李金波

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，人們生活質(zhì)量不斷發(fā)生變化，隨著老齡化社會(huì)進(jìn)程的加快，以及我國(guó)目前“4+2+1”的人口模式，人口老齡化所引發(fā)的問(wèn)題提前顯現(xiàn)。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老已不能滿足老年人物質(zhì)和精神文化雙重需要，更多的老年人從單一的家庭養(yǎng)老走向社會(huì)集中養(yǎng)老，這就需要更多數(shù)量更優(yōu)質(zhì)量的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分擔(dān)養(yǎng)老壓力，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)發(fā)展勢(shì)在必行。

關(guān)鍵詞：PPP模式;養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

引言

時(shí)代的發(fā)展，科技的進(jìn)步，使我國(guó)快速步入科學(xué)技術(shù)現(xiàn)代化發(fā)展階段的同時(shí)我國(guó)面臨著嚴(yán)峻的人口老年化形勢(shì)。截至2016年年底我國(guó)65歲及以上人口約為1.5億人，占人口總數(shù)的10.8%。人口老齡化所引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題已經(jīng)成為各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。但現(xiàn)階段我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和配套服務(wù)的發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，存在多方面的不足，單一依靠政府所能提供的養(yǎng)老服務(wù)相當(dāng)有限。以政府為主導(dǎo)，通過(guò)PPP模式引入社會(huì)資本彌補(bǔ)政府財(cái)力、管理不足，對(duì)創(chuàng)新養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式、提高運(yùn)營(yíng)效能，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。

1 養(yǎng)老地產(chǎn)的定義及從事該行業(yè)所需具備的能力

養(yǎng)老地產(chǎn)，指地產(chǎn)商通過(guò)全面整合醫(yī)療醫(yī)護(hù)、對(duì)口資金、設(shè)計(jì)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)相關(guān)資源，以多形式的適老住宅及配套設(shè)施為載體，通過(guò)提供以醫(yī)療服務(wù)、護(hù)理服務(wù)為核心的一體化養(yǎng)老服務(wù)，不斷滿足客戶個(gè)性化、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求，并最終通過(guò)長(zhǎng)期精細(xì)管理運(yùn)營(yíng)以實(shí)現(xiàn)盈利的特殊地產(chǎn)業(yè)態(tài)。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)在于整合資源，特別是整合養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)的資源，養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)商需具備整合以下幾方面資源的能力：一是整合醫(yī)療護(hù)理服務(wù)資源的能力。擁有針對(duì)老年群體的醫(yī)療、護(hù)理資源是打造高品質(zhì)、可持續(xù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的重要前提，與此同時(shí)，具有養(yǎng)老、康復(fù)相關(guān)科室特長(zhǎng)的大型醫(yī)院和大型連鎖品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將是養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)商競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)的稀缺性資源。二是整合資金資源的能力。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利周期較長(zhǎng)，與住宅地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿的開發(fā)模式存在顯著區(qū)別，因此，整合大額低成本資金的能力，是降低養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本、提高盈利能力的重要保障。三是整合設(shè)計(jì)開發(fā)資源的能力。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在保障老年人基本生活的照料和護(hù)理的基礎(chǔ)上，更需要滿足其追求高品質(zhì)生活和生命質(zhì)量的需求，故養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)開發(fā)較傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目更為復(fù)雜，因此，整合符合老年人特點(diǎn)的設(shè)計(jì)開發(fā)資源的能力也顯得尤為總要。

2 我國(guó)PPP模式養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

根據(jù)全國(guó)PPP綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年8月全國(guó)養(yǎng)老PPP項(xiàng)目共計(jì)314個(gè)，投資額為1859.7億元，占全國(guó)PPP項(xiàng)目總數(shù)的2.31%，投資金額占比僅為1.13%。PPP養(yǎng)老項(xiàng)目占比低，且養(yǎng)老投資項(xiàng)目集中以養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)為主。綜合來(lái)看PPP模式養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)雖有一定的發(fā)展，但仍未形成規(guī)模，尚處于初期階段。

