李明敬

2018年上半年，限售、限購等樓市調(diào)控次數(shù)逼近200次，可以說調(diào)控風(fēng)暴席卷了大半個中國。限售、限購的實質(zhì)就是控制房子的流動性，避免房價繼續(xù)上漲。然而，卻有出現(xiàn)越限越漲的趨勢。這也從另一個側(cè)面反映了人們對樓市的狂熱追捧并沒有停止。這個時候，人們也許需要一支“冷靜劑”。

從上篇文章《撥開樓市調(diào)控背后的迷霧》一文中還是可以看出，風(fēng)險依然是相伴而行的，買房一定要量力而行。近兩年，樓市行情和政策都出現(xiàn)了分化的情況。一二線城市與三四線城市的房子該如何購買？剛需族又該如何選擇住房呢？

一線城市：至少有50%的漲幅

近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉在公開演講時表示，愛情會失之交臂，永遠(yuǎn)不會再來。而在過去的20年中任何時點(diǎn)，都可以買入商品住宅，持有6年可以獲得100%以上的收益?，F(xiàn)在買的房耐心拿6年，也會有翻倍的收益。

而且他認(rèn)為以住房收入比的指標(biāo)衡量而得出“房價已經(jīng)見頂”的結(jié)論是荒唐的。不考慮人口遷徙、人戶分離等因素，為達(dá)到政績指標(biāo)而直接得出“城鎮(zhèn)居民自有住房率已超過了100%，人均住房面積達(dá)46.8平方米”的輝煌數(shù)據(jù)是可疑的。他表示，隨著人口總量的增長，人口的遷徙，新生兒的出生，未來十年每年商品房需求量為1000-1500萬套，所以戶均住宅已經(jīng)飽和且人民生活水平足夠的看法與常識相悖，他還對萬科董秘“未來10年，中國需要172億平方米的住宅”的說法表示贊同?！?/p>

“中國商業(yè)貸款是28多萬億，住房公積金大概是10萬億元左右，金融不動產(chǎn)是120萬億元，金融的杠桿和按揭杠桿是53%、54%，還是比較溫和的”，鐘偉認(rèn)為僅在北京、上海出現(xiàn)了輕微的置業(yè)平均年齡延后現(xiàn)象，并不能武斷地說房價見頂了。假定年收入增長8%的前提下，動態(tài)計算的結(jié)果顯示北上深一線的房價至少有50%的漲幅。

就算是一二線城市仍有上漲空間，尤其是一線城市，但是相對于4萬、5萬乃至10多萬的房價，相信大多數(shù)民眾還是無力承擔(dān)的。這只能是有錢人的游戲。

不過，也有人會選擇把三四線的房子置換成大城市的，主要是想趁著三四線房價較高的時候換，否則可能以后更置換不起。還有以一些是父母想要讓孩子在大城市享受更好的教育，這些都無可厚非。

三四線房子：很有可能跌回去

鐘偉認(rèn)為，“未來三年中國三四五線城市低于1.4萬/平米的房屋會消失”，開發(fā)商逐利而行，在住宅供應(yīng)6800元/平方米的情況之下，1.4萬元—1.5萬元/平方米會成為主流?！盃敔斈棠?、外公外婆、父母有房，孩子以后會有七套房?！辩妭ゾ痛苏f法提出批判。該說法誤用時間尺度，假定房價復(fù)合增長4%的情況下，20年間的樓市變動是呈現(xiàn)乘數(shù)效應(yīng)的，20年后的房價乃至社會制度均不可同日而語。高價房、一二線城市房望塵莫及，民眾仍可以轉(zhuǎn)向中低價房、三四五線城市暢銷房。

在實證中也不難發(fā)現(xiàn)，伴隨著供應(yīng)量、人均收入的巨大增長，過去20年間商品和服務(wù)上漲幅度大多高于10倍。習(xí)慣使用新房價格而不采用特征房價指數(shù)、以租售比、租金月供比為簡單衡量指標(biāo)等錯誤行為，流傳得極其廣泛。但計劃趕不上變化，樓市更是一樣，誰想到樓市企穩(wěn)之時，六七個城市出臺公證搖號購房。

在2017年，二線和東部一三線城市已經(jīng)大規(guī)模降低落戶門檻，購房需求就增加十幾萬。人進(jìn)來容易，但房子卻沒辦法快速增加，從土地出讓預(yù)售，最決也要6個月。事實上二線城市的很多人在上一波去庫存中，順帶賣了很多的房子，但補(bǔ)庫存滯后。我們以西安為例，3月份僅僅上市4000套，而西安3月的四天就新增1.7萬人口。

