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        撥開樓市調控背后的迷霧

        2018-08-27 07:35:42李明敬
        金融理財 2018年7期
        關鍵詞:次貸樓市泡沫

        李明敬

        用一句話來形容中國樓市,應該不為過:“中國樓市,舉世矚目?!睆膩頉]有人為房子如此發(fā)愁、如此憂慮、如此不堪重負,如果有的話,那就是中國人。十幾年來,隨著房子的商品化,房子慢慢從居住價值變成了一種投資產品,“炒房”成為發(fā)財致富的一條捷徑。

        在“炒房”的繁榮表象下,近幾年,房地產市場還是不可避免的要出現(xiàn)一些風險和問題。不論是從國內的經濟情況來看,還是追溯歷史回想到美國2008年的金融危機、日本的房地產泡沫破滅,再到2016年底最高層領導已經明確提出“房住不炒”的定位。以及近幾年來一連串的調控舉措,這些努力是否會把樓市從“懸崖”邊拉回來呢?

        房企大量債務即將到期

        2018年已經過半,對于投資人來說,這個半年并不好過。股市從2200點一直期盼至少上到3400,但是事與愿違低位徘徊持續(xù)了很長時間,甚至在5、6月間出現(xiàn)了急速下跌,韭菜們又矮了一截,心都在流血了。買了P2IP的各位“勇士”,也一不小心遭遇暴擊,網貸平臺接連暴雷,這些機構的名字一個網頁都寫不完,甚至不少金融圈的人士都被套其中,加入各種維權群。有句戲言這么說的,“都說要分散投資,好嘛,各個P2P平臺都投一點,結果哪個維權群都有自己的身影?!庇逕o淚。

        甚至,機構投資音也紛紛踩雷。隨著去杠桿的推進,5月份,債券違約集中爆發(fā)。雖然去杠桿是誘因,但本質還是公司自身質量不過關。Wind數(shù)據顯示,截至5月21日,2018年共有20只債券發(fā)生違約,合計違約規(guī)模超過150億元。

        由于信用違約事件的頻發(fā),也考驗著機構投資者特別是債基的投資能力。不少基金未能幸免這次債券違約潮。過去5個月,超過12家機構因為債券違約遭受凈值損失。如華商明星債基雙債豐利A,5月15日凈值暴跌8.91%,C份額暴跌8.8%。從債券持倉情況來看,華商雙債豐利A持有"15華信債”24.18%。5月15日,“15華信債”的中證估值從63元下調至43元,下調幅度為32%,直接造成基金凈值的大幅下跌。在這些違約企業(yè)中,不乏央企、國企。媒體和業(yè)內直呼:違約潮來了。

        再看房地產企業(yè)的情況,5月28日,上交所發(fā)布的信息顯示,碧桂園擬發(fā)行的200億元小公募公司債再度中止。這已經是這筆200億的公司債第二次進入“中止”狀態(tài)。Wind數(shù)據顯示,2017年A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億,平均資產負債率64.56%,其中63家房企負債超過百億,34家房企資產負債率已經超過80%。其中負債率前十的房企分別是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團、陽光城、中南建設和華僑城A,其中中南建設負債金額1727.59億元,負債率高達90.78%,高居榜首。高額負債背后,房企的現(xiàn)金流也普遍吃緊。Wind數(shù)據顯示,A股128家上市房企中,一季-度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為負的房企達到72家,占比超過一半,萬科A為803.64億元、華夏幸福為-197.15-億元、綠地控股為129.47億元。

        此外,房地產企業(yè)還有大量的債務即將到期。數(shù)據顯示,包含公司債、企業(yè)債、中期票據以及定向工具的地產業(yè)債務,2018年全年的到期量將達1949億元,其中主要集中在三四季度,分別高達932億元、698億元,2019年和2020年到期量更加龐大,每年的增量都在1000億元以上。房地產企業(yè)的壓力,必將傳到到房價上。

        美國次貸危機與日本房地產泡沫

        十年前,美國突然爆發(fā)次貸危機,它席卷了全球,中國也為此付出了慘痛的代價,尤其是在對外貿易方面。那么,何為次貸危機?百度百科給出的解釋是美國次貸危機,也稱次級房貸危機,也可翻譯為次債危機。它是指一場發(fā)生在美國,因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的金融風暴。它導致了全球主要金融市場出現(xiàn)流動性不足的危機。

