宋慧芳

高溢價(jià)、頻拿地階段已經(jīng)過(guò)去，迎來(lái)的卻是低溢價(jià)謹(jǐn)慎拿地。

8月10日，太原一場(chǎng)近年來(lái)規(guī)模最大的土地競(jìng)拍以8宗地塊全部流拍結(jié)束，其中2宗土地房企出價(jià)未達(dá)拍賣底價(jià)而未交易成功，其余6宗則無(wú)人問(wèn)津。

8月13日，廣州競(jìng)拍的5宗地塊以近底價(jià)的行情成交，其中一宗鳳凰路地塊系此前流拍過(guò)的地塊。

同樣是13日，濟(jì)南土拍爆冷，8宗土地流拍，1宗低溢價(jià)成交，10宗土地以底價(jià)成交，拍賣冷卻程度系近兩年來(lái)之最。

近期，全國(guó)各城市土地流拍現(xiàn)象增加，低價(jià)或低溢價(jià)成交也逐漸常態(tài)化。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為在融資受限與銷售回款乏力的背景下，房企拿地規(guī)劃有所壓縮，預(yù)計(jì)下半年土地流拍仍有延續(xù)之勢(shì)。

土地流拍頻現(xiàn)

土地流拍，顧名思義，就是說(shuō)在土地拍賣過(guò)程中，地塊無(wú)人出價(jià)或出價(jià)低于底價(jià)，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年前7個(gè)月，全國(guó)土地流拍數(shù)量高達(dá)796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計(jì)流拍629宗，不僅遠(yuǎn)高于去年同期，還創(chuàng)下近年流拍數(shù)量新高。針對(duì)普遍出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“這些土地往往配建復(fù)雜，屬于非熱門區(qū)域地塊。以北京流標(biāo)的住宅土地為例，因處于遠(yuǎn)郊區(qū)且地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房企拿地意愿不強(qiáng)烈?！?/p>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前拿地的主要有三個(gè)特點(diǎn)，第一、高杠桿資金進(jìn)入難度大，而自有資金進(jìn)入難度小。第二、大城市土地溢價(jià)率低，中小城市的溢價(jià)率高。第三、房企銷售金額規(guī)模大，但資金回籠速度慢。所以從后續(xù)的時(shí)間判斷來(lái)看，拿地的機(jī)會(huì)在于供地節(jié)奏加快，如果企業(yè)資金到位不錯(cuò)，是可以拿到性價(jià)比高的土地的。當(dāng)然類似恒隆等來(lái)說(shuō)，其獲取的是商業(yè)辦公用地，這是有特殊性的，這個(gè)要看未來(lái)零售業(yè)務(wù)和消費(fèi)需求的周期變動(dòng)。而住宅產(chǎn)業(yè)方面則基本上還是維持一個(gè)正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

值得關(guān)注的是，在前期高歌猛進(jìn)的一二線城市土地遇冷的時(shí)候，三四線城市，尤其是西部地區(qū)部分城市地價(jià)卻出現(xiàn)上漲。自然資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，在106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速超過(guò)全國(guó)主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行，19個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，增速超過(guò)3%；29個(gè)三線城市住宅地價(jià)同比增速超過(guò)10%。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說(shuō)：住宅地價(jià)變化一定程度上客觀反映了所在城市樓市的變化。二季度內(nèi)，受益于一些城市出臺(tái)的人才引進(jìn)措施，以及非熱點(diǎn)調(diào)控城市的寬松型政策的激勵(lì)效應(yīng)，在短期內(nèi)刺激了樓市需求的釋放，也相應(yīng)帶動(dòng)了這些城市的住宅地價(jià)的上漲。一、二、三線城市的地價(jià)分化比較明顯。

回顧近年來(lái)土地流拍量最高的2014年，全年土地流拍345宗，整個(gè)市場(chǎng)處于下行周期，一直延續(xù)到2015年。到了2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)重回火熱，全國(guó)的土地市場(chǎng)地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)也跟著一路走高。

如今，兩年又過(guò)去了，在全國(guó)去杠桿、調(diào)控收緊的背景下，房地產(chǎn)再次進(jìn)入下行周期，具體表現(xiàn)為住房市場(chǎng)成交縮減，部分城市房?jī)r(jià)下調(diào)。

對(duì)比2014年那場(chǎng)土地流拍潮，中信建投證券分析師陳慎、劉璐認(rèn)為，上一次土地流拍主要是因?yàn)槭鞘袌?chǎng)銷售低迷導(dǎo)致開放商拿地能力與意愿減弱；這一次房產(chǎn)銷售相對(duì)穩(wěn)定，流拍增加主要是房企基于利潤(rùn)率及去杠桿下的理性選擇。

