋼鐵、水泥、玻璃、砂石等建材價格的上漲,自然也影響到下游產(chǎn)業(yè)。”嚴(yán)躍進(jìn)補充道。

        然而,長此以往,高端租房市場唱“主角”,工薪租客“清醒自持”,持續(xù)為高房租貢獻(xiàn)CPI的“冤大頭”,恐怕,寥寥無幾?!伴L租公寓承諾給房東的房租過高,實際卻給不了,這種透支行為一旦形成模式,房東很可能因拿不到房租而驅(qū)趕租戶。”胡景暉進(jìn)一步解釋,租房商業(yè)模式類似小黃車“燒錢大戰(zhàn)”,如果供需雙方都得罪了,資本玩“獨角戲”,妄想“躺著把錢賺了”,許是天方夜譚。“盲目逐利是很危險的短視行為,我只是想提醒他們?!焙皶焽@了口氣。

        “租金回報不到1%,租房的價格翻一番,再翻一番還是虧本?!甭犈耸僖谎?,難道前赴后繼的資本,看中了一樁“賠本”的買賣,非也!從百團大戰(zhàn)“美團勝出”到出行補貼“滴滴搶先”,無不在復(fù)刻同一模式?!盀榱似较嵟?,長租公寓市場占比5%是對大眾的說辭,轉(zhuǎn)臉面對資本,他們想要拿出漂亮的財務(wù)報表,就必須高速擴張?!痹诤皶熆磥?,重要的是,利用租客信用貸的出租模式根本屬于“作繭自縛”。

        顯然,這場資本游戲,不甘愿“無限虧損”,它有自己的“控盤邏輯”,規(guī)模賽跑是第一步,高于市場價的拿房成本,熱門區(qū)域“跑馬圈地”,掌握定價權(quán);企圖壟斷租金,穩(wěn)坐“江山”,持續(xù)賺取行業(yè)利潤。其二,機構(gòu)之間爭奪房源,難免短兵相接,“抬高租金”是見效最快的方式?!拔乙娺^8000塊房租,被兩家炒到1.2萬塊,在資本支持下高成本擴張方式,是放長線釣大魚,在這個鏈條里,租客將面臨資本的收割?!眹?yán)躍進(jìn)說。

        公開數(shù)據(jù)顯示,自如在北京、上海、廣州、深圳等9個城市已擁有高達(dá)40萬間房源。高漲的存量,將“局促的租房現(xiàn)狀”解決了嗎?不但沒有,反而跑偏了。有人說,資本是逐利的,似乎這么做無可厚非,但不要忘了,住房與共享單車、打車不一樣,住房是剛需,我們可以不騎單車,但不可能不住房子。

        租賃企業(yè)試圖在為自己正名,蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽第一時間否認(rèn),“長租不是贏者通吃的行業(yè),而且客單價極高,沒人打得起價格戰(zhàn),拼的是效率和服務(wù)?!弊匀鏑EO熊林稱,六年來,租賃機構(gòu)化占比也不足3%,自如在北京占比也不過8‰而這一說法快速“打臉”,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,不漲價的12萬間房,就占整體市場租賃房源比例的8‰

        “租房是個很復(fù)雜的變量,影響權(quán)重多樣,資本的推波助瀾,我認(rèn)為占到三分之一?!焙皶熯@一觀點,在8月22日突發(fā)的“杭州鼎家破產(chǎn)4000戶租客受損爆倉事件”中得到了印證,“早知如此,何必當(dāng)初,一切犧牲民生利益的創(chuàng)新都是偽創(chuàng)新?!焙皶?月22日在朋友圈寫道。從這個角度看,在這輪房租暴漲的輿論風(fēng)暴中,自如、蛋殼們并非無辜。

        而世聯(lián)行集團副總裁甘偉則有不同看法:目前長租公寓還未達(dá)到壟斷力量。就算在北京長租公寓擁有10%-15%的份額,也只是一股小力量。憑此斷定,難免不妥。

        “好多創(chuàng)業(yè)者以燒錢為榮,這是一條不歸路?!卑凑张耸俚挠^點延伸下去,資本揣著“租購并舉”的紅利進(jìn)來之前,并未全方位評估,盲目,便很難成大事。而在深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉看來,中國房產(chǎn)已然邁入存量時代,資本進(jìn)入難免“攪局”,說到底,這不是資本該來的游戲。

        “為啥漲”是個綜合體

        蛋殼、自如是房租上漲的“主兇”么?資本補貼大戰(zhàn)下的房租是犧牲品,還是戰(zhàn)利品?政策對于它鼓勵效果的評估,是不是應(yīng)該更有預(yù)見性?

