周峰

[摘要]物業(yè)管理中存在的一些問題，相關(guān)的訴訟案件也日益增多，本文就物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的主要特征、在審理相關(guān)糾紛案件的實(shí)施程序和實(shí)體上需在注意問題展開探討。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；糾紛；訴訟標(biāo)的

文章編號(hào)：2095 - 4085（2018） 08 - 0175 - 02

最近一些年來，物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷進(jìn)步得到了快速的發(fā)展，它是對(duì)住宅小區(qū)、商業(yè)建筑以及單位提供商品化服務(wù)的新興行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)的存在使業(yè)主、物業(yè)的使用人和物業(yè)管理公司相互之間存著一種新的民事法律關(guān)系，相關(guān)的行政管理部門對(duì)物理公司進(jìn)行規(guī)范管理也面臨著挑戰(zhàn)，所以，物業(yè)管理的糾紛事件逐漸增多，出現(xiàn)了許多新型的法律訴訟案例。

1 物業(yè)管理糾紛的主要特征

物業(yè)管理糾紛由于其自身的特點(diǎn)與普通的民事糾紛有著很大的不同。由于業(yè)主與物業(yè)公司相互之間沒有簽訂具備法律效力的服務(wù)合同，所以分歧和矛盾逐漸升級(jí)，不可避免的會(huì)升級(jí)為法律訴訟或者向相關(guān)的行政管理部門進(jìn)行投訴，該類糾紛案件處于上升趨勢(shì)，訴訟標(biāo)的金額也在逐年上升。

物業(yè)管理糾紛的類型也由單一的向業(yè)主索要物業(yè)管理費(fèi)用發(fā)展為行政案件的訴訟和民事方面的訴訟。主要表現(xiàn)如下。1）業(yè)主向物業(yè)管理方要求由于停電、停水等原因造成的業(yè)主權(quán)益受到侵犯而引起的賠償。2）房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理單位相互間的物業(yè)委托合同糾紛。3）業(yè)主向物業(yè)管理單位要求賠償由于特約服務(wù)造成的財(cái)產(chǎn)損失。4）業(yè)主或者管委會(huì)解除當(dāng)前物業(yè)管理公司服務(wù)合同引起的糾紛。5）業(yè)主投訴房產(chǎn)行政管理部門行政不當(dāng)造成的糾紛。

物業(yè)管理糾紛中的訴訟主體有公民、外籍人員、單位或者法人等，共同參與訴訟還有小區(qū)業(yè)主、管委會(huì)和行政管理部門等，物業(yè)管理糾紛的主體之間關(guān)系十分復(fù)雜，訴訟的內(nèi)容跟業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的服務(wù)合同、侵權(quán)方面有關(guān)。而物業(yè)管理糾紛又屬于新型式的案件，對(duì)案件進(jìn)行審判時(shí)又沒有足夠的法律依據(jù)，有些規(guī)章中的內(nèi)容制定的又不是十分完善，為解決物業(yè)糾紛案件帶來了困難。

2 物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

2.1 當(dāng)前的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)還需要改進(jìn)完善

現(xiàn)在，國家的最高法律機(jī)構(gòu)還沒有出臺(tái)物業(yè)管理相關(guān)的法律制度。《物權(quán)法》中規(guī)定的物業(yè)管理內(nèi)容對(duì)審理糾紛案件沒有實(shí)際的操作性，而且《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的很多內(nèi)容都亟待優(yōu)化改進(jìn)，在對(duì)實(shí)際物業(yè)管理糾紛案件進(jìn)行處理時(shí)會(huì)產(chǎn)生很大的分歧。

2.2開發(fā)商與物業(yè)管理單位之間的關(guān)系沒有理清

房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間存在著委托的法律關(guān)系，而實(shí)際上，很多物業(yè)管理公司都是房地產(chǎn)開發(fā)公司的下屬分公司，這種從屬的關(guān)系會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視房產(chǎn)的建設(shè)和促銷，不會(huì)對(duì)物業(yè)管理投入更大的資金和管理，同時(shí)有的不良開發(fā)商在銷售過程中宣稱的高綠化覆蓋率或者促銷優(yōu)惠條件等，在商品房賣出之后卻不給予兌現(xiàn)，為后期物業(yè)管理糾紛埋下了隱患。

