本刊記者 邱曉穩(wěn)

房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)乎千家萬戶生活，且對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行舉足輕重。近年來，中央多次重申“房住不炒”總原則，并始終堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖。與此同時(shí)，在房產(chǎn)暴利的驅(qū)動(dòng)下，各地房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出了新的不良狀況，滋生了各種攪擾房地產(chǎn)市場的亂象，在一定程度上導(dǎo)致了房價(jià)的畸形波動(dòng)，嚴(yán)重破壞了公平交易秩序，致使整個(gè)樓市暗流涌動(dòng)，社會(huì)“購房焦慮”情緒蔓延，人民群眾利益得不到保障。

樓市調(diào)控升級(jí) 直指市場亂象

隨著2018年以來，市場熱度再起，房地產(chǎn)亂象再次叢生。有人借“人才新政”降低落戶購房門檻的機(jī)會(huì)入市炒房，更有企業(yè)利用限購漏洞投機(jī)炒房，更多的人則看到了限價(jià)政策導(dǎo)致一二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛的牟利空間；有房企捂盤惜售、制造搶房假象、全款優(yōu)先拒絕公積金貸款、不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)外收費(fèi)、虛假搖號(hào)、炒賣房號(hào)、內(nèi)定房源；部分中介機(jī)構(gòu)則發(fā)布虛假價(jià)格信息、哄抬房價(jià)、違規(guī)提供“首付貸”；還有部分虛假廣告誤導(dǎo)購房人，部分媒體為吸引眼球炒作渲染等。這些市場亂象已經(jīng)引起了市場恐慌，加劇房價(jià)上漲預(yù)期，嚴(yán)重侵害普通老百姓的利益，亟待加以治理。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”習(xí)近平總書記道出了住房的根本屬性，說出了人民群眾的心聲，明確了房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向。社科院《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，2018年上半年，多部委的調(diào)控政策密集出臺(tái)，全國各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策也頻率空前。在“房住不炒”的定位下，截止6月底已有逾50城出臺(tái)調(diào)控政策，真正做到了“因城施策”、“精細(xì)調(diào)控”，堅(jiān)決抑制非理性購房需求。

2018年1月13日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》將在全國范圍內(nèi)深化整治銀行業(yè)亂象。其中，《通知》點(diǎn)名指出，違反房地產(chǎn)行業(yè)政策等銀行業(yè)行為都將被列入重點(diǎn)整治。《通知》還要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和各級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要抓住服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)這個(gè)根本，嚴(yán)查資金脫實(shí)向虛在金融體系空轉(zhuǎn)的行為，嚴(yán)查“陽奉陰違”或選擇性落實(shí)宏觀調(diào)控政策和監(jiān)管要求的行為，形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)。很明顯，這將是一大風(fēng)向標(biāo)，想要依賴高杠桿買房的路子將逐一被堵死。

2018年6月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，要堅(jiān)持穩(wěn)健中性的貨幣政策，保持流動(dòng)性合理充裕和金融穩(wěn)定運(yùn)行；支持銀行開拓小微企業(yè)市場，運(yùn)用定向降準(zhǔn)等貨幣政策工具，增強(qiáng)小微信貸供給能力。為了防止新增資金流入房地產(chǎn)等領(lǐng)域，央行此次對(duì)資金用途作了明確限制，要求相關(guān)金融機(jī)構(gòu)把新增資金主要用于小微企業(yè)貸款投放，并適當(dāng)降低小微企業(yè)融資成本，改善對(duì)小微企業(yè)的金融服務(wù)。

2018年6月28日，針對(duì)房地產(chǎn)市場亂象，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)等部委于近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

定向降準(zhǔn)剛剛落地，央行剛剛宣布貨幣政策從“合理穩(wěn)定”變成“合理充?！保卟课姆闯捶恐卫硇袆?dòng)就開始上馬。與反炒房戰(zhàn)同時(shí)到來的，還有棚改貨幣化全面收緊、限制人才落戶購房、限制企事業(yè)單位購房等配套手段，樓市強(qiáng)監(jiān)管的意味不言自明。

