郭麗華 張珈榕

(1 吉林建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 吉林 長(zhǎng)春 130118；2 吉林建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 吉林 長(zhǎng)春 130118）

0 緒論

截止到2017年12月為止，我國(guó)老齡化平均速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全球老齡化平均速度，達(dá)到3.4%。隨著生育率下降，老齡化的加速，勞動(dòng)人口數(shù)量不斷銳減，老年人的撫養(yǎng)費(fèi)占比在不斷地上升，養(yǎng)老需求已到了爆發(fā)的時(shí)候，養(yǎng)老問(wèn)題亟待解決。而如今，養(yǎng)老市場(chǎng)的供給需求存在著嚴(yán)重的不平衡，匹配度過(guò)低，公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)又一床難求，私立醫(yī)療機(jī)構(gòu)又兩極分化。所以以往的養(yǎng)老方式已不能滿足過(guò)半的老年人了。最近幾年，作為養(yǎng)老市場(chǎng)的載體“養(yǎng)老地產(chǎn)”已成為眾多關(guān)注的焦點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)，顧名思義就是專門為老年人的晚年養(yǎng)老需求而開(kāi)發(fā)的具有針對(duì)性的地產(chǎn)產(chǎn)品。它具有如下特點(diǎn)：?jiǎn)我坏南M(fèi)群體，因?yàn)榇说禺a(chǎn)的消費(fèi)對(duì)象還是主要是為老年人所開(kāi)發(fā)的；特殊的產(chǎn)品功能，在開(kāi)發(fā)建設(shè)前期，充分考慮配套設(shè)施、交通路線、醫(yī)療看護(hù)等符合老年人的生理特點(diǎn)的情況；社區(qū)生活的廣泛性，在符合老年人生理特點(diǎn)的同時(shí)，要照顧老年人的心理需求，在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、情感交往上更加注重。所以，老年地產(chǎn)又可以稱之為“關(guān)懷地產(chǎn)”和“銀色地產(chǎn)”。

1 REITs內(nèi)涵

在我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引著不同行業(yè)的投資者，這其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、實(shí)業(yè)集團(tuán)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及其他財(cái)務(wù)投資者，在養(yǎng)老地產(chǎn)中扮演者不同或者重疊的角色。但從整體看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)仍是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和提供養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施運(yùn)營(yíng)的主體，針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求，第一，養(yǎng)老地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)而言，他需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在醫(yī)療維護(hù)、后續(xù)保健上更加考慮老年人；第二，養(yǎng)老地產(chǎn)的前期需要大量的資金投入，資金回報(bào)又存在著較長(zhǎng)的回收期，又存在著局限的溢價(jià)力，因此需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大大提高資金籌措的能力。考慮多種因素尤其資金缺口問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)上，探索新的融資模式 REITs（Real Estate Investment Trusts）進(jìn)行投資探索。REITs簡(jiǎn)而言之，通過(guò)發(fā)行收益憑證方式來(lái)募集資金投入，并將來(lái)自房地產(chǎn)投資的大部分收益按比例分配給投資者的一種房地產(chǎn)投資信托基金。REITs主要特征①可以上市交易，具有很好的流動(dòng)性②資產(chǎn)多元化，經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)③具有稅收中性優(yōu)勢(shì)

④高比例派息⑤低杠桿運(yùn)作⑥進(jìn)行積極管理，公司治理結(jié)構(gòu)完善

2 REITs流程運(yùn)作

根據(jù)近年來(lái)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及國(guó)內(nèi)主管機(jī)關(guān)和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的研討情況，國(guó)內(nèi) REITs按照資產(chǎn)組成和投資收益的來(lái)源分配，REITs可以分為權(quán)益型和抵押型。根據(jù)投資環(huán)境分析，偏好權(quán)益型和抵押型的REITs投資者比例成3：1。所以根據(jù)國(guó)內(nèi)目前的法律環(huán)境，未來(lái)采取“契約型結(jié)構(gòu)”的可能性較大，即權(quán)益型REITs。權(quán)益型REITs指的就是投資者擁有房地產(chǎn)并對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理來(lái)獲得一定的收入，投資收益來(lái)源包括租金收入及其他增值收益。未來(lái)很大可能的權(quán)益型REITs養(yǎng)老地產(chǎn)的基本操作流程：首先簽訂信托契約：投資者作為委托人，與基金管理人簽訂信托契約，將資金委托給基金管理人設(shè)立REITs，成為基金份額持有人。然后將投資標(biāo)的資產(chǎn)，將REITs向原物業(yè)持有人購(gòu)買其持有的具體穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)的公司股權(quán)或物業(yè)資產(chǎn)。接著選聘托管人和物業(yè)管理人，基金管理人與基金托管人簽訂托管協(xié)議，由托管人對(duì)基金財(cái)產(chǎn)進(jìn)行托管，基金財(cái)產(chǎn)與基金管理人和托管人均實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，不屬于二者的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，基金管理人與物業(yè)人簽訂協(xié)議，委托其對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。緊接著關(guān)于受益分配的問(wèn)題，基金管理人將期末經(jīng)審計(jì)的可分配凈利潤(rùn)的 90%以上金額以派息的形式分派給投資者，每年至少派息一次。最后關(guān)于投資退出，REITs上市后，基金份額持有人可通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓證券實(shí)現(xiàn)退出。主要參與者包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、資產(chǎn)管理公司、基金管理公司、基金托管機(jī)構(gòu)和多種投資者。

