張帆 王昆 崔吉華

摘要：當(dāng)今社會老齡人口逐年增加，僅湖南省老齡辦公布的數(shù)據(jù)顯示，湖南省60以上的老人比例高達(dá)17.7%，我們慢慢步入“銀發(fā)社會”，而養(yǎng)老問題也日益突出。文章以長沙市為例分析如何讓我國的養(yǎng)老地產(chǎn)與健康養(yǎng)生小鎮(zhèn)等新業(yè)態(tài)以更合理有效的方式結(jié)合并發(fā)展起來為重點，在現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)以及健康養(yǎng)生小鎮(zhèn)發(fā)展方興未艾的大好勢頭下，通過實地調(diào)研，了解長沙市養(yǎng)老地產(chǎn)以及健康養(yǎng)生小鎮(zhèn)等養(yǎng)老新興企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，探究養(yǎng)老地產(chǎn)與健康養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)相互融合、共同發(fā)展這種新態(tài)勢的可能性。最后對調(diào)研結(jié)果進(jìn)行研究分析，針對發(fā)現(xiàn)的系列問題設(shè)計出切實可行的發(fā)展模式，以求促進(jìn)兩類企業(yè)的融合發(fā)展，從而促進(jìn)長沙市養(yǎng)老業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；健康養(yǎng)生小鎮(zhèn)

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，到2016年末，我國60歲以上人口已經(jīng)占全國總?cè)丝诘?6.7%，達(dá)到了23086萬人，人口老齡化程度逐漸增加。面對這一現(xiàn)狀，國家陸續(xù)出臺政策，鼓勵社會力量參與并促進(jìn)我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。各地也開始進(jìn)行促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的一系列有益嘗試。通過學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗我們發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)可以很好的滿足不同層次的養(yǎng)老需求，是一種非常有效的社會化養(yǎng)老模式。近年來，全球醫(yī)療旅游市場迅速增長，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)是發(fā)展我國醫(yī)療旅游的良機(jī)，“醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)”便是兩者的有機(jī)結(jié)合，也利于緩解我國老齡化和城市醫(yī)療壓力等社會問題。

一、研究目的

（一）剖析健康養(yǎng)生小鎮(zhèn)與養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

通過前期搜集資料和實地調(diào)研，我們建立經(jīng)濟(jì)計量模型定量分析研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和健康養(yǎng)生小鎮(zhèn)兩個經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系。在此基礎(chǔ)上對調(diào)查問卷內(nèi)容進(jìn)行回歸分析、假設(shè)性檢驗等。其次運用博弈論，針對養(yǎng)老地產(chǎn)與健康小鎮(zhèn)之間的合作博弈建立博弈模型，在不損害雙方已有利益的同時，達(dá)到合作模式的利潤最大化。最后對獲取的信息進(jìn)行可行性分析，運用管理學(xué)科SWOT方法對養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)生小鎮(zhèn)結(jié)合模式存在的競爭優(yōu)勢、競爭劣勢挑戰(zhàn)、競爭機(jī)會與競爭威脅進(jìn)行深度剖析。

（二）設(shè)計養(yǎng)老地產(chǎn)與健康養(yǎng)生小鎮(zhèn)融合發(fā)展的商業(yè)模式

通過調(diào)研所得結(jié)果與對調(diào)研資料的具體分析，設(shè)計一個由客戶價值、企業(yè)資源和能力、盈利方式構(gòu)成的三維立體商業(yè)模式，在價值曲線中找到養(yǎng)老地產(chǎn)與健康小鎮(zhèn)融合發(fā)展的精準(zhǔn)定位，探索兩個新業(yè)態(tài)的資源整合的能力，尋求高效可行的盈利模式，勾勒出兩類新業(yè)態(tài)內(nèi)外資金流的架構(gòu)，并將以上探索結(jié)果有機(jī)結(jié)合成完整的理論體系。參考天門鄉(xiāng)健康小鎮(zhèn)的建設(shè)設(shè)計，以及烏鎮(zhèn)綠城的發(fā)展優(yōu)勢，設(shè)計出針對長沙的切實可行的商業(yè)模式。

（三）提出政策性建議

通過以上多方面、層層深入的探究，分析這些新業(yè)態(tài)的發(fā)展模式，期望運用經(jīng)濟(jì)學(xué)對養(yǎng)老地產(chǎn)和健康小鎮(zhèn)的融合發(fā)展建言獻(xiàn)策，進(jìn)而構(gòu)建一條適合我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式。

二、發(fā)展環(huán)境

要探究養(yǎng)老地產(chǎn)與健康小鎮(zhèn)如何融合發(fā)展，首先要研究分析養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整個發(fā)展的大環(huán)境。團(tuán)隊認(rèn)為其發(fā)展環(huán)境可以分為來自社會因素影響的社會環(huán)境和產(chǎn)業(yè)已有發(fā)展環(huán)境。