        那個著名的美國老太太的故事,想必都聽過。中國老太太老了才享受,美國老太太提前透支消費年輕就開始享受。在美國次貸的對象通常是收入不穩(wěn)定或者根本沒有收入的人,但是仍會給他們提供次級抵押貸款。當然這種貸款的杠桿率會高于一般抵押貸款。如果還不上房子,那么銀行會把房子進行抵押還款。但是不幸的是,隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高,次貸還款利率也大幅上升,購房者的還貸負擔大為加重。而住房市場的持續(xù)降溫也使得購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。當大批次貸借款人不能按期償還貸款,銀行收回房屋,卻賣不到高價,銀行得到的資金不能彌補當時的貸款+利息,甚至無法彌補貸款額本身,大面積的虧損,引發(fā)了次貸危機。

        當然這是較為極端的例子,但是如果大量“房奴”一旦突然出現(xiàn)失業(yè)等意外情況,無法償還貸款,銀行把房子收回進行拍賣是正常的流程。在這個過程中就是有風險的。當然,我們不愿意看到。

        再看,日本的房地產泡沫以及失落的二十年。

        有人曾這樣描述,崩盤來得悄無聲息。前一夜,日本人狂熱買房,有如雞血沖腦,飲鴆止渴。1991年,島國樓市決堤,房價一瀉千里,造成歷史上最大的房地產泡沫之一。大量銀行和地產企業(yè)倒閉,當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧,跌到現(xiàn)在還未回血,每年還要交著沉重的賦稅。日本經濟陷入長達二十年的持續(xù)衰退。其實在樓市崩盤之前,日本政府也曾進行調控。1987年,日本政府要求金融機構嚴控房地產貸款量,“房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”;同時提升房地產稅收,持有不到兩年的土地交易被課以重稅。但仍無法阻止房價的上漲,反而低價高升。當然,中國和美國、日本的情況是有很多不同點的。但是在做投資的時候,風險這根弦還是要隨時繃著點。

        房住不炒的理論依據

        此外,從一些數(shù)據情況來看,現(xiàn)在的高房價確實給民眾的消費帶來不小壓力。從消費指標看,社會零售品銷售總額從去年12月以來出現(xiàn)連續(xù)下降,同比增速創(chuàng)新低。

        當每月的工資基本要用來償還房貸的時候,居民消費動力自然不足,而從去年以來鼓吹的消費升級,現(xiàn)在似乎已不再提,而“拼多多”這類的消費降級受到眾多追捧。體現(xiàn)出的是居民真的沒錢,這也是調整個稅起征點的緣故,如果消費動力十足,還用得著降低個稅起征點嗎?高房價壓制的是中低收入人群的消費力。

        其實,“房住不炒”早已被高層定調。2016年底,中央經濟工作會議提出,要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,要求回歸住房居住屬性。從理論上說,房地產同時具有資本品與消費品的雙重屬性,而且消費品屬性應當遠遠大于資本品的屬性。但是,過去很長一段時間內無論是自然人還是法人,都片面地將住房視為投機炒作與賺錢謀利的工具。

        有業(yè)內專家曾指出,房地產商捂盤惜售,借機拉抬出售價格;企業(yè)包括一些國有企業(yè)不務正業(yè),大量涉足房地產,在推升房價中大發(fā)橫財;不少個人或投機者借助信貸杠桿結隊“掃樓”,囤積居奇并頻繁高拋低吸。結果,整個社會金融資本有相當一部分集結到房地產領域。這不僅導致一二線城市房價輪番暴漲,也使三四線城市陷入庫存積壓的窘境,還大幅抬高了居民的生活成本,日益增大的財富泡沫加劇了金融風險。

        從去年的限購、限售到今年的樓市調控持續(xù)加碼,上半年次數(shù)逼近200次。只讓住宅擁有居住屬性而失去流通屬性,這就是中央政治局反復提出的抑制房地產泡沫的措施,這個泡沫就是租金回報率太低。眾所周知,中國住宅租金回報率全球倒數(shù)第一,如何抑制這個泡沫,又不能允許住宅房價大跌,只能鎖住住宅的流動性,不讓賣出只能居住,這樣就不會出現(xiàn)大量拋售帶來的崩盤可能。

        盡管如此,最終能否把瘋狂的樓市控制住,還有待觀察。

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