代靜南

摘要：伴隨我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展，國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)快速開(kāi)發(fā)的同時(shí)，商業(yè)、酒店、辦公、文旅等綜合體項(xiàng)目也蓬勃發(fā)展，以滿(mǎn)足城市化產(chǎn)業(yè)需求及百姓購(gòu)物，社交等消費(fèi)需求。本文以天津津南吾悅商業(yè)綜合體為案例，闡述綜合體項(xiàng)目在房產(chǎn)面積測(cè)繪階段與前期規(guī)劃階段面積統(tǒng)計(jì)差異性及應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：測(cè)繪原則；公攤原則；持有業(yè)態(tài)；銷(xiāo)售業(yè)態(tài)；得鋪率

一、測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異依據(jù)

（一）天津測(cè)繪與規(guī)劃面積執(zhí)行依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)

《天津市房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范》2014版；《天津市房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范補(bǔ)充規(guī)定》；《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）；《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（2002）。規(guī)劃局執(zhí)行依據(jù)：《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）。

（二）測(cè)繪面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)主要差異（見(jiàn)表1）

二、測(cè)繪面積公攤分析

綜合體項(xiàng)目中因?yàn)楦鞒钟屑颁N(xiāo)售業(yè)態(tài)，水平及垂直交接面較多。即使總面積不變，公共面積分?jǐn)傇瓌t不一樣，也會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)證面積出現(xiàn)較大差異。下面從三個(gè)業(yè)態(tài)方面闡述面積公攤細(xì)則：持有商業(yè)MALL與銷(xiāo)售商業(yè)街之間的公攤分配；持有商業(yè)MALL與高層辦公塔樓之間的公攤；銷(xiāo)售商業(yè)街群體內(nèi)部公攤分配。

（一）持有物業(yè)（商業(yè)MALL）

依據(jù)當(dāng)?shù)孛娣e測(cè)繪部門(mén)溝通確認(rèn)后，給出以下主要公攤面積分配原則：

原則一：按照測(cè)繪部門(mén)意見(jiàn)，若持有面積MALL為一個(gè)產(chǎn)權(quán)，不會(huì)因MALL里持有商鋪的范圍改變，造成銷(xiāo)售型商鋪的銷(xiāo)售面積改變，MALL里的公共面積不會(huì)參與銷(xiāo)售型商鋪的分?jǐn)?，銷(xiāo)售型商鋪和MALL里的持有面積共用公共面積按照各自套內(nèi)面積分別分?jǐn)?。?jīng)測(cè)算，按此規(guī)則一層一環(huán)鋪的套內(nèi)面積3168.08平米，一層一環(huán)鋪的建筑面積4334.77平米，一層持有商鋪的銷(xiāo)售20437.89平米，所以一層一環(huán)鋪的得鋪率73%。

該測(cè)繪方案的優(yōu)勢(shì)是，基本保證銷(xiāo)售商鋪面積和得鋪率合理，同時(shí)銷(xiāo)售業(yè)態(tài)和持有業(yè)態(tài)可以完全分隔管理，不易發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛；對(duì)于持有商業(yè)MALL部分的后期資產(chǎn)打包，改造等也很方便（如圖1）。

原則二：按照測(cè)繪部門(mén)意見(jiàn)，若持有面積MALL內(nèi)各個(gè)商鋪單獨(dú)產(chǎn)權(quán)面積，MALL內(nèi)公共區(qū)域（如室內(nèi)步行街、交通核等）會(huì)參與到銷(xiāo)售型商鋪的公攤，優(yōu)點(diǎn)是增加了銷(xiāo)售型商鋪的銷(xiāo)售面積，但是得房率會(huì)降低。經(jīng)計(jì)算，若持有面積MALL內(nèi)各個(gè)商鋪單獨(dú)產(chǎn)權(quán)測(cè)繪面積，銷(xiāo)售型商鋪的一層銷(xiāo)售建筑面積6164平米，一層一環(huán)鋪的套內(nèi)面積3168.08平米，即一層一環(huán)鋪的得鋪率52%，一層持有商鋪的銷(xiāo)售建筑面積19070平米。

