宋慧芳

在環(huán)京區(qū)縣中，燕郊是一個(gè)特殊的存在。幾次大漲大跌，已讓燕郊在未來的發(fā)展道路上必須尋找新的產(chǎn)業(yè)突破。

站在河北省三河市燕郊鎮(zhèn)緊鄰北京的燕順路上四周環(huán)望，這座城市顯得很空蕩，偶爾會(huì)有幾輛車經(jīng)過，行人更是稀少。由于人氣不足，它們都安靜得像是睡著了一樣，似乎變成了真正意義上的睡城。

但安靜的燕郊也有不安靜的一面，從2015年8月，自通州成為北京城市副中心后，燕郊的房?jī)r(jià)便呈上漲之勢(shì)，尤其2016年，燕郊個(gè)別樓盤單價(jià)從每平方米1.6萬元漲至每平方米3萬元左右，超過3萬元、4萬元的也有，燕郊房?jī)r(jià)的漲幅甚至超越了以暴漲聞名的深圳，最高漲幅翻倍有余?！氨q”，成為燕郊的第一個(gè)關(guān)鍵詞。

中介撤退

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者乘坐819路城際公交，從燕順路進(jìn)入燕靈路，這里是燕郊有名的售樓一條街，這里幾乎可以找到燕郊所有的新房項(xiàng)目，固安、大廠、香河也有不少項(xiàng)目在此處有接待中心。除了新房之外，二手房、貸款、建材，都能在這里搞定。2017年年初，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者曾到這里探訪，當(dāng)時(shí)這里人滿為患，每個(gè)售樓處服務(wù)人員都忙得不可開交。而一年半的時(shí)間，這里卻顯得異常冷清。一些售樓處已經(jīng)關(guān)上了大門，即使還在開業(yè)，也幾乎無人問津，某售樓中心項(xiàng)目區(qū)域沙盤上落了薄薄的一層灰塵，置業(yè)顧問們?nèi)齼蓛傻刈谝黄痖e聊。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者來到一家中介門店，諾大的房間里有20個(gè)左右的工位，但卻只有3位工作人員。一個(gè)置業(yè)顧問直接說：“你是要賣哪個(gè)小區(qū)的房子？”當(dāng)記者表示不是賣房而是想買房時(shí)，該中介表示了驚訝，他說最近都是前來咨詢賣房的多，已經(jīng)好幾天沒有見到來買房的了。

據(jù)燕郊一家房產(chǎn)中介人士介紹，樓市調(diào)控之后，售樓一條街一夜入冬，炒房客作鳥獸散。大小中介門店就關(guān)了幾十家，一些經(jīng)營(yíng)多年的大門面也開始轉(zhuǎn)讓，很多中介都轉(zhuǎn)戰(zhàn)河北其他地方去了。僅存的中介也開始改變薪酬機(jī)制，許多小中介不再提供底薪，中間管理層則是沒有業(yè)績(jī)就降職，很多人扛不住就離職了。

緊挨北京的燕郊售樓一條街，是燕郊面向北京的一個(gè)重要門戶。這條街在燕郊樓市的擴(kuò)張期快速發(fā)展，周邊的商業(yè)快速聚集起來，但這條街的“無序、混亂、擁堵”也出了名。如今，燕郊樓市遇冷，這條街的許多商業(yè)也都沒有了生意，附近的小餐館也跟著不景氣，變得門可羅雀，一些建材五金小店、家居裝飾公司甚至直接關(guān)張。

燕郊當(dāng)?shù)卣坪跻惨呀?jīng)注意到了這條街存在的問題。前些年，樓市生意火爆，馬路兩旁的門店都拼命往人行道方向擴(kuò)建，以建立招攬顧客的優(yōu)勢(shì)。這樣，在這條街的兩側(cè)，就形成了一批違建，這條連接北京的道路也變得越發(fā)擁堵。去年5月份開始，燕郊高新區(qū)按照市委、市政府的安排部署，在全區(qū)范圍內(nèi)開展清潔城鄉(xiāng)攻堅(jiān)戰(zhàn)行動(dòng)。一場(chǎng)史上最嚴(yán)，持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的拆違風(fēng)暴就此展開。截止目前拆違風(fēng)暴已持續(xù)一年之久，燕靈路也在不斷改善中。