        價格原理告訴我們,價格的漲落直接由供需關(guān)系決定,只有供給不足才會滋生囤貨等投機行為。換句話來說,房租上漲從根本上來說是供給失衡導(dǎo)致的,“炒房租”不過是那只瞄準(zhǔn)縫隙的“擋箭牌”。

        “存量的尷尬,預(yù)示著租房即將進(jìn)入低洼空間,在邁入存量時代的‘黎明前夜,故事接連發(fā)生?!崩钣罴伪硎尽?/p>

        在廣州深圳,大量的城中村被整頓,相當(dāng)批量的城中村被改造升級。今年6月,深圳萬科旗下的萬村計劃遭遇深圳富士康公開信事件,美好商業(yè)圖景與低收入者的微弱訴求,迎面相撞。至此,城中村作為低租金居住的“傳統(tǒng)容器”,開始進(jìn)入歷史。

        與此同時,在1400公里外的上海,政府大力清理了群租市場,并且叫停了在工業(yè)園區(qū)修建群租房。外環(huán)以外的嘉定區(qū)沈家宅,方圓五公里,每月租金800塊的低端群租民房,數(shù)日之間夷為平地?!耙惶旖拥剿氖畮讉€電話,全是找房的年輕人。”太平洋房屋的宋升軍說。

        這一幕也在2000公里外的北京出現(xiàn)了。

        根據(jù)媒體統(tǒng)計,2016年,北京拆除違建面積1500萬平方米,這個數(shù)字去年是5985萬平方米,今年的目標(biāo)是4000萬平方米,前四個月已經(jīng)完成了1600萬平方米。當(dāng)然,這個口徑是違建,不是群租房。

        一手清理拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等,一手整頓“黑中介”“二房東”不合規(guī)房源,“供”這端明顯下滑,而“給”這端卻面臨“高需求匹配考驗”。貝殼研究院、21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示,截至目前,我國租賃人口共計1.68億,以北京為例,北京共有租賃人口800萬人,目前租賃房源量約為350萬間,租賃缺口400萬間以上。

        “一線城市30%以上的人需要租房,低端房源減少,不得不使租客轉(zhuǎn)向收費更高的產(chǎn)品類型。僅靠個人房源,很難調(diào)和供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾?!眹?yán)躍進(jìn)表示,再加上購房貸款收緊,首付比例增加,房東揣摩到你的需求,在租金上必然“分毫不讓”。

        而一旦租金提漲,你只有一個選擇:續(xù)租,接受漲價,不續(xù)租,另找他方,攤薄的置換成本,也相當(dāng)于漲租。因此,許多人權(quán)衡之下,接受漲價,就成為大概率事件?!敖?jīng)濟學(xué)上有個詞匯叫做棘輪效應(yīng),人們一旦接受了一個消費價格,收入再降低一些,也不會輕易減少消費?!眹?yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋。

        而多年來,從房東到租戶,似乎都接受了一個潛意識:除非經(jīng)濟危機,房租,可以漲,但不可以跌?!氨热缯f一個承租者去租房子,房東報價3000元,租客有機會砍價到2800元,但絕對沒有機會砍價到2500元。而實際情況是,周邊的房源基本上都在2500元”。嚴(yán)躍進(jìn)說,正所謂“愛租不租”“漲易跌難”,就好理解了。

        按照房地產(chǎn)專家的觀點,價格示范效應(yīng)作為標(biāo)桿,也如“蝴蝶效應(yīng)”般影響著普通租賃房的價格。“在朝陽區(qū)勁松租的房子,房東看別人都漲了,所以今年也漲了700塊,而過去兩年,這房子每年總共才漲400塊左右?!边@位北京租客“吐槽”,代表了眾多房東在比價心態(tài)下的現(xiàn)狀,“從全國70城房價數(shù)據(jù)來看,房價其實是反彈的,當(dāng)一手房價格上漲以后,購房成本飆升,即將出臺房地產(chǎn)稅的疊加因素,進(jìn)而拉動二手房價格及租賃市場的上漲?!?/p>

        房地產(chǎn)專家分析,造成租金上漲的其他隱性原因還有:90后成為租房主力,更追求品質(zhì)生活,租賃業(yè)態(tài)升級換代,結(jié)構(gòu)性上漲;樓市調(diào)控升級,部分有購房計劃的人群,沒有購買資格和能力等。

        租金的上漲,告訴我們,那些被動離開的群體,并沒有真正離開。而是在租金動蕩的池塘里,完成了一次相對昂貴的租房升級,當(dāng)長租公寓平臺在資本加持下以瘋狂爭搶姿態(tài)進(jìn)入,便成為最后一環(huán)可直接量化評估的拉高房租的“野蠻者”。

        不漲租金,管用嗎?