對(duì)于當(dāng)前土地流拍的現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是一種市場(chǎng)供求矛盾的體現(xiàn)，也是一種市場(chǎng)參與的情緒宣泄。從供求矛盾關(guān)系看，限購(gòu)和限價(jià)等政策下，各類開發(fā)商會(huì)更加注重未來(lái)土地交易的風(fēng)險(xiǎn)，所以多少會(huì)有觀望情緒，而且很多開發(fā)商資金回籠的速度是不快的，所以拿地方面會(huì)相對(duì)保守。而從市場(chǎng)參與的情緒看，很多房企其實(shí)是有一定困惑的，或者說(shuō)房企不拿地背后也是一種無(wú)奈。從地方政府角度看，要積極關(guān)注開發(fā)商的資金面問(wèn)題，進(jìn)而形成更為科學(xué)的供地模式。

后市預(yù)測(cè)

進(jìn)入下半年，流標(biāo)頻現(xiàn)的同時(shí)，不同城市的土地市場(chǎng)仍表現(xiàn)不一。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，一線城市的土地成交量進(jìn)一步萎縮。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為176.3萬(wàn)平方米、環(huán)比下降25.2%、同比下降57.6%。二線城市土地成交均價(jià)和成交面積逐漸降溫。土地成交建筑面積為2350.5萬(wàn)平方米、環(huán)比下降11.6%、同比下降2.3%，成交均價(jià)為4940元/平方米、環(huán)比上漲2.3%、同比下降10.6%。與一二線城市較為冷清的土地市場(chǎng)相反，三線城市的土地市場(chǎng)顯得相當(dāng)火熱，土地成交建筑面積為1419.6萬(wàn)平方米、環(huán)比上漲21.7%、同比上漲99.4%，成交均價(jià)為2094元/平方米、環(huán)比下跌7.9%、同比上漲16.1%。

在如此的環(huán)境中，國(guó)家堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。7月31日召開的中共中央政治局會(huì)議繼續(xù)指出，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

與此同時(shí)，土地市場(chǎng)也迎來(lái)規(guī)范性文件。日前自然資源部發(fā)布《關(guān)于健全建設(shè)用地“增存掛鉤”機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出要大力推進(jìn)土地利用計(jì)劃“增存掛鉤”。各級(jí)自然資源主管部門分解下達(dá)新增建設(shè)用地計(jì)劃，要把批而未供和閑置土地?cái)?shù)量作為重要測(cè)算指標(biāo)，逐年減少批而未供、閑置土地多和處置不力地區(qū)的新增建設(shè)用地計(jì)劃安排。

可見此次《通知》是對(duì)批而未供土地和閑置土地的一次“亮劍”，旨在破除土地資源無(wú)效低效供給，提高土地資源供給質(zhì)量和效率。

對(duì)于閑置土地的界定，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，其實(shí)是有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。第一是看開發(fā)周期，如果是一年后還沒(méi)開發(fā)，此類土地是屬于閑置土地的。第二是看投資額，如果已經(jīng)開發(fā)的部分投資額非常小，也是屬于閑置的。第三是看政府的規(guī)定，如果和政府約定了多期開發(fā)，那本身是不會(huì)認(rèn)為是閑置的?？傮w上說(shuō)，此類閑置土地背后多少會(huì)有更為嚴(yán)厲的標(biāo)準(zhǔn)，即類似地塊后續(xù)被嚴(yán)查的可能性較大，這和自然資源部近期查處此類地塊的內(nèi)容是有關(guān)的。

對(duì)于未來(lái)土地的招拍掛呈現(xiàn)的趨勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從最近調(diào)控來(lái)看，限價(jià)和各種約束性政策在一二線肯定會(huì)依然非常嚴(yán)格，甚至不排除比之前更嚴(yán)格的可能性，所以大部分開發(fā)商在一二線拿地就會(huì)更謹(jǐn)慎一些。在一二線，土地流標(biāo)，低價(jià)率成交在今年肯定是一個(gè)趨勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)也告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，目前企業(yè)資金回籠方面確實(shí)有一定壓力，尤其是銀行按揭貸款發(fā)放節(jié)奏比較慢，很多房企的房屋銷售回款速度慢。但是后續(xù)若是此類銷售資金回款速度加快，那么房企其實(shí)還是會(huì)有積極拿地的動(dòng)作。所以市場(chǎng)并不悲觀，當(dāng)然也從側(cè)面說(shuō)明房企拿地更為挑剔。

對(duì)于未來(lái)地價(jià)的走勢(shì)將會(huì)如何，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示，在去杠桿嚴(yán)監(jiān)管的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在緊縮型調(diào)控和市場(chǎng)秩序整頓的多措并舉下，開發(fā)投資將持續(xù)向理性回歸。預(yù)計(jì)住宅地價(jià)漲幅收窄的可能性增加。近期很多城市調(diào)控升級(jí)，那么這些政策從短期上來(lái)說(shuō)，肯定對(duì)抑制樓市的這種非理性的上漲會(huì)有好的作用。在這種情況下，住宅地價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)也會(huì)得到抑制。