房?jī)r(jià)腰斬

燕郊樓市“色變”開始于2017年3月河北三河出臺(tái)的樓市調(diào)控政策。自2017年3月21日開始，河北省三河市先后出臺(tái)了兩次調(diào)控政策：第一次是廊坊區(qū)域出臺(tái)的限購(gòu)政策，對(duì)非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；2017年6月6日，三河市再次出臺(tái)調(diào)控的“補(bǔ)刀”政策，非本地戶籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)1套住房，包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高對(duì)非本地購(gòu)房者帶來購(gòu)房資金壓力，而針對(duì)當(dāng)?shù)丶{稅或者社保證明的要求則斷了炒房者的路。不論是炒房團(tuán)還是在燕郊置業(yè)的北京客群，在燕郊納稅和交社保達(dá)到三年的可能性幾乎為零。

兩次調(diào)控的力度之大遠(yuǎn)超預(yù)期，燕郊樓市迅速遇冷。那么，調(diào)控要達(dá)到什么樣的效果？對(duì)此，廊坊市政府2017年6月2日的公告曾明確，要進(jìn)一步完善工作機(jī)制，建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度。要努力把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月水平上，確保環(huán)比不增長(zhǎng)。

易居研究院報(bào)告指出，2018年6月，在房?jī)r(jià)同比下跌排行中，香河、大廠、燕郊環(huán)京城市房?jī)r(jià)下跌最明顯，跌幅分別達(dá)28%、26%和23%。

“但實(shí)際上，燕郊部分區(qū)域的成交價(jià)已經(jīng)跌回到上漲前的水平?！毖嘟家幻溂议T店的置業(yè)顧問告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者。根據(jù)這名置業(yè)顧問的觀察，以及掌握的成交數(shù)據(jù)來看，燕郊的成交均價(jià)總體上已經(jīng)下跌了近三分之一。一些熱點(diǎn)小區(qū)成交均價(jià)相比最高點(diǎn)時(shí)每平方米跌去1萬余元。和燕郊情況一樣的，大廠、香河等地區(qū)，價(jià)格也是跌幅巨大，甚至有的下跌近三分之二。

在去年3月，燕郊部分熱點(diǎn)小區(qū)的成交均價(jià)奔著4萬元每平方米去，如今已經(jīng)清一色跌到兩萬多元，燕郊已經(jīng)幾乎沒有了3萬元以上的樓盤。興達(dá)置業(yè)的一位置業(yè)顧問告訴記者，作為燕郊整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)向標(biāo)的首爾？甜城，現(xiàn)如今的價(jià)格也已下降到了21000元左右。

燕郊房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，買房客的議價(jià)空間也在增大。燕郊東方夏威夷附近的一家中介門店人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，截至8月7日，該中介在燕郊今年一共成交了10套房源。多數(shù)都有談價(jià)空間，談價(jià)數(shù)額在1萬元到42萬元不等，這與此前樓市上漲中業(yè)主的“跳漲”形成鮮明對(duì)比。

不過，在如此慘淡的現(xiàn)狀下，鏈家的置業(yè)顧問告訴記者，整個(gè)燕郊每個(gè)月仍然可以維持800套的銷售量。經(jīng)歷過“暴漲”之后的燕郊，雖處于冰點(diǎn)，但也基本趨穩(wěn)。

謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

上述鏈家的置業(yè)顧問也向記者表示，一邊是嚴(yán)格的限購(gòu)，一邊卻是蠢蠢欲動(dòng)。也有一些房企在巨大的資金流壓力下，只能鋌而走險(xiǎn)，違規(guī)售樓。