之前是分城而治，進(jìn)而是強(qiáng)制約談，如今到了七部委聯(lián)合出動(dòng)。其中圍堵四個(gè)領(lǐng)域，分別是炒房團(tuán)伙、黑中介、無良開發(fā)商、虛假房地產(chǎn)廣告。對(duì)之前違規(guī)操作的部門和人員堅(jiān)決問責(zé)。

此次整治的內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)層面上的違規(guī)做法都有所涉及。從供應(yīng)端層面管控操縱房價(jià)和房源，從交易層面管控包括陰陽合同在內(nèi)的中介違規(guī)行為，從房屋買賣流程上對(duì)公積金貸款進(jìn)行管控。對(duì)虛假廣告的管控屬于本輪房地產(chǎn)市場中的新內(nèi)容，過去這方面內(nèi)容相對(duì)少，但現(xiàn)在明顯強(qiáng)化。

重拳整頓 促房地產(chǎn)市場健康長足發(fā)展

中國房地產(chǎn)信息本來不對(duì)稱，對(duì)于普通群眾來說，獲取信息的途徑無非就是網(wǎng)絡(luò)、中介、開發(fā)商還有親戚朋友，如果其中三方都是虛假信息故意炒作樓市，所有人都不會(huì)知道真正的市場行情，從而全民跟風(fēng)炒樓。不對(duì)稱的房地產(chǎn)市場信息，不僅嚴(yán)重?cái)_亂了市場秩序，處于信息不對(duì)稱弱勢(shì)方的社會(huì)公眾是受害者。

房地產(chǎn)中介行業(yè)不規(guī)范由來已久，針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的專項(xiàng)整治也已有過多次。屢亂屢治，但是一直難以根治?，F(xiàn)行規(guī)范房屋中介行為的法律文件主要包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部于2011年共同發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年發(fā)布的《商品房租賃管理辦法》，以及2016年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》等。

2013年7月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商總局就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)治理的通知》，要求各地大力整頓房地產(chǎn)中介市場，嚴(yán)查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的10類違法違規(guī)行為。

房產(chǎn)中介行業(yè)最大的痛點(diǎn)是因信息不對(duì)稱造成的房源真實(shí)性問題。中介公司通常不讓買賣雙方見面，這就造成了信息不對(duì)稱、交易不透明。目前中介公司怕買賣雙方私下交易，采用禁止雙方見面的現(xiàn)象確實(shí)存在。這杜絕了跑單現(xiàn)象，維護(hù)了中介公司自身的權(quán)利，但這種不透明的交易方式也給了不法中介可乘之機(jī)。

調(diào)控房地產(chǎn)市場、保證市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是一項(xiàng)綜合工程，涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，其中房產(chǎn)中介是不可或缺的一環(huán)。而治理房產(chǎn)中介市場，則更需要多方的長期努力。

2016年，住建部就會(huì)同有關(guān)部門開展了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作，嚴(yán)厲打擊了違法違規(guī)行為。對(duì)存在違法違規(guī)行為的508個(gè)在售樓盤項(xiàng)目和984個(gè)中介機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行了處罰。

這些違法違規(guī)行為大致歸為兩類：一類是誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告，捏造或者散布謠言等；一類是違法違規(guī)的銷售行為，包括無證銷售、違規(guī)代理、變相收取定金、捂盤惜售、暗中加價(jià)收費(fèi)、不明碼標(biāo)價(jià)、“一房多賣”等。

2016年7月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，以加強(qiáng)房產(chǎn)中介管理。通過有針對(duì)房屋中介市場的專門立法，提高法律層級(jí)，有助于明確各監(jiān)管部門的職責(zé)，確保執(zhí)法的順利展開。2016年開展的房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治工作，有效維護(hù)了消費(fèi)者權(quán)益，對(duì)穩(wěn)定市場、穩(wěn)定預(yù)期起到了積極的作用。