該公攤方案優(yōu)勢(shì)為：商鋪銷(xiāo)售面積加大，得房率降低，持有分成不同產(chǎn)權(quán)商鋪，MALL整體出讓有一定困難。若今后對(duì)持有商鋪進(jìn)行改造，造成外輪廓線(xiàn)的調(diào)整，會(huì)對(duì)銷(xiāo)售型商鋪的銷(xiāo)售面積改變，后期有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。（如圖2）

（二）銷(xiāo)售商業(yè)（步行街）

與當(dāng)?shù)孛娣e測(cè)繪部門(mén)對(duì)接后算規(guī)則如下：

1.通過(guò)框墻體中心線(xiàn)來(lái)框取各部分面積，建筑面積計(jì)算范圍至外墻外保溫，外墻中線(xiàn)以?xún)?nèi)算套內(nèi)面積，以外算公攤面積，公攤面積還包括公共樓梯間、電梯廳、各個(gè)管井、通道等，得房率、建筑面積計(jì)算方法參照住宅。

2.特別值得注意的地方，地庫(kù)坡道入口計(jì)容不分?jǐn)?，不?jì)入銷(xiāo)售面積。

3.有柱子的通道計(jì)入建筑面積，無(wú)柱子的通道不計(jì)入建筑面積，若加大商鋪的建筑面積，加大貨值，可以在通道處加裝飾柱，使這類(lèi)通道計(jì)入建筑面積。（如圖3）

（三）銷(xiāo)售商業(yè)（辦公）

根據(jù)與當(dāng)?shù)孛娣e測(cè)繪部門(mén)對(duì)接后得出以下計(jì)算規(guī)則：

1.首層單獨(dú)給辦公使用的門(mén)廳、走道面積計(jì)入辦公建筑面積（詳一層斜線(xiàn)部分），但交通核如樓梯間及前室、電梯井道按照本層公攤原則給一層的MALL和一環(huán)鋪（詳一層網(wǎng)格線(xiàn)部分）。

2.二至四層辦公交通核部分（詳下二至四層雙斜線(xiàn)處）雖也只給辦公使用，但按照本層公攤原則全部公攤給本層的MALL和一環(huán)商鋪，不計(jì)入辦公的建筑面積。

3.五層為設(shè)備夾層，層高低于2.1米，規(guī)劃要求建筑按1/2面積計(jì)算，測(cè)繪不算面積。

4.六層及以上各層只有辦公樓層參照住宅測(cè)繪建筑面積計(jì)算原則，空調(diào)室外機(jī)位不計(jì)入建筑面積，屋項(xiàng)設(shè)備用房若只給本棟辦公用，分?jǐn)偨o本棟辦公。若給其他功能區(qū)域用，按照誰(shuí)用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t。（如圖4）

（四）住宅產(chǎn)品公攤

測(cè)繪與規(guī)劃部門(mén)計(jì)算建筑面積、得房率規(guī)則基本一致。不同的是，測(cè)繪的銷(xiāo)售面積肯定會(huì)小于等于該棟樓的建筑面積，如：一些樓棟有屋頂水箱間（不只給本棟樓使用），水箱間的建筑面積會(huì)計(jì)入本棟樓，但該水箱間不會(huì)全部分?jǐn)偨o這棟樓，在測(cè)繪表格里屬于計(jì)容不分?jǐn)偯娣e。還有一些從地下上來(lái)的管井或者借助樓座主體為上蓋的地下車(chē)庫(kù)出入口等等均屬于計(jì)容不分?jǐn)偯娣e。

三、應(yīng)對(duì)措施減少差異應(yīng)對(duì)措施

（一）前置征詢(xún)，條文解釋達(dá)成共識(shí)

