曾慧娟

2015年接近尾聲，北京二手房在與新房的競爭中又一次“勝利。

機構數據顯示，截至前11月，北京全市二手住宅成交總量逾17.4萬套，預計今年全年成交量或將達到20萬套。

自從2009年二手房成交量首超新房至今，已領先7年。由于新房市場的鮮少供應，五環(huán)內普通住宅的成交主力已經逐漸讓步于二手房。北京目前成交二手房套數90%都發(fā)生在五環(huán)以內。

二手房成交連續(xù)7年超新房

新房市場萎縮，二手房成交火熱，北京樓市正進入“存量房時代”。

剛過去的11月份，根據北京市住建委統(tǒng)計數據，北京新建商品住宅成交8931套，同比銳減27.27%，11月北京二手房共成交17043套，同比大增52.44%，二手房成交量是新房的1.9倍。

從全年前11月數據看，二手房住宅成交總量同樣超過新房。

數據顯示，自2009年北京二手房交易量首超新房開始迄今已領先7個年頭，且量差越來越大，已達到1∶2.2。這也就意味著，市場上每成交2.2套二手房，才會成交一套新房。

同時，伴隨著北京土地和新房供應結構的變化，二手房成交超過新房成交的趨勢將不斷加深。

中原地產數據顯示，截至12月15日，北京新建商品房住宅（剔除保障房）供應量為40085套，只占到去年全年供應量的53%，創(chuàng)下近十年以來最低水平。

與此同時，土地供應的減少，意味著新房供應趨減將會持續(xù)。根據亞豪機構數據，2015年（截至12月15日）北京土地市場建設用地面積和規(guī)劃建筑面積同比分別減少30%、14%，這一土地成交量也創(chuàng)造了近8年的新低。

90%交易在五環(huán)內

隨著北京新房豪宅化以及二手房成交超過新房趨勢不斷加深，北京購房格局也發(fā)生變化，北京萬科總經理劉肖曾判斷，北京樓市會呈現出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滯銷化。從今年樓市發(fā)展特點來看，價格不斷飆高的新房將不少剛需和改善置業(yè)人群推向二手房市場。

北京二手房11月份成交量仍然處在相對較高的水平。中原地產分析表示，實際上是10月末出臺的“雙降”政策以及全面放開“二孩”等政策的利好疊加。10月24日央行再度“雙降”后，目前商業(yè)房貸利率已是近十年來的最低水平，購房成本得到進一步降低，這是促使購房者入市的重要因素。因此，最近幾個月，北京二手房市場交易總體會處于高位。

從戶型來看，11月份，二居室仍是二手房市場的主力成交戶型，成交量占全市52.93%，一居室的小戶型成交占比小幅增長，四居室及以上的大戶型二手住宅成交占比4.16%，較上個月上漲0.08個百分點。

二孩政策全面放開，影響住房需求結構的變化，改善型需求凸顯，利好改善型項目，同時對于提振樓市需求，對當前樓市去庫存也有積極的意義。

由于新房市場的鮮少供應，五環(huán)內普通住宅的成交主力已經逐漸讓步于二手房。北京目前成交的90%二手房套數都發(fā)生在五環(huán)以內。

賣一買一或賣二買一的改善型購房需求大概占到了二手房市場總購房量的六成以上，這部分改善型購房需求既是賣房的業(yè)主，同時也是買房的客戶，這種雙重身份使得房價保持了相對平穩(wěn)，很難出現大幅上漲。

二手房價格更低 位置更好

除了政策對于二手房的利好外，同一區(qū)域二手房價格更低、位置更好的優(yōu)勢，也讓二手房的成交遙遙領先于新房。

黃先生一直想在奧林匹克森林公園附近買一套大戶型的房子。但在土地稀缺和面臨高地價、高成本壓力的背景下，可供黃先生選擇的新房并不多。只有奧森公園北邊的紫御華府一個新房項目?！皟r格對我來說太高了，單價超過8萬元/平方米，戶型還都是300平方米以上，一套下來至少2000多萬元?！秉S先生對記者表示，他隨后又看了周邊多個二手房社區(qū)，同樣主打大戶型平層的二手房倚林佳園，均價約為6萬-7萬元/平方米。即便是最貴的疊墅房源，也不過1000多萬元，而且距離奧森公園更近。

最終，黃先生選擇買下了一套疊墅，他認為不僅是成本更低，即買即住也是他選擇二手房的另一個重要原因。

鏈家地產市場研究部李巧玲表示，二手房與新房相比，二手房更低的價格、更好的位置，使其成為購房人的優(yōu)先選擇。陸續(xù)出臺的利好政策使得二手房買房人購房猶豫度進一步降低，二手房房源成交周期也有所縮減。

還有一部分人則因為新房交房晚而選擇二手房。一些居住改善型業(yè)主面臨子女就學等情況，盡早入住成熟的社區(qū)，享受已經成熟的配套是當務之急。而新盤兩年后入住還要面臨著裝修、等待配套成熟等因素，二者比較還是二手房劃算。

中介行狠拼

當二手房成為“香餑餑”時，中介行業(yè)在今年的比拼更是風起云涌。老牌中介或觀望或轉型，線上新貴多種模式拼搶市場。而中介在提供平臺進行交易之后，附加快餐、裝修、家居等增值服務，并通過這些向行業(yè)參與者收費實現盈利。

以鏈家為代表的傳統(tǒng)中介公司布局線上業(yè)務，以互聯(lián)網平臺為依托，開展新房、家裝等新業(yè)務，并加速全國市場化布局。思源也在年底正式推出獨立經紀人模式，分食二手房市場蛋糕。

2015年春節(jié)剛過，58同城宣布以2.6億美元的價格收購安居客，借此正式進入房產O2O市場。9月，房多多宣布完成C輪2.23億美元融資，將在新房和二手房領域為線上流量聚集、線下經紀人服務推出系列新產品。

同樣是9月，房天下也宣布獲得IDG資本，凱雷集團以及管理層（主要為創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官莫天全）4億美元至7億美元投資，認購搜房網新發(fā)行的股票。未來搜房網將積極進行擴張覆蓋更多的城市，并擴大現有市場份額，以及拓展新的交易與金融服務。

從市場占有率看，互聯(lián)網中介并未對鏈家、我愛我家等第一陣營的傳統(tǒng)中介形成沖擊， 近幾個月的北京二手房經紀公司成交排行中，這兩大房產中介穩(wěn)居排行前兩名，風頭正勁的愛屋吉屋也排到了第三位。而思源、中原、21世紀等傳統(tǒng)中介則逐漸被擠壓生存空間。