楊振安
摘 要:“營改增”作為國家稅務(wù)改革中的重要內(nèi)容,對各行各業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了巨大的影響?!盃I改增”的全面實施給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)和稅負(fù)帶來了很大影響,只有認(rèn)真分析這種影響,才能提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。本文就針對“營改增”對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的影響進(jìn)行分析和探究。
關(guān)鍵詞:“營改增” 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù) 影響
中圖分類號:F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:2096-0298(2018)12(a)-032-02
作為社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要主體,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平對市場的穩(wěn)定有著直接影響。由于傳統(tǒng)稅收政策的影響,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著較重的稅收負(fù)擔(dān),存在稅種復(fù)雜、重復(fù)征稅等,嚴(yán)重影響了企業(yè)財務(wù)管理工作的實施[1]。而“營改增”政策的全面推開,能有效緩解資金流緊張問題,優(yōu)化資源配置與管理工作,減少經(jīng)營成本,促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)代化發(fā)展,為后續(xù)工作實踐的有序開展打下堅實的基礎(chǔ)。
1 “營改增”政策概述
在社會主義市場經(jīng)濟(jì)剛剛發(fā)展的階段,我國針對經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的各種問題進(jìn)行綜合考量,實行分稅制改革,將增值稅與營業(yè)稅的征收范圍進(jìn)行區(qū)分,兩稅并存。然而由于經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,兩稅并存不再適應(yīng)實際發(fā)展需求,對增值稅的抵扣鏈條制度造成破壞,影響市場競爭環(huán)境的公平性,無法發(fā)揮出增值稅稅種中性的特征;同時營業(yè)稅存在重復(fù)征稅現(xiàn)象,致使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)有所增加,不利于經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。為解決該矛盾,我國以稅收制度改革為依據(jù),頒布了營業(yè)稅改征增值稅(營改增)的試點方案,通過規(guī)范稅制、統(tǒng)籌設(shè)計、全面協(xié)調(diào)等方式,進(jìn)一步擴(kuò)大營改增的試點范圍,并逐年在試點范圍中納入全部營業(yè)稅納稅人,如金融業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等??傊?,“營改增”政策的實施能在很大程度上改革創(chuàng)新財稅體制,對國家治理結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化予以完善,實現(xiàn)國家的全面深化改革。
2 “營改增”對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的影響
2.1 對稅負(fù)水平的影響
“營改增”政策實行之前,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對不動產(chǎn)進(jìn)行銷售時,需要繳納5%的營業(yè)稅;該政策實行之后,企業(yè)銷售不動產(chǎn)的適用稅率發(fā)生了明顯的變化,即由營業(yè)稅的5%變?yōu)樵鲋刀惖?1%,雖然有所變化,但可以抵扣增值稅的進(jìn)項稅額,加上增值稅和營業(yè)稅分別屬于價外稅和價內(nèi)稅,不具備可比性,不能直接予以比較[2]。鑒于此,“營改增”政策實施后,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是降低還是增加尚需對比分析。本文以一般納稅人的情況為例進(jìn)行分析,為使分析結(jié)果有效,可假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的含稅成本和含稅營業(yè)收入在“營改增”前后保持不變。
假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)含稅營業(yè)收入在“營改增”前后都為A,應(yīng)稅收入中可抵扣成本占據(jù)的比率為B;“營改增”前應(yīng)繳納的營業(yè)稅和“營改增”后應(yīng)繳納的增值稅分別為A×5%=(1+11%) A×11%-(1+11%)A×11%×B。假設(shè)稅改前的營業(yè)稅與增值稅相等,即:A×5%=(1+11%)A×11%-(1+11%)A×11%×B,得出B=49.5%,即營業(yè)稅與增值稅相同的臨界點為49.5%。當(dāng)應(yīng)稅收入中可抵扣成本占據(jù)的比率為49.5%,稅改前營業(yè)稅的稅負(fù)與增值稅的稅負(fù)相同;而應(yīng)稅收入中可抵扣成本占據(jù)的比率不同時,可獲得如表1所示的結(jié)果。
由表1可知,稅負(fù)率會隨可抵扣成本占比的增加而不斷下降,當(dāng)B>49.5%時,營業(yè)稅的稅負(fù)率大于增值稅的稅負(fù)率;當(dāng)B=49.5%時,營業(yè)稅和增值稅的稅負(fù)率均為5%;當(dāng)B<49.5%時,營業(yè)稅的稅負(fù)率小于增值稅的稅負(fù)率??傊?,通過實施“營改增”政策,應(yīng)稅收入與實際可抵扣成本的比率決定著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平是否能降低。
2.2 對財務(wù)指標(biāo)的影響
2.2.1 現(xiàn)金流
很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是選用預(yù)售許可制度,實施“營改增”政策之前,企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)則需對營業(yè)稅進(jìn)行繳納,這樣往往會造成資金流的占用,使企業(yè)現(xiàn)金流出。實施“營改增”政策之后,企業(yè)會對所需的原材料及設(shè)備進(jìn)行提前購買,致使其銷項稅額在建造期間低于進(jìn)項稅額,所以企業(yè)在建設(shè)初期不需再繳納稅費,能對現(xiàn)有的流動資金加以高效利用,減少稅費對現(xiàn)金流的占用,有利于實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