2.3 物業(yè)管理公司的服務(wù)意識(shí)不高，服務(wù)人員的素質(zhì)低下

有些物業(yè)公司的實(shí)際運(yùn)營過程中，并沒有對(duì)自己的核心業(yè)務(wù)做好定位，錯(cuò)誤的認(rèn)為公司是管理者而不是提供服務(wù)的企業(yè)。因?yàn)樵诮?jīng)營管理意識(shí)上沒有找準(zhǔn)方向，所以只是收取物業(yè)管理費(fèi)用，而沒有提供相應(yīng)的服務(wù)。除此之外，物業(yè)管理公司由于組建的時(shí)間不長，沒有專業(yè)化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，很多服務(wù)人員都是在市場(chǎng)上臨時(shí)找來的，沒有進(jìn)行系統(tǒng)的理論知識(shí)培訓(xùn)，人員的工作態(tài)度和責(zé)任心都需要進(jìn)一步的提高。

3 在審理物業(yè)管理糾紛中需要進(jìn)行探討的問題

3.1 有關(guān)業(yè)主大會(huì)招開、選舉以及決議的進(jìn)行程序

房地產(chǎn)開發(fā)公司賣出所建設(shè)的建筑物之前，應(yīng)該聘請(qǐng)有物業(yè)管理能力的公司來對(duì)小區(qū)的進(jìn)行管理，在整體出售之后應(yīng)該召集所有業(yè)主舉行第一次會(huì)議來投票選出業(yè)主管理委員會(huì)，從而對(duì)業(yè)主應(yīng)該具備的權(quán)益進(jìn)行有效地保證，如果住宅的銷售或者業(yè)主的入住沒有達(dá)到一定的占比，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是所有住戶中最大的業(yè)主，在這個(gè)階段舉行業(yè)主會(huì)議不能表達(dá)出所有業(yè)主的權(quán)益要求。業(yè)主的應(yīng)得權(quán)益是否得到保障，業(yè)主對(duì)會(huì)議的投票起到了關(guān)鍵作用，是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)力的體現(xiàn)，必須要在公平公等的原則指導(dǎo)下利用好業(yè)主的投票權(quán)。大數(shù)條件下是由業(yè)主所擁有的房屋建筑面積來確定投票權(quán)以及票數(shù)的，如果占用的建筑面積不大則剝奪了業(yè)主應(yīng)有的投票權(quán)，應(yīng)該規(guī)定所有物業(yè)管理權(quán)益的使用人，不管住宅的建筑面積多少，都必須享有對(duì)業(yè)主管委會(huì)行使投票的權(quán)力，具有的票數(shù)可以根據(jù)建筑面積多少進(jìn)行區(qū)分。

3.2業(yè)主管理委員會(huì)主體資格問題

依據(jù)相關(guān)的文件規(guī)定，管理委員會(huì)有權(quán)力對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行選擇和聘用，和物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同的權(quán)力。管委會(huì)通過業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序選舉完成以后，必須有業(yè)主聯(lián)合簽名或者由其授權(quán)的物業(yè)管理公司，提交給縣級(jí)以上的人民政府房產(chǎn)行政管理部門進(jìn)行確認(rèn)，如果沒有經(jīng)過確認(rèn)，或者沒有通過業(yè)主進(jìn)行授權(quán)，可以把它認(rèn)為沒有依法組建成立。業(yè)主管理委員會(huì)不具備法人資格，不可以參加民事或者行政訴訟。

3.3有關(guān)物業(yè)管理公司能否有權(quán)力停止供水、供電等手段的問題

當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)公司和業(yè)主之間產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)用糾紛時(shí)，為了逼迫業(yè)主及時(shí)繳納管理費(fèi)用，經(jīng)常會(huì)利用對(duì)業(yè)主停止供電、供水等手段，該事件會(huì)引起很多訴訟案件，業(yè)主會(huì)以物業(yè)收取費(fèi)用不合理以及侵犯權(quán)益為理由提起訴訟。對(duì)業(yè)主停水、停電是否構(gòu)成侵權(quán)，在對(duì)案件進(jìn)行審理過程中會(huì)有不同的意見，會(huì)由具體的情況來進(jìn)行判定。應(yīng)該利用法律的方式對(duì)來物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范，從而對(duì)業(yè)主以及物業(yè)管理公司的權(quán)益進(jìn)行合法地保護(hù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王雪梅，物業(yè)管理糾紛在審判中的問題及解決對(duì)策[J].山西省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2017，30（03）：67 -70.

[2]董春江.高校物業(yè)管理糾紛的非訴訟糾紛解決機(jī)制及其效力研究[J].高校后勤研究，2017，（01）：10 - 12.