2017年11月25日，住建部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合交叉工作方案》，這是一次大范圍跨省大檢查，對(duì)開發(fā)商的各項(xiàng)違規(guī)行為進(jìn)行檢查和處罰，包括捂盤、炒作、捆綁銷售等違規(guī)行為。對(duì)于這些違規(guī)行為，一旦被查處，將會(huì)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行公開通報(bào)、處罰，情節(jié)嚴(yán)重的甚至追究刑事責(zé)任和市場禁入。該檢查工作方案不再由地方自查，而是由其他身份的檢查人員進(jìn)行檢查，進(jìn)行跨省之間相互檢查，從而避免地方保護(hù)，避重就輕的現(xiàn)象出現(xiàn)，減少包庇。

2017年住建部則繼續(xù)深入開展專項(xiàng)整治工作，持續(xù)整頓規(guī)范市場秩序，不斷凈化市場環(huán)境：第一，繼續(xù)加大整治力度。始終保持高壓嚴(yán)查的態(tài)勢(shì)，對(duì)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的各種違法違規(guī)行為堅(jiān)決予以嚴(yán)厲打擊，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，通報(bào)一起，決不姑息、決不手軟，堅(jiān)決將“害群之馬”依法清出市場。第二，將規(guī)范住房租賃市場秩序作為重點(diǎn)，嚴(yán)厲打擊租房租賃市場上的違法違規(guī)行為，大力整治“黑中介”、“黑二房東”，保護(hù)租房群眾的合法權(quán)益。第三，加大處罰力度，對(duì)違法違規(guī)的企業(yè)依法采取停止預(yù)售，取消網(wǎng)簽資格，處以罰款等措施；對(duì)涉嫌違反價(jià)格、金融、工商等相關(guān)法律法規(guī)的，及時(shí)移交有關(guān)部門處理；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)，依法追究刑事責(zé)任。第四，加強(qiáng)信用體系建設(shè)，將開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法行為記入信用檔案，建立失信聯(lián)合懲戒制度，促進(jìn)企業(yè)依法誠信經(jīng)營。第五，加快立法，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃和中介行為，明確對(duì)違法違規(guī)行為的認(rèn)定，提高處罰標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場健康有序發(fā)展。

2018年7月初至12月底，七部委聯(lián)合出動(dòng)，共同出擊，治理房地產(chǎn)亂象。住建部此次整治的30個(gè)城市名單是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、?？?、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。

打擊房地產(chǎn)“黑中介”是此次治理的重點(diǎn)。住建部副部長倪虹在“2018中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會(huì)”上表示，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范，行業(yè)發(fā)展中還存在一些問題。這些問題損害了行業(yè)形象，需要共同努力，加以規(guī)范。

倪虹副部長說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要堅(jiān)決貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，全行業(yè)要堅(jiān)決剔除行業(yè)不良規(guī)則，堅(jiān)決制止違反房地產(chǎn)調(diào)控政策的行為；要切實(shí)維護(hù)群眾合法利益，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員要不斷規(guī)范自身行為，維護(hù)交易群眾的合法權(quán)益；要努力提高專業(yè)服務(wù)水平，推進(jìn)從業(yè)人員職業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)形成一支穩(wěn)定、專業(yè)的行業(yè)隊(duì)伍，加強(qiáng)人員職業(yè)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，提高職業(yè)安全感、歸屬感和榮譽(yù)感，提升行業(yè)的吸引力和凝聚力。

此外，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，相關(guān)立法工作正穩(wěn)步推進(jìn)。目前，《住房租賃條例》《住房銷售管理?xiàng)l例》已經(jīng)被列入國務(wù)院2018年立法工作計(jì)劃。

多方聯(lián)動(dòng) 還房地產(chǎn)市場一片潔凈天空

中國社科院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，2018年1月至5月，全國各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)159次。專家預(yù)計(jì)，下半年樓市調(diào)控將繼續(xù)呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)，調(diào)控精準(zhǔn)性將進(jìn)一步提高。七部委治理樓市亂象既包括北京上海這類一線城市，也包括西安、宜昌等大量二三線城市。這充分表明當(dāng)前樓市調(diào)控沒有放松跡象，各地政府也不應(yīng)該懈怠，而是要積極管起來，讓樓市真正步入平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

