張李恩迪

摘 要：成都地鐵7號(hào)線崔家店上蓋綜合開發(fā)項(xiàng)目是成都地鐵第一個(gè)按照“軌道+物業(yè)”綜合開發(fā)模式進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)目。在我國(guó)，地鐵車輛段停車場(chǎng)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)水平仍然處于初級(jí)階段，其功能、布局等方面的相關(guān)理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，造成停車場(chǎng)上蓋物業(yè)蓋上功能結(jié)構(gòu)單一、空間活力不足、上蓋物業(yè)與城市空間隔離等缺陷。本文通過(guò)對(duì)崔家店上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)例研究，總結(jié)地鐵停車場(chǎng)上蓋物業(yè)開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)與不足。

關(guān)鍵詞：上蓋物業(yè)；綜合開發(fā)；車輛段停車場(chǎng)

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2018.16.168

1 概述

至 2015年末，中國(guó)大陸地區(qū)共 26 個(gè)城市開通城軌交通運(yùn)營(yíng)，共計(jì) 116 條線路，運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)度達(dá) 3618 公里，其中地鐵運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)度達(dá) 2658 公里，占軌道線路總長(zhǎng)73.4%，地鐵作為軌道交通的主要組成部分，其快速發(fā)展對(duì)緩解城市公共交通壓力做出了極大的貢獻(xiàn)，也為城市發(fā)展注入了新的活力。目前我國(guó)規(guī)定在 20km 以上的地鐵線路需配套一個(gè)車輛段與一個(gè)停車場(chǎng)，但由于我國(guó)平面型的車輛段結(jié)構(gòu)形式以及保守的車輛段檢修設(shè)施設(shè)計(jì)等原因，我國(guó)車輛段規(guī)模普遍偏大（占地規(guī)模 20-45ha），占據(jù)大量的城市用地。在城市空間布局中，車輛段一般布局于城市近郊，軌道交通通車后有便利的交通條件，具有較大的物業(yè)開發(fā)潛力，如何對(duì)這些用地進(jìn)行集約利用開發(fā)，對(duì)釋放城市存量土地空間緩解用地緊張具有重要意義。

由國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀可以看出，已有研究中針對(duì)車輛段上蓋物業(yè)功能及空間布局特征的研究太少，尤其缺乏對(duì)車輛段停車場(chǎng)物業(yè)發(fā)展較成熟地區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。

2 項(xiàng)目介紹

成都地鐵7號(hào)線崔家店停車場(chǎng)上蓋綜合開發(fā)項(xiàng)目位于成都市成華區(qū)成洛大道槐樹店路以北、城東中環(huán)路內(nèi)側(cè)、原豐田汽車場(chǎng)內(nèi)，緊鄰地鐵4號(hào)線同地鐵7號(hào)線換乘的槐樹店站。項(xiàng)目?jī)粲玫?22畝，產(chǎn)品類型包括高層、多層住宅及商業(yè)，總建筑面積約28萬(wàn)平米。

整體形象定位要素：“交通便捷的地鐵樓盤”、“合理總價(jià)下的品質(zhì)感”。

住宅產(chǎn)品：“品質(zhì)型首置+功能型改善”為導(dǎo)向，共15.4萬(wàn)平米，1356套。其中上蓋多層7萬(wàn)平米，共612套，以功能型改善戶型（套三雙衛(wèi)）為主，輔以舒適型改善戶型（套四及躍層），以及部分套一、套二戶型。白地高層8.4萬(wàn)平米，共744套，包括一步到位的首置/首改戶型為主（套三單衛(wèi)）及功能型改善戶型（套三雙衛(wèi)）。

商業(yè)產(chǎn)品：上蓋商鋪約5200平米，定位于社區(qū)底商；公寓裙樓5600平米，酒店式公寓2.8萬(wàn)平米。

3 上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析

3.1 停車場(chǎng)技術(shù)設(shè)計(jì)

崔家店停車場(chǎng)用地地塊南側(cè)為既有成洛大道，用地東側(cè)為建材路，北側(cè)及西側(cè)均為規(guī)劃道路。從圖2可以看出，周邊地塊都是近幾年發(fā)展火熱區(qū)域，隨著地鐵的覆蓋，周邊的配套設(shè)施逐步完善，以此地塊為中心修建上蓋大型綜合物業(yè)的可行性很高。

結(jié)合地下停車場(chǎng)所處場(chǎng)地的實(shí)際情況：場(chǎng)址周圍場(chǎng)地相對(duì)空曠開闊，交通條件良好，本工程具備明挖順作法施工的條件，并且采用明挖順作施工可擴(kuò)大施工作業(yè)面，縮短工期，降低工程造價(jià)，且更易保證工程質(zhì)量，因此工程采用明挖順作法施工。施工分區(qū)主要分為軌行區(qū)、咽喉區(qū)、停車區(qū)部分；根據(jù)施工場(chǎng)地條件及組織，先期施工停車區(qū)及咽喉區(qū)部分，后期施做軌行區(qū)。