3 PPP模式的優(yōu)勢(shì)

1）有效消除計(jì)劃費(fèi)用的超支。在政府與私人企業(yè)建立合作關(guān)系的初始階段，雙方共同參與項(xiàng)目的決策過(guò)程，初期的交流為項(xiàng)目在技術(shù)和資金上的可操作性奠定了基礎(chǔ)，縮短前期籌備工作時(shí)間，使項(xiàng)目從時(shí)間和費(fèi)用上盡可能降低。根據(jù)已建PPP項(xiàng)目費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，采用該模式可為政府節(jié)約大約17%的費(fèi)用，PPP模式還起到降低項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)的作用，確保工程在計(jì)劃工期內(nèi)順利竣工。2）有利于轉(zhuǎn)變政府職能，減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。政府工作量大幅度減少，由提供基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)的勞動(dòng)者變成一個(gè)監(jiān)督者，角色的轉(zhuǎn)換使政府財(cái)務(wù)壓力減輕，從而把更多精力放到保證工程質(zhì)量上。3）促進(jìn)了投資主體的多樣化。私人企業(yè)提供資金保障，政府部門提供更有力的政策扶持，雙方的合作為投融資體制變革起到了推動(dòng)作用。同時(shí)，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工、管理過(guò)程等方面因私人企業(yè)的參與，辦事效率明顯提高，最佳管理理念和經(jīng)驗(yàn)得到了廣泛推廣。

4 PPP模式下我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式策略

4.1完善各參與主體職能，突出政府主導(dǎo)作用

加強(qiáng)對(duì)國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)，同時(shí)各地區(qū)間的已有開發(fā)模式相互學(xué)習(xí)借鑒，通過(guò)理論層面和實(shí)際運(yùn)作中加深對(duì)PPP模式的理解，積極轉(zhuǎn)變政府管理觀念。在引入社會(huì)資本、擴(kuò)大資金池、拓寬經(jīng)費(fèi)渠道前提下，利用PPP合作模式對(duì)宏觀政策的制定部門、項(xiàng)目執(zhí)行的監(jiān)督部門、后期服務(wù)的供應(yīng)部門等職能進(jìn)行重新審視和分配。轉(zhuǎn)變政府角色模式，由養(yǎng)老項(xiàng)目唯一的投資決策者轉(zhuǎn)變?yōu)榕c社會(huì)資本合作的參與監(jiān)督者。通過(guò)完善制度體系、合理利潤(rùn)分配政策削弱和消除社會(huì)資本參與過(guò)程中的“國(guó)強(qiáng)民弱”現(xiàn)象，打破潛在矛盾壁壘。在政府主導(dǎo)下充分發(fā)揮企業(yè)自主性，盤活產(chǎn)業(yè)鏈的可持續(xù)性發(fā)展。

4.2根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目特點(diǎn)，搭建利益共享和風(fēng)險(xiǎn)分組機(jī)制

為了給社會(huì)提供滿足多層次需求的養(yǎng)老地產(chǎn)，PPP模式涉及到多方利益主體。一方面，政府希望充分利用社會(huì)資源來(lái)減輕自身的財(cái)政壓力，另一方面，社會(huì)資本則更加關(guān)注政策風(fēng)險(xiǎn)與收益保障。所以，PPP模式能否成功應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵，是保證雙方的利益平衡，利用自身優(yōu)勢(shì)更好的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益可持續(xù)發(fā)展。

4.3合理分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

PPP模式養(yǎng)老地產(chǎn)中，政府和參與方各自承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于合作加深和項(xiàng)目開展。傳統(tǒng)的管理模式中，政府部門將風(fēng)險(xiǎn)過(guò)多的轉(zhuǎn)嫁于社會(huì)資本，導(dǎo)致社會(huì)資本參與度減弱。合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，能夠降低風(fēng)險(xiǎn)損失，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)。在項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)中通過(guò)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度與利益分配相結(jié)合的方式，提高參與方的積極性。同時(shí)建立完備的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，做好科學(xué)研判，籌劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。

結(jié)語(yǔ)

PPP模式是推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)向更深層次發(fā)展的有效方式。在運(yùn)營(yíng)中，明確政府部門與各參與方職責(zé)權(quán)限，合理分配風(fēng)險(xiǎn)，完善具體法律法規(guī)，健全市場(chǎng)體系作用重大。通過(guò)更加有效的體制機(jī)制，提高社會(huì)資本的參與度，豐富養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，滿足市場(chǎng)需求。

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