現(xiàn)在按照這個速度下去，很快，又會出現(xiàn)很多大型城市。未來人口從維度上來看，用不了幾年就會比肩一線城市。

不過也可以看到，房地產(chǎn)調(diào)控正在向著三四線城市轉(zhuǎn)移，尤其是“棚改貨幣化”政策的全面退出。以往拆遷戶都是拆一補(bǔ)一，拿的是實物補(bǔ)貼，如今貨幣化安置成為主流，拆遷戶手握重金入市。大拆大建加上大補(bǔ)貼，從而徹底激活三四線城市的樓市，引發(fā)新一輪的全民搶房潮。

統(tǒng)計顯示，2016-2017年，三四線城市棚改貨幣化安置，分別拉動商品房銷售面積1.4億平和1.8億平，占銷售面積的15%和17%。整體而言，貨幣化安置過程中，僅有小部分安置的資金沒有流入房地產(chǎn)市場。

有專家指出，棚改完成之日，就是三四線房價爆雷之時。棚改貸款大收縮，已經(jīng)給三四線城市警示了風(fēng)險。等到棚改完成之際，那么風(fēng)險就會一一釋放。屆時，基本面一塌糊涂的三四線城市，房價怎么漲的，很有可能怎么跌回去。這個時間點(diǎn)，不會超過2020年。

當(dāng)然，能買大城市就優(yōu)先買大城市，因為大城市將來無論是人口、產(chǎn)業(yè)，還是科技、教育等綜合聚集能力都非常強(qiáng)，抗風(fēng)險和增長潛力自然都比小城市強(qiáng)大的多。

剛需族如何買房？

對于剛需族而言，現(xiàn)在該不該買房？什么時候買房？如何買房呢？怎一個“糾結(jié)”了得？

首先是當(dāng)前的樓市在調(diào)控政策下前景不明，不知道未來房價到底會怎么走；其次許多專家都在說剛需買房要趁早，如果現(xiàn)在不趁著降價的機(jī)會趕緊買，后面如果調(diào)控放松了，房價再次反彈上漲，那豈不是又錯過機(jī)會了嗎？還有如果后面發(fā)生金融風(fēng)險，房價腰斬，買了房豈不是虧了？

專家認(rèn)為有四類人盡管是剛需但是現(xiàn)在可能也不適合買房。第一類是沒有經(jīng)濟(jì)能力的。當(dāng)代社會30歲以下的年輕人經(jīng)濟(jì)能力相對薄弱，在一線城市之中競爭力太小，而工資只能勉強(qiáng)夠生活。不高的收入將會讓房子的月供配置更多的家庭收入，會加重家庭的負(fù)擔(dān)，其他開支也會大大的縮小，而正確的家庭配置房貸的月供不應(yīng)該高于收入的30%，但是對于多數(shù)家庭來說這真的是太難了，別說是30%，就連50%都達(dá)不到。所以說年輕人別急著買房。不要再給自己和家庭加上太多的杠桿。

第二類是首付都是靠東拼西借的人先不要買房。買不起房首付不夠，工資跑不過房價，靠著借錢、靠著啃老買的房，這種方式真的好嗎？第三類是手中有點(diǎn)錢想做投資。但是君莫見現(xiàn)在形勢瞬息萬變，如果選擇買房投資，那你就要做好面對五年限售和后年房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備。而且現(xiàn)在政策嚴(yán)格控制房價上漲，再加上房貸利率提高上漲，購房成本已經(jīng)大大提高了。第四類是剛步入社會的人，初入社會的年輕人沒有多少社會能力，無穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)實力，沒有穩(wěn)定的工作的心，而跳槽和轉(zhuǎn)行是他們的代名詞。俗話說的好“跳槽窮半年，轉(zhuǎn)行窮三年”，你有半年的積蓄夠你揮霍嗎？有三年的積蓄給你轉(zhuǎn)行嗎？如果你沒有雄厚的家庭背景，那么腳踏實地掙錢才是最重要的。

所以，如果不是特別著急，還是建議可以再觀望一段時間。

如果非要買房，該如何選擇城市、如何選擇地理位置呢？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，簡單來說，如果中國的城鎮(zhèn)化沒有結(jié)束，那么房地產(chǎn)市場就沒有消亡。如何來判斷一個城市的房地產(chǎn)是否還有潛力呢？可以從四個方面來看：第一是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是向上還是向下的發(fā)展階段，如果是上升階段，那么房價就是普漲的。目前我們處于下行階段，所以房價在一二線城市、三四線城市呈現(xiàn)分化態(tài)勢；第二是看這個城市的預(yù)期人口流入還是流出，我們可以看到目前東北地區(qū)的預(yù)期人口是流出的，相應(yīng)的房價也會下降，而有活力、吸引人的地區(qū)房價是上升趨勢；第三是城市的公共服務(wù)體系是否便利，教育、醫(yī)療等服務(wù)體系是否健全，交通是否便利；第四則是政策的影響，包括房產(chǎn)稅的出臺等政策?？傊瑥娜说慕嵌葋碚f，便利性是影響房價的重要因素。