崔家店停車場(chǎng)地塊南向長(zhǎng)度約900米（其中出入段區(qū)間370米，道岔及車庫(kù)區(qū)域530米），東西向?qū)挾燃s182米。

崔家店停車場(chǎng)地塊東南角布置地鐵OCC大樓，其余用地除必要的疏散樓梯間及風(fēng)亭外，均為將來(lái)物業(yè)開發(fā)預(yù)留。為了給地鐵停車列檢庫(kù)庫(kù)創(chuàng)造更好的自然采光通風(fēng)環(huán)境以及解決消防問(wèn)題，停車庫(kù)在用地的中部采用下沉式廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)手法，沿整個(gè)庫(kù)區(qū)通長(zhǎng)布置，約313x21m（因結(jié)構(gòu)連扳設(shè)置需求，下沉廣場(chǎng)完全開敞尺寸為215x21m）。兩部分停車場(chǎng)通過(guò)走道聯(lián)系，并在局部設(shè)支撐的結(jié)構(gòu)梁板。該下沉廣場(chǎng)成為整個(gè)停車場(chǎng)設(shè)計(jì)的展開點(diǎn)。

3.2 上蓋物業(yè)開發(fā)技術(shù)設(shè)計(jì)

地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)在帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也存在很多無(wú)法回避的問(wèn)題。例如設(shè)計(jì)的銜接和環(huán)境影響等問(wèn)題。設(shè)計(jì)上要考慮地上與地下建筑的結(jié)構(gòu)可靠性、建設(shè)順序、交通接駁、消防安全、噪聲、振動(dòng)、輻射等問(wèn)題。

停車場(chǎng)與上蓋物業(yè)分別屬于工業(yè)建筑和民用建筑，因此上蓋建筑與地鐵之間的接駁問(wèn)題也是地鐵上蓋設(shè)計(jì)研究的關(guān)鍵問(wèn)題。例如，地鐵停車場(chǎng)屬于商業(yè)用水，上蓋物業(yè)開發(fā)屬于民用用水，兩者要單獨(dú)從市政接水。

由于列車對(duì)軌道產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊，會(huì)引起上蓋建筑物的振動(dòng)。該振動(dòng)會(huì)影響上蓋建筑居住和辦公者的工作生活質(zhì)量。因此，解決軌道振動(dòng)也是上蓋物業(yè)設(shè)計(jì)過(guò)程中的重點(diǎn)問(wèn)題。目前解決的手段有加隔振材料、增加隧道埋深、設(shè)置隔振溝等方法。

地鐵上蓋工程的消防設(shè)計(jì)在國(guó)內(nèi)規(guī)范中無(wú)相關(guān)內(nèi)容，不同地區(qū)對(duì)上蓋物業(yè)開發(fā)過(guò)程的消防問(wèn)題的要求也不同。因此需要針對(duì)上蓋物業(yè)開發(fā)進(jìn)行專項(xiàng)消防設(shè)計(jì)研究。

停車場(chǎng)內(nèi)針對(duì)地鐵專用的高壓電系統(tǒng)及相關(guān)變電設(shè)備，由于電流電壓大，對(duì)上蓋物業(yè)建筑有一定的電磁輻射影響。對(duì)于電磁輻射，需要依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)地鐵運(yùn)行產(chǎn)生的電磁輻射進(jìn)行檢測(cè)，確保對(duì)上蓋建筑中的居民健康沒有影響。

4 總結(jié)

本文以成都地鐵7號(hào)線崔家店車輛段停車場(chǎng)上蓋綜合開發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，通過(guò)案例分析，設(shè)計(jì)歸納總結(jié)等方法對(duì)成都地鐵上蓋物業(yè)的現(xiàn)狀和問(wèn)題進(jìn)行分析，得出如下結(jié)論：

（1）隨著成都地鐵發(fā)展與城市發(fā)展的聯(lián)系越來(lái)越緊密，要充分發(fā)揮地鐵線路對(duì)商圈轉(zhuǎn)型的升級(jí)帶動(dòng)作用，通過(guò)法規(guī)完善和體制機(jī)制的創(chuàng)新來(lái)推動(dòng)地鐵和地鐵上蓋物業(yè)的協(xié)同發(fā)展。

（2）針對(duì)我國(guó)地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展的不足，本文通過(guò)對(duì)崔家店停車場(chǎng)上蓋物業(yè)的研究，得出地鐵建設(shè)結(jié)合周邊區(qū)域的綜合開發(fā)，是地鐵與城市發(fā)展的必然。在開發(fā)過(guò)程中，要不斷吸取以往案例的經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)外成功的案例經(jīng)驗(yàn)，可為后續(xù)地鐵車輛段上蓋物業(yè)的設(shè)計(jì)及可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)和參考。

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