2.2.2 銷售收入
對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言,其增值稅的稅率為11%。銷售收入在“營改增”前后分別是含稅收入與不含稅收入,若商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入在政策實施前后保持不變,且對其他變動因素予以忽略,則企業(yè)銷售收入在“營改增”前后分別為A與(1+11%)A=0.9A,即銷售收入比稅改前有所下降,且下降9.91%。
2.2.3 凈利潤
假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入、成本費用在“營改增”前后分別均為A、D,“營改增”后D包含的進(jìn)項抵扣額為H。其中企業(yè)所得稅稅率、營業(yè)稅稅率、城市維護(hù)建設(shè)稅率、教育費附加稅率、地方教育費附加稅率分別為25%、5%、7%、3%、2%,則能獲得如表2所示的結(jié)果。
由表2可知,“營改增”前后的凈利潤變化為0.84H-0.0412A,若凈利潤的變化大于0,則H與A的比應(yīng)超過49.05%,這時“營改增”后的凈利潤有所上升,而H與A的比低于49.05%,這時“營改增”后的凈利潤有所降低。
2.2.4 成本費用
第一,費用成本。通常大型施工企業(yè)具有較少的固定資產(chǎn),而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的開發(fā)項目,在項目建設(shè)中使用的機(jī)械設(shè)備多為租賃模式,而一般租賃公司所提供的租賃發(fā)票無法進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣,加上稅改后有形資產(chǎn)租賃增值稅稅額有所提升,且進(jìn)項稅額抵扣存在較大難度,稅改后的有形資產(chǎn)租賃實際稅率上升,致使建筑業(yè)費用也有所上升,繼而轉(zhuǎn)嫁至商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。第二,材料成本。在“營改增”政策實施之后,建筑企業(yè)的適用稅率有所變動,即由3%的營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)?1%的增值稅。通常企業(yè)采購的材料種類繁多,材料供應(yīng)商多為個體戶或小規(guī)模納稅人,致使企業(yè)采購材料所取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票,增加增值稅進(jìn)項稅額的抵扣難度與稅負(fù)水平,繼而增加企業(yè)材料成本。第三,人工成本。目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,勞動力短缺問題愈加嚴(yán)重,導(dǎo)致人工費不斷增加,而企業(yè)的勞動人員基本都是來自勞務(wù)公司或零散的農(nóng)民工,無法開具增值稅專用發(fā)票,不能抵扣人工成本的進(jìn)項稅額?!盃I改增”的施行必然會增加企業(yè)人工費用的稅負(fù),繼而造成企業(yè)成本的增加。
3 “營改增”背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策
一是加強(qiáng)管理增值稅發(fā)票。審計機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查執(zhí)法的重要依據(jù)就是增值稅專用發(fā)票。在“營改增”政策實施之前,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對不動產(chǎn)進(jìn)行銷售時,只需開具《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》,發(fā)票管理較為簡單,致使企業(yè)在發(fā)票管理方面的水平不高;而“營改增”政策實施之后,企業(yè)將改開增值稅專用發(fā)票,相比其他發(fā)票在開具、領(lǐng)購、認(rèn)證、保管等方面更為嚴(yán)格。進(jìn)項稅額的可抵扣程度決定著企業(yè)的稅負(fù)水平,而抵扣基礎(chǔ)是以增值稅專用發(fā)票的獲取為前提,所以企業(yè)做好發(fā)票管理工作至關(guān)重要。
二是完善會計核算制度。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想滿足“營改增”稅制改革的要求,必須要立足實際,進(jìn)一步完善現(xiàn)有的會計核算制度,有效會計處理增值稅;同時根據(jù)增值稅征收的具體要求來設(shè)置賬目明細(xì),為增值稅的抵扣與核算提供參考依據(jù),確保核算工作更為標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范,減少稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)會計核算水平的提升。
三是優(yōu)化合同條款,強(qiáng)化業(yè)務(wù)談判。實施“營改增”后,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需嚴(yán)格把控供應(yīng)商納稅人的資質(zhì),簽訂合作協(xié)議之前可利用招標(biāo)的形式進(jìn)行公平競爭,以獲得進(jìn)項稅額,減輕稅收負(fù)擔(dān)。同時企業(yè)可選擇配件齊全與規(guī)模大的供應(yīng)商,加強(qiáng)與其的長期合作,采用預(yù)付款的方式對零配件予以購買,開具增值稅專用發(fā)票;或者是做好地產(chǎn)招標(biāo)工作,始終堅守經(jīng)營成本,以實現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)利潤。此外,企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展部門應(yīng)積極與客戶進(jìn)行談判,結(jié)合實情對合同的金額進(jìn)行調(diào)整,配合企業(yè)做好“營改增”工作,進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4 結(jié)語
“營改增”背景下的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)指標(biāo)和稅負(fù)等方面發(fā)生了一定的變化,為提高經(jīng)濟(jì)效益,減輕稅負(fù)水平,減少經(jīng)營成本,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要立足實際,加強(qiáng)管理增值稅發(fā)票,完善會計核算制度,優(yōu)化合同條款,強(qiáng)化業(yè)務(wù)談判,優(yōu)化財務(wù)管理工作。
參考文獻(xiàn)
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