慘淡之下，就在近期，北三縣很多購(gòu)房者為了躲避限購(gòu)，變相炒房，出現(xiàn)了部分人以房產(chǎn)抵押登記的方式，或以分期付款的方式進(jìn)行房產(chǎn)交易。為了防止變相炒房，就在7月初，大廠縣發(fā)布了暫停辦理個(gè)人之間不動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的通知，直至限購(gòu)政策解除。針對(duì)這一通知，有專業(yè)人士認(rèn)為，這一政策很快將拓展到全北三縣，會(huì)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)帶來很大影響。

在“北三縣”樓市蕭條背后，多家知名百?gòu)?qiáng)房企不乏違規(guī)售樓行為。經(jīng)當(dāng)?shù)匾幻麕Э慈私榻B，為遮人耳目，把原來公開的售樓處關(guān)閉，或改作其他用途。而實(shí)際上這些房企均把售樓業(yè)務(wù)搬遷到了燕郊與通州的的邊界地帶。銷售人員謹(jǐn)慎地帶著有購(gòu)房意向者前往洽談，并簽訂購(gòu)房合同?？蛻魜碓粗?，除了一部分來自中介店鋪，以及售樓人員在路邊“擺攤位”攏到的客人，更多地是靠著“一手房、大產(chǎn)權(quán)、不限購(gòu)”的各式各樣的宣傳廣告招攬客戶。而“不限購(gòu)”的說法，則只是開發(fā)公司或銷售人員的噱頭而已。記者在北三縣走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在一些違規(guī)售樓的房企中，不乏知名百?gòu)?qiáng)房企。

為驗(yàn)證帶看人的說法，記者在經(jīng)過潮白河，離開燕郊，進(jìn)入北京境內(nèi)后，來到了與北京一河之隔的潮白河彼岸，與北三縣隔河相望的通州進(jìn)行走訪。

記者在走訪中獲悉，大廠縣城民族宮附近的某知名樓盤售樓處，其售樓業(yè)務(wù)搬遷到了通州運(yùn)河苑溫泉度假村會(huì)議室樓一層。而大廠福喜路附近的另一個(gè)樓盤售樓處，則搬遷到了通州宋莊一藝術(shù)園區(qū)。購(gòu)房者必須經(jīng)銷售人員帶領(lǐng)才能前來洽談，并簽訂購(gòu)房合同，否則很難進(jìn)入。

記者來到一家售樓處，銷售人員告訴記者，外地人購(gòu)房需提供三年及以上社保繳納證明或個(gè)稅證明。如果沒有本地三年以上的社?；騻€(gè)稅，則必須與開發(fā)商簽訂合同，三年內(nèi)分期付清，或全款購(gòu)買。待三年社?；騻€(gè)稅補(bǔ)清后，便可去房管部門網(wǎng)簽。而個(gè)稅證明，開發(fā)商可提供“專業(yè)”渠道，總費(fèi)用在7000元左右。

針對(duì)這種違規(guī)銷售手段，近期多地監(jiān)管部門已對(duì)開發(fā)商、房產(chǎn)中介聯(lián)合造假規(guī)避限購(gòu)的行為作出回應(yīng)，如調(diào)查屬實(shí)將移交公安部門予以嚴(yán)厲打擊，“一旦偽造的完稅證明不被承認(rèn)，外地人違規(guī)購(gòu)房存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。”

地緣決定

環(huán)北京區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅調(diào)整，直接來看是限購(gòu)政策造成的，本質(zhì)上卻是當(dāng)?shù)靥厥獾某鞘卸ㄎ凰隆?017年，時(shí)任河北省委書記，現(xiàn)任國(guó)務(wù)委員的趙克志指出：“要堅(jiān)決支持北京城市副中心整合規(guī)劃的編制，對(duì)相關(guān)區(qū)域嚴(yán)格控制開發(fā)強(qiáng)度，嚴(yán)格控制產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入，嚴(yán)格控制人口規(guī)模和城市建設(shè)規(guī)模，防止城鎮(zhèn)貼邊連片發(fā)展。要持續(xù)清理違法占地、違法違章建設(shè)，嚴(yán)格房地產(chǎn)管控，加大相關(guān)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度。”