（一）社會環(huán)境

中央政府對于養(yǎng)老民生問題極為關(guān)注，并頒布了一系列政策文件，如《民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》以及《關(guān)于中央財政支持開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點工作的通知》等文件。政府大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在土地稅收上可享受優(yōu)惠政策，每張養(yǎng)老床位也可得到財政補(bǔ)貼。然而，在政策發(fā)布之后，本該發(fā)揮重要作用的企業(yè)卻缺乏積極主動性，僅有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)和旅游企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)和健康小鎮(zhèn)持有關(guān)注，而真正進(jìn)行相關(guān)投資的更是少數(shù)。

（二）產(chǎn)業(yè)環(huán)境

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)剛剛興起，缺乏具有影響力的品牌，很多企業(yè)均是依托“養(yǎng)老”低價拿地，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，缺乏醫(yī)療護(hù)理、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)等一系列的配套服務(wù)，而服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心。在養(yǎng)老地產(chǎn)和健康小鎮(zhèn)發(fā)展以及融合模式的探索時期，企業(yè)核心競爭力的缺乏使諸多企業(yè)在起步過程中困難重重，許多配套還未跟上，行業(yè)處于融合初期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重心更偏重于如何應(yīng)對當(dāng)前逐步老年化情況，產(chǎn)業(yè)自身沒有達(dá)到品牌以及系統(tǒng)化的高度。整體盤踞于勞動密集型的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，低毛利、無序競爭且沒有固定商業(yè)模式。

三、問題發(fā)現(xiàn)

長沙市的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，根據(jù)我們的調(diào)研，當(dāng)?shù)匾韵嫜裴t(yī)院為代表的醫(yī)院也在嘗試與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，通過綠色通道和義診等形式進(jìn)行醫(yī)療和養(yǎng)老的結(jié)合；而一些養(yǎng)老中心也在探索開設(shè)醫(yī)療養(yǎng)護(hù)的新途徑，為老人們老有所養(yǎng)提供新的服務(wù)方式，但是對于醫(yī)養(yǎng)結(jié)合與地產(chǎn)這一交叉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，仍存在一些不可避免的問題。

（一）需求很大卻非剛需

我國已進(jìn)入老齡化社會，空巢老人問題頻出，但是有消費能力的老年人都有多種在家養(yǎng)老的選擇方向，如居家養(yǎng)老服務(wù)等。而對于養(yǎng)老地產(chǎn)與健康小鎮(zhèn)的融合產(chǎn)業(yè)，由于這種模式建設(shè)成本較高，導(dǎo)致其消費成本較高（如表1所示），對于節(jié)儉的老年人來說，他們更傾向于選擇居家養(yǎng)老這種投入小、社會經(jīng)濟(jì)效益高的養(yǎng)老方式。目前僅全護(hù)理類老人有較為顯著的剛性需求。

（二）市場不成熟難認(rèn)可

雖然目前長沙市養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)以及我們所調(diào)研的婁底市健康小鎮(zhèn)對產(chǎn)業(yè)融合都持積極態(tài)度，而且杭州已有類似產(chǎn)業(yè)融合模式，但模式不可照搬，而且在長沙市這種融合史無前例，所以大多數(shù)企業(yè)不敢大膽嘗試，害怕失敗，這就導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)融合的想法不能很好地付諸實踐。

（三）高成本高難度

社會道德壓力使老年人不愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)傳遞過凄涼消極的印象在民眾間影響較大，很多人認(rèn)為入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是子女不孝的表現(xiàn)，所以在大多數(shù)情況下，子女仍然傾向于親自侍奉老人，大多數(shù)老人也不愿意選擇入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。同時，醫(yī)院床位緊張，優(yōu)秀醫(yī)療資源稀缺，我國養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)還不能滿足老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求，國家“十二五”規(guī)劃綱要提出，每千名老年人擁有床位要達(dá)到30張，但目前，全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅擁有床位390萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位只有20.5張，離綱要提出的標(biāo)準(zhǔn)還有很大缺口。除此之外，中國多地霧霾污染肆虐，高質(zhì)量自然生態(tài)資源不斷減少，而養(yǎng)老地產(chǎn)要求具備醫(yī)療技能的專業(yè)物流團(tuán)隊卻很少能夠得到滿足。

（四）回報效率低周轉(zhuǎn)慢

建設(shè)成本和運營成本居高不下，不同于傳統(tǒng)商品房的超長回款周期以及其它不可期因素導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難。經(jīng)調(diào)查，健康小鎮(zhèn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式主要有五種：銷售住宅快速盈利、會員制盈利、逆抵押貸款購房、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式和分散租賃模式，如烏鎮(zhèn)雅園學(xué)院式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就采取的是分散租賃模式，即通過采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，而由于收入不發(fā)達(dá)，人均收入水平較低，絕大多數(shù)老年人收入水平更低，“學(xué)院式”養(yǎng)老有口碑而微盈利。