        的確,我們不應(yīng)該把問題簡單歸罪于某一個人、某一個公司或某一個文件,這不是理性客觀的評價。資本游戲、圈地?fù)尫?、鐵腕整頓與心理效應(yīng),是多個主角合力制造出今天的租房現(xiàn)狀,它們互為表里,拆分具體責(zé)任,沒有意義,這是一個周期因素疊加的結(jié)果。

        如今,我們每一個人都正在感受上漲的房價與房租所釋放的焦慮與壓力,但是,批評與指責(zé)總是最容易的,而客觀的剖析與負(fù)責(zé)任的歸位管理,才是最有價值的,而“調(diào)控”,必須出馬了。

        8月17日,北京住建委等多個部門,集中約談了相關(guān)企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人,共同承諾“三不”:不得通過惡性競爭搶占房源,不得哄抬租金,不通過租金誘導(dǎo)房東搶占房源。然而,這“三不”里的“惡性競爭”“誘導(dǎo)與否”,其實是很難界定的,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士冀望于實質(zhì)性改變,但恐怕難以治本。

        “企業(yè)希望通過表態(tài)去除詬病,不漲租金是第一步,回歸市場化運營,平息輿論,終歸還是權(quán)宜之計?!崩钣罴握f,市場是“健忘”的,若非真的“痛改前非”,怕是要“重蹈覆轍”。

        根據(jù)同濟大學(xué)知識產(chǎn)權(quán)與競爭法研究中心研究員劉旭的觀點,此類懲治,存在可操作性的問題,落地執(zhí)行較難?!叭邕`反,界定標(biāo)準(zhǔn)是什么,誰來監(jiān)管,如何懲處,自己制定行業(yè)規(guī)則,自己監(jiān)管,不可能存在?!倍乐埂白獠黄稹钡母壮樾街e,說到底還是要激活各方供給。

        各方的“領(lǐng)頭者”,首先是加大供給政府和國有企業(yè)投資建設(shè)租賃住房,北京市率先而為,計劃2017年-2021年建設(shè)50萬套租賃性住房。

        而自如也發(fā)布聲明,愿意拿出手中共計超12萬套的全部存量房源投向市場:自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間。即便如此,也無法短時間內(nèi)改變供需失衡的局面,而且也存在“遠(yuǎn)水難解近渴”的問題。

        按照貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)的說法,供給最直接的“靠山”在于盤活存量,而不在于增量開發(fā),即便是政府介入程度深的德國住房租賃市場,70%以上仍是來源于私人市場。

        中國存量住房15%被空置,通過金融手段支持專業(yè)化租賃運營機構(gòu)對閑置房源進(jìn)行裝修、改造與管理,不失為“良策”。但關(guān)鍵是,如何盤活?楊現(xiàn)領(lǐng)稱,從六普數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn),大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中,他們平均每戶占有2.4套住房,最富裕的1%家庭占有25%的空置房,平均每戶擁有20間。至于為何不愿推至租賃市場,一方面是市場上的住宅多為毛坯房,房東出租就要面臨著裝修成本,來與投資客競爭,如果租金再不高,很多人寧愿“空關(guān)”,也不愿投入市場那么“麻煩”了。

        有不少人提出,我們是不是該學(xué)德國出臺《民法典》《租金額度規(guī)定法》《出租權(quán)利修改法案》等法律控制房租上漲?比如年租金也不得超過20%或者15%?假設(shè)該法律實施,那么租賃市場會發(fā)生什么樣的變化?在上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡看來,即便通過這樣的法律,也無法改變租房一族在市場上的弱勢地位,相反,還可能會強化目前的這種地位。盡管表面上是保護了租客的利益,但實際上是限制了出租房的供給。

        1972年經(jīng)濟學(xué)家奧爾森以紐約市的租金管制計劃為例,發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)所有者的損失是消費者獲得收益的兩倍。對于中國來說,今后每年將有近千萬的人口從農(nóng)村移向城市。通過法律管制租金上漲,并不是好辦法,相反,應(yīng)該讓價格機制發(fā)揮作用,讓越來越多的主體將空置的房屋轉(zhuǎn)為租賃。

        青年經(jīng)濟學(xué)者盤和林表示,監(jiān)管部門應(yīng)該利用財稅杠桿,鼓勵房源進(jìn)入租賃市場,例如對中介搶房源最終租不出去的房子高額征稅;包括未來出臺的房產(chǎn)稅設(shè)計,也應(yīng)激勵多余的房源進(jìn)入租賃市場。

        “如何合理規(guī)范好上漲和下移的空間,都需要政策進(jìn)一步落實?!蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉表示。這或許遠(yuǎn)比政府自建租賃住房更具效率,也節(jié)約財政資金。更重要是,這樣能在短時間內(nèi)實現(xiàn)供給均衡,使得房產(chǎn)中介失去了“炒房租”的基礎(chǔ)。

        胡景暉則提出通過全國的住建系統(tǒng),迅速建立全國房租指導(dǎo)價,對于市場化的租金,需要加強一以貫之的監(jiān)管,讓其處在租客可承受的范圍。“調(diào)控是有效的,后續(xù)預(yù)計租金不太會漲,但長租公寓要發(fā)揮穩(wěn)定市場的導(dǎo)向,加入住房保障概念,形成中高低端分類租賃產(chǎn)品,才能真正為租客謀福利?!?/p>

        房租如果不管好,那么很多人就會認(rèn)為,租房只是過渡形式,更加不會信任租房,而會去購房。在嚴(yán)躍進(jìn)看來,調(diào)控是重要的,但如何將調(diào)控的成效落到實處,更重要。

        我們依然期待著未來,中國租賃市場會為所有的參與者與租賃用戶,創(chuàng)造一個健康平順的跑道。

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