在環(huán)京區(qū)縣中，燕郊是一個(gè)特殊的存在。燕郊不大，歷史卻不短，自古以來，她就是京東重地，因春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)地處燕國(guó)都城（今北京）城郊而得名。唐宋以來，燕郊借助潮白河碼頭和京榆古道而興起，商賈云集，文化興盛。清康熙年間，又在燕郊修建行宮，供帝后出巡拜謁祖先休息，素有“天子腳下，御駕行宮”之美譽(yù)。而今的燕郊地處環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心，扼守首都東大門，與北京僅一河之隔，它處在河北、北京邊界包圍的三角地帶里，距離北京市區(qū)30公里左右，比房山、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)縣離市區(qū)還近。長(zhǎng)期以來，地緣優(yōu)勢(shì)和不限購(gòu)政策使得燕郊成為承接北京剛需外溢需求的重地之一。

燕郊與通州的分界，是一條潮白河。一塊一面是北京界、一面是河北界的牌子，將潮白河兩岸隔離成了兩個(gè)世界。每天有無數(shù)趟8字頭的公交車，往返與燕郊和北京之間。其中潮白河西側(cè)是通州，東岸是燕郊。一進(jìn)入燕郊，最直觀的感受就是道路旁的建筑密集了許多。此前曾有媒體報(bào)道，這個(gè)占地僅108平方公里的鎮(zhèn)，承載著超80萬的常住人口，體量接近一個(gè)中等規(guī)模的城市。

對(duì)被稱為北京“睡城”的燕郊來說，2008年是一條分水嶺。當(dāng)時(shí)，燕郊房?jī)r(jià)還在4000元/平方米上下波動(dòng)。

第二波出現(xiàn)于2010年后，當(dāng)年4月，“新國(guó)十條”出臺(tái)，隨后，北京正式出臺(tái)政策限購(gòu)，在北京嚴(yán)苛的限購(gòu)政策推動(dòng)下，燕郊房地產(chǎn)迅速膨脹，燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)突破萬元大關(guān)。

第三波則是隨著北京樓市回暖，房?jī)r(jià)攀升，剛需與部分投資需求再度涌入，特別是在通州建設(shè)北京副中心的消息傳出后，鄰近通州的燕郊樓市再次迎來投資高峰，部分項(xiàng)目單價(jià)已經(jīng)超過30000元/平方米。接下來就是2017年3月，北京出臺(tái)限購(gòu)令，燕郊緊隨其后也出臺(tái)了號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的限購(gòu)令，一年間，北京在跌，燕郊更是跌，斷崖式的下跌。

十余年地產(chǎn)開發(fā)歷程，給燕郊帶來的最大改變是商業(yè)配套的日漸成熟。在燕順路迎賓路102國(guó)道上，有鑫樂匯、天洋城購(gòu)物中心、IMAX影院，沃爾瑪、俏江南也都有。作為一個(gè)鎮(zhèn)級(jí)行政單位，能擁有這樣的配置，完全可與省會(huì)石家莊媲美。

其實(shí)，早些年燕郊大量以工業(yè)園區(qū)落宗的土地，最終都變身為了房地產(chǎn)。

2011年3月，燕郊國(guó)家級(jí)高新區(qū)正式揭牌，燕郊八大重點(diǎn)項(xiàng)目一并奠基，涵蓋了航天航空、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代服務(wù)等新興行業(yè)。然而，幾年之后，首爾園成為首爾甜城，航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)變成天洋城四代，港中旅溫泉度假區(qū)成為港中旅海泉灣，可銷售的住宅和商業(yè)項(xiàng)目成為主體，原規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)難覓蹤影。燕郊依然沒有特別主導(dǎo)的一個(gè)核心產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟(jì)倚重的產(chǎn)業(yè)。未來還能倚靠房地產(chǎn)重回盛世嗎？很多燕郊人都搖搖頭，“不知道”。

嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，樓市萎縮到讓人難以承受。今年7月初，燕郊高新區(qū)人力資源市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布了一則“人才引進(jìn)落戶須知”。有人紛紛質(zhì)疑，此舉無疑是借人才引進(jìn)的噱頭給樓市輸血。不過，該須知發(fā)布4個(gè)小時(shí)后又被短命刪除。盡管如此，也給人以豐富的想象，并被一些人解讀為“釋放某種信號(hào)”，變相放寬了房地產(chǎn)限購(gòu)的大門。

告別怪圈

“雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于低迷狀態(tài)，一旦調(diào)控政策放開，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，而且漲幅一定會(huì)遠(yuǎn)超之前的態(tài)勢(shì)?！迸d達(dá)地產(chǎn)的置業(yè)顧問告訴記者，如果想告別這種怪圈，還是需要一定長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行發(fā)展建立替代產(chǎn)業(yè)。

前不久，北京市規(guī)劃國(guó)土委主任魏成林透露，目前已經(jīng)完成了副中心的總體城市設(shè)計(jì)以及六個(gè)重點(diǎn)地區(qū)的詳細(xì)城市設(shè)計(jì)，而通州906平方公里的總體設(shè)計(jì)以及包括河北北三縣在內(nèi)的區(qū)域總體規(guī)劃，都要力爭(zhēng)在今年年底前完成。

在北京政府東遷通州消息落定后，曾數(shù)度傳言，北三縣將并入北京，但最終都被辟謠。去年6月，北京市發(fā)布《關(guān)于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的意見》，其中首次明確通州和河北省廊坊市“北三縣”的發(fā)展將實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策和統(tǒng)一管控，跨界規(guī)劃隨即啟動(dòng)。

起初，不管是開發(fā)商、售樓處、中介或者長(zhǎng)期居住的當(dāng)?shù)厣倘耍荚源藶猷孱^來進(jìn)行炒作。不過在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者此次的采訪過程中，多位中介人士也以認(rèn)清事實(shí)地表示，不可能劃歸北京，未來只會(huì)兩地協(xié)調(diào)發(fā)展。

今年年底，北京市政府四套班子將啟動(dòng)搬遷，相信隨著需求外溢，以建設(shè)京東硅谷為目標(biāo)，燕郊正謀劃成為北京城市副中心的腹地和拓展區(qū)，在機(jī)制方面，正考慮制定統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄、發(fā)展引導(dǎo)政策、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻和退出機(jī)制。

在百世金谷燕郊國(guó)際產(chǎn)業(yè)基地里，小微企業(yè)目前有138家，其中來自北京的占95%以上，很多都是來自于北京中關(guān)村、望京等地的現(xiàn)代高新制造企業(yè)。

燕郊高新區(qū)管委會(huì)投資促進(jìn)局副局長(zhǎng)李建生表示，燕郊高新區(qū)與通州相鄰，產(chǎn)業(yè)發(fā)展要充分考慮北京城市副中心建設(shè)，這決定了燕郊高新區(qū)不是簡(jiǎn)單地承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

正如許多專家分析的一樣，在京津冀一體化背景下，燕郊樓市的長(zhǎng)期利好不會(huì)改變，但過去那種以炒房為主的模式已經(jīng)走到了盡頭。燕郊樓市是時(shí)候告別暴漲暴跌的怪圈了，由于前期炒作過度，燕郊樓市將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)逐步回落到它應(yīng)有的位置。如果能夠抓住京津冀一體化這個(gè)歷史機(jī)遇，改變對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，那么，燕郊的發(fā)展才剛剛開始。