甲方建筑師應(yīng)當(dāng)盡早配合項(xiàng)目公司，征詢(xún)當(dāng)?shù)匾?guī)劃與測(cè)繪口執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，尤其要盡早確認(rèn)：一些界面比較含糊區(qū)域的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及分?jǐn)傇瓌t，避免給公司銷(xiāo)售及持有業(yè)態(tài)面積，帶來(lái)不可控因素，同時(shí)減少設(shè)計(jì)院圖紙調(diào)改次數(shù)及顛覆性概率。不同測(cè)繪大隊(duì)，對(duì)于規(guī)范條文的認(rèn)知，如同各地消防支隊(duì)，對(duì)于消防規(guī)范的理解，會(huì)有不同偏差及執(zhí)行力度，前置征詢(xún)，盡早達(dá)成共識(shí)。

（二）階段圖紙前置，減少無(wú)畏調(diào)改

面積測(cè)繪，尤其是涉及到不同業(yè)態(tài)之間的公攤面積分配，會(huì)給圖紙帶來(lái)很大調(diào)改，比如垂直交通樓梯間的布置，水平交通過(guò)道的管理界面。水平和垂直交通的調(diào)改，會(huì)牽涉到防火分區(qū)的聯(lián)動(dòng)調(diào)改，牽一發(fā)動(dòng)全身。

目前設(shè)計(jì)院對(duì)于開(kāi)發(fā)節(jié)奏比較快的開(kāi)發(fā)商，大都會(huì)采取2套班子出圖，一方面滿(mǎn)足報(bào)規(guī)，征詢(xún)等政府審批流程，另一方面滿(mǎn)足現(xiàn)場(chǎng)工程施工進(jìn)度需求；用于政府報(bào)規(guī)征詢(xún)等圖紙可以不必太深，需要出圖快，快速提供到規(guī)劃，消防及測(cè)繪相關(guān)部門(mén)，征詢(xún)到反饋意見(jiàn)，會(huì)為后期圖紙深化，減少很多反復(fù)性工作。

（三）充分理解規(guī)劃與測(cè)繪差異，爭(zhēng)取價(jià)值最大化

天津市在規(guī)劃局報(bào)建的過(guò)程中，規(guī)劃局沒(méi)有報(bào)建面積核對(duì)流程，對(duì)是否超出報(bào)建面積的評(píng)價(jià)只有測(cè)繪面積和實(shí)測(cè)為依據(jù)，且有住宅實(shí)測(cè)面積不能超出報(bào)建面積的3%。公建實(shí)測(cè)面積不能超出報(bào)建面積的1%的規(guī)定，在正常情況下，前置測(cè)繪面積或者實(shí)測(cè)面積會(huì)低于按規(guī)劃要求的建筑面積，所以我們可以在做方案的時(shí)候頂足住宅超出報(bào)建面積的3%和公建面積的1%做方案，多出來(lái)的面積均為增加的價(jià)值。

在做住宅方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分利用按規(guī)劃要求在規(guī)范規(guī)定的范圍內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積算一半，測(cè)繪面積陽(yáng)臺(tái)按投影面積全算的規(guī)定，多做陽(yáng)臺(tái)，這樣可以有效提高住宅的銷(xiāo)售面積，增加貨值。

四、綜述

綜上所述本文以天津吾悅廣場(chǎng)為案例，從規(guī)劃測(cè)繪部門(mén)執(zhí)行依據(jù)到規(guī)劃測(cè)繪主要差異；不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)之間的公攤計(jì)算規(guī)則；及應(yīng)對(duì)措施，共3個(gè)方面詳細(xì)闡述了天津津南地區(qū)規(guī)劃測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)。深化設(shè)計(jì)前，充分理解溝通相關(guān)文件規(guī)定及內(nèi)部解讀，一方面可以減少設(shè)計(jì)院建筑師的圖紙工作量，加快出圖進(jìn)度和質(zhì)量；另一方面，在充分理解測(cè)繪差異后，可以最大化發(fā)掘土地利用價(jià)值。