3 REITs法律缺陷

由于我國(guó)規(guī)范REITs所涉及的法律法規(guī)尚不健全，所以只能借鑒《公司法》《證券法》《房地產(chǎn)法》和《稅法》等有關(guān)法律法規(guī)。不足之處具體如下：第一,《公司法》和《證券法》方面的障礙，在根據(jù)《公司法》的規(guī)定，在決策機(jī)制上，公司的經(jīng)營(yíng)較易受股東干涉，第一大股東可能對(duì)管理層決策有較大影響力，不符合REITs作為一種基金匯集投資者基金由專業(yè)管理人運(yùn)營(yíng)管理的理念。在現(xiàn)有《證券法》的框架下，國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)很難按照中國(guó)香港地區(qū)、新加坡等地來(lái)公開(kāi)發(fā)行REITs；第二，《證券投資基金法》方面的障礙，在作為REITs的載體下，無(wú)論是直接投資于不動(dòng)產(chǎn)，還是通過(guò)投資項(xiàng)目公司股權(quán)的方式間接投資不動(dòng)產(chǎn)，作為其投資標(biāo)識(shí)的不動(dòng)產(chǎn)、項(xiàng)目公司股權(quán)均不屬于嚴(yán)格意義上的“上市交易的股票、債券”。因此，REITs突破這一規(guī)定仍需一定的時(shí)間。

4 建議

第一，筆者粗略估計(jì)在2020年到來(lái)之際，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來(lái)高速增長(zhǎng)時(shí)期，2015年到2019年是我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的探索期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做好積極地準(zhǔn)備來(lái)迎接養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)成熟時(shí)候的爆發(fā)式增長(zhǎng)，而對(duì)于目前已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)中試水或者擁有成熟投資運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，則更有可能成功。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目而言，屬于資金密集型行業(yè)，前期需要投入大量的且充裕的資金，且在投資回收方面又需要較長(zhǎng)的期限，所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)對(duì)于支持養(yǎng)老地產(chǎn)資金投入而言，則更加得心應(yīng)手。

第三，十九大報(bào)告以來(lái)，許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把養(yǎng)老地產(chǎn)的投資發(fā)展已經(jīng)上升到房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略層面上來(lái)了，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)龍頭如恒大、萬(wàn)科等更已經(jīng)把養(yǎng)老地產(chǎn)作為公司未來(lái)投資發(fā)展方向的具體之一，且這些企業(yè)在執(zhí)行力方面更加勝人一籌。

5 總結(jié)

筆者認(rèn)為，就前幾年的養(yǎng)老地產(chǎn)投資環(huán)境來(lái)看，在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)的所占份額在逐漸增加，養(yǎng)老地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)投資多元化的一個(gè)融資創(chuàng)新，其特有的非周期性本質(zhì)，能夠有效地實(shí)現(xiàn)投資組合的均衡，REITs擁有金融屬性和不動(dòng)產(chǎn)屬性，利用房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）進(jìn)行老年地產(chǎn)的投資創(chuàng)新，對(duì)于我國(guó)REITs的未來(lái)發(fā)展具有重大意義，但眾所周知，我國(guó)要發(fā)展 REITs還面臨著各種問(wèn)題，如房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的問(wèn)題及法律制度的不完善、金融市場(chǎng)的不成熟等諸多困難和障礙，所以未來(lái)在養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)信托投資基金領(lǐng)域，我們要把握好國(guó)家政策導(dǎo)向的同時(shí)，利用好REITs，實(shí)現(xiàn)真正的投資創(chuàng)新。