四、研究結(jié)果

在天門鄉(xiāng)實地調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，建筑形態(tài)符合老年人生活方式更有利于引發(fā)老年人入住興趣。當(dāng)?shù)卣诮ㄔO(shè)的項目多為低層仿古建筑，它不似復(fù)式別墅有很多層，而是一種大道至回歸原著的表現(xiàn)，因為沒有樓梯，更加適合老年人行動；同時，這種建筑體現(xiàn)出鄰里式建筑布局，類似于傳統(tǒng)的鄉(xiāng)間布局，更加適合老年人的生活方式。在此基礎(chǔ)上，當(dāng)?shù)卣募袑Σ煌瑢哟蔚南M者進(jìn)行服務(wù)分級也是我們可以借鑒的特色之一。

在設(shè)計適合長沙市發(fā)展的融合模式時，團(tuán)隊借鑒天門鄉(xiāng)健康小鎮(zhèn)發(fā)展模式，對長沙市兩類產(chǎn)業(yè)融合的各類問題進(jìn)行了設(shè)計，主要涉及選址和商業(yè)模式。針對長沙市現(xiàn)存的主要問題，團(tuán)隊實地調(diào)研了湖南省具有先驅(qū)意義的與養(yǎng)老結(jié)合的健康養(yǎng)生小鎮(zhèn)項目——湖南省婁底市新化縣天門鄉(xiāng)健康小鎮(zhèn)，因其同在湖南省，借鑒意義較大。團(tuán)隊深入了解并學(xué)習(xí)了其選址、建設(shè)、發(fā)展模式、商業(yè)模式等問題，發(fā)現(xiàn)其是通過養(yǎng)老地產(chǎn)商、醫(yī)院等的投資，借助天門鄉(xiāng)獨特的地理位置和自然環(huán)境，將養(yǎng)老地產(chǎn)與健康養(yǎng)生小鎮(zhèn)融合發(fā)展，打造集養(yǎng)老、養(yǎng)生為一體的小鎮(zhèn)，通過游客長期入住、服務(wù)一體化等模式進(jìn)行盈利，從而帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

從綠城烏鎮(zhèn)雅園的別墅項目調(diào)研來看，降低成本是有志于建設(shè)養(yǎng)老、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所要解決的首要問題，具體措施如下：

使戶型布局緊湊合理。如建造單層別墅或公寓，利于控制面積，戶型布局更加從容；更改建筑材料，降低造價。在公寓中用最普通的建筑材料，容易控制造價，比同面積的疊墅、疊拼都更加便宜；裝修簡單化。裝修和普通住宅的裝修一樣簡單，不涉及別墅裝修的難點，如樓梯、閣樓等；提高室外空間集中利用率。院子集中化利用，前院-景觀、后院-車庫、儲藏、小景觀，舒適、易利用，且能充分體現(xiàn)出回歸自然傳統(tǒng)的田園生活。

天門鄉(xiāng)情況與長沙市各方面條件有相似之處，其健康小鎮(zhèn)的發(fā)展有利于參考，而綠城烏鎮(zhèn)雅園的商業(yè)模式則有助于我們在設(shè)計中降低成本，參考了兩者的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，最終商業(yè)模式如圖2所示：

設(shè)計選擇長沙市適合老人居住生活的洋湖地區(qū)為養(yǎng)生小鎮(zhèn)的建設(shè)地，原因有三：一是由于當(dāng)?shù)赜欣淖匀画h(huán)境，根據(jù)規(guī)劃，洋湖片區(qū)是一個中部最大的城市濕地公園。公園規(guī)劃面積4.85平方公里，其中修復(fù)和保育區(qū)域面積4平方公里、河流濕地0.85平方公里。在其中建立養(yǎng)生區(qū)是對自然條件的合理利用和開發(fā)；二是洋湖地區(qū)與湖南省中醫(yī)藥大學(xué)相鄰，對于老人們來說，健康和醫(yī)療都可得到保障；此外，濕地公園周圍交通便利，雖然環(huán)境優(yōu)美，但并不是世外桃源，帶著孩子來游玩的市民們，避免了空巢老人的孤獨。

五、結(jié)論

產(chǎn)業(yè)融合是創(chuàng)新的源泉，經(jīng)過我們的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)與健康小鎮(zhèn)融合發(fā)展十分具有發(fā)展前景。當(dāng)然，需求帶動供給，人們生活觀念的轉(zhuǎn)變是產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接的驅(qū)動力；模式的創(chuàng)新是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力量源泉，只有創(chuàng)新才能帶來新鮮血液；同時一種新模式發(fā)展也離不開資金的大量投入以及政府的相關(guān)政策支持。綜上：觀念的改變、技術(shù)的引領(lǐng)、資金的支持、制度的完善是對于“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最有利的支持。這需要社會各界相關(guān)部門以及人員長期堅持不懈的共同努力，那么在不久的將來，理想中的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”便不再只是所想，而是所享。

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（作者單位：中南大學(xué)商學(xué)院）