吳曉波

不久前，我參加了全國商業(yè)地產(chǎn)半年度經(jīng)濟(jì)形勢分析會(huì)，進(jìn)一步了解了中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況。

今年上半年，很多行業(yè)都處于低迷蕭條的狀態(tài)，但是商業(yè)地產(chǎn)卻一路高歌猛進(jìn)。除了老牌的商業(yè)地產(chǎn)商在不斷地?cái)U(kuò)大自身經(jīng)營規(guī)模，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商也都加大了商業(yè)地產(chǎn)方面的投資規(guī)劃，比如恒大、萬科、融創(chuàng)等等。

我們可以預(yù)見未來五年，一二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將得到翻倍式的增長。

以上海為例，其3萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目，在2015年是148個(gè)，2016年達(dá)到了180個(gè)，到今年6月更是增加到了295個(gè)。而根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃，到2025年上海3萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到515個(gè)。

也就是說，2025年上海的商業(yè)零售項(xiàng)目數(shù)量，將會(huì)是2015年的3.5倍。

出鏡頻率最高的兩家公司

在這一輪商業(yè)投資熱潮中，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)巨頭，出鏡頻率最高的兩家公司是騰訊和阿里。

2016年10月，馬云提出了“新零售”的概念，從此推動(dòng)了互聯(lián)網(wǎng)巨頭和商業(yè)地產(chǎn)的大結(jié)盟、大對撞。為什么馬云會(huì)在那時(shí)提出“新零售”的概念？我認(rèn)為客觀原因有兩個(gè)：

第一，2016年中國智能手機(jī)的增長已經(jīng)趨于平緩，而互聯(lián)網(wǎng)電商公司的獲客成本卻越來越高。

2014年京東的獲客成本是84元，到了2016年提高到了148元，兩年時(shí)間將近翻倍。與此同時(shí)，線下的獲客成本卻仍然維持在穩(wěn)定狀態(tài)，而且用戶的忠誠度也更高。

所以，在手機(jī)增量紅利消失，獲客成本增加的情況下，互聯(lián)網(wǎng)電商平臺(tái)不得不跑到線下來搶流量。

第二，當(dāng)房地產(chǎn)商和互聯(lián)網(wǎng)公司都開始爭奪線下流量時(shí)，騰訊和阿里的優(yōu)勢便凸顯出來，因?yàn)樗鼈兌紦碛幸豁?xiàng)“核武器”——移動(dòng)支付。

根據(jù)2017年的數(shù)據(jù)顯示，支付寶占據(jù)了移動(dòng)支付總市場規(guī)模的54%，而微信支付占到了38%，兩者相加達(dá)到了92%的市場規(guī)模，幾乎壟斷了中國的移動(dòng)支付市場。

因?yàn)榫邆淞艘苿?dòng)支付的優(yōu)勢，再加上二維碼、人臉識(shí)別以及小程序等功能的輔助，這些互聯(lián)網(wǎng)公司擁有了比傳統(tǒng)零售商更為強(qiáng)大的獲客能力、大數(shù)據(jù)挖掘能力以及消費(fèi)者互動(dòng)效率。

在過去一年里，阿里和騰訊通過并購的方式，成為了中國零售市場新的寡頭競爭者。

目前，在中國排名前五的百貨零售企業(yè)中，除央企華潤萬家和跨國公司沃爾瑪外，其他三家也與阿里或騰訊達(dá)成了合作關(guān)系。其中，大潤發(fā)和聯(lián)華超市已經(jīng)加入了阿里的陣營，永輝超市選擇和騰訊結(jié)盟。

零售賣場的激進(jìn)擴(kuò)容

騰訊和阿里又互為競爭關(guān)系。

阿里不僅收購?fù)赓u平臺(tái)餓了么，還親手培育了新零售品牌盒馬鮮生。而騰訊明顯有杠上阿里的意思，投資了京東和美團(tuán)點(diǎn)評，其中京東是阿里最大的競爭對手，而美團(tuán)點(diǎn)評跟餓了么恰好是“死敵”，永輝超市旗下的超級(jí)物種，剛好對標(biāo)阿里的盒馬鮮生。

根據(jù)公開資料顯示，阿里在零售實(shí)體企業(yè)的投資額已經(jīng)達(dá)到了492億元，而騰訊也達(dá)到了170億元，兩家公司在新零售領(lǐng)域的線下投入合計(jì)已超過660億元。

零售賣場的激進(jìn)擴(kuò)容，不僅體現(xiàn)在大型商業(yè)項(xiàng)目上，社區(qū)店、中小連鎖賣場的發(fā)展速度也非常快。

在這次分析會(huì)上，蘇寧易購的代表稱，在未來的五年內(nèi)，蘇寧新增的大中小零售項(xiàng)目將超過1萬家；而京東也宣布，未來五年將通過投資并購和加盟的方式，發(fā)展100萬家的京東小店。

目前，中國新出現(xiàn)的零售網(wǎng)點(diǎn)和投資項(xiàng)目不斷增加，新的體驗(yàn)型購物中心模式不斷涌現(xiàn)，可以說當(dāng)今中國已經(jīng)成為了全球百貨零售業(yè)最激進(jìn)的一個(gè)試驗(yàn)場。

但這背后有喜也有憂。

喜的是在這樣的大躍進(jìn)中，未來我們一定會(huì)看到很多新物種的誕生；憂的是在這場新零售大戰(zhàn)中會(huì)出現(xiàn)多少空殼的購物中心。