如今，中國對(duì)于房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了明確的定位，就是滿足實(shí)際的居住需求，而不是投機(jī)炒作。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)市場中存在的種種亂象，推高了居民為了居住而購房或租房的成本，致使少部分群體獲利，而供求關(guān)系扭曲、市場價(jià)格失真、市場預(yù)期混亂。住建部等多部委聯(lián)手治理，劍指問題的源頭，清除積弊，最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。與此同時(shí)，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)在2018年第二季度例會(huì)上也再次強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)健的貨幣政策保持中性”“管好貨幣供給總閘門”“優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)”“提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力”等政策基調(diào)。這也釋放了穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)。

房地產(chǎn)調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序也是一攬子工作，需要多部門聯(lián)動(dòng)配合，更需要地方政府大力推進(jìn)和落實(shí)。七部門專項(xiàng)整治除了以往參與過調(diào)控的銀保監(jiān)會(huì)、稅務(wù)總局外，還聯(lián)合了市場監(jiān)管總局，尤其是中宣部、公安部、司法部的加入，將亂象整治的力度進(jìn)一步增強(qiáng)，能夠形成對(duì)輿論的約束和對(duì)違法行為的震懾作用，未來對(duì)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，將依法從嚴(yán)懲處；對(duì)治理力度不夠、政策落實(shí)不到位的地方和部門，將堅(jiān)決問責(zé)，由此形成多部門共治共管的調(diào)控局面。

從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來說，有效的行業(yè)自律既是對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)，提高房產(chǎn)中介行業(yè)的公信力，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。首先，應(yīng)要求房產(chǎn)中介持證上崗，完善房產(chǎn)中介公司和從業(yè)人員的誠信檔案，對(duì)于違規(guī)操作的機(jī)構(gòu)和個(gè)人需對(duì)外公布，強(qiáng)化從業(yè)人員的法律意識(shí)。其次，承接房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)推行統(tǒng)一的中介合同示范文本，統(tǒng)一格式、條款、違約金等，防止“霸王條款”的出現(xiàn)。第三，應(yīng)鼓勵(lì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員舉報(bào)行業(yè)內(nèi)違規(guī)行為，相互約束，并積極接受社會(huì)監(jiān)督、檢查。

規(guī)范行業(yè)發(fā)展，需要政府加強(qiáng)有效監(jiān)管，細(xì)化職責(zé)，嚴(yán)肅查處。要強(qiáng)化日常的監(jiān)管，將重點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)超范圍經(jīng)營等問題，加強(qiáng)中介公司年度的考核，堅(jiān)決清除和淘汰違規(guī)操作的房產(chǎn)中介公司；要規(guī)范房產(chǎn)中介行為，建立從業(yè)人員不良記錄和行業(yè)禁入制度；房地產(chǎn)中介市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，政府需要建立部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的督導(dǎo)和問責(zé)，還房產(chǎn)中介行業(yè)一個(gè)健康的市場。

與此同時(shí)，如七部委《通知》要求，要廣泛發(fā)動(dòng)群眾監(jiān)督，暢通群眾舉報(bào)投訴渠道，對(duì)群眾反映強(qiáng)烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦，及時(shí)公布查處結(jié)果，回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，著力構(gòu)建房地產(chǎn)市場共治共管的局面。要加強(qiáng)政策解讀，正面引導(dǎo)輿論，定期集中曝光違法違規(guī)典型案例，形成震懾，為房地產(chǎn)市場營造良好輿論環(huán)境。

黨的十九大以來，住建部多次強(qiáng)調(diào)要建立完善差異化的調(diào)控政策體系，建立和完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場監(jiān)測預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評(píng)價(jià)考核和約談問責(zé)。七部委聯(lián)合出動(dòng)，共同出擊，治理房地產(chǎn)亂象，必還以購房市場一片干凈的天空。房地產(chǎn)市場秩序需重拳整頓，習(xí)近平總書記要求的“房住不炒”的理念需一以貫之，人民群眾的切身利益更需得到有效保障。